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现在一线城市已经跌了30%多，前几年高点入手的刚需首付已经跌没了，算上利息已经实际亏损了，这个位置国家一定会挺价的，不然可能是法拍房会大量出现，法拍房压低行情，更多人爆仓，更多法拍房，恶性循环，。现在拍掉银行还能拿回成本，再跌一些银行也回不了本，到时候就是系统性风险了，最后全社会买单。所以这个位置最危险，反过来想也是最安全的。只要就业，不会出很多法拍房的，烂尾楼大规模断供都没有，更不用说实际在住的房子了。国家一直在做的是保就业而不是保房价
从上到下并未真正挺房价，想挺的只是地价、土地出让总额和新建住房销售总额，真要挺价就应该是大幅减少供地，消化库存新房，改善二手房供需关系，地方政府愿意吗。现在巴不得多供地，反而是和二手房抢夺客户。地价降了只能靠多卖地来弥补，谁会亏待了自己为下一任考虑
刚看了保利发展一月份机构调研会，保利证券代表说，新货毛利率16-17%，存货是亏损销售，现在是保持节奏，以增量带存量，通过新货的利润补贴存货，使整体毛利率达到12-13%，存货亏损销售后腾出资金投入新货，盘活资金这些存货当年预计的毛利率也很好，房子卖不掉就实现不了预计利润，亏损的项目会动态增加的。
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从上到下并未真正挺房价，想挺的只是地价刚看了保利发展一月份机构调研会，保利证券代表说，新货毛利率16-17%，存货是亏损销售，现在是保持节奏，以增量带存量，通过新货的利润补贴存货，使整体毛利率达到12-13%，存货亏损销售后腾出资金投入新货，盘活资金
从上到下并未真正挺房价，想挺的只是地价、土地出让总额和新建住房销售总额，真要挺价就应该是大幅减少供地，消化库存新房，改善二手房供需关系，地方政府愿意吗。现在巴不得多供地，反而是和二手房抢夺客户。对，明白人
现在一线城市已经跌了30%多，前几年高点入手的刚需首付已经跌没了，算上利息已经实际亏损了，这个位置国家一定会挺价的，不然可能是法拍房会大量出现，法拍房压低行情，更多人爆仓，更多法拍房，恶性循环，。现在拍掉银行还能拿回成本，再跌一些银行也回不了本，到时候就是系统性风险了，最后全社会买单。所以这个位置最危险，反过来想也是最安全的。国家早就挺价的吧？听说低价禁止成交。
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我对国内房地产持谨慎悲观态度，当前更接近1990 年日本地产的加强版。对比来看：日本 1990 年老龄化刚起步、生育率仍高于更替水平，且外部环境相对宽松；而我们现在深度老龄化叠加生育率持续新低，同时面临外部技术、产业链与金融层面的多重阻扰，调整难度与压力大于当年日本。现在一线城市已经跌了30%多，前几年高点入手的刚需首付已经跌没了，算上利息已经实际亏损了，这个位置国家一定会挺价的，不然可能是法拍房会大量出现，法拍房压低行情，更多人爆仓，更多法拍房，恶性循环，。现在拍掉银行还能拿回成本，再跌一些银行也回不了本，到时候就是系统性风险了，最后全社会买单。所以这个位置最危险，反过来想也是最安全的。
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我的想法就简单粗暴，GDP一直增长，房价早晚得涨起来，我们体量大了，GDP长得慢了，所以房价暴涨的可能性也小了，这次下跌因为是国家主动刺破又积极托底，在我看来跌的全是泡沫，刚刚跌到合理价位附近，并没有跌出很深的坑，所以也没有很高的投资价值。虽然我现在卖房子了，但是投资得话我觉得股票还是比房产好，老登股好于老破小房。感谢大哥分享，3%-4%年化的老登股和老破小，我也优先投股，毕竟说不定哪天真中特估启动，老登股就起飞了。不过长期看上海市区里的房子还是供需失衡的状态，就算下行，空间也不大。老破小收的租金和自己交的社保，加一起等以后老了也有个保底生活费，特别是在自己股市投资犯错的时候，更加重要。
政府收储以2的成本去拿4的收益经济上算的过账。就是去收二手房难免有私下勾兑，这一点比股票难一点。
收过来之后可以长期持有赚资金利息差额，也可以作为保障房，也可以等下次房价升温的时候抛出抑制泡沫，还可以发行REITs打包到资本市场，如果一个小区内收的够多可以推动重建或者拆迁，比一个一个谈小业主好一点。
上海放开企业购房应该是希望企业出头，但是好像好像不买账，政府只好自己下场。好像量不够，不过看情况暂时也不需要了。
