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管理层不贪的话，不可能有万亿窟窿。万科的问题是制度问题法制问题。万亿窟窿真得是一个贪字能导致的吗？
万亿窟窿如果是管理层是听从大股东的指示，在明知房地产要过冬的预期下，仍然选择迎合大股东利益，加速扩大、无限拿地导致的呢？
小白律师 - 跨境证券律师
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“市场化化债”听起来合理，实则无解。市场化化债的本质是通过博弈找出债务人、债务人股东、债务人员工与债权人的最大公约数。
万科表内外债务估计超1.5万亿元（含担保、供应链、信托、美元债等）；
市值仅800–900亿元（2025年12月），连零头都覆盖不了；
股东（尤其是散户）早已被深度套牢，没有承接能力；
国有银行若全额核销坏账，等于用全民储蓄为房企高杠杆时代买单，道德上不可接受；
地方财政吃紧，无力兜底；
深铁已输血300亿，自身也面临轨道建设资金压力。
所以，损失无法被任何单...
债务人破产：股东股权价值清零，员工集体事业，债权人血本无归，三方大输。
债务人重整：股东股权价值稀释，员工大部优化，债权人大幅亏损，三方中输。
债务人展期：股东股权价值不变，员工小部优化，债权人小幅亏损，两方小输。
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万科表内外债务估计超1.5万亿元（含担保、供应链、信托、美元债等）；
市值仅800–900亿元（2025年12月），连零头都覆盖不了；
股东（尤其是散户）早已被深度套牢，没有承接能力；
国有银行若全额核销坏账，等于用全民储蓄为房企高杠杆时代买单，道德上不可接受；
地方财政吃紧，无力兜底；
深铁已输血300亿，自身也面临轨道建设资金压力。
所以，损失无法被任何单一主体干净吸收。
真正的市场机制（如破产清算、债权人接管、股东清零）根本不会被允许发生；
又不能直接财政兜底（怕引发公平性质疑）；
于是大概率搞出一套市场化为名的操作：
债券展期十年、利息砍半、债转股给AMC、资产打包卖给国资平台……
表面上是“协商一致”，实质是把损失摊薄、延后、隐形化。即权力协调下的损失分摊游戏。
损失最终会落到谁头上？
虽然没人公开承认，但路径已经清晰：
国有银行若长期挂账不良资产，最终靠利润留存+央行流动性支持消化；
央行放水压低利率，存款实际收益为负，等于全民补贴金融系统；
若未来成立房地产纾困基金，钱从哪来？大概率是财政拨款或专项债——还是纳税人出。
换句话说银行是损失的“通道”和“缓冲垫”。只要还没硬着陆，银行就免疫房地产泡沫破灭带来的损失，这和市场化是完全不一样的
万科中小股东（直接归零或接近归零）
股价已跌去80%+，未来若债转股稀释90%，每股净资产可能跌破1元；
股票变成“壳资源”，交易价值趋近于零。
当然，A股预期管理和炒差的特性，不排除在跌到这个点位前，走一波六亲不认的步伐，让更多散户进来“分摊损失”
至于供应商、农民工、购房者（沉默的承担者）
……这些成本早已转嫁；
万科今天这个承诺信息量有点大：在兑付本期中期票据尚未清偿的本金及应付利息前，发行人不得向任何后续到期债券支付本金。这是不是意味着1月份到期的21万科02那11亿的公司债也不可能兑付了？目前这20亿中期票据有20个持有人，沟通都已经这么难了，公司债是在市场上交易的，持有人会更多，谈判难度也更大。是不是说明真的没钱了，链条彻底断了。即使有钱了也从本期开始还，后面的挨个排队。
万科今天这个承诺信息量有点大：在兑付本期中期票据尚未清偿的本金及应付利息前，发行人不得向任何后续到期债券支付本金。拖一天算一天，都是打工人。
这是不是意味着1月份到期的21万科02那11亿的公司债也不可能兑付了？
目前这20亿中期票据有20个持有人，沟通都已经这么难了，公司债是在市场上交易的，持有人会更多，谈判难度也更大。
19年初，我们全体坐在会议室看着屏幕，看着屏幕上人发言，例如，我们要保证我们的信用评级，我们从银行借钱只有5个点诸如此类的话，wk要活下去，，，，当时我感觉领导们好有先见之明，它必成为行业楷模，必成为一家百年企业，供子孙后代学习。没想到，短短几年，烧了几千亿不说，还欠了几千亿？最早喊出来的，当时感觉挺诧异的。很难预见后面环境、社会的遽变。
那几年房企转型去做水、科技公司、区块链、造车啥的挺多的，不知道有没转型成功的。
恰逢那会儿人口放开，还放量了两三年，大家也没想到是昙花一现。我记得为了建档，我附近三甲甚至有几天几夜产科排队的。后来这成了第一个完整迁移到郊区分院的科室，现在怕是郊区业务也下降得厉害。
