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选择单套总价在20-25万左右（含首次租赁前一切费用）、租金收益率控制在7%左右、靠近地铁口、便于出租的公寓或住宅，
目前已购买两套，本帖记录购买和出租过程中维护成本、租金变化等以供讨论，
也给有类似想法的论坛朋友作为参考。
2025年8月11日更新：
目前购入4套，均已出租，
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收房后请保洁、闲鱼上淘二手家具家电，一周整备完毕，落地26.65w。
这套距离我住的地方远点，开车需20分钟左右，自己带看不方便，整备完毕后次日在贝壳和物业处挂租，同时我自己也在闲鱼、某书发帖招租，郑州这边中介收租客半月租金、房东半月租金打85折，共计0.925个月月租作为中介费，物业是只收租客500元中介费。
挂租后两天，贝壳带看5人，物业带看2人，均未成交，我在闲鱼发的帖子只吸引来几个收房子的二房东，没有询问的租客，在小红书第一天、第二天大概有七八个人询问，最后两个租客约定看房，第一个看房租客回去考虑了两天就定下来并交了定金，第二个带看租客回去考虑两天也决定要租，而且没砍价，月租比第一个要高50元，但第一个已经交定金，我也没办法再租给他，招租也比预想的顺利很多。
10年前我租房子时主要在58同城、豆瓣找房源，现在租客、房东、中介和二房东的主要阵地是小红书，之后后闲鱼。
从物业那了解到我这套房子租金比小区其他房子略高，出租速度也快很多，我觉得主要优势是“表面功夫”做的好，其次是我比较真诚。
首先是表面功夫，有些挂租的房子，地面沙发床垫厨房卫生间都很杂乱、脏污，软装很少，我只需要闲鱼上花40元约两个小时的京东家政上门保洁就打扫的很干净，陈旧的沙发花30元买个盖毯就显得干净整洁，床垫用家里闲置的旧床单像酒店里那样铺平包裹好，床头1.8米*0.5米的大幅挂画只需120多元，另外三组温馨的挂毯、挂画总共也就100出头，旧椅子扔掉，拼多多上46元两把一体成型塑料椅子就很实用很好看，摇摇晃晃的单人书桌扔掉，闲鱼上50元就淘来1.6米*0.5米稳固结实的双人书桌，电视32寸的比较合适，但我买43寸的挂上，更显得大气，闲鱼上小米二手电视32寸的230左右，43寸的330左右，也就差100元，家里闲置占地落灰的空气净化器、宜家台灯也都放进去，钥匙锁换成密码锁。。。。。。这一系列下来，也就花费不到1200，房间就显得干净整洁、温馨充实。
其次是真诚，一些房东中介二房东，发帖都不写明价格和支付方式，转而让租客面议、私聊价格，根据租客预算、租赁期限报价，还有些二房东假装是房东直租，直到签合同租客也没见过房本，我是看房时会主动出示房产证，直接写明租金、水电燃物业费价格、朝向、面积、家电能效级别、最短租赁期、车位租赁情况等信息，甚至主要的退租条款我也写清楚，什么情况下会扣押金什么情况下足额退还，另外大部分房东和二房东只接受押一付三，我可以接受押一付一，因为我本来也没想过坑租客的租金，最多是按约定扣押金，我之前看过一个房东的合同模板，约定提前退租时已付租金和押金均不退还，租金又提前20天支付，押一付三按合同条款租客最多可以被扣4个月零20天租金，这太黑了太狠了，一些刚毕业社会经验不足、不好意思逐条仔细看合同、轻易相信口头承诺合同只是形式的租客，在中介和房东的忽悠下轻易签下合同，遇到特殊情况需要提前退租时就非常被动了。
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也在看公寓，公寓对面是本地排前五的高中，周边还有小学和比较好的初中。同楼的公寓比较好出租，出售的也比快。预计全下来要18 个 ，租金每月普遍在 800 左右。位置离我住处 5 分钟。投资公寓的风险比投资住宅要高，
