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房市如股市，牛市的时候要敢于跟随敢于重仓，熊市反而更需要投资者以更冷静的头脑、搜罗更详尽的数据去跟踪投资品趋势的变动。
一．供需和债务周期的力量
诸多事物皆有周期，周期性的根源可分为两种，一种是行业特征形成的供给需求不匹配，如猪周期；一种是信贷形成的价格波动。这两者往往是互相叠加的。
在一个禁止借贷的国家，当房地产行业过热，行业利润率偏高时，会有新的房地产开发商不断进场，旧的房地产商不断开拓新盘，供给大幅度增加，需求未跟上的情况下，自然带来价格的下跌；反之，随着房源的不断消化，供给不足，最终房价触底开始回升。如果这个国家的名义GDP是坐标轴上的一次函数（斜率为正），则房价会围绕着这条向上的斜线向东北方向作波浪运动，即随着经济的发展、通胀的作用呈周期涨跌。长期来看，各国房价上涨可以跑赢通胀，但部分阶段会出现过热或过冷的情况。
而如果在上述禁止信贷的世界，叠加信贷的力量，则波峰更高、波谷更低。消费者可以举债提升购买力，生产者可以举债扩大产能。2016年开始的房价上涨，一方面源于棚改货币化既拆除了城中村，阶段性减少了供给；又向拆迁户发放了大量的货币，增加了需求；另一方面，央行通过PSL（抵押补充贷款）和专项企业债等金融工具给承担棚户区建设改造任务的政府、城投等注入了资金，然后城投等地方国企下场买地，土地出让金用于还债，这一资金流闭环实际是从政府侧又给土地价格叠了一层信贷（开发商本身已经杠杆买地）。同时，银行在这段时期获得了大量的优质中长期贷款，与地方城投企业一起推动了2016年以来基础设施建设的热潮。
信贷周期与房价息息相关。2009-2017年M2年均增14.6%，70城房价年均涨8.2%。改革开放以来，生产效率的飞速提升、居民收入水平带来的需求增加，使中国有能力长期处于信贷扩张周期，参考桥水基金创始人的债务周期理论，信贷扩张必然跟随着信贷收缩，当你向未来的你借来现金流扩大今天的消费，未来的你必然要偿付减少消费的代价，甚至要主动去杠杆。如果你的债主能对你的债务进一步展期、降低借款利率，又或者你的收入水平大幅度上涨或通货膨胀严重，那么这种债务收缩的情况才能减轻或避免。在过去的几十年，绝大多数的中国人都举债卖房，信贷的扩张让房地产以一种不可思议的速度增长市场规模，但也造成居民部门杠杆率达到64%，超过国际警戒线，也限制了居民部门进一步扩张信贷的能力。房屋贷款余额从2021年的12.8万亿降至2024Q1的11.5万亿，老百姓在经历着去杠杆的痛苦历程，而这个历程在短期的3至5年内无法走完，居民部门扩张信贷的能力短期内无法恢复，也意味着全国房价短期内仍无法上涨。
二．售租比（或租售比）
房地产周期，终究有别于猪周期。房地产既是消费品，又是投资品。
从投资品的角度看房地产周期，过去的房地产投资无疑实现了“戴维斯双击”，即每股收益（租金）和市盈率（售租比）同时增长的倍乘效益（每年租金快速增长，同时高风险偏好、持续看涨的购房者能接受越来越高的售租比）。而2021年以来房价的下跌，有可能发展到“戴维斯双杀”的阶段，即一方面是经济下行带来的房屋租金持续下降，另一方面是因全社会风险偏好的下降，房地产售租比持续下降（在回归合理的年化收益率，估值回归），最终导致房价螺旋下跌。
回顾房价上涨的二十几年，当中国通过入世承接了全球海量的需求，从二十世纪九十年代国企员工大下岗的“去产能”（同时期四大行面临技术性破产）一下子跨入到经济大扩张，同时作为生产国发放了天量的货币。经济收入的增长和通货膨胀推动房屋租金快速上升，快速上升的租金推动房屋售租比上升（房价售价除以年租金，代表多少年才能收回购房成本）。参照股市来理解，当一个上市公司每年净利润快速增长，2021年1个亿，2022年3个亿、2023年6个亿，那作为股民我们会对该公司的远期现金流持极其乐观的展望，而股价是市场共识的远期现金流的折现，带来的便是高市盈率高估值。
相类似的，高峰期一线城市核心地产的售租比通常在一百以上，也就是年化收益率不足1%，这还是在不考虑空置损失和折旧损失的前提下。因此当年炒股看市盈率是赚不了钱，因为市盈率只能体现当期和往期的现金汇报情况，而炒作看的是远期现金流。房价永远涨的神话已被现实打破，资本利得的预期大幅度减弱。房地产市场，越来越关注当期的现金汇报（租金），投资者将更多地考虑我持有的房子或我想购买的房子，通过出租多久能收回我的成本。如果不划算，旧的投资者就会考虑套现离场，新的投资者就不会入场。
