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130平米售价1300万，按照我的投资业绩，长期应该可以做到不低于5%的收益。那一年就是65万。如果把这一年65万用在提升居住品质上，比如3万/月租个房，2万/月找两个保姆，是不是更有性价比？
上海是国企多，金融机构多，金融机构的分支机构特别多，很多总部在各地，但在上海都有子公司、分公司、总部上海部等，都是非市场化的国企不搞降本增效了吗？
为了填满这些新的写字楼，本来一个部门只要一个角落，20-30个工位，现在直接给一整层，本来一个子公司，只要几个楼层的，现在专门给一栋楼
上海算好的了，深圳前海50%空置率。上海是国企多，金融机构多，金融机构的分支机构特别多，很多总部在各地，但在上海都有子公司、分公司、总部上海部等，都是非市场化的
为了填满这些新的写字楼，本来一个部门只要一个角落，20-30个工位，现在直接给一整层，本来一个子公司，只要几个楼层的，现在专门给一栋楼
“断贷直接提桶跑路了”？啥专业名词？看不懂啊，解释一下吧贝莱德旗下的一个房地产基金在2018年花12亿人民币买下了长风公园商圈的两栋写字楼，其中7.8亿是渣打等银行的银团贷款。这笔贷款本来2023年就到期了，渣打已经给延期了一年，但这几年租金又下降，空置率又高，所以贝莱德尽管打折了30%也没卖出去，于是应该是技术性违约了。渣打等银团应该会拿回这两栋楼，接着还是要找买家卖掉
这是机构版的“首付跌没了”
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上海现在写字楼严重供应过剩了，黄浦滨江/董家渡那块，多少写字楼，哪里租得出去，虹口滨江还在拼命建高楼，浦东还有那么多，小陆家嘴/金桥/张江/前滩/后滩，太多太多供应了，即使回到经济最火热的年代，也没那么多公司填进这些楼啊上海算好的了，深圳前海50%空置率。
如果上海是这样，其他城市也好不到哪里去吧
Twenty - 助力中国半导体技术突围
如果将贷款期限改为20年，贷款1000万，利率3.5% 的等额本息还款，每月需要还款约57995.97元。
shaolinzh - 谨小慎微 却遇“破产公募债”“中行负油价”
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Twenty - 助力中国半导体技术突围
赞同来自: windskyss
美国：过去50年租金年均增长率约为3.2-3.5%
- 长期租房CPI数据显示（1973-2024年）租金通胀年均3.2%^12
- 近十年（2012-2022）增速加快至3.18%^10
日本：1970年代至2024年平均租金涨幅2.4%
- 受泡沫经济破裂影响，1990-2010年间增速低至0.8%，2011年后回升至1.2%^7
- 实际房租购买力累计下降67%（1990-2024）^8
德国：租金管控下的温和增长
- 1995-2024年名义租金指数年增长1.41%^2
- 核心城市差异显著：慕尼黑年化达3.8%（2000-2024），鲁尔区仅0.9%
韩国：1985-2024年租金年均5.2%
- 总统任期政策周期导致剧烈波动（2000-2010年均增速达7.1%，2011-2020下降至3.4%）^6
- 全租房制度造成特殊市场波动，首尔地区近50年实际租金涨幅是全国的1.7倍
说明：
1. 德国数据受租金管制法案（Mietpreisbremse）影响，有效抑制了异常波动
2. 日韩均经历过房地产泡沫破裂后的制度重构，但韩国激进的城市化战略持续推高租金
3. 美国数据隐含劳工统计局的住房质量调整因子（约年均-0.3%的统计偏差）
4. 具体数值需注意基期选择差异
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所以说，在人口数量保持稳定或缓慢下降的情况下，未来租金的涨跌完全和这个城市的收入增长有关系，与什么国债利率没有直接关系。国债收益率全国统一，但居民收入水平和增长率全国差异很大，所以不能用国债收益水平给租金收益率定价。
考虑供求关系的情况下，收入增长并不一定反映在房产价格和租金上。如果年轻人越来越少、老龄化程度越来越高，而房子供应却一直在增长。那么也可能出现收入不断增长，房价和房租跟不上收入增长的情况。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
大公司的程序员待遇跟小公司自然不能比,小公司就是1500. 好大学的程序员待遇和一般大学的也不能比, 我2012年在恒生工作, 当时待遇普遍才十几万, 有的人不到10万,当然也有不少工资很高的领导和牛人. 2005年15万年薪属于很高很高的薪资, 不过当时恒生电子证券业务火爆,赚钱很容易.2005年15万确实很高了。
Twenty - 助力中国半导体技术突围
在@guest2 的模型中，有考虑PE的。@Lenny ，你说的有道理，一定有什么地方算错了。
比如假设折现利率正好等于租金增长率，房产存续期等于50年(50年后残值为0)，那么房产价值就等于当期租金的50倍。如果考虑到装修折旧和空租期，房产价值应该等于当期租金的40倍。这个40或者50就是PE。
以我提到的上海世纪公园130平米的房子为例，租金每月1.6万，那么这套房子在上面的估值模型中应该价值1.6万x12x40=768万，当前价格是1300万...