目前的行情有必要出手吗？再就是公寓投资的风险
第一，公寓多为商业用地，产权远低于住宅的70年，住宅到期后是自动续期，而商业用地土地续期程序和费用不明，增加了长期持有的风险
第二，公寓转手时的交易税费比住宅高的多，降低了公寓的流动性
第三，公寓市场受限购，限贷政策影响显著，贷款首付比例高，且贷款期限短
第四，有部分公寓存在产权陷阱，比如租赁用地被包装为产权销售，维权困难
第五，公寓的物业费和能耗附加费比住宅高不少，大幅增加了持有成本
第六，公寓的建筑寿命普遍比住宅短，折旧速度比住宅快。
第七，公寓属于商业投资，住宅是民生工程，如遇到特殊情况，交付困难时，国家首选是保民生。
第八，公寓的居住环境复杂，管理成本高，居住体验比住宅差
第九，也是最重要的一点，住宅变危房后，因为关系到国计民生，最大的可能是能获得拆迁补偿，无论是货币化安置，还是以新房换旧房，投资人都可以获得非常优渥的投资回报，而公寓变危房后，因是商业投资行为，目前政策不明，很有可能就此损失掉了该项投资。
投资房产有风险，投资公寓风险尤其大，不可不谨慎。
alongside - 为无为，事无事，味无味
也在看公寓，公寓对面是本地排前五的高中，周边还有小学和比较好的初中。同楼的公寓比较好出租，出售的也比快。预计全下来要18 个 ，租金每月普遍在 800 左右。位置离我住处 5 分钟。除非是自主或者投机，出租是自找麻烦。
目前的行情有必要出手吗？再就是公寓投资的风险
目前的行情有必要出手吗？再就是公寓投资的风险
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难以想象在郑州、成都这些地方二三十万就能买一套公寓，租金还能有一千多两千块...郑州房价跌幅很大，入手的三套公寓前业主17年房价加税费到手约41万，我通过法拍或中介购买价格在18-19万，加税费在19-20万，因位置较好，仅是腰斩。
在深圳，二三十万可能连车位都买不到吧...看过一个盘，650万买套公寓，租金1.2万，年化2.2%...当年很多业主都是八百多、一千万买的，好惨
本月法拍购入的住宅，过户时调档了解到，是17年一对69、70年的夫妻66万元出售给92年的夫妻，他们税费、中介费后大概68-69万到手，法拍价格只有不到26万，跌幅60%以上，他们按揭45万，利率6%以上，yq导致经营的小饭店倒闭，房贷逾期被银行法拍，法拍得款都不够还剩余贷款；沟通房屋交接过程中也了解到，他俩已离婚两年多，银行卡微信支付宝等都被冻结，日常都用的亲属的微信小号支付，一代人享受了红利，另一代人支付了代价。
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说白了，还是自己投资水平不行，对无论牛熊，都能有稳定的回报率没有信心。
在深圳，二三十万可能连车位都买不到吧...看过一个盘，650万买套公寓，租金1.2万，年化2.2%...当年很多业主都是八百多、一千万买的，好惨
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作为曾经管理过100多套的二房东，我想说：忽略的成本和风险
除非是包给二房东或者自如等平台，否则三五年后，你会发现当房东真的很麻烦，比如装修旧了，家私家电坏了，下水堵了，房屋漏水，遇到极品人渣等等。
你们能想象租客跑路，你打开房门发现满屋垃圾无处下脚时 ，心态有多崩溃吗？
我还遇过一个小姑娘，养了几只猫，中途突然违约搬走，我进去验房，进去一分钟两脚瘙痒，仔细一看，被咬了十几个包，满屋都是肉眼可见的跳蚤虱子！！！后...
