Edge
Chrome
Firefox
据她称，她一天问几十套。成都二环内的大中介，几乎都在帮她找房，只选择总价30万—40万元，租售比超5%的“老破小”。其购入的8套老破小，总价330万、贷款220万，租金总额每月2.1万，不光覆盖全部月供1.4万，还能留下近10%的利润
租金覆盖贷款后还有盈余，等于是用银行的钱赚钱，使用银行贷款作为杠杆，买的越多赚的越多
赞同来自: IkariShinjin 、红尘之上 、tlh681101 、e55555
所以不到非常便宜的时候并不想买。
赞同来自: jeffrey1220 、J295812949
21000/8=2625，老破小租金2600元，成都的租金有这么高吗？
赞同来自: J599311035 、拉板车 、gaokui16816888 、诗人张三 、e55555 、更多 »
我说三个例子:
第一个例子是杭州，我最近在网上刷视频时，看见这样一个新闻，
一个北京人，去杭州居住，租了一个房子，他找记者的本意是投诉小区外面噪音问题，
采访中也透露了租金的情况，他租住的杭州“某智创城”小区，6楼，120多平米，
他透露的租金是每月3000元。（他是租客，不是中介，所以他说的金额应该是可信的）
我在网上查看一下这个小区目前的房价，120多平米的房子，目前挂牌价都是在200万以上，
这样算起来，租金年收益率不到1.8%。
（下面有个截图，大家可以去搜索一下，看看这个新闻）
第2个是重庆，我本月1号，跟中介去看了“某某国际”小区的房子，70多平米的两室，6楼，出租状态，挂牌价60多万，
中介在带我看房前告诉我，这个小区的两室的月租金大概是1800左右，
我实地看房时，恰好租客在家，是一对年轻夫妻（或者情侣），
我顺便询问了租金的情况，他们告诉我，月租金1400元，租期一年，
1400跟1800的区别还是挺大的。
第3个例子也是重庆，更夸张，是2024年初，“某某风光”小区的两室，
当时中介告诉我，这个房子的租金在2000元左右，
我问具体多少，中介询问业主之后回复我，是1800一个月。
没过多久我在“某居客”平台上也看见这个房子，并且这个房子可以“致电房东”，
于是我点击“致电房东”，打电话过去，就这样绕开中介，直接跟房东联系上了，
房东是一个男的，他自称平时在长寿区上班，所以江北区“某某风光”这个两室的房子一直是出租，
我问租金多少，他说月租金1000元，（跟中介最初说的2000元左右比起来，直接腰斩了）
我跟这个业主的通话记录至今保存在我的旧手机里面，
但因为涉及别人，所以就不发在网上了。
要这么算的话，一年房产持有成本我觉得在5%左右，房租➕房价上涨两者加起来年化不足7%毛都赚不到，现在博弈拆迁和去澳门没啥区别，难得很。你这个算法有问题，应该这样考虑：
没有房产税：房子持有成本只有物业费，金额很少可以忽略不记。买房最坏的情况就是躺平，不修不卖也不出租。
有房产税：房产的持有成本最低是房产税，逼着你要吧出租要吧卖掉，否则就不断地消耗你的现金流。
有钱如马云，可能会喝100块钱一碗的豆浆，但肯定不会每次买2碗2块的豆浆，喝一碗倒一碗。
赞同来自: KevinLe
开征房产税不怕，1%顶天了，最怕搞个累进制税率1%，100万的房子，一年房产税1W还不怕？
租金收益2%，一年租金2W。扣除空置期，扣除中介费，扣除物业费，还剩1.5w左右。扣除房产税剩0.5w。再算上折旧，房子老化，各种打理维修的费用，妥妥负资产！
赞同来自: J206513660
费那么大劲干嘛，要看房，要过户，要出租，还有人退租再出租，还有家电坏的，还有不给租金的。买个华夏银行，目前股息率大概5.5%，他的利润分红率才25%，有巨大上升空间，每年分红都在涨。多省事。我也是这么想的，可惜手上的深圳小产权不值钱了，卖不出去，每天都渴望拆迁过来收房子。
赞同来自: J295812949 、pppppp 、KevinLe 、Pico
比如那种七八十年代的老破小如果户型烂地段一般的话，除了赌拆迁以外价值甚至是负的（还要维修养护），真估值的话还是得参考REITs或者年金险的估值思路，最后残值是零的。
而且未来的需求可能会剧烈变化，比如最近几十年的趋势之一是要有充足车位，这个在几十年前能看出来吗？以后的需求会不会是低空经济方便窗边停靠无人机/飞行器？（只是举个例子，可以自行替换成超时空传送门/算力网入口……）。日本的趋势之一是高端塔楼崛起，这个事前能预测到吗？
