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最近带娃回威海消暑，这三天由中介带着看了十几个楼盘，多数为新盘，还有部分二手房。
总体感觉，新房去化艰难，看了威海大概10个新盘，全部都是现房，基本没有卖期房的，而且这几个楼盘在威海算卖的好的。靖子龙王庙附近的海信观澜，5年前就在卖，现在还没卖完，还是海景房，只不过是北向看海。
二手房，特意去看了威海的红盘海景房华润威海湾九里，顶层145平的房子中介才报150万，而且带看量寥寥无几，前几年有客户买80多平的120多万，现在80万出手客户都不买账。中介在那抱怨自己不想干了。
总体感觉房地产弥漫着浓厚的悲观气氛，大型民营地产商现在基本都债务违约了，资产负债表的修复可能需要很多很多年，虽然融创之流通过债务重组赖掉了80%的债务，但是以后从市场融资的渠道也堵死了。
之前融创重组的时候，忘记选第一选项给钱了，最近选了股票选项，两个标的PR融创01和H融创07总共还有960张没有兑付，选完股票选项后总共给了11340股融创中国（01918.HK）的股票，按照目前1.7港元的价格，总计能兑付19278港元，合人民币大概17542元，兑付率大概18%。现在后面的龙光也是有样学样，债务重组方案只会比融创差，后面的富力、奥园、碧桂园等等也好不到哪儿去，好处是之前几年靠着小额兑付成本和利润早都回来了，现在账户还剩下几只老大难了，除了当初融创买的高，其他基本都是20块附近买的，就算18%的兑付率也亏不了多少。
从投资角度看，买房和买股票一样，多数人是买涨不买跌，在目前这种氛围下，售楼处投资客没了，看房的没几个，我去了几个售楼处，去的时候基本就是我一个人。流动性就跟潮水一样，来得快也去得快。
过去两年听说融创在北京和上海开发的大平层，总价1000万到3000万的卖的挺火的，一个是这两个城市里集中了中国最有钱的人，就算大环境不好，对他们影响也很小。另外低密度大平层这种改善型住房，个人感觉还是有一定结构性需求，这次回威海看了威高七彩城200平的大平层，感觉不错，公摊可以忽略不计，200平大平层实际使用面积195平，报价245万，实际成交还有谈判空间。
大家可以聊聊本地房地产情况。。。。
总体感觉，新房去化艰难，看了威海大概10个新盘，全部都是现房，基本没有卖期房的，而且这几个楼盘在威海算卖的好的。靖子龙王庙附近的海信观澜，5年前就在卖，现在还没卖完，还是海景房，只不过是北向看海。
二手房，特意去看了威海的红盘海景房华润威海湾九里，顶层145平的房子中介才报150万，而且带看量寥寥无几，前几年有客户买80多平的120多万，现在80万出手客户都不买账。中介在那抱怨自己不想干了。
总体感觉房地产弥漫着浓厚的悲观气氛，大型民营地产商现在基本都债务违约了，资产负债表的修复可能需要很多很多年，虽然融创之流通过债务重组赖掉了80%的债务，但是以后从市场融资的渠道也堵死了。
之前融创重组的时候，忘记选第一选项给钱了，最近选了股票选项，两个标的PR融创01和H融创07总共还有960张没有兑付，选完股票选项后总共给了11340股融创中国（01918.HK）的股票，按照目前1.7港元的价格，总计能兑付19278港元，合人民币大概17542元，兑付率大概18%。现在后面的龙光也是有样学样，债务重组方案只会比融创差，后面的富力、奥园、碧桂园等等也好不到哪儿去，好处是之前几年靠着小额兑付成本和利润早都回来了，现在账户还剩下几只老大难了，除了当初融创买的高，其他基本都是20块附近买的，就算18%的兑付率也亏不了多少。
从投资角度看，买房和买股票一样，多数人是买涨不买跌，在目前这种氛围下，售楼处投资客没了，看房的没几个，我去了几个售楼处，去的时候基本就是我一个人。流动性就跟潮水一样，来得快也去得快。
