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1、现在超长期国债的票面利率2.33%。可以视为目前的无风险收益率水平
2、影响房价的其它因素还包括通胀、房屋折旧，另外还有一个比较重要的是房子的交易成本，这不像买股票，成本还是挺高的。这些因素不好量化，就权当抵消了吧（现阶段应该抵消不了，看空因素占优）
2022年我租了套房子住，把自己的小房子租出去了，目前我租出去的房子月租6500，算下来要达到2.33%的租售比的话，房价应为 339万。目前房价大约在480万，这样算下来，房价还需要下跌30%才能跌入合理范畴，而且目前房租还有下行趋势。不算不知道，房价还真不容乐观。考虑到房子的流动性，以后房子真的会慢慢回归到居住属性，这几十年来的房价走势，估计是回不去了。
所以，房子还是有钱作为消费才考虑买比较合适，指望从房子上赚钱的时代肯定是过去了。
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理性来看，中国的绝大部分房子，即使价格不高，租金收益率达到4%以上，也没有投资价值。人口快速减少将是最大的利空，几年后每年减少一千万人口，这意味有多少房子将被空出? 即使在北上广深，其实也不缺出租房，这几年廉租房公租房的大量上市，更打破砂锅供需平衡，房租的下跌，可能比房价还快，加上老年人去世腾出的空房，未来房租快速上升绝无可能。5-10%的房租收益率势不可挡，房东们的净收益将进一步下降。悬而未决的...即使是熊市，也有几个股票能涨停的，只要定义上涨的才是核心区，那核心区确实永远上涨
房产税越晚出台，不确定性越大。而没有房产税出台，地方财政继续恶化，只能通过罚没等非正常手段补充财政，这又恶化了地方经济，恶性循环下，经济下行，房地产的未来更加差。要么早出台，要么就不出台，需要给民众一个明确的预期。地方靠保障房和公租房就可以赚钱了，中央有高人，我是没想到，发生了才明白。
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分析要有理有据，你哪里理性了？分析不是瞎编乱造胡乱分析。拿一堆没有任何关系的东西也不知道分析什么。教育就只有几年，教育完了你是不是把房子卖了？医疗更是和房子没有任何关系的东西屁股就是最大的理性
如果您持有房产 但看跌房产 您就是不理性的
如果他没有房产 却看涨房产 他也是不理性的
知行合一 各自安好
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这些都加上，租金至少要扣除20%以上，实际恐怕远高于20%
不用激动，像做投资一样理性分析，多考虑些客观因素。租房一般就是住个三两年或更短，对于周边的资源情况和人脉积累都不足，所以客观上确实会有些差别。主观上，过客心态和业主心态，也有差异。分析要有理有据，你哪里理性了？分析不是瞎编乱造胡乱分析。拿一堆没有任何关系的东西也不知道分析什么。教育就只有几年，教育完了你是不是把房子卖了？医疗更是和房子没有任何关系的东西
理性来看，中国的绝大部分房子，即使价格不高，租金收益率达到4%以上，也没有投资价值。人口快速减少将是最大的利空，几年后每年减少一千万人口，这意味有多少房子将被空出? 即使在北上广深，其实也不缺出租房，这几年廉租房公租房的大量上市，更打破砂锅供需平衡，房租的下跌，可能比房价还快，加上老年人去世腾出的空房，未来房租快速上升绝无可能。5-10%的房租收益率势不可挡，房东们的净收益将进一步下降。悬而未决的...普通房子阴跌不止，豪宅价格节节攀升 这种情况你信不信呢？是不是相关人员利益驱动营造出来的假象呢？ 我不知道，但表示怀疑。
就像a股大多数股票阴跌不止，少数几个龙头茅台，宁德，四大行等等股价不断攀升，当年这叫牛头熊，这种情况能不能长期持续？至少在股市里是不行。楼市是不是特殊的那个？
安居客挂牌均价偏高，与成交价有1万差距吧很久没关注安居客了。现在安居客比成交价都高了吗？ 还记得大约10年前，安居客上都是虚假的低价房源，低价吸引客户，电话过去咨询就是这套没了，带你看别的，别的都是价格高很多的。
