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但看到有v讨论物业股
看了看中海物业
感觉资产负债表干净健康，业务也简单
就是应收逐步走高分红不大方
物业商业模式怎么样
物业股有配置价值吗？
封闭式小区，特别是新建小区，物业是有足够手段向业主催缴的，只要聘用流程合规，备案公示合规，即使到最后起诉业主，放弃滞纳金就算是让步了，应收物业费本是有很大机会收回的。但为什么很多应收款物业公司就轻易承受损失而没有全力追索？因为物业业务本就是一潭很混的水，物业也浑水摸鱼干了很多坏事，物业公司会淌的浑水包括但不限于虚增服务员工（几班轮换、每班几人、出入口岗位几个、客服人员数量通常会少于合同）、用临时...您说的这个才是现实中的实际情况。
我也曾看好，但最终放弃了。这种一般的物业没有技术壁垒，也不垄断的一个行业，最终不可能有高的利润率。房地产下行增量这块机会不大、涨价更是不可能。最重要的是这种直接加重大多数家庭的负担的收费政府还是希望引导物业费下行、支持业主委员会发挥作用。这个行业要像斩断医药回扣那般去治理，难度小很多很多，只不过都是小民互啄，所以根本不受重视。
赞同来自: sybil03 、J760674841 、neteaglecn 、nkfish
小区业主投票赶走了老物业，现在明面是物管会自治，但实际是物管会找了业主做法人成立物业公司，然后授权管理小区物业服务，正好失业中就被聘进来做打杂客服，也算近距离接触了老旧小区的微型物业，然后我就不想看物业股票了。封闭式小区，特别是新建小区，物业是有足够手段向业主催缴的，只要聘用流程合规，备案公示合规，即使到最后起诉业主，放弃滞纳金就算是让步了，应收物业费本是有很大机会收回的。但为什么很多应收款物业公司就轻易承受损失而没有全力追索？因为物业业务本就是一潭很混的水，物业也浑水摸鱼干了很多坏事，物业公司会淌的浑水包括但不限于虚增服务员工（几班轮换、每班几人、出入口岗位几个、客服人员数量通常会少于合同）、用临时、退休劳务人员代替正式交保员工、瞒报停车公共收益、与业委会勾结侵占公共部位收益。目前物业管理的常态是总有一部分业主在质疑和抵制物业公司及业委会（鉴于黑业委会已经组织化、流程化、团伙化，这一现象很普遍），这部分业主拒交物业费，而物业公司的态度是表面上逆来顺受，只要合同能延续，要骂要闹随你便，毕竟靠物业费都能保本，靠服务降标降低成本，基本利润就做出来了。再有隐藏的公共收益可以侵占，总账算下来是不错的。如果催收力度过大，真的到了司法环节，指不准被告找专业的审计到时反诉一把。这个博弈的结果大都是物业继续履约，有意见的业主大概率是和解豁免部分费用，挑头的自然是全面外加其它利益输送，业委会继续耕自留地，也有部分小区压不住，换物业，换业委会，物业公司应收款损失会更多些。当然克扣的成本和侵占的业主公共收益大都是不会在账面上完全反映的，虽然包干制下物业公司不强制公开报表，但账面上还是不能做得盈利太好，入账成本一点都不会少。
1，物业费收取是个难题，虽然说是可以6个月业主不缴纳，可以打电话、贴条催收，甚至之后去法院起诉，但都是需要花费时间才能解决。而且从一部分判例来看，业主不好打赢官司。
2，物业费是迟滞收取的...