那么问题的关键就在于，在投资者眼中，房价什么时候会划算？这里可以将租金除以房屋买入价格（即租售比），得到一个年化收益率。将这个年化收益率与无风险收益率——中国10年期国债收益率（2024年8月4日为约2.13%）进行对比，年化收益率至少应约等于中国10年期国债收益率。但毕竟房屋出租比不上国债的稳定性，这边估算给一个0.5%的风险溢价。房屋出租过程中存在装修折旧和日常维护的成本，估算给一个0.3%的持有成本。以一个朋友目前租住的海滨一号13楼精装修143平米左右的房子为例，其承租的租金是3300元，按照合理的房屋租售比估算，即3300*12÷（2.13% 0.5% 0.3%）≈1351535万元(公示表示为中文则为，年租金除以（无风险收益率 风险溢价 持有成本）等于合理房屋售价），则可以得到这套房子的合理房价应该约为9451元/每平方米。目前海滨一号装修较好的房子成交价大约在1.2万左右，房价可能还会下行20%左右。这仅仅是个例，可以通过多采样获得更准确的数值。
（这是当时2024年8月举的一个例子，目前文中所提的海滨一号小区带装修的房子价格大约在不到一万，可能更低。文中估算的风险溢价和持有成本都给估算的非常低，属于对房价的乐观估计）
观察日本房价上涨下跌的进程，日本在房价上涨时期也存在“低租售比 高资本利得预期”情况。在房价下跌后，日本房子租售比迅速回升，并升破合理区间，部分地区达到6%至7%，房价超跌反弹后最终日本房子的租售比基本与国际标准相近（平均5%-6%），但核心区的租售比稳定在3%-4%。
因此本人的结论是，乐观来看，大底时房价的租售比应为5%左右，悲观来看，大底的租售比应7%。但租售比过于静态，使用“年租金÷（无风险收益率 +风险溢价+ 持有成本）=合理房屋售价”这个公式更灵活一点。
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第一，人口周期，房子里住的是人，按照现在的人口出生率，和死亡率，还有年龄结构，以后大概每年少一千万人，至少持续到2050年，好多房子会失去价值。
第二，债务周期，房价上涨时，大家都是举债买房，经济繁荣，但是目前处于还贷周期，大家都还贷了，流通的货币就少了，资产负债表整体衰退，日本从房价泡沫（1990）年到资产负债表收缩，到资产负债表扩张(2013)，走了20年。20年也大概是一个按揭贷款的周期。在资产负债表收缩周期内，钱不好赚，预期悲观，大家都节省开支还债。
第三，微观上的，房子租售比，不同层次房子供需曲线，房子的老化周期等。
目前我感觉，中国的房价从20年左右到顶，还有很长的调整周期
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我自己用小样本数据统计过是2-3%，而有论文数据是说3-5%：后房产投资时代：折旧篇
然后回到房价本身上。
在我看来，房价应该被拆分为两部分：建筑成本+地价。其中建筑成本毫无疑问是持续折旧的，而地价则依赖于当地的经济（更符合我想法的是：每平方公里产出的GDP），在这个逻辑下，如果人口持续流入、经济持续增长，那么土地作为主要生产要素，那么地价也会随着抬升。
因此房价想要实现增长，那就必须得是地价增幅高于折旧。而受益于过去GDP快速增长，地价增幅确实是远高于房屋折旧，因此即使是老房子在过去很长的一段时间里面都能享受到价格上涨的好处。
但问题来了：在人口见顶、GDP增速持续下滑，当下已经快要跌破5%的当下，有多少地区的地价增幅还可以跑赢折旧？
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我有不同看法，回一下
1、当前房子一级、二级市场库存非常庞大，新生人口减少背景下，根本不会有多少人接盘。
答：讲库存就无知了，库存在偏远郊区有啥用，你看市中心哪个新楼盘没人住的？
只要有钱，谁不想换房，换新的，换有电梯的，换近学校近公园的，换户型更好的，结婚买房的，想独立生活的。
2、房子租售比其实是个伪命题，和股息率根本不一样。你花100万元买股票，每年收5万元股息，100万本金还是你的（优质的公司除息后会填权），你买了房子看起来收了租金，但房子在持续折旧，国内房子年限普遍就30年左右，届时成为老破小，尤其普遍高层根本没任何价值。
答：公司不会一直长青，你能保证股息率一直是这个水平？房产地段为王，地段好，保值是没问题的。
你说高层没任何价值？你是住别墅的牛X大佬吗？你到北京五环内，找套30，40年后的高层，看能不能十万拿下？
3、房子的本质和汽车更像，更像消费品，流动性极差、现金流账根本算不过来，供给库存无限大，投资价值甚至不如比特币，后者至少流动性非常好。
