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怎么体感上跟深圳完全脱节深圳不清楚，上海房市热度真的很高，我觉得很有可能是一线城市里最快见底反转的。
我自己观察感受和跟销售聊天，总结下来几个点：
1.上海对江浙的高净值人群还是很有吸引力，沪七条出台后，买房资格基本不受限。部分楼盘开发商主动提出可以挂在他们公司名下交社保，费用算在买房折扣里；
2. 上海主流带看新房的客户，可能过去几年资产负债表不受影响甚至是收益的，上千万总价的房产跟买白菜一样，谈好价格后基本当天成交；
3. 上海政府为了卖地，现在愿意把中环/内环的好地拿出来做标杆产品，无论是偷面积还是产品设计、装标，新房明显跟周边二手房拉开差距。
上海新房节节高，已经连续上涨好几年了，因为之前政府限价，还有新房供给有限，目前新房比同地段老破小贵50%（这个结论是我周边两盘观察对比，还没有全市数据，属于管中窥豹）怎么体感上跟深圳完全脱节
eugeneshi - 投资能力还不错的python程序员
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看到最近二手房价格上涨了一点点，同时一手房有些项目开始八折出售，价格差还是开始收敛了。毕竟建筑成本在那里，满打满算算2万吧，但是差价4-5万也是过分了。同一地段的房子，产业配套是共享的，地价还原之后也是一样的，差距就是房子，房子说白了就看工业能力，中国不缺啊，螺纹玻璃水泥都很贱，哪天关节打通，新房就是老破小价格加上重建的价格你一看就没明白新房和二手的差价原因，中国的房子你个人是没有资格拆除重建的，就像吉林敖东这种股票，你能逼着他把广发证券的股票全部折现？
看看123 - 80hou
讲霓虹消失的30年，根本讲不到点子上，也可能讲到点子上的都被删号了。房地产破灭是结果，不是原因。中日韩三国，本质上没有任何区别，都是人口众多，缺乏粮食和能源的地方。能不能发展，就看能不能从别的国家进口到足够资源。进口资源，需要有硬通货。怎么获取硬通货，只能依靠出口工业品。有订单，就是南思密达；没有订单，就是北思密达。为什么霓虹金遭遇了30年，因为这30年洋人把订单转移到了思密达和东大，就这么简单...盛极而衰吧，经济有周期的，地产也有周期
老破小你要拆迁，就要去一家一家谈，这个谈判的周期和人力成本？老破小的市场价比如是5万，你给市场价人家可不搬，你得溢价至少50%，人家才愿意搬。类似二级市场大股东主动退市，你给小股东市场价，谁愿意把股份卖给你啊？所以，5万的老破小单价，开发商要把他们动迁走，花的成本就得8万+，再造一造，算上税费，营销费，资金成本，10万以下卖都是亏本生意。只有等待危房重建
我确实不明白，那些同地段，同房龄，3.5代，4代就能比其他次新单价贵很多？如果地段代表的时候价值，那么房子代差之间的价格差是不是就能理解为供需带来的溢价。刚好最近有机会看了上海和成都的四代宅，分享一下信息。
我自己的理解，四代宅的溢价实际在于，地产承压行情下，政府为了卖地，默许地产商偷面积。
像我看的成都两个区，销售都暗示突出的大面积露台可以自行封闭，而这些面积是不计入房本的。
上海的四代宅不允许封窗，但是88平米的阳台加设备走廊也不计建筑面积。
那这些隐形面积的单价必然会计入四代宅溢价中
看到最近二手房价格上涨了一点点，同时一手房有些项目开始八折出售，价格差还是开始收敛了。我确实不明白，那些同地段，同房龄，3.5代，4代就能比其他次新单价贵很多？如果地段代表的时候价值，那么房子代差之间的价格差是不是就能理解为供需带来的溢价。
毕竟建筑成本在那里，满打满算算2万吧，但是差价4-5万也是过分了。
同一地段的房子，产业配套是共享的，地价还原之后也是一样的，差距就是房子，房子说白了就看工业能力，中国不缺啊，螺纹玻璃水泥都很贱，哪天关节打通，新房就是老破小价格加上重建的价格
