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关于这两套房，都是2019年高位杠杆加满买的，买价合计665万，贷款470万，目前贷款大概还剩425万左右，现在这两套房的市场价已经跌破我们的买入价。
以前还在杭州买过一套商品房，后来割肉出局了，杭州这套房造成了约60万的实际亏损。再加上上海房子的首付，目前大约还欠银行信用贷款100万，每月利息支出大约3000元。
目前家庭月工资收入平均2.8万，每月需要支付扣除公积金后大约1.4万的房贷支出。眼下我即将失业，并且短期内应该找不到工作，所以我的收入暂时不计入家庭收入了，没失业的时候我月均可以贡献家庭工资加公积金约2万的收入。
目前家庭资产状况：流动资产股市和基金约45万市值，固定资产两套房约合市价650万，其中一套自住。没有现金资产。
目前家庭负债状况：长期贷款房贷425万，消费贷100万。
目前家庭支出状况：除了房贷14000，消费贷利息3000以外，每月的家庭支出合计月均10000元。合计每月约27000元。一年合计32.5万。
目前家庭收入状况：工资性收入月均28000元，房租收入月均4000元，每月合计约32000元。一年收入合计约39万。一年股息收入大约1万。所以目前状况家庭年收入约40万。
我和老公都三十多了，目前还没孩子，在备孕要娃。未来怎么配置，另一套用于出租的房子要不要考虑亏本出了？股市里的钱要不要也取出来还贷了？想一想我们都工作这么多年了，怎么到现在手上一点积蓄都没有，还背了这么多负债。主要原因是投资方向错了，杭州一套房亏损严重，再加上这些年一直在还房子的首付借款也还没还完，还欠着100万。一直在填投资错误的坑。如果目前这个状态每年最多也就是能还十万左右的的信用贷，将来有了孩子以后可能就还的更少了。现在还挺焦虑的。求各位集思录大佬给点建议。
非常感谢各位集友的热心回复。
根据各位的回复我自己算了四种可能性
情况一：房子不卖或者卖不出去，我也继续找不到工作。这种情况是最坏的情况。那么我们家庭每年的结余大约就是10万。这样我们需要用大约10年还清100万消费贷。十年后房贷大约还剩300。大约还需要15-20年还清。也就是基本上到了退休的年纪我们手上还剩下我现在的股票基金，还有目前的两套房。
情况二：房子卖了一套，我也继续上班，考虑到大环境不好我一年可以贡献15万收入吧。这种情况应该是目前看来最好的方案。这样卖完房可以信用贷还清，以后每年可以一年还可以攒25万现金。
情况三：房子卖了一套，我找不到工作不上班。这样卖完房可以信用贷还清，以后每年可以一年还可以攒10万。
情况四：房子不卖或者卖不出去，我上班一年可以贡献15万收入。那么我们家庭每年的结余大约就是10万，4年可以信用贷还清。以后每年可以一年还可以攒25万开始还房贷。大约再过十多年还清房贷。
综上，如果不卖房，无论如何还清债务都是十几年计的。人生又还剩多少个十几年呢？
我也在苦苦寻找答案，暂时答案是持有房产会跑输所见略同。但是我的观点更进一步，任何时候我都不想投资房产。只投资优质股票、低风险的债券和理财品。特别是优质股票是重点投资品种，因为企业才是财富的创造者
赞同来自: flybirdlee 、好奇心135
过去20-30年中国房地产的大涨使得很多人养成一个心理定势，以为房价永远会涨的。而事实上任何房子从建好的那天起就开始跌价（价值损耗），原因是物理折旧和各类维护费用如物业费等是要持续支付的。房价上涨背后的根本原因是附加价值，比如周边的基础设施如交通、学位、医疗和政府、社区提供的公共福利和服务。当经济发展到成熟阶段后，这些带来附加价值的因素增加就越来越少，房价就会失去上涨的动力。甚至转入下跌趋势。