答：如果你能一辈子租房，那也不错。
但说比特币就不一样的看法：
你以为比特币的总量是2100 万枚，但太贵，你买不起，没关系，可以切割嘛。
切割后实际上每个交易单位是0.00000001枚
所以比特币的实际总量是2100 万亿枚，近乎无限
以后如果比特币越来越贵，一年工资收入连0.00000001枚都买不起，则可以再切割，切割到比地球上的沙子还多，反正就是个数字嘛，小数点后多几个零都小意思。
问题来了，可以无限切割的比特币，还有稀缺属性吗？
黄金就不一样，实物不可能切割到微克来交易，不可能要用显微镜来买卖黄金吧，？
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说个不一样的观点，房地产的时代已经结束了，房子会一直跌下去。用房价租售比、房贷利率去衡量房价是否高估低估根本就不靠谱。有以下原因：1、当前房子一级、二级市场库存非常庞大，新生人口减少背景下，根本不会有多少人接盘。2、房子租售比其实是个伪命题，和股息率根本不一样。你花100万元买股票，每年收5万元股息，100万本金还是你的（优质的公司除息后会填权），你买了房子看起来收了租金，但房子在持续折旧，国内...我也看空，但是没有你这么看空，其实买房人都在害怕房产税的出现，所以这是最大的观点，核心地段，特别是核心地段具有国有土地证的整栋房子是具有非常大保值增值。
只是期待房产不断下行低迷的十余年中，能真正出些，造高质量房屋的地产商；把居住者痛点难点，通过用心，新技术依依化解，高质量房屋不是梦；感觉只有在地产长期低迷，房地产成为一个平常产业的过程中才有可能实现；所以，个人还是希望地产不要像以前那样大热，全行业造一大批垃圾出来，拉一整代人陪葬，单一个噪音就能折磨死人；如果大半夜失眠醒来，隔壁tm拔插一个插座都清晰可闻；怎么解决，地产人能搞定吗；个人只能感觉，...先生大义！
燕郊，比如一套房子租金1500，租户首付十万左右，房贷大概每月1800很多人能拿出十万，买一套，然后还贷。这样房价还没涨，有兴趣可以去北京周边燕郊了解一下。想想自己房子啥时候能到这样的，关键还没涨的趋势房子全价多少呢
老兄啊，你说话之前能不能查下资料。我都被搞晕了。
国民警卫队的军费至少是部分由州政府承担的，受联邦政府和州政府双重领导的。
双重领导我感觉最不靠谱啊。
联邦政府让你干a，州政府让你去干b，那到底听谁的啊？
中国很清楚，中央＞省＞市。
军费是军费，这都歪楼了，本意说的是房产税，这笔钱只用于本社区。
国内没有这个基础，国内本意是把大家的钱都聚合在一起，一起办事。
但随着社会发展，自然就有穷人和富人，渐渐的，穷人住一块，富人住一块。你让富人出钱去给穷人社区搞建设，富人愿意吗？
房产税明显是州政府收的，因为连税率各州都不一样。军费明显是国税，除非每个州自己养军队。那美国50个州得养50套军队系统。想想就不可能。我感觉你只是在说美国的腐败问题。美国建国200多年，腐败太正常不过了，看看中国历史上建国200多年的时候，唐，明，清都腐败成啥样了。老兄啊，你说话之前能不能查下资料。
国民警卫队的军费至少是部分由州政府承担的，受联邦政府和州政府双重领导的。
很多人能拿出十万，买一套，然后还贷。这样房价还没涨，有兴趣可以去北京周边燕郊了解一下。
想想自己房子啥时候能到这样的，关键还没涨的趋势
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我表达不清，给诸位带来歧义了。哪个国家也是这样啊。
我本意是想表示欧美的房产税，这笔钱用于该社区的维护和治理了。
国内哪怕地方税，你也没法保证这笔钱就用在你这个社区了。
地方税用在你这个地区，所有本地居民都是受益人，不久包括你的社区吗
中国的房产税也是全留在本地的
同样的东西，你的思想里却固化了中国不如外国，真是要不得
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房产税明显是州政府收的，因为连税率各州都不一样。军费明显是国税，除非每个州自己养军队。那美国50个州得养50套军队系统。想想就不可能。我感觉你只是在说美国的腐败问题。美国建国200多年，腐败太正常不过了，看看中国历史上建国200多年的时候，唐，明，清都腐败成啥样了。房产税不是州政府的。房产税是各个市自己的。
州有州税。
州有军队，每个州有国民卫队。州军队和联邦军队对峙的事情新闻上也有
感觉层主对美的彩虹眼镜很重，对美的实际情况却并不了解
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赞同来自: 跑路皮皮