人还是那些人，路书都有了，可是由于牵扯和各方利益不一致，很难念好经，会造成曲折与螺旋。
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所以主导此事的深铁一把手被控制了很容易理解，在已存在的巨额损失上，又添加了几倍，给深铁造成“浮亏“几百亿，但凡公司是自己的，肯定不会如此仁义而且深铁的体量要比万科小得多，类似郭敬明去救落水的姚明三五年前，大多数人的看法还是房价永远涨，尤其是一线城市
深铁当时也没多少人觉得做了大亏本生意吧
当然有没有其他问题掺杂其中就不知道了
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深铁感觉前一段时间太实诚了所以主导此事的深铁一把手被控制了很容易理解，在已存在的巨额损失上，又添加了几倍，给深铁造成“浮亏“几百亿，但凡公司是自己的，肯定不会如此仁义
而且深铁的体量要比万科小得多，类似郭敬明去救落水的姚明
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难于想象6000万的利息都要靠宽限期去筹集，说明账上彻底没钱了。真想还哪会没有，公司账面都有的，12月刚买了一块10亿元的地皮，对于万科管理层那些个人资产，6000万也都不是钱，XXX亿身家的比比皆是，哪怕大区经理这些年赚XX亿的怕是也不少
感觉就是碧桂园、融创它们化债的“成功经验”，什么10%偿付，债转股，累积化掉1000亿人民币级的债务之类，都足以让万科眼红
类似，鲁迅先生说的“XX摸得，阿Q摸不得”那种感觉
债主们的底线是要不断尝试，才能不断下修的
当然，化债的重任，债主背，股市里的韭菜想捡到便宜，那就纯纯的做梦了，也就各种消息出现、把水搅浑，玩弄散户心智时，看起来存在的反弹（钓鱼）机会
万科向债权人妥协经过一轮博弈后，万科对已到期的20亿中票又推出了新的展期方案。12月17日，上清所披露了位22万科MTN004第二次持有人会议的议案概要，不仅在中票利息支付和增信承诺等方面有所改变，还提出了延长宽限期的新议案。具体来看，此次的展期方案为，将本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，届时偿付本期中期票据全部本金；在利息支付上，该方案提出，在2025年12月1...之前不给利息，现在给利息了，其他方面没变。
万科向债权人妥协通过债权人会议表决了？
经过一轮博弈后，万科对已到期的20亿中票又推出了新的展期方案。12月17日，上清所披露了位22万科MTN004第二次持有人会议的议案概要，不仅在中票利息支付和增信承诺等方面有所改变，还提出了延长宽限期的新议案。具体来看，此次的展期方案为，将本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，届时偿付本期中期票据全部本金；在利息支付上，该方案提出，在2025年12月1...
经过一轮博弈后，万科对已到期的20亿中票又推出了新的展期方案。12月17日，上清所披露了位22万科MTN004第二次持有人会议的议案概要，不仅在中票利息支付和增信承诺等方面有所改变，还提出了延长宽限期的新议案。具体来看，此次的展期方案为，将本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，届时偿付本期中期票据全部本金；在利息支付上，该方案提出，在2025年12月15日到期的应付利息6000万元在宽限期内支付，即2025年12月22日内支付。上述宽限期间未偿付本金按照3.00%计息，未偿付利息不计复利。展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）本期中期票据票面利率维持不变，即按照3.00%计息，展期期间的新增利息随本金的兑付一同支付，即利随本清。
早之前万科在深圳有几个商业项目都是按照高峰期市场价评估贷款
好笑的是，之前有爹管白景琦一泡能当
如今这种行情，自然打折打折再打折
贷款就像那烟膏子，有了那口气能蓄上就还是老爷，那口气就蓄不上了，就变成丧家之犬了
赞同来自: 踏雪寻梅1556 、J163685751 、happysam2018 、默默馋
万科这事情问题就出在深铁接手后的管理层决策上。2017年深铁接手的时候，我们房地产其实已经面临过热问题很久了。随着李嘉诚开始2016年抛售内地地产开始，闻到味的就该减少土地存有量，增加口袋里的现金的时候。学习当时的万达，努力让自己别倒下。等到许家印的恒大都不行的时候，一些房地产商仍然盲目乐观，包括碧桂园，现在回过头来看，恒大没有的时候（2021年暴雷），可能是最后一个时间点，赶紧能卖的卖掉，把现...深铁投钱不管事，管事的还是万科那帮人