1.装修折旧；
2. 空置期；
3. 维修维护成本；
4. 租赁过程中的风险，如承租人死亡、拒绝支付租金、恶意损坏物业、从事犯罪活动等；
5. 自身劳动成本，找租客、装修、维修、收租金等
6. 房价下跌、租金下跌的风险
这也太低了吧，那你还不如来长沙买，长沙租售比5%的住宅一大堆，我朋友5月份刚买一套，72万88平恒大的精装房2房，首付10万，出租能租2500，抵月供你说的这个出租的是装修，过几年装修旧了就租不掉了，月租金1000多的房子，除非是毛坯出租，装修出租赚的都是装修折扣，不合算
坐标：武汉。有没有关注过法拍的？
年初也一直有这想法，关注了8个月。
武汉房价从去年10月到今年6月，整体下降了20%。
关注的几个公寓，有量无价，搜出租，一个小区都有几十套，不太好出租。
直观看确实是租金收回来就基本后期拿来翻新和维护了；
除非永远不卖，不然以后卖出去也大概率跌价，租金加起来也不一定有总价跌得多；
核心还是看后面周期是向上还是向下，向上的话还有点赚头，但涨不过住宅，向下的话纯粹现金流反向折现游戏；
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位置好的住宅起码卖的时候不会亏本金，甚至可以增值，但是接手公寓的都是投资客，价格不亏本是卖不掉的，尤其的商业产权的公寓，首付要一半，税还高，同样的首付可以买大的住宅了住宅前些年涨幅是商用公寓的好几倍，但是以后难说，现在上海老破小跌了40%的比比皆是，跌幅不比商用公寓小。
我们2020年买的老破小210万，最高挂牌价到300万，成交价到266万，现在160-170，跌幅40%。最高租金5200，现在大概4500。
刚买的loft公寓，165万另外加3%契税2%中介费，前几年最高挂牌价也是300万，
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目前4套房子购入渠道如下：公寓1和住宅1法拍、公寓2中介、公寓3商拍。
今年3月份通过中介购入公寓2，成交价是该小区的历史最低中介成交价，通过法拍和商拍竞得的价格更低，本月初询问中介该小区是否有业主急出的公寓，中介反馈最近成交价还涨了；
此外，公寓1小区上周又有两套法拍，我都报名参与了，与3月份我参与该小区法拍相比，这两套的楼层和朝向都不好，但是参拍人数增加很多，竞争也更激烈，最终法拍成交价格也比3月份我参拍的高出5%-6%，同时超出该小区历史最低中介成交价，预计他们租金收益率在6.8%左右，低于7%租金收益预期后我没有再跟价。
我们这的政策
公寓土地到期续约大约就是 基础地价（1500元每平方）*20%=300元/平方米
三、出让土地续期缴纳土地出让金
计算方式：对容积率大于1.0的，应缴纳土地出让金=房屋建筑面积×同级同用途楼面地价×缴纳比例×年期修正系数；对容积率小于或等于1.0的，应缴纳土地出让金=土地面积×同级同用途基准地价×缴纳比例×年期修正系数。
其中，同级同用途楼面地价通过同级同用途基准地价折算后得出，车位（车库）楼面地价参照我市地下空间相关规定执行；同级同用途基准地价优先参照细分用途的标准执行，无细分用途标准的参照同级地类标准执行；年期修正系数来源于基准地价成果；商服用地二楼按照同级同用途标准的70%计算，三楼及其以上按同级同用途标准的50%计算；缴纳比例按照居民住宅20%、非居民住宅40%计算。
上海住宅第二套收房产税，公寓倒是不收，今天刚买了一套，165万租金5500目前我也在考虑这个方面的投资，我兄弟已经试水了。
在园区里买了二套三层别墅改成11个小套房，再找了二个机会买了二个LOFT小公寓，目前比较好租，回报在6-8个点。现在看上挺美，目前的可能的风险有二个：1是租不出去或租金大幅下跌，2是租客太多管理风险增加。
公寓可能是第一批收房产税的对象，未来这个收益会降低，而且租金有可能会进一步下跌，政府刺激经济购买商品房做保障房，公寓出售很困难。所以综合考虑风险和收益，不一定值得。上海住宅第二套收房产税，公寓倒是不收，今天刚买了一套，165万租金5500
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看租金收益率这套是偏低的，而且没有民宿可租，还得挂中介找散客。
购买的主要考虑是取公积金，公积金在账户内仅按1.5%结息，买公寓不能取，只能通过买住宅一次性取出来。
备注：“首次租赁前成本”含购房款、税费、装修、家具家电等所有成本；月租金为扣除物业费后所得的净租金。
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这个到不是，主要是公寓的流通性很差（远远不如老破小），当公寓年代久了后，有可能整栋楼的物业拉胯，甚至物业都没有了，慢慢的整栋楼都有可能荒废。我看武汉0几年的房子，就不太好租了....而且很破
而市区老破小不存在这个问题，现在7-80年代的老破小都很好租，并且入住率远远高于现在的高档小区。
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回报率取决于买入成本。通常20年回本不算糟糕，20年租金是一定会上涨的。可是房子算不上真正的固定资产诶，随着年限的增加，房子的市场价肯定是不断下滑。
出租的好处是有稳定的现金流，另外拉长时间只要有通胀固定资产永远保值。。。。
请问您的6%回报率是是否考虑了空置/装修折旧/家电损耗等成本？以及房东需要承担的其它成本？（比如北京是需要房东承担物业费和采暖费的，我不知道成都的情况）这个回报率是基于个人出租花费精力打理的情况下，还是委托给中介比如省心租之类的回报率？回报率取决于买入成本。通常20年回本不算糟糕，20年租金是一定会上涨的。
因为我自己在北京有一套公寓出租，所以也想了解下其它城市公寓的实际净租金回报率情况，谢谢。
出租的好处是有稳定的现金流，另外拉长时间只要有通胀固定资产永远保值。。。。
公寓的租金收益率7个点只能说是很一般，如果钱实在没地方去，可以搞个1-2套，没必要多了。同意，公寓虽租售比高，但使用年限太短，后续面临很大的政策风险，并且流动性比住宅差了很多......还是住宅的70年产权靠谱，只要是零几年之后的房子买了至少这辈子不用愁了......
