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选择单套总价在20-25万左右（含首次租赁前一切费用）、租金收益率控制在7%左右、靠近地铁口、便于出租的公寓或住宅，
目前已购买两套，本帖记录购买和出租过程中维护成本、租金变化等以供讨论，
也给有类似想法的论坛朋友作为参考。
2025年8月11日更新：
目前购入4套，均已出租，
2026年1月4日更新：
目前购入5套，均已出租，
2026年1月20日更新：
套数没有变化，租客不要定金反悔后重新招租，收益率降低。
公寓的租金收益率7个点只能说是很一般，如果钱实在没地方去，可以搞个1-2套，没必要多了。同意，公寓虽租售比高，但使用年限太短，后续面临很大的政策风险，并且流动性比住宅差了很多......还是住宅的70年产权靠谱，只要是零几年之后的房子买了至少这辈子不用愁了......
风险：
1. 租金的稳定性
2. 公寓本身的价值归零风险
3. 后期维护成本
让我选择，我情愿投资市中心的老破小，收益率一般有3%
韭菜煎蛋
- 捍卫观点的唯一武器是仓位
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做为房子出租20余年的老房东，我想说的是，自己管出租费力不讨好。我只有前几年是自己出租的，但经过各种恶心事儿之后，再也不自己出租了，基本都是委托中介，比如链家，我爱我家等都有代理的。其实租金并没有少太多，但彻底解放了，平时就是收租，啥事儿没有，连装修都不用管。什么年代了，该让别人赚一点儿的就应该让利啊，不能什么都自己来。极为羡慕美国那种所有权和管理权分离的公寓，房东只管收钱，剩下的包括房屋租赁修缮保养统统交给专业机构代为打理，当然代价就是管理的成本较高，相当于房东让利给专业机构，但好处就真的是房东完全甩手掌柜。
孔曼子
- 一名普通的职业投资者。本人没有公众号等自媒体和微信群，请勿上当。
请问您的6%回报率是是否考虑了空置/装修折旧/家电损耗等成本？以及房东需要承担的其它成本？（比如北京是需要房东承担物业费和采暖费的，我不知道成都的情况）这个回报率是基于个人出租花费精力打理的情况下，还是委托给中介比如省心租之类的回报率？目前我基本是个人打理和出租的。物业费肯定是租客承担的，其他成本应该不高，也不好估算，我也没有完全扣除。粗略估计一下，再扣除1个多点的其他成本的话，回报率应该也在5%以上吧。
因为我自己在北京有一套公寓出租，所以也想了解下其它城市公寓的实际净租金回报率情况，谢谢。
您说的公寓价值归零风险是否指的是土地40年到期无法续期？谢谢。这个到不是，主要是公寓的流通性很差（远远不如老破小），当公寓年代久了后，有可能整栋楼的物业拉胯，甚至物业都没有了，慢慢的整栋楼都有可能荒废。
而市区老破小不存在这个问题，现在7-80年代的老破小都很好租，并且入住率远远高于现在的高档小区。
做过房产中介，我知道一些，怎么说呢，对于一部分人是合适的，长期来看持有现金流不错，但出手困难。纯投资可以，但正常不适合普通人居住，且升职价值不如住宅，后期维护成本等会比住宅高的多。且住客体验不如住宅，但商住两用房相对来说出租相对会快很多，地段只要不差，租客就相对稳定。对于投资是比较合适的对的，地段不差是前提
公寓的租金收益率7个点只能说是很一般，如果钱实在没地方去，可以搞个1-2套，没必要多了。风险：1. 租金的稳定性2. 公寓本身的价值归零风险3. 后期维护成本让我选择，我情愿投资市中心的老破小，收益率一般有3%您说的公寓价值归零风险是否指的是土地40年到期无法续期？谢谢。
风险：
1. 租金的稳定性
2. 公寓本身的价值归零风险
3. 后期维护成本
让我选择，我情愿投资市中心的老破小，收益率一般有3%
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装修在租房中的占比是不是就是装修折旧。一栋楼同样户型的房子，新装修的和装修了10年的房子租金的差价就是装修折旧。尤其是酒店式公寓，房租中很大一部分就是装修。一套1200租金的房子，如果是毛坯，800也租不到。是自动续期还是自动收回？
折旧是40年，每年2.5%，不是25年，按照现有政策，酒店式公寓40年产权（也有50年产权的），土地到期了，其上的房屋随土地到期自动收回。
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交给中介就安心了？蛋壳这些暴雷才没几年。任何事情都不可能百分百没风险的，要看概率......爆雷的只是很少数，并且即便爆了只不过损失几个月房租而已，难道房子没了嘛......如果怕这怕那，那就老老实实打工拿工资好了......拿工资也可能分分钟被开啊......任何投资都不是百分百安全，股票可能退市，实物黄金可能被盗，银行存款可能银行倒闭，房子也可能失火被彻底烧掉......如果这么杞人忧天，那啥都不用干了。而实际上的理财是需要分散投资的，房子为主，但长线ETF也要有点儿，逆回购也搞点儿，黄金也少量来点儿，这样才行......
