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计划在十年内用自由资金买十套公寓出租，10年后所有公寓的租金每年增加一套公寓，到60岁的目标是持有20套公寓养老。
地点在云南省会城市昆明。目前昆明的公寓的价格在20万-30万一套。月租金1200-1700。按照投资收益比计算大概目前年化收益率在6%-8%。
23年12月20.6万已经捡漏了一套小公寓，目前已经租出，月租金1400，年化收益8%。
24年-33年每年自有资金新增一套公寓25万以内（含交易税）带装修可直接出租的二手公寓（捡漏，有漏可捡就入手）。
34年-44年每年用10套公寓租金新增一套公寓。
目标 60岁时持有20套公寓 年租金 1.7万*20=34万。
我的理由是商铺不好租，理财风险太大，买商品房涨价的可能性不怎么大。但是住房需求是刚性存在的。
有房子的人毕竟还是少数，还是有大量流动人口需要租房子住。所以公寓大概率还是能租出去的。
按照目前的租金水平12年左右收回成本。
考虑到房龄的问题，如果再过20年30年公寓变成了老房子是否还能租出去。我认为是可以租出去的。
我买公寓我买的基本是有写字楼商业中心并且有地铁的地方。地利位置都比较好。所以在过30年虽然房子老了，但是出租应该还是没问题的。
等我老了去世以后，让我的子女当拆迁户。
请各位大神帮我看看我这个计划是否靠谱。
任何生意都是有风险的，买股票害怕遇到大跌，投资创业更是要处理形形色色的问题，买房子出租是一个稳当生意，追求的不是高收益率，而是稳定和细水长流，所面对的问题，绝大多数都是自己可控的，房子多了，房东就自己锻炼成全才了，什么问题都能自己搞定；而买股票其实不是自己能把控的，既不能控制价格也不能参与上市公司的经营决策，其实很大的可能都是在赌运；而投资创业那更是要面对远远超过当房东要处理的问题，甚至每天每天...个人感觉恰恰相反哎
虽然股票有管理层的风险
但是上市公司这么多
总有做的好的
其次可以分散投
甚至可以全球市场配置资产
另外行业悲观的时候经常有折价捡便宜货的机会
买入卖出也非常的方便
更不用劳心劳力操持具体业务
简直没有比这更好的投资了
记住：买股票就是买公司
不要因为一时的价格上涨而买烂公司
更不要因为一时的价格下跌而抛弃好公司
我记得大作手说过他最大收益都是坐出来的
巴菲特也是长期持股
还喜欢乘火打劫低价买（上一次金融危机）
赞同来自: xgjxgq
租客的问题是很多的，这里坏了，那里怎么了呀，都会找你。 而你的房子又分布在城市的不同的地方。 你会被骂的晕头转向。而且有些租客素质差，会给你搞破坏。很脏很差。长期出租后又得重新搞装修或者严重贬值。任何生意都是有风险的，买股票害怕遇到大跌，投资创业更是要处理形形色色的问题，买房子出租是一个稳当生意，追求的不是高收益率，而是稳定和细水长流，所面对的问题，绝大多数都是自己可控的，房子多了，房东就自己锻炼成全才了，什么问题都能自己搞定；而买股票其实不是自己能把控的，既不能控制价格也不能参与上市公司的经营决策，其实很大的可能都是在赌运；而投资创业那更是要面对远远超过当房东要处理的问题，甚至每天每天都有处理不完的事情，会折磨的你痛不欲生，甚至在折磨你之后，还要赔个底朝天，欠一屁股的债。听说过卖房炒股破产的，没听说买房当房东破产的，（当然说的不是加杠杆去炒房），有闲钱了就全款买一套房放租，租金收入和工资收入攒够了再买一套房放租，就这样慢慢的攒，手里握着一大把的房本，绝对比炒股票靠谱，也比投资创业更稳当。
赞同来自: luffy27 、跑路皮皮 、lifcspicer
请教下产权车位如何购买出租，我们这里只有小区的业主才能买车位大灣區的中山, 珠海, 佛山的產權車位, 都是自由買賣, 有房產證的, 未來人口也是有保障. (淨流入, 廣東出生率也較高; 大灣區除深圳, 其他地區總體房價都可接受)
樓主的策略, 最大痛點是管理不方便;
如果變為車位, 那就可解決所有問題了, 因為車位是不用管理的. 到期如果不交租, 微信請物管把車位號刪除就可以.