上海一手房，二手房价格差距巨大，我所在的七宝附近，安高的项目，2.5的容积率，楼板价5.6万/平米，开盘价8.2-8.4万/平米。一路之隔的老破小，便宜的价格3.5万/平米，容积率2。如果二手房价格合理，那么一手房泡沫严重，如果一手房价格合理，那么老破小极其低估。当然上海新房供给少，二手房供给量大，但是只是供需错配价格就能扭曲到这个地步吗？看到最近二手房价格上涨了一点点，同时一手房有些项目开始八折出售，价格差还是开始收敛了。
毕竟建筑成本在那里，满打满算算2万吧，但是差价4-5万也是过分了。
同一地段的房子，产业配套是共享的，地价还原之后也是一样的，差距就是房子，房子说白了就看工业能力，中国不缺啊，螺纹玻璃水泥都很贱，哪天关节打通，新房就是老破小价格加上重建的价格
我看到的一些资料或介绍，也许可以回答你的问题：新加坡有比较多的REITs基金，基本上有全球各地的物业类型，如住宅，医院，办公，酒店，购物中心，数据中心，工业，物流等等。
1、不少地方有房地产税或类似的税费
2、物业管理费之类可能需要房东掏
3、房间内的设施需要房东维护，比如电视机坏了得换一个之类
4、租客的权益比较多，房东不能随意涨租金
只要看第一个和第二个，就可能直接将收益率从五六个点砸到两三个点
基本上都有5%以上的股息回报，都是100%的永久产权，部分英国的有8%左右，主要是无风险利率（英国国债也有5%的回报）太高了。
这样看起来，平均能分配给投资人的都有5%，你算一下加上税，维护费，管理费应该有多少，大部分REITs的租约都是纯收益，所有费用如维修、税费、物业等等均由承租人支付，如果不是这种，如高端雅诗阁公寓那种，租金收益会非常高，能达到10%，这样扣除各种费用，还是有5%左右的净回报。
多查阅数据来分析，不要根据极端情况。
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有个问题一直不明白，网上好多人都说国外的租售比很高，5-6%，这是真的吗？同时国外的利率很低。为什么他们不贷款买房出租呢？理论上可以全覆盖还有剩余，是因为他们的房价下跌还是空置期太长还是其他支出侵蚀收益了？房子要交税，收来的租金还是要交税，各项人工服务价格高，维护服务隐形成本高。然后像日本，二手房永远不涨价，租约一旦签订就是长期不能破，维修基金啥的也不便宜。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
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有个问题一直不明白，网上好多人都说国外的租售比很高，5-6%，这是真的吗？同时国外的利率很低。为什么他们不贷款买房出租呢？理论上可以全覆盖还有剩余，是因为他们的房价下跌还是空置期太长还是其他支出侵蚀收益了？有税费
andjsmile - 鹰
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讲霓虹消失的30年，根本讲不到点子上，也可能讲到点子上的都被删号了。你这理解建议再练练。
房地产破灭是结果，不是原因。
中日韩三国，本质上没有任何区别，都是人口众多，缺乏粮食和能源的地方。
能不能发展，就看能不能从别的国家进口到足够资源。
进口资源，需要有硬通货。怎么获取硬通货，只能依靠出口工业品。
有订单，就是南思密达；没有订单，就是北思密达。
为什么霓虹金遭遇了30年，因为这30年洋人把订单转移到了思密达和东大，...
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讲霓虹消失的30年，根本讲不到点子上，也可能讲到点子上的都被删号了。中国跟日本一样吗 日本和韩国是美国驻军的国家，中国资源丰富程度比日韩多很多；美国有制造业吗？咱们现在低端都挪到朝鲜，中高端在国内，中国出口美国关税可是最高的
房地产破灭是结果，不是原因。
中日韩三国，本质上没有任何区别，都是人口众多，缺乏粮食和能源的地方。
能不能发展，就看能不能从别的国家进口到足够资源。
进口资源，需要有硬通货。怎么获取硬通货，只能依靠出口工业品。
有订单，就是南思密达；没有订单，就是北思密达。
为什么霓虹金遭遇了30年，因为这30年洋人把订单转移到了思密达和东大，...