赞同来自: 好了好了自由
我个人认为房价真正的死亡期还没到来，想想十几二十年后，最近几年出生的孩子大了，就每年那么几百万，哪需要那么多房子，市场上海量的存量二手房到时候怎么套现，总不能永远放着看吧，租也没那么多人有需求了，不让后辈变现？老破小打骨折估计都没人要，现在的新房到时候都成老破大了，都不敢想到时候房价是个什么情况，除非货币大幅度贬值，否则房价怎么涨。主要是过往这二十年造的房子实在太多了，据说够20多亿人住的，以后人...如果按炒股的预期来说，未来大部分地方必然完蛋，但是00年-18年之间，每年的出生人口确实还可以，大概率就是会房子稳住或者小幅反弹，然后再开始根据后续持续的出生人口选择方向，如果还是这点人，持续阴跌不可避免
赞同来自: 安静的小白 、夏花秋果 、wangyang661 、pppppp 、小白律师更多 »
我个人认为房价真正的死亡期还没到来，想想十几二十年后，最近几年出生的孩子大了，就每年那么几百万，哪需要那么多房子，市场上海量的存量二手房到时候怎么套现，总不能永远放着看吧，租也没那么多人有需求了，不让后辈变现？老破小打骨折估计都没人要，现在的新房到时候都成老破大了，都不敢想到时候房价是个什么情况，除非货币大幅度贬值，否则房价怎么涨。主要是过往这二十年造的房子实在太多了，据说够20多亿人住的，以后人...自从杭州纵火案之后就不敢买高楼，挑小高层买。。。当然也被套了，但好歹比那些密密麻麻的高楼强点。。。
还有个变化是，今年发现中东移民明显多了很多。。。地铁都到处都是拉着箱子赶过来的中东人。。。写字楼下居然开了个面向日本的房屋中介店，，，感觉外国人开始向中国移民了，，，当然欧美的还是少。
没去过成都，不了解实际情况，我年初买的天津城区顶楼6层2室老破小，离地铁300米。所有包含花了26W不到，房子装修不到10年。目前同户型省心租挂牌1600左右（房东到手1400）。房子保养还没我的好，就是楼层低2层。
但这个女性买家说的数据有点让我疑惑，
8套老破小总价330万，也就是平均每套约41万，
每月总租金2.1万，也就是平均每套每月2600块。
很难想象40万的老破小能够租2600元。假如是真实的，那么成都房价估计会暴涨。
我居住在重庆主城，重庆老破小很难有这么高的租金，甚至品质中等的也达不到。
我有个房子按照现在的行情价格估计值六七十万（这是名义上的价值，要短时间内快速...
赞同来自: zyxw风雅颂 、丢失的十年 、熊猫王 、horizon668 、随心所昱 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
日本投资房产，房贷利息很低，持有房产的税收也不算高，但即使投资收益率到了年化10%，好多国内投资者都在亏钱，主要原因是老旧房产的维护成本和委托他人管理成本很高。
中国已经明确出台了针对房租的增值税和房产税，目前对个人房产的租金收入征收不算很严。随着财政压力的加大，税收征管肯定会趋紧，同时也不排除将来房产税的征收。
赞同来自: 九零后老人 、唐唐脱口秀 、Lee97 、lixinfeng02 、西瓜橘子圆圆 、 、 、 、 、 、 、更多 »
房价上涨的几年，全国上下都买房，生怕买不到，ZF通过土地出让金大赚特赚。
23年开始快速下跌3年就跌了30%以上，开始动则日本失去的30年，却不提日本30年中心城市从顶峰计算跌幅60%，平均下来一年-2%。
26年开年从求实杂志第一篇社论开始房地产舆论彻底转向，开提房子的金融属性，上海马上出7条，解禁外环，成交量大增，筑底开始了
以后确实没有什么房地产的全国性大涨了，都是区域性的，瞎子摸象，看你自己住在哪里了。成都我看的房子1月挂的345W，现在挂357W了，永陵公园旁边
赞同来自: 那个孩子
女子买8套老破小月收租2.1万# 多地的主城老破小新闻爆出来，专业选手大概2024年就在动手。
未来每个细分领域，都是专业成熟投资者的赛道。不少人说不存在和不可能做到，借用罗伯特清崎的话“这只能说明他做不到”。保持开放性，通过行动去验证。
另外文中说的租售比需要理解为改造后的租售比，至少需要买入谈判砍价，创意和溢价装修改造，特定渠道招租的能力。