我思考了一下，在央行大放水的背景下，租金增长率应该大于当前的长期利率。当前长期利率为1.64%，假设租金增长率为利率的两倍。计算如下：
在这个公式中，由于利率是已知的，关键参数就是“租金增长率”了。
赞同来自: TheQuietNomad
zillow上看了中央公园附近的房子, 挺多只要1万美元1平. 还是套内面积附近是多近，正常应该没有那么便宜。另外，这些房子都有比较贵的物业费，持有成本不低。再一个是，曼哈顿很多公寓楼是co-op，有一个board，不是卖家愿卖，买家愿买就能成交，还需要board批准，好的楼都是犹太人较多。10年前那个黄金年代，rmb6.2，很多国人想去买，都被board卡了，最后退而求其次买的condo
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2005年前后杭州做网站的程序员3年经验,工资只有1500,比较不错的地段房价大概四五千,当然郊区也有便宜的, 房价是工资的2倍. 目前程序员按2万工资计算, 房价4万左右, 依旧是2倍, 但是房屋总价提升了很多.2005年杭州三年经验程序员工资才1500？ 至少7000以上。当时我们公司想从恒生电子挖开发人员，给15万年薪人家说太低不愿意来。
谢谢@guest2租金增长率是整个估值中最关键的，也是最难估计准的，乐观的人和悲观的人分歧很大。
回到当下，利率我们是知道的，那如何估算未来50年的租金增长率呢？
不过长期国债收益率，跟预期的租金增长率，有很密切的相关性，因为租金增长率取决于未来的经济增长率和通胀率，而长期国债收益率也是对未来的经济增长率和通胀率的预期。
所以，我认为不能因为当前长期国债收益率很低，就认为一个偏低的租金收益率比如2%是低估的，因为长期国债收益率很低，就是在预期租金增长率很低，在现金流折现估值模型中，这两个一定程度上是对消的。
当然，有人可能会说那个很低的国债收益率本身是错误预期。但那毕竟是大资金真金白银博弈出来的客观存在的一个价格，不服可以直接去做空长期国债，风险收益比可能不比买租金收益率2%的房子差。
我重点想证明的是一件事，简单地拿当期租金率跟长期国债收益率(短期利率就更不行)去比是个陷阱，因为忽视了租金增长率这个最重要的变量。但在太多地方看到这么去比的。
赞同来自: wdwonderone
需用国际租售比来评价。国际一线城市的租售比普遍3-4%以上，而现在上海呢？而且，现在租金下滑，房价也在下滑，何时能和国际租售比接轨呢？早着呢~那我告诉你，去年Q3开始，上海租金明显回暖向上了。
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在你的估值模型中，假设50年后房屋残值为0，这个显然与事实不符。这个假设是为简化问题，重点是帮助看清楚“对标利率的是租金增长率，别拿当期的租金收益率跟利率去比”。
跟股票一样，太远的现金流是很难预计的，现金流折现的生命周期是不能设成无穷大的。超远期现金流的折现值大致可以分为两种情况，一种是没有衰减甚至还一直在增长，那么估值会趋于无穷大，另一种是逐渐衰减到某个时刻残值接近于零几乎失去价值。实际情况一般是后一种，也因此认为，前面几十年的现金流折现才是大头，50年后的残值在整个估值中是小头。
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单看上海 偶觉得租售比 应该在 国债收益率上+1%~2%（风险报酬） 也就是 3%，叠加现在房价下行趋势，租售比应该起码的3%以上需用国际租售比来评价。国际一线城市的租售比普遍3-4%以上，而现在上海呢？而且，现在租金下滑，房价也在下滑，何时能和国际租售比接轨呢？早着呢~