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楼主，如果你刚好是十几年前做过中介，现在又重返这个行业。必然是会有这样的疑惑。十多年前，新房二手房价差肯定没那么大。但是产品确实已经翻天覆地变化了。再者，现在的富人已经普遍已经意识到邻居以及物业对房产保值增值的重要性，存在即合理。新房二手房的差价杭州也差不多，都是最近十年慢慢拉开的。对的，存在即合理，就是这么个道理，不合理迟早会回归。
说到地产股，我一直有个疑惑，不过也没去找答案。地产行业不存在兼并重组。这个行业完全不同。
都说一个产业走到低谷期后会有一波合并兼并潮，但我在国内房地产市场上没有看到这个现象。
乱猜有两个原因:
1.这个行业不同与其它行业，不存在这个阶段
2.这个行业还没到那个时期，还得等
不要说不同公司不敢了，就是同一个公司的不同城市，同一个城市的不同区段，都不敢内部重组。
所谓的内部重组就是本质上已经死了，把这个区域挂在另外一个的名下而已。
不信邪？难度比曹操喜欢人妻还危险，他试图重组代价是死了大儿子和典韦。
当然如果抱着这个决心，我敬你是一条汉子！
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hzjinjian - 涨多了跌，跌多了涨~
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上海一手房，二手房价格差距巨大，我所在的七宝附近，安高的项目，2.5的容积率，楼板价5.6万/平米，开盘价8.2-8.4万/平米。一路之隔的老破小，便宜的价格3.5万/平米，容积率2。如果二手房价格合理，那么一手房泡沫严重，如果一手房价格合理，那么老破小极其低估。当然上海新房供给少，二手房供给量大，但是只是供需错配价格就能扭曲到这个地步吗？楼主，如果你刚好是十几年前做过中介，现在又重返这个行业。必然是会有这样的疑惑。十多年前，新房二手房价差肯定没那么大。但是产品确实已经翻天覆地变化了。再者，现在的富人已经普遍已经意识到邻居以及物业对房产保值增值的重要性，存在即合理。新房二手房的差价杭州也差不多，都是最近十年慢慢拉开的。
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上海一手房，二手房价格差距巨大，我所在的七宝附近，安高的项目，2.5的容积率，楼板价5.6万/平米，开盘价8.2-8.4万/平米。一路之隔的老破小，便宜的价格3.5万/平米，容积率2。如果二手房价格合理，那么一手房泡沫严重，如果一手房价格合理，那么老破小极其低估。当然上海新房供给少，二手房供给量大，但是只是供需错配价格就能扭曲到这个地步吗？如果把房价看着土地楼面价加建筑成本和开发商利润 那老破小基本只剩个土地价值了 但这个价值很难变现 一般只能等拆迁之类的 靠买卖变现 因为买这个的几乎也不是为了居住 那只能折价了 即使为了居住 那也是足够便宜才会考虑 现在从居住角度考虑 老破小早淘汰了 年轻人根本不考虑
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上海一手房，二手房价格差距巨大，我所在的七宝附近，安高的项目，2.5的容积率，楼板价5.6万/平米，开盘价8.2-8.4万/平米。一路之隔的老破小，便宜的价格3.5万/平米，容积率2。如果二手房价格合理，那么一手房泡沫严重，如果一手房价格合理，那么老破小极其低估。当然上海新房供给少，二手房供给量大，但是只是供需错配价格就能扭曲到这个地步吗？地方政府垄断了土地的供应，并希望持续从供地中获得可观收入，顶高了新房地价和房价。不管泡沫低还是高，一手新房就是这么个高价，开发商总不能亏本卖。被证伪的方式是购房者不买单，高地价高房价就会撑不下去，目前新房的购买力还行，不过信心得在二手市场中印证。随着前几年的新房5年限售到期后，不少高价冲了新房的购房人会发现亏本还未必卖得掉，更不要说几年的资金成本。这样对后续新房的销售会产生负面影响，现在已经有这种趋势了。地方政府也会想尽办法来对冲负面情绪，假借第四代住宅概念，偷送面积就是典型的操作。
投资、购房、教育、健康领域总会存在大量的虚假信息和错误的建议，错一步可能影响十年。