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大家都说核心城市核心地段的房子可以保值，这我相信，魔都火爆的豪宅销售好像证明了这一点。但这类房子的比重有多大? 我认为即使在一些城市，也不到10%，以魔都为例，新房单价高于15W，二手高于10W的才可能排的上，现在的价格已经远超普通中产的投资能力。
房产保值，也许只是top5%家庭的游戏。
租房不能休闲了？去医院看病还要掏房产证出来？房子和医疗有什么关系？不用激动，像做投资一样理性分析，多考虑些客观因素。租房一般就是住个三两年或更短，对于周边的资源情况和人脉积累都不足，所以客观上确实会有些差别。主观上，过客心态和业主心态，也有差异。
现实世界里还是自住的最多，他们不会考虑租售比这种指标，只关心自己买不买得起。----------------
我比较喜欢引用城镇居民人均收入这个指标，因为这才是大多数人的真实购买力（实际上中位数更合理，但是这属于国家机密，你懂的）。
2023年北京市职工工月平均工资为15701.08元，合年收入为18.84万元。
上述是税前收入，税后实际到手不到15万元，就按15万元计算吧。
假设夫妻双方收入差不多（现实中往往女方上嫁居多，也就...
- 遥想当年,白居易先生到当时的"帝都"求考功名,考前拜见某名士,名士不晓其潜力,谓白曰:
- 在帝都,白居不易啊.可见,当时的帝都,也不是谁都可以安居下来的.哈哈哈
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我比较喜欢引用城镇居民人均收入这个指标，因为这才是大多数人的真实购买力（实际上中位数更合理，但是这属于国家机密，你懂的）。
2023年北京市职工工月平均工资为15701.08元，合年收入为18.84万元。
上述是税前收入，税后实际到手不到15万元，就按15万元计算吧。
假设夫妻双方收入差不多（现实中往往女方上嫁居多，也就是收入少于男方），也就是家庭每年净收入为30万元。
现在他们要在北京买一个90平米的刚需型两居，按照最新的15%的首付比例（假设首付用六个钱包和之前的存款出，只需要考虑按揭），即使小两口咬咬牙把净收入的一半用来还贷，每月按揭的上限是1.25万元，按揭期限拉到最长的30年（反正是牛马人生，认命了），则只能够负担4.2万元/平方米的房价。
虽然目前北京市全市的平均房价在4.86万元（数据来源：安居客，下同），看着不高是吧，但是只有房山、密云、怀柔、平谷、延庆四个犄角旮旯的平均房价低于4.2万元。
所以对于一个能挣到北京市平均收入的家庭（这不叫中产啥叫中产？），是住不起北京的。
这就是问题所在。
车跟房子还是差异挺大的。房子附带其配套的教育、休闲、医疗等资源，这些很大程度决定了你的生活品质和人生记忆。租房和买房在这个角度是有较大差异的。车当然也会有些配套的社交旅游属性，但要淡的多。租房不能休闲了？去医院看病还要掏房产证出来？房子和医疗有什么关系？
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研究房价的人，早在上世纪，上上世纪就已经都从理论上给出了结论，比如租售比，收入比
中国人总是觉得自己很特别，总是觉得世界上通用的规律，对中国不适用，对自己不适用
其实，不论是债务违约，企业破产，还是房价崩盘
中国一点都不特别
别人犯的错，中国也一样不少
市场有市场的规律，规律有规律的必然
包括中国在内，无人能置身市场规律之外
房价高的时候，房价可以运行在租售比上方
所以，等房价跌的时候，房价也一样可以运行在租售比的下方
capm - 淡定。。。你要承受你心天的季候，如同你常常承受从田野上度过的四时。你要静守，度过你心里凄凉的冬日。
中芯国际港股价格是a股的3成 又要怎么解释呢？ 是因为a股中芯国际增长率比港股更高？
a股比港股价格高那么多，就是这里人傻钱多呗。
同理，租售比比成熟市场低那么多，也是人傻钱多。
