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选择单套总价在20-25万左右（含首次租赁前一切费用）、租金收益率控制在7%左右、靠近地铁口、便于出租的公寓或住宅，
目前已购买两套，本帖记录购买和出租过程中维护成本、租金变化等以供讨论，
也给有类似想法的论坛朋友作为参考。
2025年8月11日更新：
目前购入4套，均已出租，
2026年1月4日更新：
目前购入5套，均已出租，
无一手房产证，只有预售证，这种能搞吗？目前法拍低价无人争的都是这种问题房。地产商没倒闭破产的话可以，无法联系到地产商就非常麻烦了。
这种是只办理了网签，未缴纳契税，未办理房产证或开发商办理了大证。
竞拍结束后流程大致如下（假设不涉及增值）：法院解封、竞拍人领取三书、竞拍人联系地产商调取过户档案（原购房合同、发票、分户图、宗地图、信息对照表、维修基金缴纳凭证）、竞拍人持三书解押、竞拍人持三书及过户档案垫付一手契税和印花税、竞拍人持三书及过户档案缴纳本次过户契税和印花税、竞拍人持三书过户、竞拍人联系法院退垫付的一手契税和印花税、二手印花税。
我问过不动产中心的工作人员，如果无法联系到地产商调档，过户时首次购房成本和持有年限均按0计算，特别是商业性质的话垫付税费会非常高，除高额税费外过户是否有困难未知；垫付税费过高可能导致扣除诉讼费、保全费、评估费、公告费、执行费等费用后，剩余拍卖款不足以退税，或退税后剩余房款极少甚至为0，而且理论上拍卖款不足以退税的话竞拍人可以另行向原业主追索，也就是原业主房子被拍卖后理论上的债务反而扩大了，这种情况下几乎不可能配合腾房了。
控制天数为0，这个不合理吧，从你付款就可以直接出租吗？ 付款到出租期间的空置时间也要计算进去吧？不想细究，首次出租都是边整备边招租，等首次租期满，租客退租后再计算空置期；就算从中介那购买的那套，支付定金、签合同、支付并冻结尾款、卖家预约银行提前还款需要30天、再等银行解压又7-15天、再预约办理过户，中间资金成本也要计算吗？
还有维护成本为0，这个也有些奇怪了，就算不算你的时间成本 ，交通成本或油费呢，搞卫生费用呢，空置期的物业管理费，水电费呢？
维护成本发生30块，水龙头维修；什么时间成本、交通费、油费、停车费，再加上手机折旧费、流量费、车辆折旧费、合同打印费、餐费、违章罚单、精神损失费不？这又不是严谨的会计核算，给自己增加这么多烦恼干啥啊。
还有维护成本为0，这个也有些奇怪了，就算不算你的时间成本 ，交通成本或油费呢，搞卫生费用呢，空置期的物业管理费，水电费呢？
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11月拍得一套公寓，加上契税、家电折价、保洁、更换软装后预计37万，净租金预计2800-3000，收益率预计9%-9.7%，目前正在过户、整备中。这套公寓是外市法院挂拍，经办法官处理经验不足再加上距离郑州200多公里，中间还出现三书上被执行人名字写错，一波三折，折腾一个多月才完成过户。拍卖前联系不到原业主看房，开盲盒拍的，好在最终装修状况还不错。租金收益率能够达到9%以上，是因为原业主将loft改成了双入户装修，原来的挑空部分封上后分成上下两层，两个入户门分别整租，也就是一套改成了两套。年前租房淡季，租客少租金低，整备期间仅两组租客实地看房，第二组主要纠结租金，年底工作较忙，我不想再折腾，于是在淡季价格基础上又折让一部分后火速租出去了。另外我发现租客对中介和托管很反感，天然的觉得他们会坑人，委托的两家中介一个客户都没带看，还不如我自己xhs发帖租的快。
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其实各位考虑收租的，除了孔曼子老师这类为子女计长远的，为何没考虑Reits。领展年初的时候有8%收益。现在也有6%左右。且有人搭理，若房地产回暖了涨价了相信变现上份额也比公寓方便多了。reits这不是收益，这是收益+部分本金。
财政部刚刚明确了相关的税收政策，机构利润都不能这么算。
pppppp
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假设有3种情况，作为房东，该咋办；
