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房子是商品，而商品的成交就会必然满足供需平衡。有人会说房子有金融属性，那其实是房子使用贷款加杠杆的购买形式所赋予的，并不是房子本身的属性，如果不能贷款，一手交钱一手交货，房子是不是变得和超市里的一袋牛奶区别不大了。当然房子有一点很特殊，它是几乎唯一无法通过进口来替代的商品，只能内部生产内部消化。
谈到房价的供需平衡免不了涉及一个这样的普通人的困扰：你工资5000时， 房价15000，你觉得不合理，等你工资到10000，房价30000，你依然会觉得不合理。
很多年后我才意识到这样一个显而易见的事实：房价是由有实际支付能力的人的收入下限决定的，这个下限很可能比你的收入要高，尤其是你还年轻的时候。所有人总体收入是和GDP同步的，但个体分布总有多有少。而供应增加，首付比例下降，利率下降等等手段其实都是在拉低这个下限，使得更多人可以跳一跳买得起，增加了支付能力。而需求这端如果放宽来说，更大更好更方便是一种自然朴素的愿望，用一句话概括就是：没有卖不出的房子，只有不够低的价格。
那房产价格到底多少合适呢？影响房产价格的因素实在太多，经济，杠杆，供应，折旧，地段，周边等等，而自住本身的价值也无法客观估量，所以以我现在的认知，化繁为简后：
房产价格=租金收入（去除相关费用）+房价看涨期权
这里举个简单的例子：假设房价300万，买家只计划持有1年卖出，每年可出租3万元，租售比为1%，实际无风险利率为2%，则1年后买家可得到3万元，而本来300万是能得到6万元的，那6-3=3万元可以理解为买家购买了一个1年后按303万元以上卖出房子的权利，如果把周期拉长，房价涨到400万时，租售比进一步降低，这个期权价值..
不理解期权也没关系，可以简单认为除租金外影响房价的所有因素的预期估价，包括首付比例，地段，利率，当地人均GDP等等都会影响这个预期。
以前房价被指高估的一个普遍理由是租售比太低，这种观点的错误之处就是忽视了看涨期权的价值，在收入高速增长尤其是房价本身高增长期，房价的看涨期权价值是很高的，高到买家可以忽略不成比例的租金收入。通过这个简化的理解框架，你甚至可以倒推出买房的人在买房时预期房价会涨到什么价格（无论买房人是否真想过这个问题），事实上过去几十年，这种预期一再被超越，说明哪怕是当年的购房者甚至作为卖房者的开发商都低估了中国的发展速度。现在到了预期落空的时候了，那么当预期增速下降时，看涨期权价值降低，租金收入就成了房价的底。慢着，这个公式是不是有点眼熟，没错，其实房价和可转债一样是有“债底”的。
那怎么估算这个债底呢？不求精确，仅供参考
同样如果无风险收益是2.6%，考虑到看涨期权价值不可能为0，且是超长期的期权，所以毛估估租售比达到2%倒推即可得到房价的底部：举例来说如果某房产每月可租3000，一年36000，36000/2%=180万几乎就是房价的底部，在没有房产税导致几乎没有持有成本的情况下，大差不差就这么个基本逻辑。这里顺便再多说一句租售比的上限：原则上不会超过贷款利率，至于为什么应该不言自明。所以与其担心你持有的房产会跌多少，不如查查你的房产能租多少。
有人会说收入，房租都是变量，但相比房价的涉及因素实在简单太多，凡事越简单越可靠，最简化版本就是收入大致会和GDP同步，而M2还会有额外加成效果，所以...那些咆哮房价腰斩再腰斩纯属口嗨，也是看烦了目前网上的这种无脑悲观无脑喷，在此小小反驳一下，打完收工
PS1：无意猜测房价涨跌，只是提供一个看待房价的视角，对不对你说了算
PS2：同样月租4000，一线老破小和三线大平层，不考虑贷款纯投资角度你会如何选择？分别在什么价格出手呢？
PS3：没想到很多人对里头期权的概念表示不解，其实我已经表示可以和可转债类比，只是一种分析或理解方式而已，例子已搬到正文中
PS4：我理解你的不理解，毫无疑问：你是对的，一定要相信自己
房价里没有一分钱是期权（持有房子相当于持有50ETF，而不是持有50ETF期权，按你这种理解，持有50ETF也包含持有期权了），集思录里有很多做期权的，你找一个问问，房价里到底有没有包含期权。50etf期权是50etf的衍生品，它的一切都来自于50etf，这个概念能理解么？
举一个简单的例子，
在不考虑资金成本（假设资金成本为0）的情况下，如果标的价值上涨不够快，即使标的价值在上涨，买购持有人也是会亏钱的，持有房子肯定不会出现这种情况，显然不包含期权价值。
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国债不会折旧，但房子（特别是无法重建的高层住宅）会折旧，一年至少折旧2%。你说的是对的，房子会折旧，装修也要花钱，并且折旧的更快。
以深圳核心区的房子为例，同地段楼龄25年以上的高层住宅相比5年以内的新房，前者价格只有后者50%-60%，20年折旧40%，年化折旧为2.5%。
所以说，在房价不涨的情况下，租金收益必须达到5%才能比买国债更划算。如果参照现在美国30年期国债5%收益就更没价值了。
另外，房屋出租还得考虑装修成本和空置期，实际收益更低。...