风险：
1. 租金的稳定性
2. 公寓本身的价值归零风险
3. 后期维护成本
让我选择，我情愿投资市中心的老破小，收益率一般有3%
韭菜煎蛋
- 捍卫观点的唯一武器是仓位
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做为房子出租20余年的老房东，我想说的是，自己管出租费力不讨好。我只有前几年是自己出租的，但经过各种恶心事儿之后，再也不自己出租了，基本都是委托中介，比如链家，我爱我家等都有代理的。其实租金并没有少太多，但彻底解放了，平时就是收租，啥事儿没有，连装修都不用管。什么年代了，该让别人赚一点儿的就应该让利啊，不能什么都自己来。极为羡慕美国那种所有权和管理权分离的公寓，房东只管收钱，剩下的包括房屋租赁修缮保养统统交给专业机构代为打理，当然代价就是管理的成本较高，相当于房东让利给专业机构，但好处就真的是房东完全甩手掌柜。
孔曼子
- 一名普通的职业投资者。本人没有公众号等自媒体和微信群，请勿上当。
请问您的6%回报率是是否考虑了空置/装修折旧/家电损耗等成本？以及房东需要承担的其它成本？（比如北京是需要房东承担物业费和采暖费的，我不知道成都的情况）这个回报率是基于个人出租花费精力打理的情况下，还是委托给中介比如省心租之类的回报率？目前我基本是个人打理和出租的。物业费肯定是租客承担的，其他成本应该不高，也不好估算，我也没有完全扣除。粗略估计一下，再扣除1个多点的其他成本的话，回报率应该也在5%以上吧。
因为我自己在北京有一套公寓出租，所以也想了解下其它城市公寓的实际净租金回报率情况，谢谢。
您说的公寓价值归零风险是否指的是土地40年到期无法续期？谢谢。这个到不是，主要是公寓的流通性很差（远远不如老破小），当公寓年代久了后，有可能整栋楼的物业拉胯，甚至物业都没有了，慢慢的整栋楼都有可能荒废。
而市区老破小不存在这个问题，现在7-80年代的老破小都很好租，并且入住率远远高于现在的高档小区。
做过房产中介，我知道一些，怎么说呢，对于一部分人是合适的，长期来看持有现金流不错，但出手困难。纯投资可以，但正常不适合普通人居住，且升职价值不如住宅，后期维护成本等会比住宅高的多。且住客体验不如住宅，但商住两用房相对来说出租相对会快很多，地段只要不差，租客就相对稳定。对于投资是比较合适的对的，地段不差是前提
公寓的租金收益率7个点只能说是很一般，如果钱实在没地方去，可以搞个1-2套，没必要多了。风险：1. 租金的稳定性2. 公寓本身的价值归零风险3. 后期维护成本让我选择，我情愿投资市中心的老破小，收益率一般有3%您说的公寓价值归零风险是否指的是土地40年到期无法续期？谢谢。
风险：
1. 租金的稳定性
2. 公寓本身的价值归零风险
3. 后期维护成本
让我选择，我情愿投资市中心的老破小，收益率一般有3%
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装修在租房中的占比是不是就是装修折旧。一栋楼同样户型的房子，新装修的和装修了10年的房子租金的差价就是装修折旧。尤其是酒店式公寓，房租中很大一部分就是装修。一套1200租金的房子，如果是毛坯，800也租不到。是自动续期还是自动收回？
折旧是40年，每年2.5%，不是25年，按照现有政策，酒店式公寓40年产权（也有50年产权的），土地到期了，其上的房屋随土地到期自动收回。
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交给中介就安心了？蛋壳这些暴雷才没几年。任何事情都不可能百分百没风险的，要看概率......爆雷的只是很少数，并且即便爆了只不过损失几个月房租而已，难道房子没了嘛......如果怕这怕那，那就老老实实打工拿工资好了......拿工资也可能分分钟被开啊......任何投资都不是百分百安全，股票可能退市，实物黄金可能被盗，银行存款可能银行倒闭，房子也可能失火被彻底烧掉......如果这么杞人忧天，那啥都不用干了。而实际上的理财是需要分散投资的，房子为主，但长线ETF也要有点儿，逆回购也搞点儿，黄金也少量来点儿，这样才行......