*出租屋内不幸着火，除了屋内烧光外，还波及楼上2户和邻居1户；
这种情况产生的大量赔偿，房东跑的掉吗？
现状，租客已经失联，领居已经起诉？
房东怎么防，只能购买房屋火灾险（不知道能不能陪领居的损失）
*房客在出租屋内非正常死亡，用电不慎触电，燃气中毒；
房东咋办，能通过保险来转移风险吗？
这个有险种出售吗？租客安全险？
还有自杀，变成鬼屋；
*房客在出租屋内从事犯罪业务，吸毒，聚众淫乱，被擒获；
房东要负失察的责任吗？
如需要，如何规避或转移；
租客是人，且处于流动状态，人还会不断变化，感觉很难；
大家来说说这些实实在在的风险发生时，咋办，房东；
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目前的房价本来就没什么投资空间，从现金流来看纯粹是负资产。最近网上到处传的什么租售比要超过房贷利率就是这套理论。而且考虑到折旧，土地使用权期限什么的就更没有什么投资价值了。全国的房地产市场是一个总市值几百万亿的市场，远远大于股市的市值，事实上，每个城市的房产交易所每天都有大量的房产成交，如果如您所说房产没有什么投资价值，那这么多的交易所全部都应关闭了。
那如你所说，全国绝大多数城市的老破小都没有投资价值了，那绝大多数城市的新房就更没有投资价值了，因为新房不但地段远差于老破小，而且要面临长期的建筑物本身的折旧；那么全国绝大多数城市投资房产或与房产相关的行业都会倒闭；那拭目以待等全国都破产吧。目前的房价本来就没什么投资空间，从现金流来看纯粹是负资产。最近网上到处传的什么租售比要超过房贷利率就是这套理论。而且考虑到折旧，土地使用权期限什么的就更没有什么投资价值了。
列举的几个城市，老破小真正高价值的当然是脚下的地皮，而不是可折旧的建筑和装修，西湖边吴山下的柳浪阁已经三十多年房龄了，相对于脚下的地皮，房屋和装修本身根本不值钱，残值趋近于0，房子以后完全可以原拆原建就地更新，而西湖东岸这个地皮位置可以说是瑰宝。这样的瑰宝型绝佳宜居地段地皮，全国也没有几个城市几个地段能当得上，这就是传世价值。很多城市都是传承了千年依然是焕发蓬勃生机的，那么也就是说，这些城市是宜居的，买入宜居城市的老破小，房屋建筑材料以及其装修设备已经折旧成残值了，买入所付出的仅仅是一个地皮的价格，这老破小房屋使用到期变危房之后必然会被重建变新房，新房的价值要远大于地皮的价值；这是明显的升值；那你怎么又说全国仅仅只有几个城市的老破小有投资价值呢？
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老破小的未来是新房，因为所有城市的所有建筑物都是有使用寿命的，如果老旧房屋只能废弃的话，那所有的城市最终都会废弃；而新房的未来是老旧房子，还是因为所有的建筑物都是有寿命的，新房必然变旧；从投资的角度看，如果买入的是老旧房子，房屋建筑材料本身已经折旧成残值了，买房其实买的是其下所占据的地皮；如果买入的是新房子，房屋建筑材料和装修设备都是新的，还要面临长期折旧，买房款大多数是为了这些可折旧的部分买单，...列举的几个城市，老破小真正高价值的当然是脚下的地皮，而不是可折旧的建筑和装修，西湖边吴山下的柳浪阁已经三十多年房龄了，相对于脚下的地皮，房屋和装修本身根本不值钱，残值趋近于0，房子以后完全可以原拆原建就地更新，而西湖东岸这个地皮位置可以说是瑰宝。这样的瑰宝型绝佳宜居地段地皮，全国也没有几个城市几个地段能当得上，这就是传世价值。
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买房收租太累，我选择买指数基金。买入基金后做备兑期权，每个月卖Call拿到的钱就相当于房租。你可以把每一手基金看作是一套小房子，不用催租、不用维修。唯一的缺憾是，买房可以用房贷加杠杆，而这个策略主要还得靠自己的本金。你想加杠杆的话可以买股指期货吧？股指期货+卖call，免费加杠杆的同时多一块股指期货的贴水收益。