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
上海次新房一般也就年毛回报率也就1.4%上下，还可能要承担物业费。老房子平均1.9%差不多。差不多，1.4%算多的。700万房子，一年租金10万，还要减去5k物业费。还有各种设备家具的折旧。
小白律师 - 跨境证券律师
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我的想法就简单粗暴，GDP一直增长，房价早晚得涨起来，我们体量大了，GDP长得慢了，所以房价暴涨的可能性也小了，这次下跌因为是国家主动刺破又积极托底，在我看来跌的全是泡沫，刚刚跌到合理价位附近，并没有跌出很深的坑，所以也没有很高的投资价值。“这次下跌因为是国家主动刺破又积极托底”，讲真的，即使是社会主义国家，也没长一双万能的大手。
虽然我现在卖房子了，但是投资得话我觉得股票还是比房产好，老登股好于老破小房。
“房住不炒”政策早在2016年就在中央经济工作会议上被提出来了，有好几年的时间还被炒房客当笑话看。
实际戳破房地产泡沫的还是疫情导致的经济下滑和就失业问题。
所以，也别指望不可描述的力量来托底，没那个本事。
讲霓虹消失的30年，根本讲不到点子上，也可能讲到点子上的都被删号了。是的，日本消失30年也是韩和东大（+WW）高歌猛进30年，论证走日本老路，那这次接棒上来的是谁呢？
房地产破灭是结果，不是原因。
中日韩三国，本质上没有任何区别，都是人口众多，缺乏粮食和能源的地方。
能不能发展，就看能不能从别的国家进口到足够资源。
进口资源，需要有硬通货。怎么获取硬通货，只能依靠出口工业品。
有订单，就是南思密达；没有订单，就是北思密达。
为什么霓虹金遭遇了30年，因为这30年洋人把订单转移到了思密达和东大，...
讲霓虹消失的30年，根本讲不到点子上，也可能讲到点子上的都被删号了。房地产破灭是结果，不是原因。中日韩三国，本质上没有任何区别，都是人口众多，缺乏粮食和能源的地方。能不能发展，就看能不能从别的国家进口到足够资源。进口资源，需要有硬通货。怎么获取硬通货，只能依靠出口工业品。有订单，就是南思密达；没有订单，就是北思密达。为什么霓虹金遭遇了30年，因为这30年洋人把订单转移到了思密达和东大，就这么简单...不是讲不到点子上，而是已经预设我们注定走日本老路，高端被压住，中低端被转移
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房地产破灭是结果，不是原因。
中日韩三国，本质上没有任何区别，都是人口众多，缺乏粮食和能源的地方。
能不能发展，就看能不能从别的国家进口到足够资源。
进口资源，需要有硬通货。怎么获取硬通货，只能依靠出口工业品。
有订单，就是南思密达；没有订单，就是北思密达。
为什么霓虹金遭遇了30年，因为这30年洋人把订单转移到了思密达和东大，就这么简单。
为什么要转移，因为洋人也怕了，《「NO」と言える日本》？可以，那我把订单转走行吗？
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地价降了只能靠多卖地来弥补，谁会亏待了自己为下一任考虑是的，这就是我认为，房地产已经见顶的原因。
房价下跌，政府想的不是减少供给，让供需平衡，而是继续大规模供地，然后都变成了商品房。
房地产商死光了，那就让政府控股的国资当房地产商，买地盖房，保政府收入，保GDP。
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认为上海房价在底部不是坏就是傻，租金回报率不到2%谈何底部，你有1000万会买套房子租租吗，买些永续的4~5%的高分红股组合不香吗？1997年亚洲金融危机以后，上海房地产崩溃，2001~2003年的房子租金回报率在5~6%，上海还推出了买房送蓝印户口，买房退税的政策，且那时中国经济刚起飞，这才叫底部。声明一下我在上海有很好的住房，是过去二十年上海房价上涨的受益者，不是潜在的买家而故意唱衰上海楼市。认同这个观点。
越是难以成交的资产，越是要付出流动性折价。
租金回报并不稳定，要稳定出租，就得降租金，这种资产凭什么比神华，双汇的回报率还低？
上海房价可能最终会涨上去，但可能是30年后，至于现在买的那套房子，能不能回到之前的最高点，那就难说了。
现在投资回报率4%的房子，要做好回报率7%以上的准备。
如果开征房产税，租金回报率不变，但是资产价值可能再崩盘一次。负资产的房子，得业主花钱拆除。
中国有不征收房产税的可能性吗？
朋友热衷于买黄金，定投似的买，价格合适的时候一把清，战绩不俗。这次黄金离场，闲聊再搞点什么，我们逐个讨论逐个排除，然后朋友梭哈了房，上海二套。3月份上海二手房成交量多少能说明一些事情，也许看空的人更多，但是那些手里有闲钱的家伙觉得划算的时候是不会犹豫的。二套面积大的话要交房产税的哈