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不能同意太多，这个钱真不是每个人能赚的，要是晚上我收拾妥当躺在床上准备思考人生时，接了个租客电话有点啥事的要我过去处理的，估计立马原地爆炸，不要说真实发生，就连想到有这种可能都是不能接受滴。做为房子出租20余年的老房东，我想说的是，自己管出租费力不讨好。我只有前几年是自己出租的，但经过各种恶心事儿之后，再也不自己出租了，基本都是委托中介，比如链家，我爱我家等都有代理的。其实租金并没有少太多，但彻底解放了，平时就是收租，啥事儿没有，连装修都不用管。什么年代了，该让别人赚一点儿的就应该让利啊，不能什么都自己来。
和买银行股收息对比一下。比如买工商银行，现价7.26.去年全年分红0.3元，股息率4%.单从风险角度看，银行倒闭的风险和房子遇到地震，洪水，战争被炸而灭失的风险到底哪个大。大如美林，雷曼，硅谷银行，瑞士信贷，小到河南村镇银行，都发生过倒闭。至于资产波动的风险，银行股的波动绝对不会比房子波动更小。银行股的市净率可以从0.5一直波动到2。流动性，收益和风险不可兼得。
买银行股收息的好处是流动性好，有抽新股的增强收益。坏处就是怕银行资产质量有问题，股价下跌。
ericlule - 满招损 谦受益
作为曾经管理过100多套的二房东，我想说：偶再来回复下
除非是包给二房东或者自如等平台，否则三五年后，你会发现当房东真的很麻烦，比如装修旧了，家私家电坏了，下水堵了，房屋漏水，遇到极品人渣等等。
你们能想象租客跑路，你打开房门发现满屋垃圾无处下脚时 ，心态有多崩溃吗？
我还遇过一个小姑娘，养了几只猫，中途突然违约搬走，我进去验房，进去一分钟两脚瘙痒，仔细一看，被咬了十几个包，满屋都是肉眼可见的跳蚤虱子！！！后...
说到极端客户，偶觉得概率真不低。
偶去年卖了宝山的房子，租客属于比较极端的客户。上海老爷叔+姘头+私生女+3个麻将桌，整个房子被弄得乌烟瘴气，最后让多住一个月把爷请走了~ 然后，挂牌几个月卖掉了。最后卖了305，年租金扣除物业费5.6，租售比1.85%
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除非是包给二房东或者自如等平台，否则三五年后，你会发现当房东真的很麻烦，比如装修旧了，家私家电坏了，下水堵了，房屋漏水，遇到极品人渣等等。
你们能想象租客跑路，你打开房门发现满屋垃圾无处下脚时 ，心态有多崩溃吗？
我还遇过一个小姑娘，养了几只猫，中途突然违约搬走，我进去验房，进去一分钟两脚瘙痒，仔细一看，被咬了十几个包，满屋都是肉眼可见的跳蚤虱子！！！后来喷药除虫，一个多月不敢进那房子。
自家漏水花点钱短时间就可以解决，遇上楼上漏水下来的，扯皮几个月都未必能解决。
以前买房收租，还有一个隐藏的收益是房价上涨，如果以后房价不上涨的话，同样的钱与其买房收租不如买标普或者纳指，或者红利指数。
按照1200每月租金估算，买的是新房，要跑赢1.5%的存款利率，收房价格不能超过20万，如果要跑赢贷款利率3%，收房价格不能高于14万。当然20万收房，租金能到1500一个月，也能跑赢贷款利率。其实只要能跑赢贷款利率，就可以开启抵押贷款，现金流套娃模式了。哪位大佬细说一下抵押贷款，现金流套娃模式？
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