不过国债虽然不会折旧，但货币会贬值，这个更厉害，拉长时间线，大概有7%左右。
所以市场是有效的，你很难判断到底是买房好还是买国债好。
eugeneshi - 投资能力还不错的python程序员
我基本赞同楼主的。多数人观点99%是错的。现在无脑喷房价暴跌的观点比比皆是。别的地方不说，武汉房价绝对不贵了。1、租金收益率可以到2.5%左右，超过存款利率了。对老百姓而言。 2、市区1.4万可以买比较好的房子，郊区蔡甸新洲5000多可以买地铁口了。这房价真不贵了，基本回到2016年了。蔡甸新洲5000房价基本是建筑成本+装修费用了。 3、我观察到，除了房价之外，其他物价都还在缓慢上涨的，包...武汉的价格确实不算太高，但你这个5000估计也是鸟不拉屎的地方了，10年前武昌南湖的保利蓝海郡当时1万不到，现在也两万以上了。现在最大的问题是存量的盘太多（而且武汉新房基本是超高层），普遍预期（房价预期和收入预期）又出了问题，万恶的美帝又把无风险利率拉上天。
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折旧你这么说也不对。就目前看，深圳核心区的房子为例，同地段25年楼龄的4万，新房10万。25年楼龄的确实折旧了。25年前那些老房子购入价格才两三千呀，涨了起码10倍。你25年前购入国债，要承担通货膨胀损失，但房租和房价都随着物价缓慢上涨，可以抵抗部分通胀。现在房租肯定比10年前房租要高。 国债是没有这个功能的。25年前你买入国债10万，现在加利息，最多就是20万。25年前，你10万买入深圳房子，现...那就是看涨房价呗，如果房子还像以前那么涨，还考虑啥租金收益和折旧？我就买完放在那里空置也很爽呀。
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如果没有预期有一个更高价卖出的预期，就不会接受很低的租售比，现在房价下跌正在发生的情况：期权价值下跌，租售比提升，最糟就是看涨期权归0（实际不可能）房价里没有一分钱是期权（持有房子相当于持有50ETF，而不是持有50ETF期权，按你这种理解，持有50ETF也包含持有期权了），集思录里有很多做期权的，你找一个问问，房价里到底有没有包含期权。
举一个简单的例子，
在不考虑资金成本（假设资金成本为0）的情况下，如果标的价值上涨不够快，即使标的价值在上涨，买购持有人也是会亏钱的，持有房子肯定不会出现这种情况，显然不包含期权价值。
国债不会折旧，但房子（特别是无法重建的高层住宅）会折旧，一年至少折旧2%。打包称之为相关费用，真要精细化不就又化简为繁了
以深圳核心区的房子为例，同地段楼龄25年以上的高层住宅相比5年以内的新房，前者价格只有后者50%-60%，20年折旧40%，年化折旧为2.5%。
所以说，在房价不涨的情况下，租金收益必须达到5%才能比买国债更划算。如果参照现在美国30年期国债5%收益就更没价值了。
另外，房屋出租还得考虑装修成本和空置期，实际收益更低。...