那么1.6w月租的房子，不算维修、物业费、房屋保险费、空置费、装修折旧的话 ，年入192000，倒推房子是640w。
换句话说 ，未来存款利率跌倒0左右，1.3w月租售比才能对应1300w的房子
koxx378217719 - rose of pan
房子下跌有房租收，还带有上涨期权。不是类似下跌中的可转债吗？转债有几个利息高的？转债还有归零风险，房子只要政权在，不打仗，不地震，不可能归零。有人喜欢买转债却鄙视房产是什么道理感觉ZQ更迭才有活力和生机，房子才值得入手
对于一般人而言，上海的房子已经没有投资价值.日本富豪的资金也要出海吗？
上海还存在一些有保值价值的房产，但目前总价可能已超过3KW，对于资金不能全部出海的富豪们是具有吸引力的，去年上海一手豪宅的火爆认购也是可以确认这一点。
大国的发展趋势在好多方面都在步日本后尘。对于上海房价趋势，东京也许是个很好的参考。东京核心区域房价20W+RMB/平方米，但郊区仅~2W+，平均也就4~5W，但是2024年东京核心豪宅继续涨，郊区老破继...
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非常感谢您的阐述。我这个估值模型里面，最核心的变量就是租金增长率，而对租金增长率的预期分歧也是最大的，因为是在预测十几二十几年后的事。如果不能对租金增长率有个大致判断，那么整个估值都很难确定了。
这个跟用股利来给股票估值的方法看上去差不多，是一个经典的估值。
我如果对未来房租增长率无法估计（包括对经济增长无法估计，以及对于旧房子的排位无法估计），能否使用以下模式：
每年1.5%的房屋折旧，相当于本金减少1.5。
加上每个人特有的理财收益，可能是1.5，可能是3，或更多，那加起来所需要的收益率就是3或者4.5.
经济增长那么理财收益也会增长，租金收益也会增长，这两个相互抵...
你上面说的，每年1.5%的房屋折旧，这个应该是指房屋老化带来的“内在价值折损”，而对应的理财本金减少1.5%则是名义价格折损，这两个并不能完全等同。比如在高通胀时期，即使房屋的实际价值每年折损1.5%，但它的名义价格可能每年反而上涨5%，那样肯定是能跑赢理财很多的。设想一下，20年前，银行理财年化收益率5%，房产租金收益率6.5%，看上去租金刚好覆盖1.5%的折旧+5％的理财收益，但是能说两者的投资价值差不多吗？实际结果是，因为理财收益率有5%，说明是高通胀高增长的环境，租金增长率基本上不会低于5%，于是买房的人不仅拿到了6.5%的租金，房子本身的名义价格每年都还有不少上涨(即使房子越来越旧)，而理财的本息在每年扣掉6.5%以后，却是在持续减少的，最后房产投资大胜银行理财。当然，要是说银行理财收益率有5%，而租金增长率却一直是0，并且由于房屋折旧，房子的名义价格还每年跌掉1.5%，那两者的投资价值倒真的差不多了。不过后一种情况不太符合经济规律，利率跟经济增长率+通胀率通常是有密切联系的，高利率也意味着租金增长率不会低，所以我前面说对标利率的应该是租金增长率，两者在一定程度上可以对消。
在假设利率跟租金增长率基本对消的情况下，比如利率是0租金增长率也是0，考虑到房产的流动性和价格波动风险，2%的静态租金收益率要50年才能回本，怎么也谈不上有多大投资价值。要说2%的租金收益率是合理的估值，只能建立在对未来的租金增长率有很乐观预期的基础上，比如认为20年后租金还能翻个3倍之类的，但这跟现在长期国债收益率低到不足2%又有矛盾，两个里面至少有一个预期是错的。
投资市场中，价格还会受供需和投资者情绪影响，涨的时候会涨过头，跌的时候会跌过头，即使买进的价格已经低于合理估值，市场可能还会继续下跌很长时间和很大幅度，所以除了估值，实际操作中买卖时机的选择也很重要。
