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可是我看到有部分专业房产投资客也在卖出高租息产品，难道这不是互道SB？
我想到的坑点
1、未来出现大量的长租公寓或保租房，替代这种老破小，毕竟年轻人很少愿意租老破小。
2、未来有没有可能出累进制的房产税？
3、拆迁预期落空？
eugeneshi - 投资能力还不错的python程序员
投资房就只考虑房租。风险我认为只有一个，空置率。哪怕是日本失去的三十年，房租基本上也没怎么跌，而且日本是特例，长期通缩。那么接下来咱们算一算，如果租息率5％，如果公积金贷款的话，2.6％的利率。这是2.4％的利差。15％的首付。如果100万的房子，一年租金5万。贷款利息2.6万，投资收益2.4万。2.4万除以你的本金15万首付，这就是16％的收益率。 所以如果利差足够大，哪怕房价跌到0，你也很赚...其实杂七杂八，物业加上空置期等等估计差不多1%，资金成本2%，不算折旧成本3%。如果算折旧1.5-2%，真实成本在4.5-5%。如果房价能涨，有意思。不涨价的话，搞了也没啥意思。
那么接下来咱们算一算，如果租息率5％，如果公积金贷款的话，2.6％的利率。这是2.4％的利差。15％的首付。如果100万的房子，一年租金5万。贷款利息2.6万，投资收益2.4万。2.4万除以你的本金15万首付，这就是16％的收益率。 所以如果利差足够大，哪怕房价跌到0，你也很赚，这是一个正向杠杆。唯一怕的就是空置率，如果一线城市你能找到5％或以上的租息率的房子，并且不愁租，那闭眼买。
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这种现在拆迁预期有可能落空，这种从去年开始都是原拆原建了。不仅赔不到钱，走原拆原建还得交几十w，等七八年才能上市卖。这种房子是不是都没有二手出售的
贝壳上我看报道里这个房子没有卖的
旁边有个五几年的楼我去楼道里看了看，墙皮也是有草的，比较破但没这么破，也是没有出售的
70年，苇薄房……“饭刚做好，墙皮掉下来，掉锅里了！”立柱是1976年大地震之后加的。也有50年代的房子现在保养的很好，这个要看物业实力。
https://mp.weixin.qq.com/s/6Xi6V5AHj1k4vZTgbWvuOA
没想到这么破败了
北京1950年房子还挺多的，特点是墙体外面有那样的立柱
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https://mp.weixin.qq.com/s/6Xi6V5AHj1k4vZTgbWvuOA
没想到这么破败了
北京1950年房子还挺多的，特点是墙体外面有那样的立柱
保租房什么人都可以租，完全开放，典型例子是一个朋友地道上海人，明明父母家就在市中心黄埔区，都去租了新江湾城的保租房，无他，摆脱父母管教的自由，信步可达10号线地铁站，周边环境好大片森林湖泊湿地（新江湾就是上海版的金鸡湖），紧靠复旦新校区图书馆食堂体育场可利用，五角场创智天地繁华商圈，还有社区餐厅，健身房，咖吧，常常举办年轻人聚会活动，有利于找到投缘的另一半，而且公积金冲抵后，实际只需付一半房租。上海政策这么好吗？据我所知，深圳的严格得很。还有之前冲上热搜的，超过40岁不给租让人印象深刻。还有什么社保要求之类的，即使这样仍然供不应求。是不是像你说的有这种本地市中心的人占了名额倒租就不清楚了。
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我只说上海真实，拆不拆都是领导一句话的事情。。
第一条那是不可能的，上海经适房都能给你造到市区50公里的地方，你指望上面还给你造很多租赁公寓？再说根本没地皮造，上海市区唯一大区域开发地块就只剩下浦东了。
第二条那是更不可能的，当然你如果真的持有太多，肯定会搞你
第三条有很大可能，如果不是特别市中心（至少内环以内，而且还必须商业地段），拆迁可能在下降，也看各个区的，有些塔楼不可能拆迁，最好还是石库门或者摇摇欲坠的解放初期的房子
我家隔...
我不知道别的地方, 但深圳广州的商品房租金收益率估计不到3%, 只有小产权房的收益率才能有5%左右. 这还是算有稳定租客的情况下, 如果一年换一次租客 又有空置时间又有中介成本, 实际收益只会更低
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——————————————————说法很有道理，但有些地方情绪化了，就是公积金是可以根据租房合同提取出来的。
第一条就已经是现实了，上海国企保租房上市超过60万套，很多在市中心区域黄金和白银地段，比如浦东陆家嘴东绣路，浦东南码头浦三路昌里路，浦东后滩世博文化公园旁，浦东花木芳华路地铁站旁，杨浦新江湾城，杨浦光华社区，徐汇馨宁公寓，静安大宁人才公寓，市北高新人才公寓...