过去两年听说融创在北京和上海开发的大平层，总价1000万到3000万的卖的挺火的，一个是这两个城市里集中了中国最有钱的人，就算大环境不好，对他们影响也很小。另外低密度大平层这种改善型住房，个人感觉还是有一定结构性需求，这次回威海看了威高七彩城200平的大平层，感觉不错，公摊可以忽略不计，200平大平层实际使用面积195平，报价245万，实际成交还有谈判空间。
大家可以聊聊本地房地产情况。。。。
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@pppppp
全球变热；快30度？尤其热？震惊了
刚从六盘水回来，也就早晚凉快，太阳一出，下午尤其热；
快30度，比上海也没低几度；
这里指的是市区钟山区；
更高海拔的景区温度低些；
市区人太多，都是川渝的朋友们 ，太热情了，直接把高温也带过来；
人类活动产生大量热能，提升2-3度小case；
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@heaven32006
感觉有点乱了。茅台股份是不是又有吃息属性，又有抗通胀属性?那算茅台股价的时候 要把吃息的价值算上 再加上抗通胀的价值?每股分红50块，按银行利息2%来算，就是2500块？抗通胀属性算500块？这样算茅台价值3000一股？如果以上推论觉得不对，那放房子上为啥就对了？ 是不是在先画靶再射箭？哈哈哈，对呀。茅台还不像房子那样会折旧损耗，还有各种维修和物业费呢
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@urfatu
房子是公认的既有居住属性又有投资属性的所谓房子是公认的既有居住属性又有投资属性的，未必吧。只能说是在中国过去特定时期如此。未来可未必。中央定调的房住不炒是什么意思？不就是让房子脱离投资属性，回归居住属性吗？国外房子没有投资属性的例子更是比比皆是。
你只用租金计算价值，那是把房子当消费品只承认它的居住属性。你非要这么认为，那也没办法
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@urfatu
茅台股份是不是又有吃息属性，又有抗通胀属性?
那算茅台股价的时候 要把吃息的价值算上 再加上抗通胀的价值?
每股分红50块，按银行利息2%来算，就是2500块？
抗通胀属性算500块？
这样算茅台价值3000一股？
如果以上推论觉得不对，那放房子上为啥就对了？ 是不是在先画靶再射箭？
房子是公认的既有居住属性又有投资属性的感觉有点乱了。
你只用租金计算价值，那是把房子当消费品只承认它的居住属性。你非要这么认为，那也没办法
茅台股份是不是又有吃息属性，又有抗通胀属性?
那算茅台股价的时候 要把吃息的价值算上 再加上抗通胀的价值?
每股分红50块，按银行利息2%来算，就是2500块？
抗通胀属性算500块？
这样算茅台价值3000一股？
如果以上推论觉得不对，那放房子上为啥就对了？ 是不是在先画靶再射箭？
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urfatu - 80后IT男-话不投机一律拉黑，垃圾信息多，拉一个清静一个
@红缨枪
你只用租金计算价值，那是把房子当消费品只承认它的居住属性。你非要这么认为，那也没办法
影响房子外在价格的因素千千万，一时有一时没有的抗通胀价值就和一时有一时没有的投机价值一样，这些都是外在赋予房子的金融属性，我个人以为这都只影响其外在价格，而与房子的内在价值无关。房子是公认的既有居住属性又有投资属性的
房子年租金/这一刻的公允的市场平均利率，是我以为最接近这个时刻的公允的内在价值。
影响房价的因素非常多，和其他一切商品一样，最终决定外在价格的是供求关系，而不是其内在价值。只不过我们心里都清楚，正如价格必然会偏离价值一样...
