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老婆大人看中了一个还比较新的小区，打算入手一套改善性住房，大体了解了一下，基本市场价在120-140万左右（四线城市房价不高），近日刚好网上刊登出了一套法拍房，和她看中的在一个小区，户型也几乎一样，但是起拍价却只要60万，于是立马缴了保证金要参与竞拍。但多年炒股的理智告诉我别人贪婪时要恐惧，这么大的便宜啥时候轮到过我？
初步了解，这个房子是个清水房，被执行人是因为欠银行贷款无法偿还被申请强制执行（欠款只有70万，我一直纳闷为啥不自己直接卖，这套房对面的刚140万卖出去），法院也公告说负责腾退，初步核实也不属于“唯一住房”，第一次拍卖还流拍了。有大神了解这法拍房的门道吗，有没有什么大坑？如果没什么大问题，那应该如何定价呢？
初步了解，这个房子是个清水房，被执行人是因为欠银行贷款无法偿还被申请强制执行（欠款只有70万，我一直纳闷为啥不自己直接卖，这套房对面的刚140万卖出去），法院也公告说负责腾退，初步核实也不属于“唯一住房”，第一次拍卖还流拍了。有大神了解这法拍房的门道吗，有没有什么大坑？如果没什么大问题，那应该如何定价呢？
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我这边五线城市，定价比较随意，比市面价低二三成，流拍的话会继续降价。
过户麻烦，还有就是清退住户比较麻烦。纯粹过日子的人弄不动，经常需要扯皮拉筋好几年，很操心。如果把这部分精力时间也计价的话，性价比不高。
过户麻烦，还有就是清退住户比较麻烦。纯粹过日子的人弄不动，经常需要扯皮拉筋好几年，很操心。如果把这部分精力时间也计价的话，性价比不高。
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@leobain
谢谢大家的回复，受益匪浅。感觉法拍房水很深啊，没点专业和实践经验真的很难搞哦。这套房子我昨天去看了，明面上的风险应该不高，完全清水房无人居住，不太可能签租金合同，法院公告也负责腾退，问了内部人员说是公司破产，作为抵押物被银行申请强制执行，应该问题不大，估计能炒到100万左右，莫名又有了信心。但是一问豆包又是一盆冷水，还有一大堆注意事项，为了老婆的购房大业，也避免踩中大坑，还是决定花点小钱请个律师来...请律师是浪费钱，这种法院就会办撤押了。法院出的裁定书会写你收到裁定书之日起，房屋所有权就转给你了。还有注意事项是让税务局代法院开那个卖房发票，以后转卖时需要这个。法院不会开发票的
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赞同来自: wdwonderone
@kkqq999
法拍房很多坑，要有一定的经济实力和很强的心理素质。我的一个朋友在市区买的一套法拍房，虽然便宜，但10多年了，房产证还办不下来，只能出租。幸亏他也不缺钱，不需要用来套现。他家里人是公务员，各种渠道人脉很多，也没办法怎么可能，法院会出执行裁定，拿着去直接办证就行了
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谢谢大家的回复，受益匪浅。感觉法拍房水很深啊，没点专业和实践经验真的很难搞哦。这套房子我昨天去看了，明面上的风险应该不高，完全清水房无人居住，不太可能签租金合同，法院公告也负责腾退，问了内部人员说是公司破产，作为抵押物被银行申请强制执行，应该问题不大，估计能炒到100万左右，莫名又有了信心。但是一问豆包又是一盆冷水，还有一大堆注意事项，为了老婆的购房大业，也避免踩中大坑，还是决定花点小钱请个律师来搞搞。以下是豆包建议委托律师必做的8项核查清单，供大家参考。新人无法贴图，将就看吧。
第1项：产权与查封抵押全核查
1. 核查房屋、双车位不动产登记信息：产权人、有无共有产权、夫妻共有、隐名共有；
2. 查轮候查封、多轮查封、其他法院查封、公安刑事查封；
3. 核实农行抵押金额、抵押顺位、有无二次抵押、民间私下抵押。
第2项：被执行人居住&唯一住房专项核查
1. 查黄昌波、刘祖全本人及配偶、未成年子女名下另有几套房产；
2. 核查是否满足法律“唯一生活必需住房”认定条件；
3. 预判会不会提执行异议、腾退异议，出具风险预判说明。
第3项：租赁、占用现状核查
1. 实地+物业核实：有无真实租赁、虚假长期租约、阴阳租赁合同；
2. 排查是否存在“买卖不破租赁”无法清场的硬坑；
3. 核实实际占用人是谁：本人、家属、债主、第三方霸占。