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对于老破小而言，全国确实只有寥寥几个城市核心特色风貌地段的老破小是有长期价值的，还最好是在15-20年前就低价入手的老破小。具体举例而言，上海衡山路和外滩源附近的风貌老破小，杭州西湖东岸柳浪闻莺旁吴山脚下的公寓老破小，厦门筼筜湖的湖滨第一排和厦大胡里山海滨第一排的公寓老破小，青岛八大关临海近的风貌老破小，如果真有大聪明能至少15年前就抄底拥有，就是有长期价值的。老破小的未来是新房，因为所有城市的所有建筑物都是有使用寿命的，如果老旧房屋只能废弃的话，那所有的城市最终都会废弃；而新房的未来是老旧房子，还是因为所有的建筑物都是有寿命的，新房必然变旧；从投资的角度看，如果买入的是老旧房子，房屋建筑材料本身已经折旧成残值了，买房其实买的是其下所占据的地皮；如果买入的是新房子，房屋建筑材料和装修设备都是新的，还要面临长期折旧，买房款大多数是为了这些可折旧的部分买单，真正地皮所占的比例很低。如您所说，如果全国绝大多数地区连老破小都不能买了，那新房更不能买了。
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公寓到手后第二天，买卖过程的中介就将房子转为出租状态。在存放钥匙的时候，中介店里另外一同事听到我这里有一套房要出租，就说有一托管（二房东），要租房子，条件是1000元/月，他们重新装修，装修免2月，以后每年免1个月，长期合同，8年。
第三天，中介带着托管看房，托管认为房型有点小，提出租金为900元，我拒绝了，同时我在小红书发布房东直租的出租消息，看到有租房也会私信，私信30人，有1人回复，加了微信，但需要月底。
第四天，还是这家托管同意按1000元，发来拟签订的合同，条款很偏向托管方，很多条款经过沟通后达成一致，但期中一条：因甲方、家属朋友、邻居造成房屋无法出租，甲方需要赔付乙方装修费用2万元。个人认为一方面装修费没这么高，30平米的公寓，5~6千够用，二是邻居造成无法出租，个人没有责任，愿意配合报警，担心这条有可能是对方故意的，租金1千赔2万装修费。另外沟通过程感觉实力很弱，担心卷款跑路，最终双方无法达成一致。
第五天，中介又介绍个人租房，作为办公及注册点，希望降些房租，最初在平台挂网1100元，考虑后，愿意降50元，但租户预算为800，差距太大。
第六天，中介方面无进展了。在网上搜索攻略后，需要增大发布信息平台，优选考虑58同城。拍照房产相关信息后，刚注册完，就有租户传来私信，租金降至1050，押一付一，半个小时后在平台签订合同，对方支付租金。
第七天，交付钥匙和水电卡，租户在平台上确认入住，租金到账。
中介都感觉很神奇，个人竟然在这么短时间将房屋出租了。
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怎么确定租客会长租呢，未来不定啊，租客发财了会买新房，租客破产了会搬家，租个一两年工作变动搬走也很正常啊，房东让利再多同样要时时收拾烂摊子。当然不可能让所有的租客都长租你的房子，但只要你的房子具有足够的性价比，你的房子的租客就相对比较稳定，就算有租客搬走，很快也会有新租客入住，空置期很短的；市场会自然调节。对于中大型城市来说，城市虹吸了周边的人口，流动人口巨大，总是有大量租房需求的，作为这些城市的房东，根本不愁房子租不出去；你要想租的价格高，也会有新来这个城市着急找房子的租客租你的房子，但这些租客会全网比价，一旦他们找到更具性价比的房子，租期到了，立刻搬家；作为房东，你不得不再挂广告，再收拾房子，甚至还要委托各路房屋中介公司，交中介费再把房子租出去；当你手里房子多了，这种操作就会增多到烦人的程度；如果房东想省心，就要学会让利于租客，让绝大多数租客都感觉租你的房子是划算的，那么你就能相对省心的躺赚。在有些大城市，做二房东的管理几百套出租房的都有，这些二房东为了生活，天天都在为房子奔波，人生还不是照过；作为大房东，手里握着一些房子，租出去趟赚，付出的劳动代价远远小于这些二房东，这又有什么不能忍受的呢。
凡是干实业的就没有不操心的，干实业就要跟人打交道，每天都要面对问题处理问题；除非你能完全脱实就虚，在键盘上点一点就能实现财务自由；相对别的实业来说，当房东当包租公还是相对比较轻松的，基本属于半躺赚的实业；要想房东当的省心，就要心大，不斤斤计较；首先，租金上就不能要价太高，要让利于租客，让租客出去转一圈发现，同等居住条件，还是在你这里住划算，这样租客就不愿意跑，你就能年年月月稳稳的收钱；然后给租客...怎么确定租客会长租呢，未来不定啊，租客发财了会买新房，租客破产了会搬家，租个一两年工作变动搬走也很正常啊，房东让利再多同样要时时收拾烂摊子。