你只用租金计算价值，那是把房子当消费品只承认它的居住属性。你非要这么认为，那也没办法
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薅羊毛，四川眉山天府新区视高片区，如果从当地拆迁户手里购买拆迁安置房票，用房票购买当地视高市场售价100W的新房，用房票30多万就可拿下，但是有8年限售。视高镇离成都天府广场60多公里，即将修地铁，视高离成都天府新区核心板块兴隆湖很近，兴隆湖片区房价3万左右。21年左右视高房价接近2万，现在二手5000左右有价无市。此操作完全合法合规。目前一张房票市场售价大概12万左右。
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赞同来自: sybil03
@urfatu
房子年租金/这一刻的公允的市场平均利率，是我以为最接近这个时刻的公允的内在价值。
影响房价的因素非常多，和其他一切商品一样，最终决定外在价格的是供求关系，而不是其内在价值。只不过我们心里都清楚，正如价格必然会偏离价值一样，偏离之后又必然会重新回归价值。
你不能仅用租金来计算房子的内在价值。完全忽略房产的抗通胀价值是不对的。影响房子外在价格的因素千千万，一时有一时没有的抗通胀价值就和一时有一时没有的投机价值一样，这些都是外在赋予房子的金融属性，我个人以为这都只影响其外在价格，而与房子的内在价值无关。
如果只看租金价值，那过去20年中国的房价就完全没办法解释。现在虽然房子的抗通胀价值没有，但保不齐哪一天又会
房子年租金/这一刻的公允的市场平均利率，是我以为最接近这个时刻的公允的内在价值。
影响房价的因素非常多，和其他一切商品一样，最终决定外在价格的是供求关系，而不是其内在价值。只不过我们心里都清楚，正如价格必然会偏离价值一样，偏离之后又必然会重新回归价值。
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赞同来自: 心系湖湘 、lixianghui1982
昨天把房子卖掉了。原来我爱我家不行，200万说卖不出。链家卖出去的，49.97平米的老破小203.5万成交。买家是北京郊区怀柔的，儿子在城里刚工作一个星期，家长就给孩子买房了。首付31.5万，贷款172万，每月还贷7000多，租金每月5100元，相当于每月再出2000多就可以了，北京买老破小好像压力一点也没有呀，很简单呀。
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urfatu - 80后IT男-话不投机一律拉黑，垃圾信息多，拉一个清静一个
赞同来自: 心系湖湘
@红缨枪
如果只看租金价值，那过去20年中国的房价就完全没办法解释。现在虽然房子的抗通胀价值没有，但保不齐哪一天又会出现
我个人会选2%作为市场利率，只是因为目前最长5年期的银行存款利率是2%。你当然可以选你认为更恰当的市场平均利率作为参考系数。你不能仅用租金来计算房子的内在价值。完全忽略房产的抗通胀价值是不对的。
影响房子外在价格的因素千千万，所以价格涨跌是很难预测的。但房产的实际用途只是居住，所以居住功能的花费，也就是租金，最代表其内在价值。
而空窗期问题，咱们不测算投资回报率就不用管它。所谓内在价值，也只是成交这个时点的内在价值而已，并非恒定不变的。（房子空置了，在我看来，就是这...
如果只看租金价值，那过去20年中国的房价就完全没办法解释。现在虽然房子的抗通胀价值没有，但保不齐哪一天又会出现
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@kenwhale
影响房子外在价格的因素千千万，所以价格涨跌是很难预测的。但房产的实际用途只是居住，所以居住功能的花费，也就是租金，最代表其内在价值。
而空窗期问题，咱们不测算投资回报率就不用管它。所谓内在价值，也只是成交这个时点的内在价值而已，并非恒定不变的。（房子空置了，在我看来，就是这一刻没有找到当时这个时点的市场公允价值）
房产作为一种长期资产，当租售比低于市场平均利率时，其外在价格就可以被视作高于其内在价值。当租售比高于市场利率时，其外在价格就可以被视作低于其内在价值。
一线城市目前租售比在1.8%左右，离2%还有差距，不要小看这么点，如果房租不变，意味着房价要下跌10%才能达到，跌幅不小，而且房租也在下降。至于其它地方，不能仅看房租，而且要计算空置期进去。一线城市居住需求大，房子出租还是好租的，但是供应量大的其它城市那就不一定好租了，所以空置期再考虑进去的话，这些城市有没有2%也不好说了我个人会选2%作为市场利率，只是因为目前最长5年期的银行存款利率是2%。你当然可以选你认为更恰当的市场平均利率作为参考系数。
影响房子外在价格的因素千千万，所以价格涨跌是很难预测的。但房产的实际用途只是居住，所以居住功能的花费，也就是租金，最代表其内在价值。
而空窗期问题，咱们不测算投资回报率就不用管它。所谓内在价值，也只是成交这个时点的内在价值而已，并非恒定不变的。（房子空置了，在我看来，就是这一刻没有找到当时这个时点的市场公允价值）
房产作为一种长期资产，当租售比低于市场平均利率时，其外在价格就可以被视作高于其内在价值。当租售比高于市场利率时，其外在价格就可以被视作低于其内在价值。
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@红缨枪
1、房价涨跌，要取决于供需关系。买房子的钱（是钱，不是人）没有卖的房子多，房价就下跌。一线城市目前租售比在1.8%左右，离2%还有差距，不要小看这么点，如果房租不变，意味着房价要下跌10%才能达到，跌幅不小，而且房租也在下降。至于其它地方，不能仅看房租，而且要计算空置期进去。一线城市居住需求大，房子出租还是好租的，但是供应量大的其它城市那就不一定好租了，所以空置期再考虑进去的话，这些城市有没有2%也不好说了
2、房子价值高低，取决于其居住功能的优劣。最能体现居住功能优劣的，是房租。
3、房价的涨跌，会偏离其居住价值，但偏离多了，又会回归其居住价值。
4、按照今天2%的市场利率，年房租/0.02基本=居住价值
结论，目前大多数地区的房价，都已经跌破了其居住价值，房价是否会继续下跌，我不知道，但我知道早晚都会价值回归。...