房屋的价值在于两块，一块是其本身的建筑材料以及其附带的装修设备，一块是其所占有的地段；会折旧的是房屋本身，任何新房最终会都会随时间折旧成残值；而地段不会折旧，地段的价值会随人口流动，以及其周边的配套公共设施的完善程度，购物，交通，教育，医疗，以及货币超发，等等诸多因素而变化；而且房屋作为一种商品，它的市场价格也是一定是符合价值规律的，那就是价格会围绕价值上下波动，那么也就是说，有时价格会高于价值，产生泡沫，有时价格也会低于价值，出现良好的投资机会；一套房子是不是资产，主要看其价值是不是在走上升趋势，能不能投资这个资产主要是看其价格是否低于价值；一套远离市中心的新房，其所占用的土地不具备稀缺性，土地价值很低，房屋的价值主要集中在其建筑材料本身及其附带的装修设备，那么随时间流逝这套房子的价值逐渐会折旧成残值的，又因为偏远的房屋出租困难，即使能租的出去，出租回本率也极低，远远抵不上贷款的利息，更不用说来抵御房屋的折旧和通货膨胀，所以这类的房子就不能称为资产，它就是一种消费品；而一套市中心的老破小，其所占用的土地具有稀缺性，其所对应的，交通，教育，医疗等资源长期来看都极具价值，难以撼动，而其房屋本身经过多年的折旧已经折旧成残值了，之后再难以折旧，那么这类房子就是资产；至于买入这类资产的时间点，最好是等到年化出租回报率大于银行贷款利息时买入，它就能给投资者带来稳定的现金流入。
对...
首先称赞一下题主对自己资产了解得非常清楚。
但是在低风险投资者看起来，杠杆实在太高了。在房价快速上涨的情况下，题主可以快速跑赢其他人。但是谁又能准确预测房价呢？尤其是现在明显租售比偏低的情况下。
失业/生病/生育/意外，任何一点风吹草动都能摧毁你们的幸福生活。
既然已经造成现在的后果，接下来也不要患得患失了。我理解你求助的原因是当下危局已经严重影响了你的家庭生活和未来期望。这个策略好。@opportunity886
先安慰你一下，不要焦虑不要慌，从现金流的角度看，你至少还是盈亏平衡略正的，暂时还不会破产。所以你可以从容的考虑我下面的建议。
先指出你的问题，不是你说的投资方向错误，而是过于贪婪、过于贪婪、过于贪婪。对于投资者来说，犯错是家常便饭跟呼吸一样自然，但不允许错一次就无法翻身的决策出现，这...
从会计的角度就是楼主资产里面固定资产偏高，而且产生不了太多盈余，反而因为大量的负债增加了财务费用，这种情况下应该果断出售低效资产，也就是出租的那套房产。相当于你用近4%的融资成本去赚1.5%不到的投资回报，银行是以1.5%的融资成本赚4%不到的投资回报。
从现金流角度看，预期经营性现金流入要打6折（工资收入下降），投资性现金流出预期要大增（生娃养娃），这种情况下更要控制融资性现金流出，也就是要想办法降低负债，尤其是高利率债务。还有就是看看怎么样提高自身能力，有没有其他副业收入的机会，我看很多人没提这个。
目前你这种负债情况不要失业也不能失业，如果是被动离职就好好找工作，正常应该找到工作再生孩子，但是30多了生孩子这事也应该是比较急的，如果有家底家里能支持孩子应该早点生。
工作之余积攒资源能力做点副业，以后生孩子了压力更大了，房子也需要置换更好的。
目前房价基本见底，上海就算是外环也跌不到哪去了，所以有份工作有稳定现金流最重要。
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你这个家庭资产配置风险太大了：你是不是想说：妇女当家，房倒屋塌…
1.资产650万，负债425+100=525万，资产负债率超过80%，高于90%以上上市公司资产负债率水平啦。
2. 套一下偿债备付率，家庭年收入40万，支出32.5，偿债备付率=40/32.5=1.23左右，应该高于2才可以。还是在没有小孩子的情况下，如果有孩子，你这个年净收入可能为负。
尽快卖掉一套房子，让老公打理财富，就储蓄吧。你这个明显能力不匹配欲望。
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净资产=45+650-425-100=170资产算错了，没有650了，能有600就不错了，净资产也就100万，却支撑着500万的负债