结论就是房产这种生活必需品暴涨，会导致整个社会躺平。有房者躺平，因为靠出售和出租就可以过的很好。没房者也躺平，怎么努力也买不起。对的，日本消失的30年就和当年日本房地产上涨和后续泡沫破裂有很大的关系
eugeneshi - 投资能力还不错的python程序员
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大的方面或许可以说都是国运下的方面，但3个不应该是一个东西，21年之前保房价，出生率就业这几年都崩了，资产性收入远超劳动性收入，就业就会崩盘。实业老板辛苦一整年不如一套房的上涨，就没人做实业了，工人只能失业了结论就是房产这种生活必需品暴涨，会导致整个社会躺平。有房者躺平，因为靠出售和出租就可以过的很好。没房者也躺平，怎么努力也买不起。
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刚买的徐汇老破小，195总价年租4000左右，保守算年化2.4%，不能想着买大房子好房子租售比还高次新房租金回报率连1.5%都不到，这还没算装修房子折旧，家用电器损坏买新等成本。以西南中环一套100平出头的两房为例，2001年~2021年这二十年，房价从5千+涨到10万+，总价超过1000万，20~25倍，而月租金从3千到1万，只涨了3倍，房价跑得太快，就像股票遛狗模型一样，业绩只增长了3倍，股价却跑了20多倍，现在回撤30%，还要7~8万一平。1000万人民币放在任何国家和地区都是一笔巨款，吃喝玩乐是用不完的，但上海人民有段时间跟玩似的，钱好像大风刮来的一样，买房咬咬牙就上了，现在大家都老实了，依靠劳动赚1000万看看，绝大部分人都是做不到的，这几年终于发现钱难赚了，~
认为上海房价在底部不是坏就是傻，租金回报率不到2%谈何底部，你有1000万会买套房子租租吗，买些永续的4~5%的高分红股组合不香吗？1997年亚洲金融危机以后，上海房地产崩溃，2001~2003年的房子租金回报率在5~6%，上海还推出了买房送蓝印户口，买房退税的政策，且那时中国经济刚起飞，这才叫底部。声明一下我在上海有很好的住房，是过去二十年上海房价上涨的受益者，不是潜在的买家而故意唱衰上海楼市。低租金回报率是不买房子的一个理由，暂时房价也没有到底，但未来房价在低租金回报率位置止跌也不是没有可能。
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1）普通人忘性大，别说8年10年前的事，3年前的事都忘记来龙去脉，永远紧跟时代追踪热点，不撞南墙不回头而且必定会撞墙跟装了雷达似的。巴菲特说的角马迁徙似乎会永远继续下去
2）生活人情上精明算计超人一等，大的投资却听消息少规划逻辑，而且总能自洽：如果不是啥啥啥，当时因为啥啥啥。。。。现在我听到类似的话，基本知道他的历程是怎么样了，而且最好的办法是表达同理心：是啊，确实是
3）缺乏耐心，不愿等待，有的事情或趋势，时间周期会超过5年甚至10年，但是他会认为麦子都1年1熟，这事也一样
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小孟买下跌的原因有几个：1. 有钱人换地方了，原因都知道，就不写了。2. 中产被迫去杠杆，原因是明确的，也不写了。没有遇上的，暂时也不敢加杠杆了。3. 老年人大批过世，多子女要分遗产，只能出售老破小。4. 因为没钱，发明了房票，直接消灭了老房子拆迁的期权价值。请楼主看看，以上哪条是短时间内可以逆转的？更不要说，政策和法律上的限制始终没有完全取消。当然，我并不是鼓励做空。如果在小孟买工作，自住房是...房价下跌最根本的原因是太贵了，其他因素不是主要因素。
都不是主导因素，私认为1，2已经可能price in，3-4可能不成立，因为人死并不挑时候，而上海拆迁还是大大的有利可图。
小孟买下跌的原因有几个：1. 有钱人换地方了，原因都知道，就不写了。2. 中产被迫去杠杆，原因是明确的，也不写了。没有遇上的，暂时也不敢加杠杆了。3. 老年人大批过世，多子女要分遗产，只能出售老破小。4. 因为没钱，发明了房票，直接消灭了老房子拆迁的期权价值。请楼主看看，以上哪条是短时间内可以逆转的？更不要说，政策和法律上的限制始终没有完全取消。当然，我并不是鼓励做空。如果在小孟买工作，自住房是...没想到3的量大到有必要讨论的地步
4的看法不错，又增加了一个观察角度
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1. 有钱人换地方了，原因都知道，就不写了。
2. 中产被迫去杠杆，原因是明确的，也不写了。没有遇上的，暂时也不敢加杠杆了。
3. 老年人大批过世，多子女要分遗产，只能出售老破小。
4. 因为没钱，发明了房票，直接消灭了老房子拆迁的期权价值。
请楼主看看，以上哪条是短时间内可以逆转的？
更不要说，政策和法律上的限制始终没有完全取消。
当然，我并不是鼓励做空。