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
我也考虑这个事。但还是受到全家的否决，为此头脑冲动下拍下的公寓只好弃购，为此付出了惨重的代价。但好在准备的钱在2800以下抄了个底，拣回了损失。其实这样说出来很丢脸，但考虑一这儿是互联网，面对的是基本善意的集友，二呢实在没什么损失，凑巧下跌到我认为的底，三呢也认识到了如果投资公寓只能自己管理，基本没有流动性，而在股市如果够谨慎，回报只是在波动中成长，长期还是上升的，但是回报来说。投近二十年的我也不...为啥一定要公寓呢，不能成套住宅么，现在大部分地区的住宅又不限购。住宅出租率应该好于公寓了，毕竟公寓只能面向单身无孩为主，住宅覆盖面更广一些呢。
赞同来自: shaolinzh
好处当然是流动性，在股市可以搞银行股啊煤炭啊，回报不比商业地产差，承受的是应该承受的风险，下跌也看成进货的好时机，所以要投什么。还得看个人的承受能力
而门面公寓等等商业地产的最大的问题还是政策的不确定性，一个政策的出台可能你血本无归，第二是面对形形色色的租客的风险，三是物业费用的一刀切，租不出去你也得交钱喂物业，否则吃官司。
总而言之，一句话：赚钱没有这么容易滴
赞同来自: Lawyer王
收益率看上去还是可以的，不过你这个太麻烦了 。管理10套公寓也是一个不小的精力啊，而且时间跨度太大，未来也存在更多的不确定性。你买的又是二手公寓，时间上面更不占优势，老的公寓物业费低一些，维护的也会差一些，会老化的更快。除非你在价格打折上面占到足够的优势。个人觉得有个更好的方法，那就是10套都买在一个繁华的地方，捡漏价格同样也可以打骨折。然后做运营化管理，比方说民宿，你既可以用来出租，也可以用来...单纯的靠收租金这个方式太简单粗暴了，不可能有太高的收益率的。因为这种方式人人都可以做。
还是要花点精力和心思把它收益扩大。
搞运营才是最好的方法，公寓你可以用你现在的几套挂上去搞民宿，美团上面1套也可以挂上去。你可以先积累经验。试一下水。 看看这个回报率是不是比你单纯的出租要高得多。 你只要赚到钱了，就有信心了。 而且这玩意对于你本来就想买公寓的人来讲，进可攻退可守，你要是民宿搞得不好，顶多也就装修亏点钱，你继续可以按照你以前的思路收租金梦想。
个人觉得有个更好的方法，那就是10套都买在一个繁华的地方，捡漏价格同样也可以打骨折。
然后做运营化管理，比方说民宿，你既可以用来出租，也可以用来收那种高价的民宿租金收入是民宿的几倍。 这样子你的抗风险能力更高。而且你可以统一运营和管理。 你们昆明就是旅游资源丰富省份的省会城市，那边的民宿位置好得个人觉得应该会比较好出租。
缺点就是一次性拿出这么多钱。但是综合能力比你分开要好得多，不要觉得分散可以分摊风险，公寓不是股票，好不好在购买的时候就知道这个公寓好不好租了，你选择一个好的地方，统一管理才是最好的。你到时候只要请一个人，就可以把这10套公寓管理的服服贴贴的，或者自己直接干。
收益率你要是民宿干的好的情况下，20个点都可能。
赞同来自: heaven32006 、阿邦查 、homanking
你这个故事我觉得是瞎编的。其一：那个年代， 没法便利的“转账”，大部分只能持有现金（银两）走
会做生意的人，往往头脑很聪明的。
聪明人怎么可能会把这样的大事让亲戚去做？
其二：自古以来，都有“代理人”， 这个亲戚就是“代理人”而已， 当年发生楼主家这种事情太多了， 比如管家
时代进步了，很多“漏洞”通过技术进步给无形的弥补了，用此刻的思维来度量过去的事情，会觉得很多不可思议