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不能同意太多，这个钱真不是每个人能赚的，要是晚上我收拾妥当躺在床上准备思考人生时，接了个租客电话有点啥事的要我过去处理的，估计立马原地爆炸，不要说真实发生，就连想到有这种可能都是不能接受滴。做为房子出租20余年的老房东，我想说的是，自己管出租费力不讨好。我只有前几年是自己出租的，但经过各种恶心事儿之后，再也不自己出租了，基本都是委托中介，比如链家，我爱我家等都有代理的。其实租金并没有少太多，但彻底解放了，平时就是收租，啥事儿没有，连装修都不用管。什么年代了，该让别人赚一点儿的就应该让利啊，不能什么都自己来。
和买银行股收息对比一下。比如买工商银行，现价7.26.去年全年分红0.3元，股息率4%.单从风险角度看，银行倒闭的风险和房子遇到地震，洪水，战争被炸而灭失的风险到底哪个大。大如美林，雷曼，硅谷银行，瑞士信贷，小到河南村镇银行，都发生过倒闭。至于资产波动的风险，银行股的波动绝对不会比房子波动更小。银行股的市净率可以从0.5一直波动到2。流动性，收益和风险不可兼得。
买银行股收息的好处是流动性好，有抽新股的增强收益。坏处就是怕银行资产质量有问题，股价下跌。
ericlule - 满招损 谦受益
作为曾经管理过100多套的二房东，我想说：偶再来回复下
除非是包给二房东或者自如等平台，否则三五年后，你会发现当房东真的很麻烦，比如装修旧了，家私家电坏了，下水堵了，房屋漏水，遇到极品人渣等等。
你们能想象租客跑路，你打开房门发现满屋垃圾无处下脚时 ，心态有多崩溃吗？
我还遇过一个小姑娘，养了几只猫，中途突然违约搬走，我进去验房，进去一分钟两脚瘙痒，仔细一看，被咬了十几个包，满屋都是肉眼可见的跳蚤虱子！！！后...
说到极端客户，偶觉得概率真不低。
偶去年卖了宝山的房子，租客属于比较极端的客户。上海老爷叔+姘头+私生女+3个麻将桌，整个房子被弄得乌烟瘴气，最后让多住一个月把爷请走了~ 然后，挂牌几个月卖掉了。最后卖了305，年租金扣除物业费5.6，租售比1.85%
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除非是包给二房东或者自如等平台，否则三五年后，你会发现当房东真的很麻烦，比如装修旧了，家私家电坏了，下水堵了，房屋漏水，遇到极品人渣等等。
你们能想象租客跑路，你打开房门发现满屋垃圾无处下脚时 ，心态有多崩溃吗？
我还遇过一个小姑娘，养了几只猫，中途突然违约搬走，我进去验房，进去一分钟两脚瘙痒，仔细一看，被咬了十几个包，满屋都是肉眼可见的跳蚤虱子！！！后来喷药除虫，一个多月不敢进那房子。
自家漏水花点钱短时间就可以解决，遇上楼上漏水下来的，扯皮几个月都未必能解决。
以前买房收租，还有一个隐藏的收益是房价上涨，如果以后房价不上涨的话，同样的钱与其买房收租不如买标普或者纳指，或者红利指数。
按照1200每月租金估算，买的是新房，要跑赢1.5%的存款利率，收房价格不能超过20万，如果要跑赢贷款利率3%，收房价格不能高于14万。当然20万收房，租金能到1500一个月，也能跑赢贷款利率。其实只要能跑赢贷款利率，就可以开启抵押贷款，现金流套娃模式了。哪位大佬细说一下抵押贷款，现金流套娃模式？
你这种算法我看不懂。答主买的是二手房。基本上没有装修。也就是说装修费用是零。你说的公寓折旧我也看不懂。折旧为什么是25年？而不是50年？装修在租房中的占比是不是就是装修折旧。一栋楼同样户型的房子，新装修的和装修了10年的房子租金的差价就是装修折旧。尤其是酒店式公寓，房租中很大一部分就是装修。一套1200租金的房子，如果是毛坯，800也租不到。