第4项：腾退交付责任核查
1. 对接承办法官，书面确认：法院是否负责强制腾退、清场交付；
2. 若被执行人拒不搬离，法院强制执行流程、时限、兜底措施；
3. 原业主恶意损毁房屋、恶意闹事的法律应对方案。
第5项：税费、欠费全额精算
1. 明确法拍税费承担规则：买方全包/买卖双方各自承担；
2. 精算契税、个税、增值税、土地增值税、印花税等全部税费；
3. 到物业核查：物业费、水电、燃气、维修基金、车位管理费历史欠费总额，明确由谁承担。
第6项：房屋实体与隐性缺陷核查
1. 陪同现场看样：查验墙体、楼板、渗水、开裂、防水、户型结构；
2. 排查有无违建、违规改造、占用公共区域；
3. 记录房屋现状影像，留存证据，防止原业主事后恶意破坏。
第7项：过户、解押、车位办证可行性核查
1. 明确：拍卖成交价不足银行欠款，能否正常解押、注销抵押、强制过户；
2. 核查两个车位是否有独立产权证、能否单独过户、有无使用权限制；
3. 确认不动产登记中心是否认可法院裁定、协助执行文书，有无过户政策障碍。
第8项：债务关联与后续衍生风险核查
1. 排查被执行人有无大额民间借贷、非法集资、涉刑案件；
2. 预判有无债主上门纠缠、上门滋事、邻里纠纷、信访隐患；
3. 全程代办：竞拍报名、缴款、对接法院、领裁定书、代办过户、解押归档，你本人不用出面接触任何一方。
附加要求（跟律师提前说好）
1. 以上8项必须出具书面尽调报告，每项写明核查结果、风险等级、是否建议参拍；
2. 全程隔离你和被执行人、债主、物业、银行直接接触；
3. 成交后跟进到完成过户、拿到不动产权证为止，包干到底。
第1项：产权与查封抵押全核查
1. 核查房屋、双车位不动产登记信息：产权人、有无共有产权、夫妻共有、隐名共有；
2. 查轮候查封、多轮查封、其他法院查封、公安刑事查封；
3. 核实农行抵押金额、抵押顺位、有无二次抵押、民间私下抵押。
第2项：被执行人居住&唯一住房专项核查
1. 查黄昌波、刘祖全本人及配偶、未成年子女名下另有几套房产；
2. 核查是否满足法律“唯一生活必需住房”认定条件；
3. 预判会不会提执行异议、腾退异议，出具风险预判说明。
第3项：租赁、占用现状核查
1. 实地+物业核实：有无真实租赁、虚假长期租约、阴阳租赁合同；
2. 排查是否存在“买卖不破租赁”无法清场的硬坑；
3. 核实实际占用人是谁：本人、家属、债主、第三方霸占。
第4项：腾退交付责任核查
1. 对接承办法官，书面确认：法院是否负责强制腾退、清场交付；
2. 若被执行人拒不搬离，法院强制执行流程、时限、兜底措施；
3. 原业主恶意损毁房屋、恶意闹事的法律应对方案。
第5项：税费、欠费全额精算
1. 明确法拍税费承担规则：买方全包/买卖双方各自承担；
2. 精算契税、个税、增值税、土地增值税、印花税等全部税费；
3. 到物业核查：物业费、水电、燃气、维修基金、车位管理费历史欠费总额，明确由谁承担。
第6项：房屋实体与隐性缺陷核查
1. 陪同现场看样：查验墙体、楼板、渗水、开裂、防水、户型结构；
2. 排查有无违建、违规改造、占用公共区域；
3. 记录房屋现状影像，留存证据，防止原业主事后恶意破坏。
第7项：过户、解押、车位办证可行性核查
1. 明确：拍卖成交价不足银行欠款，能否正常解押、注销抵押、强制过户；
2. 核查两个车位是否有独立产权证、能否单独过户、有无使用权限制；
3. 确认不动产登记中心是否认可法院裁定、协助执行文书，有无过户政策障碍。
第8项：债务关联与后续衍生风险核查
1. 排查被执行人有无大额民间借贷、非法集资、涉刑案件；
2. 预判有无债主上门纠缠、上门滋事、邻里纠纷、信访隐患；
3. 全程代办：竞拍报名、缴款、对接法院、领裁定书、代办过户、解押归档，你本人不用出面接触任何一方。
附加要求（跟律师提前说好）
1. 以上8项必须出具书面尽调报告，每项写明核查结果、风险等级、是否建议参拍；
2. 全程隔离你和被执行人、债主、物业、银行直接接触；
3. 成交后跟进到完成过户、拿到不动产权证为止，包干到底。
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赞同来自: urfatu
@idreamhcg
法拍房，不是凭法院的文书，就可以过户吗？为啥办不了证呢？我以前也以为是这样。但实际上，法院的文书只是证明是他卖给你的，并不是过户的唯一充分条件，如果房子还存在其他影响过户的条件，你还是办不了过户。法院不会帮你去处理其他问题的
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thenight
