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1、房价连续两年上涨，每年涨幅超过5%
2、每年租金收入达到5%以上
3、零首付，贷款贴息
如果加上每年5%的通胀呢？我认为折旧真是伪命题，前面讨论过了不重复@fionafiona无论什么资产 涨的时候大家都疯狂买 无论房子黄金 07或15年的A股 疯涨的时候只有少数人逆势套现说回什么时候投资买房 虽然跌了这么多 看起来挺便宜 但总体在以下方面跟红利etf比完全没有优势：股息率红利约4.39% 上海总体租售比不到2%流动性 红利分分钟套现 上海房子目前不大降价没人看 ...的确 有5%通胀预期的话 那是要杠杆买房的 目前是没有迹象。。。
另外看过一遍文章说 16年上海房价大涨前 租售比是高于红利etf的 长宁那边租给日本人的房子 租售比能到7%+假的, 上海当时老破小租金回报也就3% 左右. 租给外国人那是个案, 怀疑是合伙套利公司, 毕竟HR也不是瞎子.
以上数据未求证
我认为折旧真是伪命题，前面讨论过了不重复
@fionafiona
无论什么资产 涨的时候大家都疯狂买 无论房子黄金 07或15年的A股 疯涨的时候只有少数人逆势套现
说回什么时候投资买房 虽然跌了这么多 看起来挺便宜 但总体在以下方面跟红利etf比完全没有优势：
股息率红利约4.39% 上海总体租售比不到2%
流动性 红利分分钟套现 上海房子目前不大降价没人看 即使上涨的时候也需要时间
交易费用房子远超etf交易费
折旧红利无 房子折旧远大于红...
@fionafiona
另外看过一遍文章说 16年上海房价大涨前 租售比是高于红利etf的 长宁那边租给日本人的房子 租售比能到7%+
以上数据未求证
另外看过一遍文章说 16年上海房价大涨前 租售比是高于红利etf的 长宁那边租给日本人的房子 租售比能到7%+以上数据未求证有可能的，那么大个城市，总会有人恰到好处愿意支付一个租金溢价。但是问题是这个事情能否持久，就像静态pe分位点，预期增长率不同，每个截面点的高低其实意义不大，只是有人给你画了一个简单的故事吸引你相信罢了。
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说回什么时候投资买房 虽然跌了这么多 看起来挺便宜 但总体在以下方面跟红利etf比完全没有优势：
股息率红利约4.39% 上海总体租售比不到2%
流动性 红利分分钟套现 上海房子目前不大降价没人看 即使上涨的时候也需要时间
交易费用房子远超etf交易费
折旧红利无 房子折旧远大于红利 比比同地段5年 15年 25年左右商品房就知道折旧多么大了 尤其是超过15年后加速折旧
另外房租收租比红利操心多了 而且现在上海新房政府都配套保障房 租赁房屋加大供应 对租金会有影响
综上 以上条件无逆转投资房子没价值，除非房产资产占比家庭总投资过小。
日本房市股市的最高点是在90年，就以90作为基准去比，房市股市表现到今天为止差不多的，不能严格要求这两个市场涨跌在时间节奏上是完全步调一致的
@组组长一
我搜索了一下相关资料，日本东京房地产在1990年见顶（东京地产指数大约120），到2003年下跌了一半（东京地产指数60），然后又开始上涨，到2023年东京地产指数上涨到了110左右，上涨接近一倍。同时期日本非金融指数从1998年的200点上涨到了2017年的800点左右，上涨4倍。
所以在人口下降、城市化进程基本结束的情况下，房产涨不赢股票，原因在于房产是大宗消费，人口减少，要提高房产消费只能提...
这个就类似股市的pe和peg的概念，在经济高速增长的经济体，租售比是要更低，因为隐藏了未来经济增长租金增长的空间在里面，也就是说房价包含了租售比+通胀+经济增长三个部分。在成熟经济体，是可以按照纯粹的租售比+通胀去算。
@小不颠
投资中经常听到的一句话是不要接下落的飞刀，以自己有限的认知，房产（仅指上海，其他地方不做评价）目前来看仍然属于下落的飞刀；
如果以租售比作为锚点，3%粗略的看应该是一个可以参考的数字（2.5%的实际到手收益+0.5%的装修折旧），目前所在板块租售比在1.7%左右，理论上离3%的租售比还有76%的租金上涨或者房价57%的下跌空间，至于租金上涨或房价下跌那个更容易实现，每个人应该都会判断。
假如房产租...