这个净资产在上海只能购买到远郊50多平的房子。
你们上杠杆投资房产出租应该是亏本生意。
上海对于外地人是打工赚钱的地方，养娃不考虑一下去老家养？
另外男人有40岁中年职业危机，早做打算。
但家庭可还债收入挺高的，一年大概28万，也就是20年大概就能还清
还清后有一些金融资产和两套房子，考虑生孩子的成本和孩子本身的支出，大概退休能省两套房，至于值多少钱就不好说了
1.资产650万，负债425+100=525万，资产负债率超过80%，高于90%以上上市公司资产负债率水平啦。
2. 套一下偿债备付率，家庭年收入40万，支出32.5，偿债备付率=40/32.5=1.23左右，应该高于2才可以。还是在没有小孩子的情况下，如果有孩子，你这个年净收入可能为负。
尽快卖掉一套房子，让老公打理财富，就储蓄吧。你这个明显能力不匹配欲望。
其实房价涨还是跌，只要不变现，根本不影响你的房贷和租金。涨了你的房贷也不会变少，跌了你的房贷也不会变多。租金受房价影响不大，因为现在租售比真的太低了。我觉得要考虑几个问题：
那么其实你的困难仅仅来源于失去工作导致的家庭现金流危机。那么改善现金流有两个选择，一个是失业后再就业，家庭收入变化不大的话现金流就没问题，这种属于家庭资产负债表不变的情况；另一个就是卖房子降负债，这种属于家庭资产负债表收缩的情况。如果能找到合适的工...
- 现在家庭的资产配置不合理，房产占比过高，同时资产负债率很高。
- 如果家庭的收入情况得不到改善，从帖子的描述看，支出上调整的余量较小。如果遇到房价下跌，而家庭收入进一步下降的局面可能会非常痛苦。而这两者是完全可能同时发生的（比如经济进一步恶化）
- 租售比太低，说明现在要么租太低、要么售太高、要么两者兼有。往未来看，租想要上去，要么居民收入大幅提升，要么通胀。我觉得两者都谈不上板上钉钉。居民收入我相信如果大家预期很好，也不会来论坛问这个问题了。想想10年前，有人在论坛问这个么。十年前房价有看涨有看跌，但是我从没看到有一个帖子说我很担心自己失业找不到工作更不要说担心家里两个人同时失业的。基本都是在宣扬能贷多高贷多高，刚开始觉得压力大，过两年就会后悔没贷够了。再说通胀，虽然说长期来说谁也不知道，但是现在毕竟还在防通缩的阶段，眼看着利率一天天往下掉，押注通胀确实是很难说有多大把握。考虑到现在的租售比至少要提高一倍才比较健康，如果最后真是大部分靠售价往下掉来实现合理的租售比，那么以现在楼主75%的资产负债率，跌成负的净资产并不是无法想象的事。因为楼主房产占比实在太高了，只需要房产下跌26%楼主就会整体资不抵债而不仅仅是房子是负资产。如果出现这样的情况，即使暂时维持住收入，楼主面临的压力也是难以想象的。
息高息低是相对的，本质上就是要达到资金的合理配置以达到双赢。有些人把钱存在银行里拿着1个点的利息，我融资利率6%。我给他4个点的利息借他钱，他借给我他也很开心我也很开心。我有朋友经济情况不好，欠了信用卡透支的钱年利息10%+，我说你欠的钱我全部给你还了，你按5%的利率给我利息，他很高兴我也高兴，因为这笔钱原本我是用来配置债券基金的，债基年化很难达到5%。当然说的这些都要建立在能还得上的前提上，就...在银行的存款和负债，收益或者成本是固定的，刚性的。对私则是不确定的。
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不太理解低息向别人借钱的建议。息高息低是相对的，本质上就是要达到资金的合理配置以达到双赢。
本来别人借钱给你已经帮了大忙，还想着占人便宜？开口借钱的，就应该主动给别人高于他资金成本加上信用补偿的利息，如果做不到或不愿意，说明钱在你那里产生的收益(不管用于消费还是投资)，低于在他那里的，那么这笔交易整个就是负和游戏，至少有一方是吃了亏心不甘情不愿的。
向别人借钱，从初衷上来说就应该建立在正和游戏基础上，追求双赢，这样双方都愉快。
实在经济困难，急需钱却又无法...