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其一，按照现金流折现模型，假设50年后残值为0，那么每年的租金现金流出，就是在提取房产的价值，随着租金被提走，房产的剩余价值越来越低，最后归零。其二，一般来说，一套房子的租金增长率是跟不上当地房子的平均租金增长率的，也跟不上当地的平均收入增长率。原因在于，一套房子在其生命周期内会逐渐老化，这个老化包括地段，设计，建筑设施本身的老化，而所在城市会一直有新的房子建成，老房子在当地所有房子里居住价值的...非常感谢您的阐述。
这个跟用股利来给股票估值的方法看上去差不多，是一个经典的估值。
我如果对未来房租增长率无法估计（包括对经济增长无法估计，以及对于旧房子的排位无法估计），能否使用以下模式：
每年1.5%的房屋折旧，相当于本金减少1.5。
加上每个人特有的理财收益，可能是1.5，可能是3，或更多，那加起来所需要的收益率就是3或者4.5.
经济增长那么理财收益也会增长，租金收益也会增长，这两个相互抵消。
我想问的是，这样来算可不可以？如果可以，如何和您的方法统一起来理解？
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请问折旧如何引入这个模型？其一，按照现金流折现模型，假设50年后残值为0，那么每年的租金现金流出，就是在提取房产的价值，随着租金被提走，房产的剩余价值越来越低，最后归零。
其二，一般来说，一套房子的租金增长率是跟不上当地房子的平均租金增长率的，也跟不上当地的平均收入增长率。原因在于，一套房子在其生命周期内会逐渐老化，这个老化包括地段，设计，建筑设施本身的老化，而所在城市会一直有新的房子建成，老房子在当地所有房子里居住价值的排位会逐渐下降。比如原来这个房子可以租给收入在top10%的租客，十几年后，收入在top10%的租客看不上这个老房子了，只能租给收入在top30%的租客，于是租金增长率实际上低于当地房子的平均租金增长率。比如十几年后当地平均租金翻了3倍，top10%水平的租金也翻了3倍，而top30%的租金水平只有top10%的2/3，那么这套房子的租金就只翻了2倍。
以上两点，都可以理解为“折旧”。
另外，从投资角度，对于房东来说，实际到手的租金并不等于出租合约上的名义租金。因为净投资收入还要扣除装修折旧(装修折旧比房子本身快很多)，空置期损失，中介费和税收，维护和管理成本等。所以计算租金收益率应该用净租金。
而对于自住房，可以假想为投资一套房子然后出租给自己。自住房的假想租金收益率一般是明显优于出租房的，因为从租客角度，相比住别人的房子多数人更愿意住自己的房子，也就愿意为此支付较高的租金，从房东角度，有一个长期固定并且知根知底的租客，避免了空置期，中介费和税收，以及很多沟通成本。如果是买房自住，计算投资收益率时，可以问一下自己，如果有一个极度友好的房东愿意长期租房给自己，自己愿意为此出多高的租金，这个数字一般会比市场租金高一大截。
房子卖掉和你卖掉手中的股票有什么区别？ 本质上数量并没有减少，只是所有人换了，换了别人接手你手中的房子/股票。哦，我理解卖掉就降低了挂牌数量。由流通股变成非流通了。
股票只有注销掉才减少。房子只有拆掉并且不多造房子才减少。
股票注销掉需要公司自身造血能力强，有钱回购注销股份。
房子拆掉并且不多造房子需要政府本身税收能力强，不依赖土地收入。
Twenty - 助力中国半导体技术突围
这是我看到的最有说服力的估值模型。另外，我们在提到租金的时候，应该在租金中剔除装修折旧。