这里也举个简单例子：
我们都说，古时候有很多“昏君”、“暴君”， 其实如果真正理解了那个时代，会发现很多“昏君”、“暴君”在当时那个时代根本不是 史书描述的那样。。。。。这种案例太多了、实在是太多了
赞同来自: luffy27 、投资交朋友 、wuxin126 、跑路皮皮 、阿戒1899更多 »
说是投资养老怎么能只计算收益不计算支出呢，这种公寓配套老化的特别快，2-3年你房子里面的电器墙壁就需要维护了，维护花费是一笔不小的支出，而且耗费精力，你20套管理这些东西需要投入不知道多少时间。这些损耗会使你房租预期收益下降巨大，管理不当你收益率直接跌到0都可能，你投入的本金其实也有资金占用成本，如果本事没有管理这方面的经验，你真觉得这是一门值得投资的东西吗？看到这篇文章，猛然想起七八年前在一家公司就职的时候，公司就借在一个民宅里面，房东是个台湾老人，说在上海买了将近30套房，雇了一个上海物业工人兼收房租，有时候他也会跟着来，一天去一个房子，碰见不同的人，也很有趣，不无聊。哈哈
我觉得一般：
优点：
商铺、公寓的优点是容易计算未来现金流。当然前提是位置不错，比如昆明一环二环内，成熟老小区的商铺租金容易估算，悲观假设可以用22年底疫情崩溃点的租金计算下。这种商铺因为人流相对稳定，租户大多是做餐票、面条米线馆、理发、雪兰牛奶、一心堂健之佳药店、渣渣小商铺等，租金也不贵（全区100-150不等），疫情过了23年涨了一点。
缺点：
大家都盯着这个，因为大众还比较能理解商铺、公寓楼，你想捡个大漏不容易。
我指的一般，是收益率一般。
其实可以上杠杆，因为捡漏的商铺或者公寓楼一般要求全款，可以考虑买入后抵押。不超过评估价50%，理论最长10年，昆明可做20年，30W以内随便打，30W以上进专户。
你7%的收益，上了杠杆可能还要高一些。
不过，你没有计算你的成本。随着你商铺或者公寓增加，打理他们，特别是房子老了以后，需要钱和精力。
昆明毕竟旅游城市，景点附近的短租公寓，可能比较好租。旺季价格高点，淡季价格会低些。
目前许多城市写字楼是过剩的。
全国人口下降是一个趋势。
云南人口还面临外流压力。
云南能吸引短暂季节性旅游人口。
赞同来自: luffy27 、辣手催花 、狂奔的奶牛 、明园 、跑路皮皮 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
2. 房子多了，你把你看成运营reits方，招几个助理，兼职管家替你打理，定期考核，花小钱更省心；
3. 说税高的人应该分两种，第一种：几年前买公寓交税，对比现在的公寓房价，结果就是觉得税当然高，实际上评估价下调，税也调了，5年前评估价可能60万，税费10.5%，约6.3万税，现在评估价35万，约3.68万税；第二种拿来主义道听途说，听人家说个啥就是啥，大部分人都说高，那也说高吧；
4. 谢谢楼主给了我一个思路，我正愁等发达了一些家人不知道怎么安排，这或许是个好思路。
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xiszero - 不盲目乐观，不赌国运，不对通胀和M2焦虑
赞同来自: lifcspicer
我打算買50-80個大灣區的產權車位.请教下产权车位如何购买出租，我们这里只有小区的业主才能买车位
回報率約3-4%.不用維修費. 大灣區總體來看人口淨流入. 未來三十年人口不成問題. 中國汽車保有量與美國比較, 還有大空間.