有些人把钱存在银行里拿着1个点的利息，我融资利率6%。我给他4个点的利息借他钱，他借给我他也很开心我也很开心。
我有朋友经济情况不好，欠了信用卡透支的钱年利息10%+，我说你欠的钱我全部给你还了，你按5%的利率给我利息，他很高兴我也高兴，因为这笔钱原本我是用来配置债券基金的，债基年化很难达到5%。
当然说的这些都要建立在能还得上的前提上，就看相互之间的关系和人品了。
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本来别人借钱给你已经帮了大忙，还想着占人便宜？开口借钱的，就应该主动给别人高于他资金成本加上信用补偿的利息，如果做不到或不愿意，说明钱在你那里产生的收益(不管用于消费还是投资)，低于在他那里的，那么这笔交易整个就是负和游戏，至少有一方是吃了亏心不甘情不愿的。
向别人借钱，从初衷上来说就应该建立在正和游戏基础上，追求双赢，这样双方都愉快。
实在经济困难，急需钱却又无法保证以后能以高息还本付息的，就明说让别人赠予也行，很多人宁愿明着赠予，也不愿意借钱出去暗里被占便宜的。
楼主现金流还能维持，现有负债的利率也不是特别高，也看不出投资能力特别强能够创造超额收益，这个情况就没有向别人借钱的必要。再说还有投资房，低息借别人的钱上杠杆赌房价涨，赢了是自己有魄力，输了风险让别人担？
唉，男人败起家来就是抄家，我们这三套房的决定都是我老公做的。现在每每想到这个我都觉得是他把我拉下水了。但是也没办法，只能咬咬牙一直扛下去了。也怪自己当时不狠着心拦着他去做这些个决定。但是人生也没有办法用后视镜去生活，只能后面更小心谨慎一些了吧。试试离开上海呢？
你说的没错，在上海是看起来挣得钱多一些，但是自己在这儿生活的都知道，没什么生活质量可言。辛辛苦苦打工都是在给银行和房子打工，自己一点都没有享受到。
赞同来自: ryanxzqn
那么其实你的困难仅仅来源于失去工作导致的家庭现金流危机。那么改善现金流有两个选择，一个是失业后再就业，家庭收入变化不大的话现金流就没问题，这种属于家庭资产负债表不变的情况；另一个就是卖房子降负债，这种属于家庭资产负债表收缩的情况。如果能找到合适的工作就还是坚持一下吧，至少你还有卖房缩表这最后的保障，心态会好很多。
另外，要孩子的话就尽量在有工作的时候要，这样可以享受带薪的产假。不要觉得这对公司不公平，其实你过去的工资就已经计提了你未来生育的损失，你不在工作时生育，相当于你吃亏了公司赚了。
100万的消费贷利息高不高，要是高的话可以跟亲戚朋友借，给他们付点利息，只要比消费贷利息低，置换一下也能改善不少现金流。跟亲戚朋友借钱一般都是先息后本，如果你的消费贷是等额本息的，换成先息后本的也能改善一下每个月的现金流压力。
赞同来自: 跑路皮皮
唉，男人败起家来就是抄家，我们这三套房的决定都是我老公做的。现在每每想到这个我都觉得是他把我拉下水了。但是也没办法，只能咬咬牙一直扛下去了。也怪自己当时不狠着心拦着他去做这些个决定。但是人生也没有办法用后视镜去生活，只能后面更小心谨慎一些了吧。你说的没错，在上海是看起来挣得钱多一些，但是自己在这儿生活的都知道，没什么生活质量可言。辛辛苦苦打工都是在给银行和房子打工，自己一点都没有享受到。如果买地铁终点站的远郊附近相对便宜些的房子就没有那么大的压力了。
赞同来自: 北昼星