如果用现金流折现模型给房产估值，房产价值应该等于存续期内的租金总折现值，为了便于计算和理解，假设折现利率正好等于租金增长率，房产存续期等于50年(50年后残值为0)，那么房产价值就等于当期租金的50倍。看到了吗，这种情况下合理租金收益率跟利率没有一点关系，它对应的是房产存续期的倒数。那么利率的影响到哪里去了？因为利率对应的是租金增长率，它跟租金增长率正好对消了。
所以，跟利率对应的，应该是通胀率和经济增长率，或者收入增长率和房租增长率，而不是当期的租金收益率。利率是对未来现金流的折现率，利率越高就要求未来收入的增长率也越高(实际也是如此，高增长高通胀环境下会有高利率)，如果预期的房租增长率显著高于利率，那么房产就应该获得一个较高的估值，反之预期的房租增长率接近甚至低于利率，那么房产就应该获得一个较低的估值。重要的是预期的房租增长率跟利率之间的差值，而不是利率本身，即使利率很低但预期的房租增长率更低，那么房产的估值就不应该高。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
纯粹政府拿钱出来把房子拆了给与补偿太少了，几乎可以忽略不计。还有一个就是改善的需求了，人口不变，人均住宅面积增加了。这样也是象茅台喝掉一样，毕竟由简入奢易，由奢入简难啊。^-^
就像a股纯回购注销的太少了一样。
毕竟市场需要从股市拿钱，政府需要从房地产上拿钱。
房子每年也要卖掉一些的吧？还要倒掉一些。房子卖掉和你卖掉手中的股票有什么区别？ 本质上数量并没有减少，只是所有人换了，换了别人接手你手中的房子/股票。
股票只有注销掉才减少。房子只有拆掉并且不多造房子才减少。
股票注销掉需要公司自身造血能力强，有钱回购注销股份。
房子拆掉并且不多造房子需要政府本身税收能力强，不依赖土地收入。
茅台毕竟每年还能喝掉一部分，总算有点消耗，但总体也不太行了。房子每年也要卖掉一些的吧？还要倒掉一些。
房子每年没有消耗，只有新增，未来会越来越多。总体肯定是不太行的。
但是，总体不太行的情况下，总有新房出来，新的房子总是更好的，更好就代表更贵了。
就像18岁的女孩子总是更好，也更贵。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
茅台毕竟每年还能喝掉一部分，总算有点消耗，但总体也不太行了。其实也消耗一部分，拆迁了改其他用途
房子每年没有消耗，只有新增，未来会越来越多。总体肯定是不太行的。
但是，总体不太行的情况下，总有新房出来，新的房子总是更好的，更好就代表更贵了。
就像18岁的女孩子总是更好，也更贵。
看看茅台不就知道了吗？茅台毕竟每年还能喝掉一部分，总算有点消耗，但总体也不太行了。
房子每年没有消耗，只有新增，未来会越来越多。总体肯定是不太行的。
但是，总体不太行的情况下，总有新房出来，新的房子总是更好的，更好就代表更贵了。
就像18岁的女孩子总是更好，也更贵。
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非常赞同骆驼大佬的这个数据，我这边据我观察也是这样，同一地点的楼盘，30年差价差不多是1倍，价格折旧大约2%每年，现阶段没有4%的租金回报率根本不划算。但是很多人鼓吹比银行理财高的租金，有投资价格，我差点被洗脑
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
我想表达的意思是高净值人群的信息渠道远不是我们普通人能比的。贫穷限制了想象，完全想不出上亿资金的人，怎么思考投资问题。
要达到豪宅的标准，得是大几千万乃至上亿的标的。
而购买多套这种标的的，这资金就得几个亿甚至数十亿，哪怕使用杠杆资金，自有资金也得几个亿。