感谢您提供的信息。那把我说的更精确一点。
这块确实填补了我的知识盲区。
“更多税钱用来到市政，医疗，教育等等地方”，还想再追问一下，那这些市政，医疗，教育等方面是专供于该社区的人还是穷人也可享受呢？
医院应该除去，一般医疗都是私营，钱不从zf来。
学区是财政支出大头。本区公立学校当然只有本区人上。富人区房价天然把穷人挡在外面。
其他的图书馆，公园，展馆，市政通常不会设限，哪里的人都能进。但是会有给本区人的福利。譬如本区人免票或打折票价，只能本区人办借书卡，等等。
本区警察的拨款多，良好治安当然只有本区人享受。穷人住不起富人区的房子，当然享受不到
额 我对这种说法严重怀疑，美国的军费也得从房产税里出吧，不然怎么买得起5000美元的咖啡杯房产税明显是州政府收的，因为连税率各州都不一样。军费明显是国税，除非每个州自己养军队。那美国50个州得养50套军队系统。想想就不可能。我感觉你只是在说美国的腐败问题。美国建国200多年，腐败太正常不过了，看看中国历史上建国200多年的时候，唐，明，清都腐败成啥样了。
北京房价是大连的5-6倍，不是那么好呆的。大连中山区都出现大量5000元老破小，一套房不够买北京一个厕所。大连的房价是呼伦贝尔市某镇的一个定居点多少倍？
不能只有大连吸别人，自己不会被吸
ericlule - 满招损 谦受益
我只说上海，一个是 取消预售、另一个是取消公摊。
这两个政策出来后的 2-3年 ，应该就是大底
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理解有问题，沈阳房价低到一定程度，大量的低端外来人口会进入。我的老家是呼伦贝尔市某镇的一个定居点，过去以矿业和林业为主，三十年前人口最高峰时大概6000-7000人口，目前大概300人左右。流失的人口大概10%在大连，如果房价继续下跌，会有更多人来大连养老弥补损失的人口。大连人会不会在北京？
赞同来自: KevinLe
我表达不清，给诸位带来歧义了。额 我对这种说法严重怀疑，美国的军费也得从房产税里出吧，不然怎么买得起5000美元的咖啡杯
我本意是想表示欧美的房产税，这笔钱用于该社区的维护和治理了。
国内哪怕地方税，你也没法保证这笔钱就用在你这个社区了。
欧美嘛，毕竟发达国家。没啥可比性。某种程度上，我们其实也算跻身发达国家了。
特别我们幅员辽阔，落后的地方仍然还很落后，但是发达的地区说是可以比肩部分发达国家，可以说毫无违和感。
我表达不清，给诸位带来歧义了。欧美嘛，毕竟发达国家。没啥可比性。
我本意是想表示欧美的房产税，这笔钱用于该社区的维护和治理了。
国内哪怕地方税，你也没法保证这笔钱就用在你这个社区了。
个税不是中央税（你称之为全国税，但主要用于国家层面的财政开支应该就是）我表达不清，给诸位带来歧义了。
按现行制度，个税为中央地方共享税，双方按6/4的比例分成（理论上还有一个存款利息所得税，也是个税，但现在没有征收不论）
我本意是想表示欧美的房产税，这笔钱用于该社区的维护和治理了。
国内哪怕地方税，你也没法保证这笔钱就用在你这个社区了。
来来来，我们稍微打个折，现在上海超过2kw总价的新房应该随便找，而且基本都能卖出去，这些买房者里面哪怕家庭净资产过1亿的，占比都少得可怜，说话不要拍脑袋张口就来所以这是资产错配啊。将大部分甚至全部资产乃至杠杆资产单押某一标的都是有巨大风险的，不论这单一资产是大a还是美股还是虚拟币还是黄金。
我觉得动机就是富豪都是在做资产配置的。能打5kw+的豪宅的，都是十亿身价的人，他们可能同时配置了股市，黄金，虚拟币，商品等等等等。未来不论哪个涨得好，都能保证自己的财富。你看王思聪买个几千万的房子，亏了8位数，影响别人正常生活了吗？如果你拉满杠杆才能买得起豪宅，那就不配拥有豪宅。因为富豪只是资产配置，而你是赌博。来来来，我们稍微打个折，现在上海超过2kw总价的新房应该随便找，而且基本都能卖出去，这些买房者里面哪怕家庭净资产过1亿的，占比都少得可怜，说话不要拍脑袋张口就来
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能真正出些，造高质量房屋的地产商；
把居住者痛点难点，通过用心，新技术依依化解，高质量房屋不是梦；
感觉只有在地产长期低迷，房地产成为一个平常产业的过程中才有可能实现；
所以，个人还是希望地产不要像以前那样大热，全行业造一大批垃圾出来，
拉一整代人陪葬，单一个噪音就能折磨死人；
如果大半夜失眠醒来，隔壁tm拔插一个插座都清晰可闻；
怎么解决，地产人能搞定吗；