主要的原因，最主要的原因：资本不能自由流动，软妹币只能在自己划的圈子里流动；没有别的地方可以去，怎么办呢？
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中芯国际港股价格是a股的3成 又要怎么解释呢？ 是因为a股中芯国际增长率比港股更高？a股比港股价格高那么多，就是这里人傻钱多呗。同理，租售比比成熟市场低那么多，也是人傻钱多。印度人均有1.2套房子么？印度的人口结构是不是像我们一样快速老龄化？不同时期房产的估值方式不一样
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现在一线城市有那种只隔一条马路，但是房价一边是7万，一边是14万这种相差一倍的情况。单纯去看建房成本，再豪的宅也不可能建房成本需要7万一平吧？豪宅不是因为建房成本高，而是容积率、绿化率、物业服务水平、业主素质、宜居程度（比如楼下有没有底商，饭店，KTV，吵不吵）等等，这些很难随建筑本身一起折旧。
政府的保租房，造的跟湿一样，真不拿人当人。也就是出高价，摆脱一下群租的环境。不能离开价格谈质量啊。同等价格下，保租房比个人房东的房子差很多么？
如果真的差很多，那也完全可以去租个人房东的房子。
自由选择。
还真不太一样现在可以租政府的那种保租房，政府作为房东，非常稳定。
租房不稳定，不太会购置闲适型物件，也不会保存大量纪念性物品
对于只考虑短周期的生存保障来说，可能差不多
但如果拉长到10年以上周期，买房和租房体验肯定不一样
人生之旅，无非体验和回忆，这块不能打折了
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教育确实有区别，毕竟学区房还存在。休闲和医疗资源，租房和买房享受的是不一样的吗？还真不太一样
租房不稳定，不太会购置闲适型物件，也不会保存大量纪念性物品
对于只考虑短周期的生存保障来说，可能差不多
但如果拉长到10年以上周期，买房和租房体验肯定不一样
人生之旅，无非体验和回忆，这块不能打折了
车跟房子还是差异挺大的。教育确实有区别，毕竟学区房还存在。休闲和医疗资源，租房和买房享受的是不一样的吗？
房子附带其配套的教育、休闲、医疗等资源，这些很大程度决定了你的生活品质和人生记忆。租房和买房在这个角度是有较大差异的。
车当然也会有些配套的社交旅游属性，但要淡的多。
我在上海有一套小房子出租，租金5400元，按照无风险收益率2.33%计算，市场价应该在278万左右。实际市场价也差不多。是不是说房价到底了？有租金下跌和空置的风险，对比无风险利率恐怕不合适吧？
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当消费品去买呗。你买个车也是会跌的，但你也会买。房子以后也用这种心态去买。所以再使用所有现金流再贷款30年去买就不合理了。买车要量力而行，没钱贷很多钱去买个豪车去装逼没必要的，买房以后估计也是这样。车跟房子还是差异挺大的。
房子附带其配套的教育、休闲、医疗等资源，这些很大程度决定了你的生活品质和人生记忆。租房和买房在这个角度是有较大差异的。
车当然也会有些配套的社交旅游属性，但要淡的多。
当消费品去买呗。你买个车也是会跌的，但你也会买。房子以后也用这种心态去买。车才多少钱，房子上千万，不是说一句拿来消费就算了的。
所以再使用所有现金流再贷款30年去买就不合理了。
买车要量力而行，没钱贷很多钱去买个豪车去装逼没必要的，买房以后估计也是这样。
作为一个在上海有房的人，我是看淡上海的楼市的。当消费品去买呗。你买个车也是会跌的，但你也会买。房子以后也用这种心态去买。
外地1，2万，3，5万的都喊贵，上海十万一平，实在有点离谱。
求职简历各种离谱，一个破岗位硕士博士海归扎堆，只能判断他们是闭着眼睛海投。
不过我也不会卖房去看空，没必要那么拼。
就是对于想改善住房就很难受了，明知道跌还买实在不合理。
但如果跌十年，岂不是十年别买了，也很难受。
所以再使用所有现金流再贷款30年去买就不合理了。
买车要量力而行，没钱贷很多钱去买个豪车去装逼没必要的，买房以后估计也是这样。