房东，中介都很难配合，因为这样房东要交税的，现实中老破小的租客几乎没有执行提取公积金的。
提取金额各地规定是不一样的，但至少可以覆盖掉你的房租。
而且公积金也算是变项的强制储蓄，将来置业时也都能用到，能省为什么不省？如果差那么多，就算税钱加在房租里又如何。
从前几年看，最大的坑是房价跌得比房租多多了房价的涨跌其实和股价的涨跌一样，提前是无法预知的，如果想买房，就不能怕它跌，也就是说，对于买入的房价是认可的，之后无论涨跌都不会影响心态才能去买房，因为，除非你是神，能买在未来房价的最低位，否则一定会出现房价跌破买入价的情况的，如果房价跌了就严重影响心态，那就根本不能买房；对于任何一套房，如果能被你买入了，那么你一定是在当前这个时间点，对这套房是出价最高的，因为房东不傻，如果有人比你出价更高，他一定会卖给更高价者；所以，要么就不买房，买了就别嫌贵，也别怕跌，你买入后，你拥有的就是房，钱就进入别人口袋了，至于之后房价的涨跌，与你无关。
这样利国利民吧。对年轻人友好是的，对房东投资客是大大的利空，但对吸引全国人才来沪创业就业很友好，营造较低成本，良好社区氛围的保租社区，2.0版完全不一样的的集体宿舍，很受毕业生们青睐。
孔曼子
- 一名普通的职业投资者。本人没有公众号等自媒体和微信群，请勿上当。
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拆迁预期这东西，除非你有明确的消息，否则是不建议赌的。这几年政府拆迁较少，却大力改造老小区和支持老房加电梯。只要是改造过的小区，十年以内估计是别想拆迁了。
前不久关注了一套拍卖的危房，因为地段好且无法改造导致拆迁预期足够大，而面积又比较小，最后拍出了比同地段新房还高很多的单价，这种大概就是房产领域的壳资源股了吧。
是的，自从 广发，招商 授信了我60w的信用贷，我就想取出来买房因为不能流入房市，所以我把目标放在 农民房深圳光明 ， 1300每月租金，1房，卖26w，年化大约4.8%，而信用贷利息3%我相当于套利 1.8% 的 26w ，大约4.6k当然我罗列一下 风险 流入房市(虽然并非商品房) 有可能被银行抽贷短贷长投，信用贷只能贷款5年，而房屋回本周期很久，到期后 ，需要转贷难租的风险考虑装修损耗了吗？
因为不能流入房市，所以我把目标放在 农民房
深圳光明 ， 1300每月租金，1房，卖26w，年化大约4.8%，而信用贷利息3%
我相当于套利 1.8% 的 26w ，大约4.6k
当然我罗列一下 风险
流入房市(虽然并非商品房) 有可能被银行抽贷
短贷长投，信用贷只能贷款5年，而房屋回本周期很久，到期后 ，需要转贷
难租的风险
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我只说上海——————————————————
第一条那是不可能的，上海经适房都能给你造到市区50公里的地方，你指望上面还给你造很多租赁公寓？再说根本没地皮造，上海市区唯一大区域开发地块就只剩下浦东了。
第一条就已经是现实了，上海国企保租房上市超过60万套，很多在市中心区域黄金和白银地段，比如浦东陆家嘴东绣路，浦东南码头浦三路昌里路，浦东后滩世博文化公园旁，浦东花木芳华路地铁站旁，杨浦新江湾城，杨浦光华社区，徐汇馨宁公寓，静安大宁人才公寓，市北高新人才公寓。。。。。。大规模崭新精装全配民水民电保租社区，有食堂咖吧健身房，均能使用公积金冲抵房租，已经剧烈冲击老破小租房市场，大幅度打压了租金。老破小的投资出租价值在大量上市的公租房保租房面前，一钱不值。
第一条非常可能而且正在变为现实。确实是这样的，deepseek的分析，看起来每年有7万套左右。上海每年新房的套数估计也就这个位置把。看起来租房市场的供应确实比想象的大。
上海各个区有很多保租房出现。zf不需要新建，在已有房产中就能盘活很多拿来出租。
deepseek内容如下：
根据现有的市场数据，上海的长租公寓及保障性租赁住房（保租房）数量正在快速增加，但官方并未每年发布一个固定且完全精确的数字。不过，我可以为你提供近年来可靠的新增数据和累计规模，供你参考。
年度新增情况
根据行业报告及官方信息，近年来的新增规模如下：
时间 新增数量 数据说明
2024年全年 净新增约7.1万套房源 这包括了新建大型保租房项目和存量“纳保”项目
。
2025年第一季度 新增建设筹措2.3万套(间)，供应2.1万套(间) 该数据来自上海市房屋管理局，分别完成了年度计划的33%和35%
。
累计供应规模
上海的长租公寓市场总量已非常可观，并形成了以保租房为主导的格局：
总体规模：截至2025年第三季度，上海的集中式长租公寓总规模已超过41万套，在全国核心城市中居首位
。
保租房占比：在这41万套中，保租房占比约60%
。根据另一份截至2024年底的数据，全市累计供应的保租房约为34万套（间）。
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在上海，大批国企（地产集团，城投集团，陆家嘴集团，各区国企）利用划拨土地开发的低成本公租房，保租房批量上市60万套，已经在严重冲击散客租房市场，年轻人普遍更喜欢这种干净整洁装修新有气派大堂健身场所社区食堂咖啡厅，而且还能用公积金冲抵月租金的保租房社区，对租金并不敏感，以新江湾城的城投宽庭为例，附近大批B站，抖音的员工批量租走城投宽庭的6000元一室一厅保租房，使用公积金冲抵租金，而对旁边老新村的3000元一室一厅不屑一顾。老破小的出租率和租金，肯定会被大批国企保租房冲垮防线。
就凭不能用公积金直接冲抵房租这一点，老破小在保租房面前就毫无优势，而且租金便宜也没用，如今的大厂青年从小都是养尊处优的小皇帝，对租金根本不敏感，宁肯多花一倍钱租崭新有青年社区氛围的保租房，看也不看便宜的老破小。
所以最核心的还是一点：二三十年后是否老破小完全不符合未来的居住需求（导致根本卖不出去，近似认为无价值）；是否二三十年后不符合居住需求的老破小还有拆迁和原拆原建机会
他强调当前政策环境已较为宽松，如房贷利率和首付比例处于历史低位，但市场信心仍需提振，建议通过设立“中储房”收购存量商品房、优化保障房建设等措施来稳定市场。
此外，中信建投等机构也指出，2026年可能成为房地产市场企稳的转折点，主要基于政策累积效应和传统旺季的推动。
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