这和普通人普通家庭东凑西凑按揭贷款完全不一样。
他们这个资金体量能这么往里冲，肯定是权力中心发出了某种信号了。
我想表达的意思是高净值人群的信息渠道远不是我们普通人能比的。哦，这个太厉害了。我还停留在买了几百万信托暴雷的高净值人群概念里。不用往里冲吧，有点成交量就能拉涨停的感觉。
要达到豪宅的标准，得是大几千万乃至上亿的标的。
而购买多套这种标的的，这资金就得几个亿甚至数十亿，哪怕使用杠杆资金，自有资金也得几个亿。
这和普通人普通家庭东凑西凑按揭贷款完全不一样。
他们这个资金体量能这么往里冲，肯定是权力中心发出了某种信号了。
互为因果，是自我实现还是武当梯云纵我想表达的意思是高净值人群的信息渠道远不是我们普通人能比的。
要达到豪宅的标准，得是大几千万乃至上亿的标的。
而购买多套这种标的的，这资金就得几个亿甚至数十亿，哪怕使用杠杆资金，自有资金也得几个亿。
这和普通人普通家庭东凑西凑按揭贷款完全不一样。
他们这个资金体量能这么往里冲，肯定是权力中心发出了某种信号了。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
一是阶级固化，这个大家都懂。所以新增的很少。基本是富的更富。海外是不是也是研究房？
现阶段是离权力中心更近的才更富。草根变富很难很难，数量极其稀少。
第二，放开限购，那些富裕家庭也不是傻子，人家钱比你多，掌握的信息比你多，连普通老百姓都不愿意买房了，更何况这些有钱人？就像这论坛上，钱多的普遍比钱少的更精明，都在专研债啊，套利啊，只有钱少的才研究股。可以这么说，高净值家庭都在研究海外啊，美元啊，币啊，大宗啊
一是阶级固化，这个大家都懂。所以新增的很少。基本是富的更富。高净值威武，还以为在研究信托呢。
现阶段是离权力中心更近的才更富。草根变富很难很难，数量极其稀少。
第二，放开限购，那些富裕家庭也不是傻子，人家钱比你多，掌握的信息比你多，连普通老百姓都不愿意买房了，更何况这些有钱人？就像这论坛上，钱多的普遍比钱少的更精明，都在专研债啊，套利啊，只有钱少的才研究股。可以这么说，高净值家庭都在研究海外啊，美元啊，币啊，大宗啊
会不会如果房价暴涨（只是如果），高净值家庭就多买几套了？
赞同来自: 雷神2019
新增的高净值家庭呗。或者放开限购，多买几套。一是阶级固化，这个大家都懂。所以新增的很少。基本是富的更富。
现阶段是离权力中心更近的才更富。草根变富很难很难，数量极其稀少。
第二，放开限购，那些富裕家庭也不是傻子，人家钱比你多，掌握的信息比你多，连普通老百姓都不愿意买房了，更何况这些有钱人？就像这论坛上，钱多的普遍比钱少的更精明，都在专研债啊，套利啊，只有钱少的才研究股。可以这么说，高净值家庭都在研究海外啊，美元啊，币啊，大宗啊
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谁又能保证租金价格是一直上涨的呢？特别是商业地产，现在的租金比15年前还低，谁能保证住宅就不会出现这种情况？毕竟高层住宅是工业品，不存在普遍上的短缺问题。还有更大的问题：房子与国债最大的区别在于，房子会折旧，国债不会。目前，在一线城市核心区域同一片区的高层住宅，30年楼龄的房子就只有新房价格的5折-6折，20年的房子7折-8折，平均一年折旧1.5%-2%，以后这种情况会更加明显。在二手房价不涨的...非常赞同骆驼大佬的这个数据，我这边据我观察也是这样，同一地点的楼盘，30年差价差不多是1倍，价格折旧大约2%每年，现阶段没有4%的租金回报率根本不划算。
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