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外地1，2万，3，5万的都喊贵，上海十万一平，实在有点离谱。
求职简历各种离谱，一个破岗位硕士博士海归扎堆，只能判断他们是闭着眼睛海投。
不过我也不会卖房去看空，没必要那么拼。
就是对于想改善住房就很难受了，明知道跌还买实在不合理。
但如果跌十年，岂不是十年别买了，也很难受。
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媒体：群众反映房价很贵。降房价、那地就卖不出去、地方政府就没有钱花、所以房价是不可能降的；
央行：那就降低利率。
媒体：群众反映是房价很贵。
央行：那就降低首付。
媒体：群众反映的是房价很贵。
央行：那就放开限购。
降利率没关系，成本是储蓄的居民掏的、贷款买房的人享受了好处；
降首付没关系，让上车的门槛更低，反正风险也是购买者承担；
放开限购也没影响，吸引更多外地的韭菜来接盘。
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央行：那就降低利率。
媒体：群众反映是房价很贵。
央行：那就降低首付。
媒体：群众反映的是房价很贵。
央行：那就放开限购。
到底老房还是次新更次新杀价更猛，但流动性要好一些，老房看似价格同自己之前比相对坚挺一点，跌幅没那么惨，但极难出手。
次新还有个问题，好多人前两年高价买的，但现在kfs房子卖不动了，后面的二期三期大幅跳水降价，降了又降，最后kfs亏钱，交付的时候降标，或者配套商改住，导致交付的时候和宣传的差异太大，前期的高价根本不值那么多钱。
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新房价格高主要是2016年以后拿地成本高，错了，你是没在卖房，我最近在卖房，次新房杀价杀更狠，因为前几年BP加得太多了，好多业主扛不住了，不计成本地抛，卖房的价格，连银行剩下的贷款都还不完。
业主按现价卖会亏钱，
不愿意降价。
20年前的房子就不一样了，
里面住着很多一手业主，
就算最近几年跌了30%，
他们还是赚2倍以上，
砍价的空间也大。
除了折旧因素，
成本效应也是新房旧房成交价格如此悬殊的重要原因。
但对于买家来说，
你成本高关我卵事？
但老房龄的还有个问题，流动性太差，成交量少，看似价格还行，等真要出手，一套就能砸低一个台阶，下一套又以这个台阶来叫价。很可能一晃大半年过去了，价格下行一大截还没卖出去。
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1、中心城市集中了资本、人才，所以效率高，产出高，所以地价高。
2、户口、学区等因素，对地价的影响是暂时的。随着政策的改变，随着人口趋势的改变，这些因素也在快速变化。例如大学区，名校抽签，对学区房的价格打击很大。新增人口快速萎缩，学位不再稀缺。国际学校的兴起，也会分流学区的需求。
3、由于土地一级市场的垄断，导致土地供应不足，地价畸高。目前看，由于需求严重不足，政策有放松的迹象。目前部分地区的宅基地正在试点放开买卖，会释放部分需求到中心城市之外。另外房产税等税种开征，长期看，会导致地价下降，与世界接轨。
4、高层分户住宅由于产权分散，容积率高，面临维修、更新等问题时，几乎无解。长期看，折旧的问题会导致价值流失。
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@骆驼1978我说得是同一个小区，享受的社会配套完全一样。
我认为，两位观察和分析社会是不仔细不精准的。挨在一起的甚至只隔一条马路的住宅，那享受的社会配套服务也有可能完全不一样。
我举几个例子，供你们参考。
我有一处市中心的房子。这个小区被分成了两半，一期那几栋房子就有一个全市重点小学的学位，二期的房子就没有。那房价差距就很明显。我还有一处新区的房子。马路对面是个城中村拆迁安置小区。我的邻居住的都是城市中产阶级。对面小区住的都是些啥人嘛。那...