折旧是40年，每年2.5%，不是25年，按照现有政策，酒店式公寓40年产权（也有50年产权的），土地到期了，其上的房屋随土地到期自动收回。
尽量还是买住宅，不要买公寓。确实如此，高租售比是牺牲了房价上涨预期，就像一二三线城市整体租售比是后者更高，但房价上涨预期是前者更高，住宅也是如此，好品质好地段的改善型租售比偏低，跌到只剩下居住价值的老破小租售比偏高，就看自己选哪头了，我倾向于中间，也别太破了。
表面上的“租售比高”，实际上是因为价格无法上涨导致的。
最近在找一套总价20-30万左右的住宅，租售比尽量6%以上，买公寓无法提取公积金，买住宅可以顺便把沉睡的公积金提取出来。
赞同来自: 跑路皮皮
帮楼主精算下，已知条件公寓总价在25万左右，月租金1200。面积没说，就按照40平米，装修价格5万来算。公寓价格其实包含3块价格，土地，房屋，装修。由于公寓是40年产权，到期后需要重新交土地出让金，这个和住宅是不一样的。房屋折旧和土地都是每年1/40=2.5%，装修按照10年折旧计算，每年10%。土地房屋每年折旧25*2.5%=0.625万=6250元装修每年折旧5*0.1=0.5万=5000元...你这种算法我看不懂。答主买的是二手房。基本上没有装修。也就是说装修费用是零。你说的公寓折旧我也看不懂。折旧为什么是25年？而不是50年？
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土地、房屋、装修分开算折旧，你绝对是个专业的会计师！但普通人想的就是这钱存银行几个息，买房子几个租，就这么简单！其实吧，经过精算后会得到一个结论，租金涨跌幅约等于社会平均工资涨跌幅，房价涨跌幅约等于租金涨跌幅减去贷款利率再乘以杠杆倍数。
之前很多年房价涨幅高，是因为工资涨幅高于贷款利率，杠杆倍数由银行首付决定。现在房价降也是因为工资增幅为负值，贷款利率在降也不会是负值，杠杆倍数还放大了，所以房价就降了。
当社会平均工资又开始上涨并涨幅超过贷款利率的时候，房价就开始涨了，并且由于现在杠杆倍数放的比以前更大，所以那个时候房价涨幅会更快。
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帮楼主精算下，已知条件公寓总价在25万左右，月租金1200。面积没说，就按照40平米，装修价格5万来算。公寓价格其实包含3块价格，土地，房屋，装修。由于公寓是40年产权，到期后需要重新交土地出让金，这个和住宅是不一样的。房屋折旧和土地都是每年1/40=2.5%，装修按照10年折旧计算，每年10%。土地房屋每年折旧25*2.5%=0.625万=6250元装修每年折旧5*0.1=0.5万=5000元...土地、房屋、装修分开算折旧，你绝对是个专业的会计师！但普通人想的就是这钱存银行几个息，买房子几个租，就这么简单！
帮楼主精算下，已知条件看怎么计算了。如果是零几年买的房子，现在已经0成本了，压根儿不存在亏损的说法，今后几十年妥妥的纯利润。当初投入买房的钱可以全花出去，提高生活品质。
公寓总价在25万左右，月租金1200。面积没说，就按照40平米，装修价格5万来算。
公寓价格其实包含3块价格，土地，房屋，装修。
由于公寓是40年产权，到期后需要重新交土地出让金，这个和住宅是不一样的。房屋折旧和土地都是每年1/40=2.5%，装修按照10年折旧计算，每年10%。
土地房屋每年折旧25*2.5%=0.625万=6250元
装修每年折旧5*0.1=0.5万=5...