航头部分板块，目前按挂牌价算的话3.5%是有的，总价应该还有空间能砍（仅限一室户，两室大概3%或者不到一点，三室可能只有2%出头）我这也是远郊43平 挂牌106 租金3400 好出租 房主15年95w购入的
如果以租售比作为锚点，3%粗略的看应该是一个可以参考的数字（2.5%的实际到手收益+0.5%的装修折旧），目前所在板块租售比在1.7%左右，理论上离3%的租售比还有76%的租金上涨或者房价57%的下跌空间，至于租金上涨或房价下跌那个更容易实现，每个人应该都会判断。
假如房产租售比达到3%（抛除装修折旧，实际收益2.5%），与目前股票市场上不被看好的股票，比如贵州茅台相比（股息率3.6%），大家会把钱投向那个呢？
ps:1、25年底26年初大量满5解除限售的次新房上市流通；2、新建3.5代/4代住房（使用面积高附赠）对上一代住房价格体系的冲击；3、就业持续恶化，没有好转迹象；（未持有上海房产，未来机会合适计划购房，不可避免有主观偏见，有屁股决定脑袋之嫌；）
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所以在人口下降、城市化进程基本结束的情况下，房产涨不赢股票，原因在于房产是大宗消费，人口减少，要提高房产消费只能提高人均居住面积，但每个国家的人均居住面积是和资源禀赋关联的，日本和中国都不可能像美国那样的大house，因为没有那么多的地，也承担不起城市摊大饼后的建设支出。所以在人口减少、人均住宅面积不能大幅提升的情况下，现有存量房屋就能支持消费者居住了。而股市会弹性更高一些，因为像衣食住行、科技、产品出海等等都能获得比房产更高的收益。
对于集思录这样以投资股票（包括转债、债券）的群体来讲，从股市中获得收益率会高于房地产投资，没必要在房产上投入太多资金。主要还是自住需求、改善需求。
数据来源：https://www.toutiao.com/article/7346497043239584271/?upstream_biz=doubao&source=m_redirect
小白律师 - 跨境证券律师
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欧神听说过吧，最新的消息好像是“2024年11月28日，重庆市江北区人民检察院依法以涉嫌诈骗对欧某、郑某向重庆市江北区人民法院提起公诉。”
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从纯粹投资的角度来说，就我个人的想法而言，就根本不会考虑房子。确实，从投资角度看，房产投资的缺点太多了
假如证券市场里面有这样一个股票或基金，
每次交易佣金2%到3%，其他税费2%到5%，
随着时间推移，它的交易价格相对大盘指数会出现越来越大的折价，
每次交易你要自己寻找买家或卖家，一对一慢慢撮合成交。
平均每次成交周期6个月甚至2年以上（有些城市要两年以后才能再交易）。
很难轮动，也很难有独立行情。
从纯粹投资的角度来说，这样一个股票...
我也有这个疑问，为什么现在还有很多人想投资房产赚租金？
https://www.jisilu.cn/question/513146
估计我们看的不是一个版本。 我看到是: 抛开居住属性。 一个能持续产生现金收入的房产就是资产，一个无法产生现金收入，还要每年花钱维护的房产，就是负债。作者好像是专门买入那种只能算负债的房子，然后装修好，负债变资产。这个还是需要付出人力的。
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是不是矫枉过正了？
即使从资产配置角度看，房产也是重要一部分。再加上还有居住属性。个人会考虑配25%资产在房产上
易尔奇 - 安待久 渐息散
图中河对岸的那几栋别墅吗？照片是在我住家拍的，民房在我家隔壁；
对岸是连接大佛山门的仿古街道嘉定坊。
你在楼上看风景，看风景的在河上看你；
老城这边风景并无二致，但更有烟火气。
在我居住的旁边有一处独立民房，图中河对岸的那几栋别墅吗？
共四层，一层和二层属商业性质，
三层和四层是住宅，还有个屋顶。
上半年跟房东见面了解了其报价；
要600w，四线城市价格是偏高了。
老板说有商业，且可能拆迁赔偿；
我只是习惯了老城区的居住环境，
不在乎商业和拆迁价值，矛盾中…
这房20年前恍惚听说报价才80w。
过户还要另补缴50w土地出让金。