如果在小孟买工作，自住房是最好有的，万一踏空，对一般人而言，也是不可挽回的。
过去二十年，有很多人被迫离开就是因为买不起房子。
认为上海房价在底部不是坏就是傻，租金回报率不到2%谈何底部，你有1000万会买套房子租租吗，买些永续的4~5%的高分红股组合不香吗？1997年亚洲金融危机以后，上海房地产崩溃，2001~2003年的房子租金回报率在5~6%，上海还推出了买房送蓝印户口，买房退税的政策，且那时中国经济刚起飞，这才叫底部。声明一下我在上海有很好的住房，是过去二十年上海房价上涨的受益者，不是潜在的买家而故意唱衰上海楼市。既是个人主观观点难免出错，此贴一是记录自己的想法而是抛砖引玉，不同意见是最有价值的意见，既然现在不是底部区域，想请教一下你的高见，底在何处或者何时。
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1997年亚洲金融危机以后，上海房地产崩溃，2001~2003年的房子租金回报率在5~6%，上海还推出了买房送蓝印户口，买房退税的政策，且那时中国经济刚起飞，这才叫底部。
声明一下我在上海有很好的住房，是过去二十年上海房价上涨的受益者，不是潜在的买家而故意唱衰上海楼市。
yanghongyong - 万物皆周期
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只要就业，不会出很多法拍房的，烂尾楼大规模断供都没有，更不用说实际在住的房子了。国家一直在做的是保就业而不是保房价为什么提出保就业，不就是说明就业出问题了？（相信大部分人的实际感受也是这样子的吧，除非你在体制内或者完全不关心经济）。如果就业问题一直得不到解决，那房地产的危机就解决不了
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在房子上赚过一把，22年高点下来一点的时候坚决说服家人卖掉。当时的思考是：1. 当时肯定是高点，那一波涨了几年，涨了几倍了2. 不一定是最高点，也可能是再涨50%，那就一定是高点了。3. 当时股市明显是低点（不过也没预计到24年才到底），所以涨跌概率相比，选择很明显4. 当时所买楼盘刚从8.5w回到8，群里一帮人都在畅想要到10甚至12的对比现在，1. 应该算低点了，已经跌了好几年了，跌了30%...好羡慕你呀，我21-24也试图说服家人，结果闹到差点离婚也没有卖掉，现在死心了，现在价格卖了换股没有必胜的把握了。我现在想卖了换大的，大家住的好一点，也是不同意，因为亏到本金了，年底她父母都生大病，也动不了了，绝望，有时候我觉得我不适合做中介哈哈哈嗝。
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当时的思考是：
1. 当时肯定是高点，那一波涨了几年，涨了几倍了
2. 不一定是最高点，也可能是再涨50%，那就一定是高点了。
3. 当时股市明显是低点（不过也没预计到24年才到底），所以涨跌概率相比，选择很明显
4. 当时所买楼盘刚从8.5w回到8，群里一帮人都在畅想要到10甚至12的
对比现在，
1. 应该算低点了，已经跌了好几年了，跌了30%左右
2. 不一定是最低点，可能再跌20%？那就一定是低点了，因为租售比会有性价比
3. 已经没有人看好房价了，
因此，如果是自住，其实买一个应该不会站岗了，好好找一个急卖的，能砍一刀的，犯不了大错，基本上算房贷抵房租。
但是投资买的话，不是专业的，最好别碰。流动性，税费，打理的精力，潜在的房产税……跟股市红利股相比没有明显优势。
只要就业，不会出很多法拍房的，烂尾楼大规模断供都没有，更不用说实际在住的房子了。国家一直在做的是保就业而不是保房价就业、房价、汇率本质上是一个东西，做选择都保不住，只能全都保住，一个崩全都崩，当然都崩了只能找个“坏人”来那啥了，我是不希望看到这一步。
只要就业，不会出很多法拍房的，烂尾楼大规模断供都没有，更不用说实际在住的房子了。国家一直在做的是保就业而不是保房价实际上法拍房已经增多了，我说的是刚需成本线，考虑到很多人多了二抵三抵的实际上更多人爆仓，当然他们活该，高位日常的刚需除了没看清趋势之外罪不至死啊，这是国家基本盘，数量很大。
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现在一线城市已经跌了30%多，前几年高点入手的刚需首付已经跌没了，算上利息已经实际亏损了，这个位置国家一定会挺价的，不然可能是法拍房会大量出现，法拍房压低行情，更多人爆仓，更多法拍房，恶性循环，。现在拍掉银行还能拿回成本，再跌一些银行也回不了本，到时候就是系统性风险了，最后全社会买单。所以这个位置最危险，反过来想也是最安全的。亏完首付能怎么样
不还了工作不要了，再去租房子住？
我了解到，很多亏完了年轻人也只能继续还
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