另一个启发：老破小和红利高股息很像，核心是正向现金流。因为标的都有劣势面，所以需要几倍的风险溢价 于 国债收益率（或贷款利率）才考虑。
比如红利高股息股票的高波动性，股息的持续性
比如老破小卖出的流动性，维护管理和装修重置成本，交易税费等
还有其他投资品的横向对比（机会成本）
行内筛选租售比基准，给老破小5%+，公寓7%+
https://weibo.com/1898897571/5279544031841576
赞同来自: 塔塔桔 、Tom20221130 、积少成多66 、雪雁悟道 、zyxw风雅颂 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
虽然这种投资模式在极端条件下（如极低房价+高强度装修改造）物理上可行，但针对该特定案例，信息的真实性在财务数据、操作难度、行业背景三个维度上存在严重疑点。
以下是深度拆解：
- 财务数据的“幸存者偏差”与人为修饰
我们可以通过简单的测算发现其数据的违和感：
租金回报率（7.6%）： 成都二环内“老破小”的平均租金回报率通常在 2%—3% 之间。要达到 7.6%（330万产出2.1万月租），通常只有两种可能：
极端分割（隔断房）： 将房子打成群租房，但这在成都属于高压监管区域，且伴随极高的合规成本。
溢价改造（串串房）： 投入大量装修费，将40万的破房子装出“小红书名媛风”，赚取年轻人的审美溢价。但装修费并未被算入330万的总价中，若算上单套5-8万的硬装成本，其真实回报率将大幅缩水。
月供数据疑点： 贷款220万，月供1.4万。这意味着该买家申请的可能是经营贷或短期贷款（约15年期、4.5%左右利率），而非普通30年房贷。长债短供会造成现金流极其紧绷，容错率极低。
- 操作过程的“虚假叙事”
稿件中提到的“一天问几十套”、“全城中介帮她找房”是典型的中介营销话术：
制造紧迫感： 暗示市场极度火热，好房源需要抢，诱导潜在买家进入“扫货”节奏。
淡化难度： 真实购买8套成都二环内的老破小，涉及到极其复杂的产权核验、税费计算（部分老房子交易税费极高）以及银行的多头贷款审批。一个“走红的买家”在短时间内完成这些流程，极大概率背后有专业的“职业买家团队”或“包租公司”在运作，而非个人行为。
- 为什么说它是“软广告”？
这类新闻通常选择在楼市回暖前期或成交低迷期密集出现，其核心目的并非分享致富经，而是：
为“老破小”库存去化寻路： 成都二环内老破小流通性极差，是很多中介手里的死库存。通过“高租售比”叙事，将劣势资产包装成“高现金流资产”，吸引追求分红的投资者。
推广“代租代管”或“装修改造”业务： 这类故事的结尾通常会引向“如何选房”、“如何通过软装提升租金”，其本质是收割想要做“包租公/婆”但缺乏经验的中产阶级。
- 真实性结论：逻辑自洽，但隐瞒了关键变量
部分真实： 的确有人在做这种“买入-翻修-收租”的生意，这在行业内叫“职业买家”。
关键隐瞒：
装修成本： 8套房的精装修至少需要额外投入 40—60万。
空置损失： 8套房的管理，每年至少有1个月的空置期，这将吃掉约 8% 的年收入。
税费与折旧： “老破小”几乎没有资产增值，完全靠收租。如果房子5年后还没拆迁，由于房龄过老，可能连租金都会随着设施老化而大幅下跌。
总结
这是一个以真实存在的“职业包租”业务为原型，经过精简修饰后，由自媒体或中介机构投放的“焦虑与梦想”诱饵。
其所谓的“10%利润”是建立在无视装修成本、无视空置成本、无视管理人工成本的理想状态下的。对于像你这样追求确定性套利的人来说，这种资产的流动性折价（Liquidity Discount）大到无法计算，更像是一个“重体力活”而非金融投资。
赞同来自: Tom20221130 、linwish
赞同来自: 塔塔桔 、迈达斯蓝胖 、房子如表 、alexandre1 、readfun 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
我们专买那种3万到5万之间的破房子，二十多个平方，只有两间房，基本是老城中心，出脚方便，适合住2人的。如果不装修，就租200块一个月，连热水器都不用配；稍微装修一下，可以租到300块一个月，配个空调+热水器。
我用不到50万搞十套，月租金2500左右，一年能拿到3万块，年化6%