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赞同来自: wdwonderone
@红缨枪
1、房价涨跌，要取决于供需关系。买房子的钱（是钱，不是人）没有卖的房子多，房价就下跌。能有这样的发言，应该是小年轻，可以做个画像，没有成家，对社会认知基本靠视频。
2、房子价值高低，取决于其居住功能的优劣。最能体现居住功能优劣的，是房租。
3、房价的涨跌，会偏离其居住价值，但偏离多了，又会回归其居住价值。
4、按照今天2%的市场利率，年房租/0.02基本=居住价值
结论，目前大多数地区的房价，都已经跌破了其居住价值，房价是否会继续下跌，我不知道，但我知道早晚都会价值回归。...
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1、房价涨跌，要取决于供需关系。买房子的钱（是钱，不是人）没有卖的房子多，房价就下跌。
2、房子价值高低，取决于其居住功能的优劣。最能体现居住功能优劣的，是房租。
3、房价的涨跌，会偏离其居住价值，但偏离多了，又会回归其居住价值。
4、按照今天2%的市场利率，年房租/0.02基本=居住价值
结论，目前大多数地区的房价，都已经跌破了其居住价值，房价是否会继续下跌，我不知道，但我知道早晚都会价值回归。
2、房子价值高低，取决于其居住功能的优劣。最能体现居住功能优劣的，是房租。
3、房价的涨跌，会偏离其居住价值，但偏离多了，又会回归其居住价值。
4、按照今天2%的市场利率，年房租/0.02基本=居住价值
结论，目前大多数地区的房价，都已经跌破了其居住价值，房价是否会继续下跌，我不知道，但我知道早晚都会价值回归。
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@白石子999
不过现在除了上海的房子，外地都不想买，太远了管理太麻烦，除非房子可以增值，但外地的房子都没有上海的保值。4年前还海南买了一套度假房，现在房价已经腰斩
这是典型的初来者不习惯而已。从北往南，三个城市，烟台，威海，青岛。我认为最好的气候在威海。烟台偏北，海在北边，冬天冷，夏天热，好处是空气干燥不潮。青岛海在南边，冬天不冷，夏天不热，缺点是空气潮湿，被子经常长毛。威海居于两者之间，海在东边，空气既不潮又不干，气温温和，就气候来说，荣成，乳山都非常好。缺点是地方相对封闭，经济发展一般。听济南的同学说，威海比青岛舒服得多，青岛太潮湿。
不过现在除了上海的房子，外地都不想买，太远了管理太麻烦，除非房子可以增值，但外地的房子都没有上海的保值。4年前还海南买了一套度假房，现在房价已经腰斩
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赞同来自: 跑路皮皮
@heaven32006
我觉得给了违约金很正常啊，如果违约不给违约金才是渣渣吧。给了违约金就是正常的履约了，谈不上渣渣。如果违约就是渣渣的话，那我租了你的房子，合同没到期，我不想租了，我不要定金了，我租客单方面违约 也算渣渣？
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@杰森伯恩0611
你的这段话恰恰证明房价远远没有调整到位。坐标北京，年初刚卖一套15年东三环外次新洋房，相比19年买点略高2-3%，侧面说明包括京沪在内的二手房远远没有跌到位，核心区域房价慢跌30%起步。跌30%且房租不降的情况下，租售比也远低于国际一线城市。我们凭什么认为房租可以不降，北京金融、互联网这类高收入行业都在降薪；我们凭什么认为北京和上海的房子会比纽约伦敦的房子更有投资价值。价格围绕价值波动，房产的价值...不知道还有没有再次野蛮的预期。现在吹涨价的感觉比以前少了些。
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@t0242