在国内买房的人如果以美债作为参考，又涉及汇率了，是不是又复杂化了：）
“房产价格=租金收入（去除相关费用）+房价看涨期权”如果没有预期有一个可以更高价卖出，就不会接受很低的租售比，现在房价下跌正在发生的情况：期权价值下跌，租售比提升，最糟就是看涨期权归0（实际不可能）
期权不是你这么理解的，一张看涨期权，当对应标的跌到某个价格后（行权价），再往下跌就跟看涨期权行权人没关系了，房价哪有这样的属性？
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国债不会折旧，但房子（特别是无法重建的高层住宅）会折旧，一年至少折旧2%。折旧你这么说也不对。就目前看，深圳核心区的房子为例，同地段25年楼龄的4万，新房10万。25年楼龄的确实折旧了。25年前那些老房子购入价格才两三千呀，涨了起码10倍。你25年前购入国债，要承担通货膨胀损失，但房租和房价都随着物价缓慢上涨，可以抵抗部分通胀。现在房租肯定比10年前房租要高。 国债是没有这个功能的。25年前你买入国债10万，现在加利息，最多就是20万。25年前，你10万买入深圳房子，现在起码值100万。
以深圳核心区的房子为例，同地段楼龄25年以上的高层住宅相比5年以内的新房，前者价格只有后者50%-60%，20年折旧40%，年化折旧为2.5%。
所以说，在房价不涨的情况下，租金收益必须达到5%才能比买国债更划算。如果参照现在美国30年期国债5%收益就更没价值了。
另外，房屋出租还得考虑装修成本和空置期，实际收益更低。...
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以深圳核心区的房子为例，同地段楼龄25年以上的高层住宅相比5年以内的新房，前者价格只有后者50%-60%，20年折旧40%，年化折旧为2.5%。
所以说，在房价不涨的情况下，租金收益必须达到5%才能比买国债更划算。如果参照现在美国30年期国债5%收益就更没价值了。
另外，房屋出租还得考虑装修成本和空置期，实际收益更低。
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我所在的小区房价七八千 ，往上走个十来分钟，到我单位（第一初中）那里房价就得一万多我初中母校所在附近房价六七千 ，距离它一块钱公交的地方，全新电梯房只有两三千一所好的学校会给周边房子带来太多的溢价 ，可是未来的人口撑得住这些溢价吗 ？从我所在城市观察，但凡缺乏优质教育资源地方，房价已经十多年没涨过了。一块钱公交的距离可不好说，有的公交线路很长，5公里属于正常，10公里也不奇怪。不过你这的房价确实比较悬殊了。
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2015-2023年这9年时间新建了大约1100w平方米住宅，差不多11w套。
支撑一线城市房价的基础是住房金融属性，也就是看涨
一套500-1000w的房子，一年理财收益是25-50w
如果房价保持平衡，多少人有实力能消费年机会成本25-50w的房价
叠加出生人口崩盘的这个核弹， 短期涨跌不好说，长期趋势很难上涨
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楼主的说法还算新颖，不过有个问题需要注意，就是无风险收益率这个锚到底是选择美债还是选中国国债。别搞了按中国国债估值得出结论抄底，最后市场给的底变成了美债底。毕竟按当前中国国债估值，大a可以满仓了。你可能无意间说了本轮房产下跌里商业地产可能比个人住宅跌更多的原因之一：个人住宅市场里没有外资，而商业地产和A股...
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这就是价格预期的一步到位。股票价格也是如此呀。你工资5000时， 房价15000，你觉得不合理，等你工资到10000，房价30000，你依然会觉得不合理
eugeneshi - 投资能力还不错的python程序员
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我现在才知道，原来真的很多人是还没买房的只要你说房价不会大跌，下面一大堆评论就来喷你这么多刚需，看来房价还是稳的你这个理论是不对的，因为总有几亿人一辈子都不可能买的起或者很难买得起三线以上的房子，所以无论什么时候都有人喷。打个比方，上海老卢湾的房子即使跌80%中国还是绝大部分人买不起。
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