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川渝地区确实很爽，西部有青藏高原的天然屏障，东部有漫长的内陆防线，北部有秦岭巴山、南部有云贵高原，自己是平原（盆地），气候适宜、物产丰富，也不缺煤铁，即使外面打成一锅粥也能自产自足，能够保存中华民族最后的火种。湖广填四川的故事不知道听过没？
我退休后就打算去成都养老。
bigbear2046 - 无非想要明白些道理，遇见些有趣的人或事
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上海一手房，二手房价格差距巨大，我所在的七宝附近，安高的项目，2.5的容积率，楼板价5.6万/平米，开盘价8.2-8.4万/平米。一路之隔的老破小，便宜的价格3.5万/平米，容积率2。如果二手房价格合理，那么一手房泡沫严重，如果一手房价格合理，那么老破小极其低估。当然上海新房供给少，二手房供给量大，但是只是供需错配价格就能扭曲到这个地步吗？日本最近房价回到巅峰期其实也是指新房，二手房正常就是按年折价，但国内还是有点不同，老破小有个拆迁期权价值，到期日不详，定价较难罢了
小白律师 - 跨境证券律师
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上海一手房，二手房价格差距巨大，我所在的七宝附近，安高的项目，2.5的容积率，楼板价5.6万/平米，开盘价8.2-8.4万/平米。一路之隔的老破小，便宜的价格3.5万/平米，容积率2。如果二手房价格合理，那么一手房泡沫严重，如果一手房价格合理，那么老破小极其低估。当然上海新房供给少，二手房供给量大，但是只是供需错配价格就能扭曲到这个地步吗？美欧日的老房子拆了重建比中国的难度小很多，即使公寓不好协调，独栋总没有问题，很多老房子卖就是卖个地的钱。
中国的别墅自己扒了重建都是违法违规的，高层更是只能无可奈何的看着电梯、上下水管、外墙防水一点点老化、失修。
所以中国的老房子真的贬值很严重，而且贬值得有道理。
赵甲
- 逐鹿者不顾兔，决千金之货者不争铢两之价。
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其实 这种房子成本不高。放在城市里，可能要考虑容积率，收益率什么的。 为啥 广大农村 不造这种样子的房子，多好看~好多农村看着通了水电燃气网线，但是房子造的真是难看~说句实话就是没钱啊，中国农村实现吃猪肉自由也就最近10年。吃猪肉花的是小钱，建房子可真是大钱。
现在农村家庭客厅里面装空调的都很少，我的父母家就是一台空调，我的家里装了两个卧室的空调。 美国那种房子带尖屋顶的，空间利用低做造型还费钱。门口的大草坪要定期维护。农村真的差距不说100年，应该有50年两代人的样子。
小猫50128015 - 懂没用，你得信。
说到地产股，我一直有个疑惑，不过也没去找答案。房地产开发是项目公司制的，具体地块在项目公司名下，收购也是收购项目公司，这种收购一直在发生。至于集团公司就像一个ETF，里面有好的项目也有烂的项目，能把好东西挑挑拣拣出来，肯定是不会去买ETF的。
都说一个产业走到低谷期后会有一波合并兼并潮，但我在国内房地产市场上没有看到这个现象。
乱猜有两个原因:
1.这个行业不同与其它行业，不存在这个阶段
2.这个行业还没到那个时期，还得等
其它行业比如消费品，值钱的是品牌，比如物流，值钱的是经营网络，把资产包拆开来卖，就不值钱了。
IOne0
- suibianwanwan
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另外房子本身会随房龄和城市开发重心迁移而自然折价，现在买房的人因为没经历过这种时期，似乎还完全不考虑这一点？比如房子新开盘的时候周围也在建房和开发新商圈，过了20年，新商圈变成老商圈 设施落后破破烂烂 越来越没人气，附近地已经开发完了也不可能拆迁，房子价值还不如离市区更远一点但是更新的地段。
IOne0
- suibianwanwan
说到地产股，我一直有个疑惑，不过也没去找答案。现在房企私企接连垮掉 只有央企背景的还在玩 不就已经在这个阶段了吗，只是少了品牌兼并这一环节吧。
都说一个产业走到低谷期后会有一波合并兼并潮，但我在国内房地产市场上没有看到这个现象。
乱猜有两个原因:
1.这个行业不同与其它行业，不存在这个阶段
2.这个行业还没到那个时期，还得等
收购并购一般都是为了研发技术 品牌渠道 市场份额 特许牌照之类的，造房的又没啥技术，恒大之流 房企要倒闭时都是负品牌力了。现在如果有新韭菜拿着千亿想入场做房地产，我想政策一定是一路绿灯的，所以份额和牌照也没啥稀奇的，没兼并应该是行业特性了。