个人只能感觉，要买4-6个单元，把顶楼和下面边上都买下，然后住在中间单元；
成本有些高；
你这类比可能错误。个人所得税并不用于个人，而是作为全国税收的一部分，用于全国人民。而欧美的房产税，主要是用于该地区的房屋维护，以及公共事务的支出。（个税是全国税，房产税是地方税。国家层面上的税 主要用于全国性的，比如科研，国防开支等。地方上的税主要用于地方上的事务，比如我们经常看到xx地地方政府财源紧张，导致当地公共交通运营收缩，公务员，教师欠薪等等）个税不是中央税（你称之为全国税，但主要用于国家层面的财政开支应该就是）
按现行制度，个税为中央地方共享税，双方按6/4的比例分成（理论上还有一个存款利息所得税，也是个税，但现在没有征收不论）
那要看怎么叫买得起？是的，我的意思就是您这最后一行。
只出的起一个首付算不算买得起？
只有全款的这个钱算不算买得起？只有这点钱买了房子意味着其他什么钱都没了。
我认为只有这个房子的总价只占你总资产的小部分才能算买得起。
买不起，如果买得起，我也买那要看怎么叫买得起？
只出的起一个首付算不算买得起？
只有全款的这个钱算不算买得起？只有这点钱买了房子意味着其他什么钱都没了。
我认为只有这个房子的总价只占你总资产的小部分才能算买得起。
同意楼主的基本判断。但是楼主可能忽略一个重要因素，财政, 债务, 人口和货币超发的最终归宿.....今年富豪们还在魔都市中心抢购每套5KW+的豪宅，这些人都是人精，如何解释他们的动机？租售比是一个非常综合的指标，货币超发也会体现在租金上涨上。租售比适用于大盘估值的衡量，而魔都市中心的豪宅，是奢侈品的逻辑，我们不能用石头的逻辑去套宝石的。付鹏之前有介绍过魔都核心心房产通过一系列操作套利的思路，核心在于魔都核心区的高流动性、低折价率。
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我的口诀是“人住房子钱买房”，也就是人是房屋需求的来源，但人是用钱去买房的。我们就按人民币计价去考量房价的涨跌，如果十年后人口下降，但是经济发展迅猛、居民收入上升，通货膨胀明显，很难说房价是不是还会比现在低。我是看空的，但反对绝对化的看空。
同意楼主的基本判断。但是楼主可能忽略一个重要因素，财政, 债务, 人口和货币超发的最终归宿.....买不起，如果买得起，我也买
今年富豪们还在魔都市中心抢购每套5KW+的豪宅，这些人都是人精，如何解释他们的动机？
高层也是户主共有的，zf不会出钱维护，由业委会决定使用维护基金来修，维护基金来源是物业费。国外物业费高，业委会权利很大，是国内想象不到的。交不起物业费，房子都给你收走卖掉感谢您提供的信息。
富人区之所以好，是有更多税钱用来到市政，医疗，教育等等地方。但没一分钱会直接花在你房子上。
国内怎么没有这个氛围，规模没那么大罢了。你对比下高档商品小区和回迁房小区，氛围差别不要太明显。原因在哪？能不能收上来物业费！
这块确实填补了我的知识盲区。
“更多税钱用来到市政，医疗，教育等等地方”，还想再追问一下，那这些市政，医疗，教育等方面是专供于该社区的人还是穷人也可享受呢？
这种想法要不得。这是理念之争吧，我尊重您的见解。
比如，农村建房是要补贴的，建房是不收税的，那是不是农村的孩子不该受教育？
人为的划分富人区和穷人区是不合适的。
但我认为，一分价钱一分货。富人出了更多的钱，就应该享受更好的教育（其他配套也同理）
穷人也需要教育，和相关的配套，这些配套需要政府来托底。但仅仅只是托底。
整个社会用金钱作为一杆标尺，让出更多钱的富人享受更好的教育，交通，各种更好的配套，是对他们付出财富的一种回报，也能更好得留住富人。
而不是硬性去把富人和穷人划分到一起，只有体制内的官僚老爷才是人上人，才能享受更好的教育以及更安全的食物（特供）。
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如果是独栋，那肯定不会来维护你的房子；高层也是户主共有的，zf不会出钱维护，由业委会决定使用维护基金来修，维护基金来源是物业费。国外物业费高，业委会权利很大，是国内想象不到的。交不起物业费，房子都给你收走卖掉
如果是高层，会不会来维护你的房子？如果也不会，但显然那边的房子几十年的房龄外立面看着就比国内同房龄的看着更好，那这个是否归因于更好的物业服务？
上面有人提到“日本和美国的房产税均为当地政府的主要收入来源，用途是当地的市政维护、教育等，去过当地旅游的相比能一眼看出所谓富人区、中产区、常规区的社区界面区别，显然对当地房价具有支撑作用。”，国内似乎是缺少这一氛围的...