租客主要是进城务工两口子、老奶奶带孙子捡垃圾儿子在外省打工、外卖小哥、清洁工保洁员、单身汉等等。
这些人最大的需求就是便宜，200块对于他们来说已经是在县城找到的最便宜的房子了；
对于我们来说，没多少家具电器，所以损耗也比较小，只要能顺利交房租，其他都不是事儿。
就这种破房子，08年的时候3万块能买两套，15年的时候最高卖15万一套，就说离不离谱吧~
ydmewjaiavyq - 风雨路，低风险
赞同来自: 取不足而补有余
香港好像去年3月触底了，已经慢慢涨了很长时间了，去年整年是上涨的。国内好像没有哪个城市开始涨？但是下跌幅度都减缓了。国内目前的体量那么大，不太可能再像以前那样所有房子都大涨了，地段好，高端房子、低容积率的新房上海，杭州一直都在涨，卖得很火。以后估计房子就是一个消费品了，新房不断户型，配置等升级迭代从而不跌或者涨，老房子阴跌，直到有居住价值。其实杭州的老破小从地段，房租来说，已经有价值了，3%左右...杭州现在大家对市中心认可度不高
滨江，未科都比市中心老破小高
赞同来自: 群体欧气吸收1 、核光同沉 、happysam2018 、hanbing0356 、新新新韭菜 、更多 »
赞同来自: happysam2018 、hanbing0356 、topcool 、小白律师 、二维无极更多 »
赞同来自: pppppp
国内好像没有哪个城市开始涨？但是下跌幅度都减缓了。
国内目前的体量那么大，不太可能再像以前那样所有房子都大涨了，地段好，高端房子、低容积率的新房上海，杭州一直都在涨，卖得很火。
以后估计房子就是一个消费品了，新房不断户型，配置等升级迭代从而不跌或者涨，老房子阴跌，直到有居住价值。
其实杭州的老破小从地段，房租来说，已经有价值了，3%左右收益，价格2万，但是地价值4万……想起以前鸭蛋？说的，2005年封基折价50%，要是可以买下所有份额，推动基金持有人大会，封转开，直接赚一倍……
可以当转债，买个免费期权了，可惜短期拆迁可能性变小了。
赞同来自: jjmdh 、今天没有下雨 、九零后老人 、robin8848 、sybil03 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
所以有没有一种可能？其实这个所谓的“成都一位女性买家”手上有很多套老破小需要出手却卖不出好价，所以才需要在社交媒体上宣传买老破小性价比极高，目的是为了让别人接盘。
n年后，中国的利息像美国一样加息到5%吗，那到时候lpr上涨，这种贷款买房投资会不会亏？国债发的多的国家，本来就没有动力加息，加息的目的一定是为了抑制通胀，加息到5%的时候通胀已经很严重了，通胀严重企业利润，工人工资，人力成本都是大幅上涨，房租当然也是大涨，而且由于房租上涨预期强烈，房子这种资产价格上涨速度更快, 类似于股票的戴维斯双击。
听风听雨 - 一只水桶能盛多少水，并不取决于最长的那块木板，而是取决于最短的那块木板。投资者能挣多少钱，不是股市爆涨时你账户的表现，而是取决于股市暴跌时你账户的表现。
赞同来自: happysam2018 、e55555 、TuesFool 、motehu
赞同来自: robin8848 、西瓜橘子圆圆 、Lee97 、happysam2018 、新新新韭菜 、 、 、 、更多 »
跟亲戚打听了一下，他们小区（渝中区某某朗庭）有月租2600的房子，不过售价在100万左右，
远远高于40万，性价比腰斩了。
还跟中介了解了一些两江新区的情况（渝中区和两江新区是重庆最核心的两个区），
也找不到40万能够租2600的房子，
月租金超过2600的房子，价格远高于40万，
即便是月租金低于2000的房子，价格也大大高于40万，
（下面有几张图片，大家可以看一下重庆的情况）
跟成都这个女性买家的数据对比，看来要么是重庆的房价偏高了，要么是成都的租金偏高了。
其他城市出租收益率6%以上的很多，不算什么，杭州房价对其他城市来说算宇宙级了。得算空置率，有些地方实质上很难租的出去（因为人口迁入很少），就不能拿租金和房价直接算收益率。
综合来讲和抄底绩优股一样，值得抄底买的城市不多。纯吃息买北京，上海，广州略弱一些；略带成长的有 深圳、杭州、苏州、合肥、长沙、成都、宁波 、无锡；剑走偏锋可以看下鄂尔多斯，海口、三亚。
京公网安备 11010802031449号