问了下AI 其他国家比如美国日本 房地产泡沫破裂时, 地产公司也没有兼并潮, 最多是RETIS资产会有整合。
确实。一、非沪籍购房者来源省份 TOP 10
根据上海东方公证处统计的2025年新房认购数据，按照身份证号码区分地区，2025年上海新房市场非沪籍购房者占比达到约63%，而上海本地（310身份证）购房者占比降至37%。
在沪购房人数前十的省份和地级市如下：
长三角地区（江苏、安徽、浙江）是绝对主力，三省合计占非沪籍购房总量的约65%-70%。
安徽省：占比约 24%（或按购房人数计第一）。得益于庞大的人口基数（在沪皖籍人口约242万）及高铁便利，安徽人在刚需和改善型市场中占据“头把交椅”。
江苏省：占比约 16.1% - 12.7%。在沪人口约162万，购买力强劲，尤其在张江、临港等产业聚集区。
浙江省：占比约 10%左右。在顶豪市场（3000万以上）表现尤为突出，温州、杭州等地买家活跃。
河南省：非长三角地区中人数最多的省份，主要在刚需板块。
江西省：在沪务工人员规模大，购房需求稳定。
湖北省：高学历人才较多，多集中在科教园区附近购房。
四川省：近年来在沪购房人数稳步上升。
湖南省：同样以年轻新上海人为主力。
福建省：经商群体较多，购买力较强。
山东省：在沪人口基数大，购房分布较广。
(注：部分2026年初的数据分析显示，若单看2025年全年新增认购，江苏省因社保年限放宽政策红利，可能在某些月份反超安徽成为第一，但全年总量安徽仍居首位。)
二、非沪籍购房者来源地级市 TOP 10
地级市的排名呈现出明显的“环沪”特征，高铁1-2小时通勤圈内的城市最为活跃。
合肥市（安徽）：凭借高铁1.5小时直达及公积金互通政策，合肥买家数量位居地级市之首，被称为“安徽九亭”现象的主要贡献者。
南通市（江苏）：沪苏通铁路开通后，南通成为上海“北大门”，大量南通人在宝山、嘉定及浦东外环外购房，有“南通人比本地人还积极”的说法。
苏州市（江苏）：经济强市，与上海产业联系紧密，高端改善及投资需求旺盛。
温州市（浙江）：虽然总人数可能不及上述城市，但在总价1000万以上的豪宅市场中，温州买家占比极高，经常批量购入。
安庆市（安徽）：在沪人口众多，是典型的刚需输出地。
盐城市（江苏）：随着交通改善，盐城籍购房者数量增长迅速，位列前五。
南京市（江苏）：省会城市，高知群体和企业高管较多，偏好中高端楼盘。
芜湖市（安徽）：紧随合肥之后，是安徽籍购房者的主要来源地之一。
杭州市（浙江）：互联网及金融从业者多，置换改善需求强。
阜阳市（安徽）或 徐州市（江苏）：这两个城市因人口基数大，在刚需盘中的成交量也进入了前十行列。
关键数据背景与政策影响
非沪籍占比：2025年上海新房成交中，非沪籍占比从往年的40%左右跃升至60%以上。
政策驱动：
“沪九条”及后续优化：2024年底至2025年，上海将非沪籍购房社保年限从5年大幅缩短至1年（外环外），并允许单身人士购房，直接引爆了外地人的购房需求。
长三角一体化：公积金异地互认互提政策的落地，使得安徽、江苏等地购房者能更便捷地使用公积金在上海还贷。
区域偏好：
安徽人：偏好闵行、松江、嘉定等近郊新城（刚需/首改）。
江苏人（南通/苏州）：偏好宝山、嘉定、浦东临港（通勤便利/产业关联）。
浙江人（温州/杭州）：偏好黄浦、徐汇、静安等核心区（顶豪/资产配置）。
这些数据反映了上海楼市已形成“全国富人买核心，长三角新市民买外围”的新格局。
AI不一定准，可供参考。
网上都说上海涨了，你这里又这样说，真不知道到底是什么情况，网上信息太杂乱了个人看法，目前还没有各方都认同的一致性数据，所以可能存在结构化差异。
参考网上信息，我的理解是目前上海低价（大约是300万以内）的成交量上涨比较多，所以价格也可能同步上涨。如果做个类比的话，可能有点类似于大A的小登股在涨，老登股微跌。
我关注的只是周边的改善型二手房（老登股），所以得出的结论可能会有所不同。。。
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新房市场现在怎么样？上海新房节节高，已经连续上涨好几年了，因为之前政府限价，还有新房供给有限，目前新房比同地段老破小贵50%（这个结论是我周边两盘观察对比，还没有全市数据，属于管中窥豹）
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