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他们一般的操作手法是，以低价买入好地段老破小，只要便宜位置好，越破越好。然后廉价装修换新，对外出租，获取名义上的高租息，通常在5%以上。出租的同时，博取拆迁预期。
可是我看到有部分专业房产投资客也在卖出高租息产品，难道这不是互道SB？
我想到的坑点
1、未来出现大量的长租公寓或保租房，替代这种老破小，毕竟年轻人很少愿意租老破小。
2、未来有没有可能出累进制的房产税？
3、拆迁预期落空？
可是我看到有部分专业房产投资客也在卖出高租息产品，难道这不是互道SB？
我想到的坑点
1、未来出现大量的长租公寓或保租房，替代这种老破小，毕竟年轻人很少愿意租老破小。
2、未来有没有可能出累进制的房产税？
3、拆迁预期落空？
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第一个坑点就是巨大的坑：
在上海，大批国企（地产集团，城投集团，陆家嘴集团，各区国企）利用划拨土地开发的低成本公租房，保租房批量上市60万套，已经在严重冲击散客租房市场，年轻人普遍更喜欢这种干净整洁装修新有气派大堂健身场所社区食堂咖啡厅，而且还能用公积金冲抵月租金的保租房社区，对租金并不敏感，以新江湾城的城投宽庭为例，附近大批B站，抖音的员工批量租走城投宽庭的6000元一室一厅保租房，使用公积金冲抵租金，而对旁边老新村的3000元一室一厅不屑一顾。老破小的出租率和租金，肯定会被大批国企保租房冲垮防线。
就凭不能用公积金直接冲抵房租这一点，老破小在保租房面前就毫无优势，而且租金便宜也没用，如今的大厂青年从小都是养尊处优的小皇帝，对租金根本不敏感，宁肯多花一倍钱租崭新有青年社区氛围的保租房，看也不看便宜的老破小。
在上海，大批国企（地产集团，城投集团，陆家嘴集团，各区国企）利用划拨土地开发的低成本公租房，保租房批量上市60万套，已经在严重冲击散客租房市场，年轻人普遍更喜欢这种干净整洁装修新有气派大堂健身场所社区食堂咖啡厅，而且还能用公积金冲抵月租金的保租房社区，对租金并不敏感，以新江湾城的城投宽庭为例，附近大批B站，抖音的员工批量租走城投宽庭的6000元一室一厅保租房，使用公积金冲抵租金，而对旁边老新村的3000元一室一厅不屑一顾。老破小的出租率和租金，肯定会被大批国企保租房冲垮防线。
就凭不能用公积金直接冲抵房租这一点，老破小在保租房面前就毫无优势，而且租金便宜也没用，如今的大厂青年从小都是养尊处优的小皇帝，对租金根本不敏感，宁肯多花一倍钱租崭新有青年社区氛围的保租房，看也不看便宜的老破小。
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基本也就你说的这些吧，如果拆迁预期落空 + 住房偏好和需求变化导致没人住老破小（都去住经适房或者更新的房子，居住环境更好；或者你必须十年八年重装修一次才好租）的话，老破小的长期价值你就得按照归零计算了，再考虑到养护成本和出租的精力时间消耗，年化5%的毛利率一点也不吸引人啊，起码得8%才值得关注。
所以最核心的还是一点：二三十年后是否老破小完全不符合未来的居住需求（导致根本卖不出去，近似认为无价值）；是否二三十年后不符合居住需求的老破小还有拆迁和原拆原建机会
所以最核心的还是一点：二三十年后是否老破小完全不符合未来的居住需求（导致根本卖不出去，近似认为无价值）；是否二三十年后不符合居住需求的老破小还有拆迁和原拆原建机会
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孟晓苏预测2026年房地产市场将实现止跌回稳和企稳回升，认为这是市场转型的关键时期。
他强调当前政策环境已较为宽松，如房贷利率和首付比例处于历史低位，但市场信心仍需提振，建议通过设立“中储房”收购存量商品房、优化保障房建设等措施来稳定市场。
此外，中信建投等机构也指出，2026年可能成为房地产市场企稳的转折点，主要基于政策累积效应和传统旺季的推动。
他强调当前政策环境已较为宽松，如房贷利率和首付比例处于历史低位，但市场信心仍需提振，建议通过设立“中储房”收购存量商品房、优化保障房建设等措施来稳定市场。
此外，中信建投等机构也指出，2026年可能成为房地产市场企稳的转折点，主要基于政策累积效应和传统旺季的推动。
京公网安备 11010802031449号