我觉得还不如买保障房REITS基金，1、租金收益率4.5%左右，2、省心，空置率可控，3、变现能力强，4、可以通过网格交易等方式，降低成本。我去年10月建仓北京保障房REITs，以现在价格计算，跌幅6%。我通过分红再投资，网格交易，不断降低成本，目前竟然赚钱了。只要保障房经营稳定，分红可持续，加上网格交易不断降低成本，假以时日，做时间的朋友，赚取合理的利润没有问题。你这段话乍一看挺靠谱的，但隐约总有替别人接盘的感觉。
将来各地衙门统一收购烂尾楼，再打包成这个REITS，卖给你。这个房子本身如何定价很不透明，基金的净值和交易价格更是空中楼阁了。
租客五花八门，必定有烦心事，指望租客爱惜就不要想了，公寓一般是单身的租客，长租的少。
城市发展也有不确定性，有的地段目前看很好，过几年发展重心可能到其他地段，万一不好租，卖出的税费太高相当于没有退出机制，房子与土地是两码事，土地总可以产出粮食。
我觉得还不如买保障房REITS基金，1、租金收益率4.5%左右，2、省心，空置率可控，3、变现能力强，4、可以通过网格交易等方式，降低成本。我去年10月建仓北京保障房REITs，以现在价格计算，跌幅6%。我通过分红再投资，网格交易，不断降低成本，目前竟然赚钱了。只要保障房经营稳定，分红可持续，加上网格交易不断降低成本，假以时日，做时间的朋友，赚取合理的利润没有问题。买基金虽然收益率稳定，但毕竟控制权不在手上，与手里握着一大把房本相比，体验感完全不一样
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你过户给子女的时候，在税务局会不会哭出来？后代是法定继承人，等上代人老后子女直接去房产交易所填表继承是不需要任何税费的，甚至连公证费都不需要（一般来讲如果去公证处咨询继承事项时公证处会骗你说继承必须先做继承公证，实际上直接去房产交易所是不需要的），但为了避免继承时出现的麻烦，上代人最好在世时先去公证处做一份遗嘱公证，这个遗嘱公证不是继承公证，只是为了后代去房产交易所做房产继承时出现麻烦。而遗嘱公证很便宜，做一份收费400元，同时做一份以上的其它每份200元。
为什么我会知道些--因为我经历过的。
赞同来自: 欧尼酱的欧金金 、朱顶红 、windskyss 、红糖饼
说说自己的体会：
1、公寓要有特点
2、作为民宿自己经营可以，需要尽快回本。因为有疫情这种不能预料的事件，公寓群里有去年没熬过卖二手家具的。
3、公寓老化真是比较快，前几天去看了一下，才五年走廊外墙纸就很旧了，有些自购经营的已经开始重新装修了。看到民宿外包保洁人员的真不爱惜，拖把就往墙上蹭。
4、公寓电梯老化也很快。
5、上班族昆明有很多公寓品牌，做长租的，冬天也短租，不知道有没有关注。
6、因为旅游城市，我们这里公寓价格还挺坚挺的，浮筹没了，但没掉下成本价。毕竟夏天旅游旺季一天房费就一千五。
7、我也有这计划，暂时还没等到价格机会。拿上几套只想搞月租，不想经营。
8、昆明有机会，冬天北方太冷风太大，银发经济。抖音上昆明腾冲过年养老包吃住的都订不上了。
9、这几年过冬三亚、成都、厦门都试过了，我将来会选三亚。但我爸对春城昆明的温度有幻想。
10、看小红书上有人租腾冲别墅，自己住一间，把其他的房间出租，我还想问问，一看很快就没有了。
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我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
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