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个人估计，租房收益率到2.5%就差不多了，追求更高收益率的往往等不到，除非银行不接受房产作为抵押物了。我的计划是只要收益率到2.5%左右，就把自住的换成经济能力承受范围内最好的，然后抵押出来获得低息现金流。
纯投资基本算不回帐来，特别是考虑维护成本，除非买一大批当“事业”来做。
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自住主要看工作地点啊，哪个区域都有好房子，买二手的话泡沫大部分也不大了。但如果通勤时间过长，就不值得了。如果全家都不上班，我是很想去兴隆湖住的，皮划艇工作日60元不限时，每天收盘之后喝着小酒划着船，看完雪山日落再回家，也花不了几个钱。但老婆是要在市区上班，而且经常加班的。老城区大户型稀缺，所以我围着她工作地点画了个1公里的圈，然后按面积从大到小排序并挑了一下，就选了现在住的房子了。感觉那地方租个房子比较合适
孔曼子
- 一名普通的职业投资者。本人没有公众号等自媒体和微信群，请勿上当。
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想问下孔大，如果是成都自住，会更推荐哪些板块呢...自住主要看工作地点啊，哪个区域都有好房子，买二手的话泡沫大部分也不大了。但如果通勤时间过长，就不值得了。
如果全家都不上班，我是很想去兴隆湖住的，皮划艇工作日60元不限时，每天收盘之后喝着小酒划着船，看完雪山日落再回家，也花不了几个钱。
但老婆是要在市区上班，而且经常加班的。老城区大户型稀缺，所以我围着她工作地点画了个1公里的圈，然后按面积从大到小排序并挑了一下，就选了现在住的房子了。
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很多年前，看《穷爸爸富爸爸》，房子是资产，有钱就买房子。估计我们看的不是一个版本。 我看到是: 抛开居住属性。 一个能持续产生现金收入的房产就是资产，一个无法产生现金收入，还要每年花钱维护的房产，就是负债。
孔曼子
- 一名普通的职业投资者。本人没有公众号等自媒体和微信群，请勿上当。
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孔大目前有车位投资吗。我所在小区目前单个车位大概卖4.5万左右，去掉车位管理费大概年租金收入0.3万，租售比6%多一点。我考虑了一下，小区地库车位收租的好处是资金占比小，没有维护折旧成本，但坏处是绝对收益低，而且价格有继续下调的趋势(我自有车位19年买的时候要10万，现在已经腰斩都不止了)因历史原因，我有几个车位，有的出租了，有的空着。
单个车位投资金额偏小且流动性差，如果住得远，管理也很不方便，我没有投资的想法。
如果钱多的话，打包停车费高停车难地段的大量车位甚至直接买下停车场，倒可能是个不错的生意，这个就要看眼光了。
如果有类似民宿平台的实时车位共享平台出现，并能解决相关的一系列问题，部分车位的价值可能会重估。
易尔奇 - 安待久 渐息散
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共四层，一层和二层属商业性质，
三层和四层是住宅，还有个屋顶。
上半年跟房东见面了解了其报价；
要600w，四线城市价格是偏高了。
老板说有商业，且可能拆迁赔偿；
我只是习惯了老城区的居住环境，
不在乎商业和拆迁价值，矛盾中…
这房20年前恍惚听说报价才80w。
过户还要另补缴50w土地出让金。
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从纯粹投资的角度来说，就我个人的想法而言，就根本不会考虑房子。有同感，能够稳定从资本市场赚钱后就不喜欢买房了，甚至自住房都买的抠抠搜搜。成交太麻烦了，收租也麻烦。我一直坚信如果房地产市场有大搞头的话，那么资本市场一定也会有好机会的，通过房产赚钱对我来说太难又太多工作量了，我直接放弃了。最重要的是：对于房产投资来说，时间不站在我这边。
假如证券市场里面有这样一个股票或基金，
每次交易佣金2%到3%，其他税费2%到5%，
随着时间推移，它的交易价格相对大盘指数会出现越来越大的折价，
每次交易你要自己寻找买家或卖家，一对一慢慢撮合成交。
平均每次成交周期6个月甚至2年以上（有些城市要两年以后才能再交易）。
很难轮动，也很难有独立行情。
从纯粹投资的角度来说，这样一个股票...