富人区之所以好，是有更多税钱用来到市政，医疗，教育等等地方。但没一分钱会直接花在你房子上。
国内怎么没有这个氛围，规模没那么大罢了。你对比下高档商品小区和回迁房小区，氛围差别不要太明显。原因在哪？能不能收上来物业费！
同意楼主的基本判断。但是楼主可能忽略一个重要因素，财政, 债务, 人口和货币超发的最终归宿.....我觉得动机就是富豪都是在做资产配置的。能打5kw+的豪宅的，都是十亿身价的人，他们可能同时配置了股市，黄金，虚拟币，商品等等等等。未来不论哪个涨得好，都能保证自己的财富。
今年富豪们还在魔都市中心抢购每套5KW+的豪宅，这些人都是人精，如何解释他们的动机？
你看王思聪买个几千万的房子，亏了8位数，影响别人正常生活了吗？
如果你拉满杠杆才能买得起豪宅，那就不配拥有豪宅。因为富豪只是资产配置，而你是赌博。
赞同来自: 珠海佬
今年富豪们还在魔都市中心抢购每套5KW+的豪宅，这些人都是人精，如何解释他们的动机？
赞同来自: geneous 、happysam2018 、Assnile
侠义的房屋维护是如此。更广义的社区建设，公立教育等方面，是否从房产税里出？或者更进一步讨论，房产税交的这笔钱，到底是挪作它用了 还是用于该地区的建设和维护?打个不恰当的比喻，你每个月给老婆交家用，这笔钱如果是用于家庭的生活开支，包括你们夫妻，孩子以及老人的正常支出，大部分人应该不会有太多异议。如果是用于小叔子甚至远开八只脚的其他人，正常人都会心理不适，继而排斥上交家用吧？房产税的交与不交，交的多...这种想法要不得。
比如，农村建房是要补贴的，建房是不收税的，那是不是农村的孩子不该受教育？
人为的划分富人区和穷人区是不合适的。
美国业主要交专门的房屋维修金和住房保险，房屋维护从这里面出，和房产税无关。侠义的房屋维护是如此。更广义的社区建设，公立教育等方面，是否从房产税里出？
或者更进一步讨论，房产税交的这笔钱，到底是挪作它用了 还是用于该地区的建设和维护?
打个不恰当的比喻，你每个月给老婆交家用，这笔钱如果是用于家庭的生活开支，包括你们夫妻，孩子以及老人的正常支出，大部分人应该不会有太多异议。如果是用于小叔子甚至远开八只脚的其他人，正常人都会心理不适，继而排斥上交家用吧？
房产税的交与不交，交的多与交的少，到底对该房产的房价有无显著影响？
如果有显著的积极影响，那说明这笔钱交的值；如果无，那说明这就是税。
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如果是独栋，那肯定不会来维护你的房子；如果是高层，会不会来维护你的房子？如果也不会，但显然那边的房子几十年的房龄外立面看着就比国内同房龄的看着更好，那这个是否归因于更好的物业服务？上面有人提到“日本和美国的房产税均为当地政府的主要收入来源，用途是当地的市政维护、教育等，去过当地旅游的相比能一眼看出所谓富人区、中产区、常规区的社区界面区别，显然对当地房价具有支撑作用。”，国内似乎是缺少这一氛围的。...美国业主要交专门的房屋维修金和住房保险，房屋维护从这里面出，和房产税无关。
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1、当前房子一级、二级市场库存非常庞大，新生人口减少背景下，根本不会有多少人接盘。
2、房子租售比其实是个伪命题，和股息率根本不一样。你花100万元买股票，每年收5万元股息，100万本金还是你的（优质的公司除息后会填权），你买了房子看起来收了租金，但房子在持续折旧，国内房子年限普遍就30年左右，届时成为老破小，尤其普遍高层根本没任何价值。
3、房子的本质和汽车更像，更像消费品，流动性极差、现金流账根本算不过来，供给库存无限大，投资价值甚至不如比特币，后者至少流动性非常好。
欧美的房产税怎么会用于该地区的房屋维护？？！！对欧美有太多彩虹滤镜了吧如果是独栋，那肯定不会来维护你的房子；
你如果限定为该地区”公共“房屋的维护，那没问题。用于公共事务的支出是对的。但绝对不会用在你的房子维护上。用脑子想想也不会。房子是私产，怎么可能把税收拿来给你修房子
税收拿来修公共房屋不是天经地义的吗，全世界哪个国家也是这么干的
税收拿来修私房，反而在中国会有。参见平改坡旧房改造zf会补贴一部分
如果是高层，会不会来维护你的房子？如果也不会，但显然那边的房子几十年的房龄外立面看着就比国内同房龄的看着更好，那这个是否归因于更好的物业服务？
上面有人提到“日本和美国的房产税均为当地政府的主要收入来源，用途是当地的市政维护、教育等，去过当地旅游的相比能一眼看出所谓富人区、中产区、常规区的社区界面区别，显然对当地房价具有支撑作用。”，国内似乎是缺少这一氛围的。