- 软件从业者
1.四线城市房产市场很小，估计一月成交没1000套
2. 大趋势看，这个价格不值得
3. 这房子出租能租多少，有4W/年没有，好租么？
如果这三点都不符合，不值得。
2. 大趋势看，这个价格不值得
3. 这房子出租能租多少，有4W/年没有，好租么？
如果这三点都不符合，不值得。
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起拍只是评估的人定的，有时候评估的人水平不行，定的太低了。起拍太低的 最后十几个人来拍，基本能抬到市场价稍微低一点，有时能到市场价甚至超过市场价。
反正看中就去看房，然后根据情况设定一个心理价，超过就一分钱不要加。最好只拍已经腾空的，不过相对来说没腾空的捡漏几率更高一点。
反正看中就去看房，然后根据情况设定一个心理价，超过就一分钱不要加。最好只拍已经腾空的，不过相对来说没腾空的捡漏几率更高一点。
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赞同来自: urfatu 、神不奇 、江经是位年青人 、coding 、明青 、 、 、更多 »
我在2015年参与了一套法拍房的拍买，成功拿下了，价格是市场价的6折左右，后来过户也很顺利，只是那个时候还不太规范，要求买家和卖家（始终未出现）的税都由我来支付，我也同意了。
后来2018年我又拍买了两套房子，大概是市场价的5折，法官专门跑来帮我过户，也没有支付卖家的税。以前拍卖法规定，拍下的人负全责，后来改了拍卖法，如果舍弃拍卖保证金可以拍下不要。后来我再参与拍卖的时候经常是和房东的代理人对弈，我逐渐失去了兴趣。然后房地产下行，即便是拍卖价格很低，因为价格在下跌，也没太大收益，逐渐不再关注拍卖行业了。
后来2018年我又拍买了两套房子，大概是市场价的5折，法官专门跑来帮我过户，也没有支付卖家的税。以前拍卖法规定，拍下的人负全责，后来改了拍卖法，如果舍弃拍卖保证金可以拍下不要。后来我再参与拍卖的时候经常是和房东的代理人对弈，我逐渐失去了兴趣。然后房地产下行，即便是拍卖价格很低，因为价格在下跌，也没太大收益，逐渐不再关注拍卖行业了。
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法拍房很多坑，要有一定的经济实力和很强的心理素质。我的一个朋友在市区买的一套法拍房，虽然便宜，但10多年了，房产证还办不下来，只能出租。幸亏他也不缺钱，不需要用来套现。他家里人是公务员，各种渠道人脉很多，也没办法
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赞同来自: 风收益险 、ananjiaye 、带你看海 、文撕墨客
以前看论坛里法拍房觉得离自己很远。
但最近一年却遇见很多法拍房，一个是表弟的，因为生意失败，住宅被拍，这个房子买家问题不大，过程中记得唯一繁琐的就是，房子拍的钱到底算谁的？（因为债主多）期间表弟还想着通过离婚规避房子被法拍。
五一期间，回老家，父母隔壁一套房也被银行冻结准备法拍，但户主不愿意，还在拉扯；期间房东一开始是出租的根本没想过还不起房贷，最近听说房东去了浙江，房子多期房贷拖欠，银行贴了告示已冻结。我估计很多法拍房为什么不卖，想来一开始谁也不觉得自己还不起房贷，只是各种原因而导致资金链断裂，一发不可收拾。
我觉得最近2年经济不景气加上房价下跌，法拍房会越来越多，估计以后会习以为常，而不是顾虑太多不敢买。
通过上述两个案例，可以看出，只要法拍房干净，债主清晰，房东冷静，应该可以捡漏。
但最近一年却遇见很多法拍房，一个是表弟的，因为生意失败，住宅被拍，这个房子买家问题不大，过程中记得唯一繁琐的就是，房子拍的钱到底算谁的？（因为债主多）期间表弟还想着通过离婚规避房子被法拍。
五一期间，回老家，父母隔壁一套房也被银行冻结准备法拍，但户主不愿意，还在拉扯；期间房东一开始是出租的根本没想过还不起房贷，最近听说房东去了浙江，房子多期房贷拖欠，银行贴了告示已冻结。我估计很多法拍房为什么不卖，想来一开始谁也不觉得自己还不起房贷，只是各种原因而导致资金链断裂，一发不可收拾。
我觉得最近2年经济不景气加上房价下跌，法拍房会越来越多，估计以后会习以为常，而不是顾虑太多不敢买。
通过上述两个案例，可以看出，只要法拍房干净，债主清晰，房东冷静，应该可以捡漏。
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