近几年还出现了新交付小区交付后不久就很快产生应收款，多是因为项目未销售完就交付开始提供物业管理，物管提供服务却未收到空置房屋的物业费，或者开发商质量问题引起业主抵制，物管公司是在承担开发商的义务或者在为开发商承担后果。结果多半是物管公司承担账面上的损失，但总账算下来还是划算的，想赶都赶不走。
这些大家自己也能遇到或想到，想说的是目前的物业管理博弈的结果可能就是迫使物管公司表面上做成类似非盈利目的企业（或低盈利目的企业），非盈利目的不等于实际低利润，存在较大可能性由上市公司承接所有负面的结果，而股东不在上市公司资产中的实体再通过各种外包服务名义转移利润。
物管公司在集思录被谈起，多半也确实便宜，我自己也持有了几家物管股票，只是觉得对物管行业不能想当然，用报表推演下，要充分考虑这个可能是个诚信度最差的行业之一的风险。
小区业主投票赶走了老物业，现在明面是物管会自治，但实际是物管会找了业主做法人成立物业公司，然后授权管理小区物业服务，正好失业中就被聘进来做打杂客服，也算近距离接触了老旧小区的微型物业，然后我就不想看物业股票了。1，物业费收取是个难题，虽然说是可以6个月业主不缴纳，可以打电话、贴条催收，甚至之后去法院起诉，但都是需要花费时间才能解决。而且从一部分判例来看，业主不好打赢官司。2，物业费是迟滞收取的应...物业费也是要和收入联系起来，如果经济下行，失业率升高，收入下降，物业费也难收。即便物业告上法庭，业主也会找借口你的物业服务不到位，法院最终和稀泥，弄个打折。我看到多起判例，业主都是以物业服务不到位为由拒交物业费，业主确实还能拿出不少物业服务不到位的证据，最终只能打折了事 。
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恒大物业在管面积约6亿㎡，市值约120亿。
即1㎡大概值20港币。
这还是在被挪走134亿现金的情况下市场给的市值。
这充分说明了物业股是有价值的，且价值巨大。
朋友们提的问题，恒大物业被挪用、应收收不回、没成长、不分红、不交物业费等哪个问题不存在？
之所以市场还能给恒大物业120亿估值，我认为核心原因是要更换大股东，即市场预计物业账上资金不会再被地产占用，其他的都不是核心问题。
我说几个关注的物业股，不是推荐仅供参考
1、合景悠活
在管2亿，市值5亿，1㎡仅值2.5港币，跟恒大物业单㎡市值差距巨大，一旦明确与地产切割，空间巨大。
2、金科服务
金科物业目前大股东已经是博裕资本，已跟地产完全切割，不会再有侵占物业资金的问题。
3、永升服务
国外资本入股，管理层增持，各种信号都表明地产侵占资金概率较低。
为什么不考虑国央企物业？因为朋友们提到的大部分问题正是国央企物业估值低的核心原因。
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1，物业费收取是个难题，虽然说是可以6个月业主不缴纳，可以打电话、贴条催收，甚至之后去法院起诉，但都是需要花费时间才能解决。而且从一部分判例来看，业主不好打赢官司。
2，物业费是迟滞收取的应收账款，可员工工资是每个月的固定支出，日常物业服务所需的支出是不能迟滞的，比如电梯维保费用，电梯配件维修费用，小区日常公共区域维修费用（封堵漏水、应急灯灭火器更新补充）。所以物业公司账面上没点钱，还玩不转。
3，物业公司之前会通过收取停车费、广告位出租、小区商铺出租等收益，用来落入自己账户，既能弥补物业费延迟收入带来的缺口，也能获得利润。但如今开始有政策要求公共收益定期公示收取使用方向，还有政策开始要求公共收益纳入专门的公共收益账户，理解起来有点像大修基金在住建局管理之下一样。如果严格执行下来，那就是公共收益不能被物业公司随意收取使用。
4，部分城市开始推行物业费下调，虽然只是个例，但国内的惯例就是试点探索，谁晓得会不会成为趋势。反正对于老旧小区来说，只能是坏事。
5，至于业主自治，嗯，这个和物业股没关系，随口一提。
一堆有自己工作的业主，一堆认知各不相同的业主，如果不要物业公司，谁来具体干事？物管会没有法人资格，理论上不能招聘人，因为合同都没法签，虽然实践中不签合同的也不少，但是不是风险？如果是业委会，嗯，先成立起来再说吧，那个难度，不一般的。就举下某几个试点城市的其中一条要求：业委会成员中，党员比例不能低于50%。
赞同来自: happysam2018 、四闲
早几年市场普遍还觉得物业是很优质的模式，现金流高、增长稳定。估值低也就是近两年的事。（几家地产商暴雷后严重影响了估值）
zoetina52
- 以前什么都不懂，日子过得好好的。后来我学习了些理财知识，家里的钱越理越少。
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应收帐款增加是不是意味着不交物业费的人越来越多
大家都不交我为啥要交 妈的感觉自己好蠢
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