纯讨论，如有错误，烦请指正。
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日本房产税可称不上巨额，日本房产税是固定资产税1.4%+都市计划税0.3%合称为固都税1.7%，但这个1.7不是市场价而是评估价，评估价一般为市场价的20%-30%，而且评估价每3年重新评估一次，因为房屋折旧会下调评估价，时间越久评估价越低，一户建是22年，普通住宅47年。在没到年限之前，房产税最高每年不到房价的0.3%.1.7%是不是巨额，因人而异。
问题是，这1.7%，存在不存在？
定价公式里，考虑进去了吗？
urfatu - 80后IT男-话不投机一律拉黑，垃圾信息多，拉一个清静一个
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你这类比可能错误。欧美的房产税怎么会用于该地区的房屋维护？？！！对欧美有太多彩虹滤镜了吧
个人所得税并不用于个人，而是作为全国税收的一部分，用于全国人民。
而欧美的房产税，主要是用于该地区的房屋维护，以及公共事务的支出。
（个税是全国税，房产税是地方税。国家层面上的税 主要用于全国性的，比如科研，国防开支等。地方上的税主要用于地方上的事务，比如我们经常看到xx地地方政府财源紧张，导致当地公共交通运营收缩，公务员，教师欠薪等等）
你如果限定为该地区”公共“房屋的维护，那没问题。用于公共事务的支出是对的。但绝对不会用在你的房子维护上。用脑子想想也不会。房子是私产，怎么可能把税收拿来给你修房子
税收拿来修公共房屋不是天经地义的吗，全世界哪个国家也是这么干的
税收拿来修私房，反而在中国会有。参见平改坡旧房改造zf会补贴一部分
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有两点建议：日本房产税可称不上巨额，日本房产税是固定资产税1.4%+都市计划税0.3%合称为固都税1.7%，但这个1.7不是市场价而是评估价，评估价一般为市场价的20%-30%，而且评估价每3年重新评估一次，因为房屋折旧会下调评估价，时间越久评估价越低，一户建是22年，普通住宅47年。在没到年限之前，房产税最高每年不到房价的0.3%.
1、数据，最好采用近期的，拿一年，甚至几年前的数据举例，毫无意义。
2、日本，持有住房有巨额的房产税和物业费，实际房东净所得与中国两回事，不可为了得到想要的结论而无视事实。
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房产税这个事情，我们总是在讨论持有成本的时候说到，我们总是把他作为一种净支出去理解。显然是有支撑作用的。日本和美国的房产税均为当地政府的主要收入来源，用途是当地的市政维护、教育等，去过当地旅游的相比能一眼看出所谓富人区、中产区、常规区的社区界面区别，显然对当地房价具有支撑作用。我们这边一个社区的税收和支出是完全错位的，所以很多“睡城”是没有充足的公共支出预算的，相应的社区界面也是逐年老化折旧的。房价上行周期还好，下行周期叠加逐渐破败的社区界面，那成交价是要大打折扣的。上海反而很多徐汇和黄浦的老城区在充足的财政和教育预算下，社区界面越来越好，房价获得支撑。
但是这笔钱不是完全是消费，而无所得的。日本的老房子因为长期支出房产税，是否房屋的质量等情况普遍优于国内同房龄的房子呢？如果答案是肯定的话，那房产税的意义我们没有考虑到啊。我们不能只算支出而不算这笔钱的效用吧？
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你这类比可能错误。原来欧美收了房产税，政府还会拿这钱来维护你家的房子，长见识了！
个人所得税并不用于个人，而是作为全国税收的一部分，用于全国人民。
而欧美的房产税，主要是用于该地区的房屋维护，以及公共事务的支出。
（个税是全国税，房产税是地方税。国家层面上的税 主要用于全国性的，比如科研，国防开支等。地方上的税主要用于地方上的事务，比如我们经常看到xx地地方政府财源紧张，导致当地公共交通运营收缩，公务员，教师欠薪等等）
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就北京而言，三环及以内房龄20年的二手房无法处置，5-10年的就少人接手，置换循环不起来，租售比按lz5%的要求差的有点远置换不起来，说明没跌到位。再跌跌，跌多了，租售比就到5%了。