根据个人的实际情况，近两年我的操作：1. 只买好租地段的公寓，即使扣除装修折旧并托管给第三方，租金也已超过5%。2. 只有在股市赚钱的情况下，才会拿出盈利的一部分购买公寓，不强求，不多买。3. 家庭流动资产占比较高，公寓占总资产比例较低，中短期不考虑公寓卖出问题。4. 税收政策、产权续期等潜在的风险，我不担心，可能影响收益率但也能够接受。孔大目前有车位投资吗。我所在小区目前单个车位大概卖4.5万左右，去掉车位管理费大概年租金收入0.3万，租售比6%多一点。
我考虑了一下，小区地库车位收租的好处是资金占比小，没有维护折旧成本，但坏处是绝对收益低，而且价格有继续下调的趋势(我自有车位19年买的时候要10万，现在已经腰斩都不止了)
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果然搞投资的高手的想法都差不多，就是不想在房子这种固定资产上面投入太多。你这相当于在女厕里观察了半天，然后得出一个结论----人们还是喜欢蹲着那啥。。。
孔曼子的配置也是流动资产占比高。
我再说两个人（跟孔曼子一样，我都是在网上看见的，现实中没有见过面）
一个叫“天工开悟”，十年前2015在集思录看见的，
当时他在网上有个帖子，天天发交易截图，
好像五六百万的资金搞分级A类轮动，收益率很高，后来资金量（流动资产）好像超过1000万了，
记得他也谈过房子，他也是不喜欢在房子上面...
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根据个人的实际情况，近两年我的操作：果然搞投资的高手的想法都差不多，就是不想在房子这种固定资产上面投入太多。
1. 只买好租地段的公寓，即使扣除装修折旧并托管给第三方，租金也已超过5%。
2. 只有在股市赚钱的情况下，才会拿出盈利的一部分购买公寓，不强求，不多买。
3. 家庭流动资产占比较高，公寓占总资产比例较低，中短期不考虑公寓卖出问题。
4. 税收政策、产权续期等潜在的风险，我不担心，可能影响收益率但也能够接受。
孔曼子的配置也是流动资产占比高。
我再说两个人（跟孔曼子一样，我都是在网上看见的，现实中没有见过面）
一个叫“天工开悟”，十年前2015在集思录看见的，
当时他在网上有个帖子，天天发交易截图，
好像五六百万的资金搞分级A类轮动，收益率很高，后来资金量（流动资产）好像超过1000万了，
记得他也谈过房子，他也是不喜欢在房子上面配置太多，
除非租金收益率超过10%达到20%（相当于股票5倍市盈率，我记不清他的原话了，但意思差不多是这样）
总之，房子占比大，流动资产少，这样的配置，他是不赞同的。
另一个叫“某某某某王”，网名记不清了，好像叫什么“某某债券王”
十五年前2010在和讯债市大家谈里面看见一个qq群号码，就加了群（当时没有微信，当时比较流行在qq群聊天），
在qq群里面就遇见了这个人，当时此人500万左右的资金量，
当时此人主要在搞低风险投资，比如当时的攀钢第二次现金选择权套利，
他在qq群里面经常发每天的投资截图和工作以及生活动态的照片，
有些群友通过照片推测，他居住在香樟林小区（当时本地最高档的小区之一）
推测他是干生意的（可能是酒店用品，糖酒生意，以及小工程）
他的投资以低风险品种为主，比如有现金选择权的套利股，可转债，公司债企业债等等。
他当时经常说他对买房子没有什么兴趣，靠房子发不了大财，不想多买房子，
此人也是流动资产占比大，房子等固定资产占比小。
此人对房产配置占比大也不赞同。
印象中此人还比较幽默风趣，他自称是他们小区最穷的业主
（有群友通过照片推测，他的房子不是独栋，而是靠最外侧的联排，所以可能真的是最穷的业主）
“孔曼子”，“天工开悟”，“某某债券王”
这些搞职业投资的网友，有一个共同点，就是都不愿意投入太多钱在房子上面。
所以，保持较高的流动资产占比是很重要的。
孔曼子
- 一名普通的职业投资者。本人没有公众号等自媒体和微信群，请勿上当。
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1. 只买好租地段的公寓，即使扣除装修折旧并托管给第三方，租金也已超过5%。
2. 只有在股市赚钱的情况下，才会拿出盈利的一部分购买公寓，不强求，不多买。
3. 家庭流动资产占比较高，公寓占总资产比例较低，中短期不考虑公寓卖出问题。
4. 税收政策、产权续期等潜在的风险，我不担心，可能影响收益率但也能够接受。
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这个比预测房地产何时见底要容易，个人认为股市不能预测底，房地产也一样
从成熟市场看，买房子对于大多数人来说是适合的（前提是有钱），哪怕买在核心地段最高价，也会全身而退，只是有时间成本。从我国台湾，香港的房地产看，长期持有还是好的资产，故香港有“只能说买贵了，不能说买错了”之说。当然了，台湾香港人多地少，房地产发达，历史上没有套牢盘（长周期）。在不远的将来，内地“三个核心”房子会和香港台湾一样涨，现在就是机会（核心城市的核心区域的核心楼盘）。这样判断基于三个原因。主要...还是摸着日本过河吧
日本先行服
韩国紧跟
我们跟着摸就行
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