2套房，坐标北京市中心，西城区，10年内新房。房价没降，房租涨了。从今年4月开始，陆续就接到中介的电话问卖不卖房，有人想买，价格报的都还行，接近最高峰时的成交价格的90%，感觉核心地带止跌了。遂于6月底果断和租户中止租赁合同，赔了一个月房租，到昨天签了新的租户，房租涨了15%（上一户房租跌了差不多15%），并且挑了一个说基本不在家做饭的租户，要不然还有可能租的更高点，租售比终于超过2%了（按现在房...你的这段话恰恰证明房价远远没有调整到位。坐标北京，年初刚卖一套15年东三环外次新洋房，相比19年买点略高2-3%，侧面说明包括京沪在内的二手房远远没有跌到位，核心区域房价慢跌30%起步。跌30%且房租不降的情况下，租售比也远低于国际一线城市。我们凭什么认为房租可以不降，北京金融、互联网这类高收入行业都在降薪；我们凭什么认为北京和上海的房子会比纽约伦敦的房子更有投资价值。价格围绕价值波动，房产的价值核心指标之一就是租售比，相当于股票市盈率，以前的中国房地产只是因为野蛮增长，所以被给予了夸张的市盈率而已。
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坐标广州市区，房地产市场在2021年底崩盘后仍在缓慢下行当中。广州市产业结构为中低端，房地产市场在2015年前都算健康，2015-2021年在ZF以及地方国企的联合炒作下土地市场火热，大型民企及央企将土地炒得火热，高峰期非核心区临江楼面地价比肩上海北外滩。目前老五区的二手房价已经跌到了2016年，郊区的新房和二手房市场可以说崩盘。
令人大跌眼镜的是，2022年开始，ZF不但没有通过收缩土地供给的方式救市，而是通过大幅提高得房率的做法变相降低地价，同时2022-2024年期间加大了土地市场的供给，为了卖地新房的得房率 最高批到了140%普遍为100%-120%，对有潜力的年轻韭菜进行了最后一波收割。
这种涸泽而渔的做法在2025年收货了恶果：新房降价快对二手房冲击过大，户型得房率高更是降维打击，导致二手房的流动性接近枯竭，从而彻底搞掉了一二手的置换需求。市区新房也卖不动了，新房卖不动导致国企（越秀地产）无力新拍土地，于是乎市区的地块很多流拍，ZF这发现不对劲后，收紧了新房得房率的审批，但为时已晚。
随着辖内实体经济不景气，失业率增加，本地政府的辣招全部用尽也很难刺激市场，感觉所有的市场主体已经躺平了。
后续，期待中央放大招？？
令人大跌眼镜的是，2022年开始，ZF不但没有通过收缩土地供给的方式救市，而是通过大幅提高得房率的做法变相降低地价，同时2022-2024年期间加大了土地市场的供给，为了卖地新房的得房率 最高批到了140%普遍为100%-120%，对有潜力的年轻韭菜进行了最后一波收割。
这种涸泽而渔的做法在2025年收货了恶果：新房降价快对二手房冲击过大，户型得房率高更是降维打击，导致二手房的流动性接近枯竭，从而彻底搞掉了一二手的置换需求。市区新房也卖不动了，新房卖不动导致国企（越秀地产）无力新拍土地，于是乎市区的地块很多流拍，ZF这发现不对劲后，收紧了新房得房率的审批，但为时已晚。
随着辖内实体经济不景气，失业率增加，本地政府的辣招全部用尽也很难刺激市场，感觉所有的市场主体已经躺平了。
后续，期待中央放大招？？
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shaolinzh - 谨小慎微 却遇“破清公募债”“中行负油价”
@niuniu0513
昨天刚签买了一套浦东得公寓，165万，交易费用10万，月租金5500，管理费330，不计中介费的租金回报率3.5%浦东地大房多，也不知以后租金是啥走势呢，不过总体讲在上海地区的人口应该还是可以支撑一段时间的
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@小白律师
不喜欢听骂融创赖账之类的言论。哈哈哈，驴象之争，政治课上学过。
债务重组是不是债券持有人大会审议通过的？
债权人自己都同意了，为什么只骂发行人呢？
不要说自己没有同意，民主制度了解一下。
明明自己投了哈里斯，一样得接受川普当大统领。
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赞同来自: fuyun
@lixianghui1982
夏天去过一次威海，没感觉能避暑。乳山能避暑吗？如果能，买一套用来避暑也行啊，用不着什么配套。除了8月可以避暑。我现在就在威海。除了除湿基本不开空调。在济南至少开20小时的空调。
京公网安备 11010802031449号