祝被留置后深铁人马才进去
又被一群媒体质疑小班子管不了大公司
现在万科没钱充值了
媒体也不帮万科管理层说话了
小白律师 - 跨境证券律师
赞同来自: happysam2018 、踏雪寻梅1556 、杨阿盼盼达
但凡暴雷的房企，都是今天5亿，明天10亿的不断的偿还到期的“小额”债务，持续的消耗账面资金，直到余额不足为止。而不是账上明明趴着上百亿就是玩，就是不还区区20亿。
赞同来自: happysam2018 、i3ji3j
万科这事情问题就出在深铁接手后的管理层决策上。2017年深铁接手的时候，我们房地产其实已经面临过热问题很久了。随着李嘉诚开始2016年抛售内地地产开始，闻到味的就该减少土地存有量，增加口袋里的现金的时候。学习当时的万达，努力让自己别倒下。等到许家印的恒大都不行的时候，一些房地产商仍然盲目乐观，包括碧桂园，现在回过头来看，恒大没有的时候（2021年暴雷），可能是最后一个时间点，赶紧能卖的卖掉，把现...土地市场，根本不允许你做空的，那是地方政府的钱袋子。因此要跑，16年李嘉诚，18年潘石屹。20年后没人能跑得了了。
pppppp
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赞同来自: happysam2018 、foxyz
这是真实交易吗？不是某种利益输送吗？你懂的，XX先走，看破不说破；
交易进场前，
务必搞清楚，自己算什么东西，序列问题要搞搞清；
有时候，鄙人算下来，可能连个东西都算不上，
自然就不要进场咯，
但人菜心痒手贱，总觉得这次不一样，只能控制总量了；
ericlule - 满招损 谦受益
赞同来自: 柠檬茶1225 、zoudianhua 、happysam2018 、j1075j 、炫彩千纸鹤 、 、 、 、 、更多 »
一切都是那么的合情合理合法顺理成章，不过现在被叫停了~
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房地产持续火了20多年，攒了20多年的家当，最后一算总账，原来这么大的家当，还不够用来还债的。这还不光是万科，一个个的都这么个德性，开发商们统统都欠了很多很多钱。一直上10倍杠杆炒股 就算是赌神附体连赚20年 一波回调也得跳楼。
我知道因为之前的房产调控政策，最后一波房子肯定是砸开发商手里了，东西卖不掉肯定会让开发商亏钱，但之前这么多年卖掉的房子难道不是远远大于现在砸手上的房子吗？既然这波房子卖不掉，就亏这么多钱，那之前卖掉那么多的房子，难道不是挣了更多钱才对？...
不是之前赚的不够，是这行业一直高杠杆运转，赚了再多也是继续加杠杆买地建楼，除非房价永远不跌 不然总有一天会爆雷
赞同来自: happysam2018 、pppppp
酿酒有高科技，直接可以调成年份。有专利白酒和房地产就是难兄难弟，不学对方好的，偏学对方不好的。结果一起跨死。房地产的最高风险在封顶那一步，老百姓是最高风险承受方。酒厂的期货全部在经销商手里。
白酒好在单价低，受众多，300元的酒，只要你敢卖9.9元，门槛给你踏破。但房子就不同了，就算从300万跌到99.9万都还有人害怕是烫手山芋，不敢接呢。
赞同来自: 国伟 、happysam2018 、e55555 、KevinLe
走了一批人，再来一批人还不是照样这样玩。
年轻人现在不是说：不买房不结婚不生娃，和既得利益者同归于尽吗。然后打开手机打个游戏买个装备，不照样给腾讯贡献吗。说话是一回事，执行又是一回事。过几天就不记得自己说过什么了。
万科喊话活下去，背后还在把包包装满，听听就好了。
至于有没有救，有，“万科”这两个字还有利用价值，有群众基础。但你还是要等到新的那一批人来。
何时反转？就是先打烂，再重来。
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给房贷贴息1.5%，就有救地产必死，
地产相必产业大多数必死，
我见到以前搞装修的现在去开滴滴，卖卤菜去了。
贴息2.5%也没有用，
现在好多人打算把唯一一套自住房都卖掉，租房住。
哪怕只是极小一部份卖掉唯一住房抛盘量也非常巨大。
自动化交易机器 - ETF Trader
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房价涨的时候身边大家都接受的一个观点, 开发商当前拿地的价格都比现在周边卖的房子单价还要高, 那以后建好的房子, 开发商肯定不可能亏本卖的, 所以以后房价一定涨!
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