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出租住宅一样面临房租下降、空置期、频繁换租户、装修老化快、换家具电器、房子搞得乱七八糟、拖欠房租等等糟心的麻烦事。你说的这些其实都不是事儿。收租最主要的是入手价格要合适，纯租售比不能高（刨去物业暖气啥的）。我一套房入手不到200，租给民宿，早期9000，最近几年租金略降，也有8000，啥都不用管，很省心，也没中介费。另一套房入手140，交给中介拖管，啥也不用管，装修都不用管更别提家具家电了，每月5500，从没见拖欠房租的事儿。最近又入手一套，含税310，带租约，租金9000。这么多年过去，前2套房基本都零成本了。所以，租房还是最省心，最保值的方法，尤其当你的房子已经是零成本时，其实已经立于不败之地了，只是赚多赚少的差别而已。
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帮楼主精算下，已知条件按照1200每月租金估算，买的是新房，要跑赢1.5%的存款利率，收房价格不能超过20万，如果要跑赢贷款利率3%，收房价格不能高于14万。当然20万收房，租金能到1500一个月，也能跑赢贷款利率。其实只要能跑赢贷款利率，就可以开启抵押贷款，现金流套娃模式了。
公寓总价在25万左右，月租金1200。面积没说，就按照40平米，装修价格5万来算。
公寓价格其实包含3块价格，土地，房屋，装修。
由于公寓是40年产权，到期后需要重新交土地出让金，这个和住宅是不一样的。房屋折旧和土地都是每年1/40=2.5%，装修按照10年折旧计算，每年10%。
土地房屋每年折旧25*2.5%=0.625万=6250元
装修每年折旧5*0.1=0.5万=5...
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公寓总价在25万左右，月租金1200。面积没说，就按照40平米，装修价格5万来算。
公寓价格其实包含3块价格，土地，房屋，装修。
由于公寓是40年产权，到期后需要重新交土地出让金，这个和住宅是不一样的。房屋折旧和土地都是每年1/40=2.5%，装修按照10年折旧计算，每年10%。
土地房屋每年折旧25*2.5%=0.625万=6250元
装修每年折旧5*0.1=0.5万=5000元
物业管理费按3元每平每月，每年物业费3*40*12=1440
保险什么的就不算了，楼主自己承担风险，则实际成本每年 6250+5000+1440=12690
每个月租金1200，每年14400。
实际收益 14400-12690= 1710，年化收益率 1710/250000=0.68%
如果20万总价的新房，(14400-(200000*2.5%+5000+1440))/200000=1.48%
如果买的是二手房，20年房龄的那种，那么房屋折旧就是5%，装修价值直接归0，计算结果直接就是亏损。
正解；有时候运气好，碰上优质客户，但优质的大多数会买房后从租房市场消失；腊鸡的租客会越来越多；溜个冰吸个毒出把刑事案件，托管的话，多少有个缓冲筛选；真实收益率参考，托管给贝壳；世道差的时候，连贝壳都不收；你说的涉及案件的更是倒霉透顶了。不过给贝壳的收益率应该是平均值，比较认同！不过有的时候人就怕小概率事件……
我们这开始大力推廉租房了，租金极低，感觉会严重冲击租房价格租赁型人才住房租金基本都是周边租金60%，有的小区租金因为这个直接腰斩了，目前新建中低端小区和部分高端小区很多都需要配建人才住房，又新又便宜，老旧公寓可能租金掉的比房价还快
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关于投资公寓，除了收租之外，其实我还有一些比较长远的考虑，说出来给大家听听吧。大佬有远见厉害，重点最后两句
我们的下一代人，虽然起点远比我们更高，但这个时代的发展机遇，很可能是比我们更少的。
孩子能靠自己的能力离开家乡，去更大的舞台打拼，并取得成就，固然很好；但接受孩子的普通和留在身边，也是我们需要考虑的。
假如你的孩子普通的大学毕业，在本地找到一份普通的工作，工作初期能力一般，收入也一般，这其实是完全可能的啊。
如果你有一...
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楼主牛……我也打算，但是有以下几个考虑，最后没实施老兄你这个牛啊，全国布局
1:空置期
2:房屋设备损坏，如何维修？费时费力，如果给贝壳之类，租金又少
3:最大issue，卫生间漏水之类的问题或者特别奇葩难缠的租客，最难搞！遇到一个，可以说你前面3套投入要白干1年！
4:最近5年我平均收益大概10%，超过了这个利息，就有点放弃了！
当时我考虑几个地方
1:北京燕郊地铁站附近
2:上海昆山11号地铁线未站，花桥附近
3:武...