家庭收入和你类似，这两年一直在降杠杆。2021年宝宝出生，老公想换学区房，我们现在自住的房子对口菜小。当时正是房价最高点，我考虑到换房又要多加至少二百万杠杆，自己工作也不稳定，超过35了，再就业很难。果断打消了老公换房的想法。后面就是有积蓄就提前还贷降杠杆。目前房贷只剩六十多了，公积金可以全覆盖，为了不浪费公积金懒得提前还了。还有个小公寓烂手里了，还好租金可观，租售比差不多4%左右，就打算收租放着...唉，男人败起家来就是抄家，我们这三套房的决定都是我老公做的。现在每每想到这个我都觉得是他把我拉下水了。但是也没办法，只能咬咬牙一直扛下去了。也怪自己当时不狠着心拦着他去做这些个决定。但是人生也没有办法用后视镜去生活，只能后面更小心谨慎一些了吧。
你说的没错，在上海是看起来挣得钱多一些，但是自己在这儿生活的都知道，没什么生活质量可言。辛辛苦苦打工都是在给银行和房子打工，自己一点都没有享受到。
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1.资产整体是正值，收入也挺高，那自住房继续持有
2. 出租房，房租肯定是比不上贷款利息的，房租上涨目前预期不高。看你对房价和房租涨幅的期望，来判断是否继续用房贷利息-房租当做房价上涨期权的持有成本。
3. 消费贷，3.5%以上吧，也是一样的，跟你手里的基金和股票比，看你预期哪个收益能跑赢。可以看短期/中期半年/长期，自己算账。
其实跟我情况有点类似，我在2020年中是准备上杠杆买房的，后来没买，到了21年就变保守了。家里人想买房收租，我就直言这是做好事补贴租客。一直是二套利率也没提前还贷，做做返利打新降低些利率亏损，等着A股的牛市（然后牛市太快挤错了临期转债 没赶上车，汗）
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为什么到了房子上，那么高的杠杆，流动性还很差，很多人都觉得是安全保值的投资了呢。
普通人炒期货炒成负资产的还真很少见，一个是都知道风险高，投入的钱很少，另一个是流动性好，期货公司也时刻盯着，保证金不够就平仓。普通人陷入负资产最常见的途径，就是买房。
ericlule - 满招损 谦受益
赞同来自: 股精灵 、梧桐树下的老人 、J908559708
如果还没离职么就尽快怀孕，如果已经离职了就尽快找到下家再备孕~
楼主在高位的买房人群里还算比较幸运，没买期房碰上烂尾。所以只是割肉，并不是血本无归。
现在楼主家庭的整体杠杆偏高，建议合适的价格出售一套房子，这样整体杠杆就下来，人会轻松一些。
最后，说句忠言逆耳，楼主对宏观把控不太行。虽然说 JSL有几个女性大佬，男性对宏观的把控天生优于女性。所以说楼主以后如果相夫教子全职带娃的话。。。不要轻易做投资决策。。。
赞同来自: 跑路皮皮 、J283973337 、秃顶熊
降低负债比较重要。
租金回报率太低。
工作再努力找找，也不是完全没有机会。
普通人，日子过的稳稳当当比较好，不要奢望一夜暴富。
证券投资更是最好是闲钱，而不是一边贷款付利息，一边要求证券投资每年给你超额回报。
财不入急门。
赞同来自: 北昼星 、heaven32006
看了楼主的财务情况，觉得他们一家太能花了。很有可能都变成房子首付了，两个首付得200，借了100首付外债，不是还有100自有资金吗，还有个杭州的房子不是赔了60吗，最起码积蓄=100+60+45=205，好歹存了200了
假设楼主未失业的情况
收入为2.8+0.4+2=5.2，扣除房贷1.4，还剩下3.8，难道以前每个月3.8w元都花光了。
月入3.8这个抛掉一年支出能存个30？极限了吧，而且工资也不是一出校门就月入3.8的，都是慢慢涨上来的，这个都不算钱吗？
楼主就是杠杆拉太重，房价跌了
京公网安备 11010802031449号