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属于没事给自己找事闲的了…..凡是干实业的就没有不操心的，干实业就要跟人打交道，每天都要面对问题处理问题；除非你能完全脱实就虚，在键盘上点一点就能实现财务自由；相对别的实业来说，当房东当包租公还是相对比较轻松的，基本属于半躺赚的实业；要想房东当的省心，就要心大，不斤斤计较；首先，租金上就不能要价太高，要让利于租客，让租客出去转一圈发现，同等居住条件，还是在你这里住划算，这样租客就不愿意跑，你就能年年月月稳稳的收钱；然后给租客足够大的权限，也就是说，只要不是把房子拆了，随便他怎么折腾，哪怕他想把非承重墙拆除，改变房间的布局，都允许他搞，这样租客会把租来的房子当他自己的家；再者对于室内家用电器损坏了，要足够大方，直接给租客换新的，现在网购发达，直接网上下单，送货上门；现在新电器也很便宜，买新的使用年限长，比买二手的更划算；租客不傻，他们会全市比价，租贵了，住的不舒心，他们都会跑；作为房东，你要做到，让租客感觉你是真傻，他们占了你的便宜，他们才会踏踏实实的留下来继续占你的便宜；然后你不但赚到了钱，而且还没什么乱七八糟的事。
包租公比你上班都累，心累，懂的自然懂。
过几年就得扇自己。
最累的就是和人打交道，而且还是相对素质等各方面比较低的人群， 风险最大的也是人， 全占齐了。
本应该从从容容游刃有余，为了蝇头小利焦头烂额麻烦一堆。
谈下来一套。地点：武汉,万达公寓，附近万达商场、体育场、一本大学、公园。29平米，14.6万左右，过户费、中介、契税方面在1.1万，合计15.7万。我心理价位，全部下来15万，刚得中介信息，房主同意了。租金多少呢？
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地点：武汉,万达公寓，附近万达商场、体育场、一本大学、公园。
29平米，14.6万左右，过户费、中介、契税方面在1.1万，合计15.7万。
我心理价位，全部下来15万，刚得中介信息，房主同意了。
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想问下LZ，租房日常维护投入的精力多么，现在是4套，之后增加到10，甚至20套，是否需要有专门的团队才能搞定出租，维护，退租等一系列的东西。目前4套，事情还比较少，真到10套20套就不知道了，边走边看吧
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1、增值税，税率是5%。税=（售价-买价）/1.05*5%，如售价小于买价，则无增值，当然不用交。
2、城建税 3、教育费附加，4、地方教育附加，
此三项以增值税为计算基数，有增值税就要交，无增值税就不用交。不多。
5、土地增值税：按销售旧房的四级税率征收，四级税率为30%，40%，50%，60%，分档的。如售价小于买价，则无增值，当然不用交，另外有抵扣项，计算较复杂。
6、个人所得税。二种方法可选 ：
6.1未提供完整、准确的原值发票，按成交价的1%交。
6.2提供完整、准确的原值发票，（成交价-购入价-合理税费）*20%
看哪个划算，自已可以事先筹划好。
7、印花税：目前减半征收，0.025%
自然人出租公寓的税费共8项：
1、增值税，税率5%，2027年前优惠征策，月租金小于10万，免增值税。但如要开具专用发票，则需交增值税。
2、城建税 3、教育费附加，4、地方教育附加，
此三项以增值税为计算基数，有增值税就要交，无增值税就不用交。不多。
5、房产税：正常税率12%，2027年前优惠征策，减半，6%。
6、个人所得税。二种方法可选 ：
6.1按核定税率，各地不一样，就是租金收入乘以一个核定税率。
6.2差额征收，租金减去各项成本等作业基数，税率为20%。
7、印花税：目前减半征收，0.025%
8、城镇土地使用税：房子在城镇的话要交，根据几类土地，每平米多少钱。2027年前优惠征策，减半征收。
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