楼主牛……我也打算，但是有以下几个考虑，最后没实施1:空置期2:房屋设备损坏，如何维修？费时费力，如果给贝壳之类，租金又少3:最大issue，卫生间漏水之类的问题或者特别奇葩难缠的租客，最难搞！遇到一个，可以说你前面3套投入要白干1年！4:最近5年我平均收益大概10%，超过了这个利息，就有点放弃了！当时我考虑几个地方1:北京燕郊地铁站附近2:上海昆山11号地铁线未站，花桥附近3:武汉大学城附近4...层主划出的区域不错，但建议结合自身常驻地点，考虑一下管理半径
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pppppp - +---++--+-+++++++++++
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楼主牛……我也打算，但是有以下几个考虑，最后没实施正解；
1:空置期
2:房屋设备损坏，如何维修？费时费力，如果给贝壳之类，租金又少
3:最大issue，卫生间漏水之类的问题或者特别奇葩难缠的租客，最难搞！遇到一个，可以说你前面3套投入要白干1年！
4:最近5年我平均收益大概10%，超过了这个利息，就有点放弃了！
当时我考虑几个地方
1:北京燕郊地铁站附近
2:上海昆山11号地铁线未站，花桥附近
3:武...
有时候运气好，碰上优质客户，但优质的大多数会买房后从租房市场消失；
腊鸡的租客会越来越多；
溜个冰吸个毒出把刑事案件，托管的话，多少有个缓冲筛选；
真实收益率参考，托管给贝壳；
世道差的时候，连贝壳都不收；
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关于投资公寓，除了收租之外，其实我还有一些比较长远的考虑，说出来给大家听听吧。广东有实力房东标配：钥匙、短裤、人字拖。。。。所以广州是最草根、最有烟火气的超级城市
我们的下一代人，虽然起点远比我们更高，但这个时代的发展机遇，很可能是比我们更少的。
孩子能靠自己的能力离开家乡，去更大的舞台打拼，并取得成就，固然很好；但接受孩子的普通和留在身边，也是我们需要考虑的。
假如你的孩子普通的大学毕业，在本地找到一份普通的工作，工作初期能力一般，收入也一般，这其实是完全可能的啊。
如果你有一...
如果一定要展现实力：手表戴一块
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
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关于投资公寓，除了收租之外，其实我还有一些比较长远的考虑，说出来给大家听听吧。哈哈，可怜天下父母心了。孔曼且硕肯定会有更大的舞台。^-^
我们的下一代人，虽然起点远比我们更高，但这个时代的发展机遇，很可能是比我们更少的。
孩子能靠自己的能力离开家乡，去更大的舞台打拼，并取得成就，固然很好；但接受孩子的普通和留在身边，也是我们需要考虑的。
假如你的孩子普通的大学毕业，在本地找到一份普通的工作，工作初期能力一般，收入也一般，这其实是完全可能的啊。
如果你有一...
孔曼子
- 一名普通的职业投资者。本人没有公众号等自媒体和微信群，请勿上当。
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我们的下一代人，虽然起点远比我们更高，但这个时代的发展机遇，很可能是比我们更少的。
孩子能靠自己的能力离开家乡，去更大的舞台打拼，并取得成就，固然很好；但接受孩子的普通和留在身边，也是我们需要考虑的。
假如你的孩子普通的大学毕业，在本地找到一份普通的工作，工作初期能力一般，收入也一般，这其实是完全可能的啊。
如果你有一套公寓离他的工作地点较近，可以收回来给他自住，这样他既能开始稳定的独立生活，又比需要自费租房的外地同事多了30%左右的可支配收入。一般的985或211大学毕业生，想要比普通本科毕业生多30%的收入，也不太容易吧。
如果你还想在经济上给他提供一定的支持，无功受禄直接给大笔现金其实是不太好的，可以考虑慢慢给他几套公寓的管理权限，让他去负责出租维护甚至装修等等事宜，并从租金中分给他一定比例的收益。因为产权还在你的手中，所以是出不了什么大问题的。
除了少数高薪大厂，大部分工作不久的年轻人之间的收入差距，最多也就是两三套公寓的租金罢了。让他在付出一定的时间精力之后，能比同龄人取得一定的经济优势，并感受到钱生钱的重要性，我觉得还是有意义的。
我现在的公寓租客素质都不低，其中还有名校毕业并在名企工作的年轻女孩。因此，以有一定经济优势的房东角色去接触社会，也许还能有更多的意义呢。
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