我住南山这个小区价格是这样的：
一期：1999年竣工，32层塔楼，目前价格5.5万-6万。
二期：2001年竣工，32层板楼，目前价格7万-7.5万。
三期：2004年竣工，32层板楼，目前价格8万-8.5万。
四期：2021年竣工，47层板楼，目前价格12万。（得房率明显偏低）
我住这个小区二期的房子，位置是最好的，小区停车场共用，绿化带也是共用。
这几期房子，除了外立面越来越漂亮，其他指标没有改善，得房率越来越低。
新的价格贵，只能用折旧来解释。
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现在一线城市有那种只隔一条马路，但是房价一边是7万，一边是14万这种相差一倍的情况。单纯去看建房成本，再豪的宅也不可能建房成本需要7万一平吧？@骆驼1978
你这说法不对！我认为，两位观察和分析社会是不仔细不精准的。挨在一起的甚至只隔一条马路的住宅，那享受的社会配套服务也有可能完全不一样。
以深圳南山为例，为什么同一个小区的高层住宅，25年楼龄的房子6万多一平，5年内的新房就要11万一平？ 难道住旧房子的人比住新房的人享受的社会配套不一样吗？
我举几个例子，供你们参考。
- 我有一处市中心的房子。这个小区被分成了两半，一期那几栋房子就有一个全市重点小学的学位，二期的房子就没有。那房价差距就很明显。
- 我还有一处新区的房子。马路对面是个城中村拆迁安置小区。我的邻居住的都是城市中产阶级。对面小区住的都是些啥人嘛。那房价差距就很明显。
- 曾经有个亲戚找我咨询一个房子。说性价比特别高。离XX盘只隔一条马路，价格低好多。是挺奇怪的，这差价一定有原因。我去政府网站查了一下规划。隔的那条马路有讲究。那条马路是新区的边界。XX盘就在新区范围内，而他说的那个盘，就已经是XX县地界了。那个盘吹的XX新区概念，其实是指我离XX新区很近，而不是我在XX新区。
类似这样的事情很多。你们说的那种情况，两个挨在一起的房子，价格差那么远，真的就没有别的合理的解释吗？只能归于折旧？建议你们认真的观察，认真的分析，不要浮于表面。
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经常看到有人把房租收益率跟存贷款利率比较，来判断房价是否高估，甚至有些专家学者也是。印象中深圳普通住宅租售比最高时候大约是在2002年前后，此时楼市正处于大熊的末期，当年很少有人买房是为了投资，买房主要是自住。有个香港老太太参照香港楼市经验，思维比我们国内人士超前，1996年在福田某小区买了10套房，然后简装出租，但没想到随后深圳房价一直阴跌，这个小区房价从6000左右跌到4000左右，2003年实在扛不住了，全部卖出，没想到卖在黎明前。
这种比较方法简单直观，因为看上去利息是一种“收入”，而房租也是一种“收入”。但实际上这两种“收入”的性质是不同的，利息收入是固定的并且拿走利息后本金名义上是不变的，而房租收入是变化的并且拿走房租后房产价格本身也是变化的。比如在高增长高通胀环境下，投资房产和投资国债(固定收益)的回报会出现巨大差异。
楼主参考的是长...
考古专业的吗？你连夏商周的房价都知道？夏商周的房价不管贵贱，必然是有个数的，而今天这些房子都灰飞烟灭了， 而黄金不会。
不知道诺贝尔奖有没有考古专业，有的话，中国又多一个诺贝尔奖得主了
黄金的历史太长了啊，几千年人类历史都认可黄金，甚至更久。考古专业的吗？你连夏商周的房价都知道？
几千年前夏商周首都地区的房子曾经也是天文数字，现在呢？
不知道诺贝尔奖有没有考古专业，有的话，中国又多一个诺贝尔奖得主了
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所以房子的价格向汽车靠拢的话（纯生产成本+合理的利润甚至微利），还要跌多少才能达到这样的境界，40%-50%不过份吧？尤其是一二城市。通过垄断一级市场，获得超级利润。
其实现在的房子就类似于以前的盐铁专营，就是一税收工具
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