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用数字说话，以沈阳举例：贝壳二手房挂牌量是24万套，新房库存量据政府公开的库存面积我推测是10-16万套（不知道对不对，请业内人士说一说）。所以，二手房和新房总计35-40万套。沈阳常住人口900多万，其中城镇人口800万，60岁以上占比30.6%。也就是20几个人（包含老人和小孩）对应一套待售房源。2024年全市出生率是千分之5.45，死亡率是千分之8.87。所以，房价就算到了底部又怎样呢？就...理解有问题，沈阳房价低到一定程度，大量的低端外来人口会进入。我的老家是呼伦贝尔市某镇的一个定居点，过去以矿业和林业为主，三十年前人口最高峰时大概6000-7000人口，目前大概300人左右。流失的人口大概10%在大连，如果房价继续下跌，会有更多人来大连养老弥补损失的人口。
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哦，也就是说，收税比不收税，能提高房屋维护水平严格来说，是收税并且这个税用在房屋的维护上，比不收税，更能提高房屋维护水平。
收了税，用去别处了，比如给公务员当福利发了，用于赈灾了， 挪政府财政窟窿了，还旧债了，等等等等，那都没用。
打个通俗的比方，同一个女人，其中一种是不做任何保养，浑然天成的；另一种是各种美容针，护肤品，防晒等等全部做到位的，哪一种更美呢？哦，也就是说，收税比不收税，能提高房屋维护水平
看下农村里50-60岁的老农，以及50-60岁的明星，在那张脸上投入了几百万几千万的明星，哪一个肤质更好些？（只谈皮肤，不谈五官；以及只谈保养，不谈整容及整容失败这种）
你哪怕农村的宅基地，一种是造好后就不管他了，日晒雨淋随他去。一种是每年找人来维护外墙面的，哪种房屋质...
你说的太饶，简单问题哪需要掉书袋。你这类比可能错误。
问：是不是收你99%的个人所得税，你是不是长生不老了？
如果答案是肯定的话，我们不能只算支出而不算这笔钱的效用吧？？？
个人所得税并不用于个人，而是作为全国税收的一部分，用于全国人民。
而欧美的房产税，主要是用于该地区的房屋维护，以及公共事务的支出。
（个税是全国税，房产税是地方税。国家层面上的税 主要用于全国性的，比如科研，国防开支等。地方上的税主要用于地方上的事务，比如我们经常看到xx地地方政府财源紧张，导致当地公共交通运营收缩，公务员，教师欠薪等等）
房产税能提升房屋质量？这个逻辑理解不了。打个通俗的比方，同一个女人，其中一种是不做任何保养，浑然天成的；另一种是各种美容针，护肤品，防晒等等全部做到位的，哪一种更美呢？
看下农村里50-60岁的老农，以及50-60岁的明星，在那张脸上投入了几百万几千万的明星，哪一个肤质更好些？（只谈皮肤，不谈五官；以及只谈保养，不谈整容及整容失败这种）
你哪怕农村的宅基地，一种是造好后就不管他了，日晒雨淋随他去。一种是每年找人来维护外墙面的，哪种房屋质量更好呢？
无论是皮肤保养，还是房屋维护，都需要钱。中国目前主要依靠地方政府以及维修基金，但是随着大批房屋的老化，以及土地财政的不可维系，这个财力是不足以去维护那么多老房子的，要么让房子不断老化，要么就得让业主自己来掏钱维护，这也是房产税的一个作用。
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传统意义上的房价见底，一般是买房的需求和卖房的需求形成平衡，或者房租收益等于房贷成本，但我认为这些算法都比较理性，还是在再用金融资产性价比的方式再考虑，但每次大周期的下跌往往都是非理性的。
所以我个人认为，房价的底，在无房者的购房需求与房屋供给的平衡。这个平衡点可能远低于理论平衡点。无房者的购房需求受自身收益预期，持有成本、租金收入比、社会舆论影响。如果无房者工作不稳定，收益预期波动很大，购房欲望会下降。如果出台房产税，物业税，加上定期翻新、电梯大修、防水维修而需要房主集资时，购房欲望会下降。如果出租房屋过多，租金下降，无房者买入迫切程度也会下降。如果想日本一样，都低欲望、宅文化，无房生活成为主流，购房欲望也会下降。
综上，我认为我们不会走日本的老路。在房地产下行的过程中会将风险分阶段释放，让多轮买家共同承担房价下降的痛，是个比较漫长的道路。直到下跌风险释放完毕，开始征收房产税，我认为就是真的触底反弹了。只有反弹过后一段时间，才能确认之前底部的有效性。
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