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内部收益率（IRR）为使得投资基金产生的未来现金流折现现值等于买入成本的收益率。基于本基金发售时《招募说明书》和《资产评估报告》中的全周期各年净现金流、可供分配金额测算结果，以及分派时点等假设条件，如投资人在首次发行时买入本基金，买入价格 10.88 元/份，预测该投资者剩余存续期内基金全周期内部收益率预测值约 5.34%。如投资人通过二级市场交易于 2023 年 5 月31 日买入本基金，假设买入价格为 2023 年 5 月 31 日收盘价 8.567 元/份，预测该投资者存续期内基金全周期内部收益率预测值约 10.07%。
2023 年一季度本基金实现可供分配金额 230,879,378.96 元，达成当年可供分配金额预测结果的 25.98%。2023 年 4 月，沿江高速日均断面自然车流量 23,481 辆/日，同比上升 78%，环比 3 月上升 6%（2023 年 5 月份数据尚未完成清分）。顺接沿江高速的宁芜改扩建工程（非入池资产）目前正在加快工程进度，大部分路段已基本实现四车道通行。
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首期投100万，每年给你7万，看起来有7%收益，但20年后净值清零，请问你还愿意投吗？
这是为地方财务危机接盘的玩意，
还当个宝似的。
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reits分红里包含本金吗？这里怎么理解。你可以自己找一个特许经营权的reits基金的合同来看的，这类型的reits到期是资产归零的，所以持有人能够拿到的收益就是在特许经营权结束之前，每年分派的现金流。
比较典型的，有广州广河reits，特许经营权没记错就只有十年左右了的，那如果按照每年10%股息率来说，到期了也只是拿回本金而已。
reits基金投资比较麻烦，需要自己看合同，整理数据，集思录上的数据不准确的。比如广河基金的到期期限是很久，但是其持有的权益是只有十来年的特许经营权，所以要自己去找具体的到期时间。
不过最简单的，还是看折溢价率。这里面不少reits是按照长期年化6%的回报进行价值评估的，比如说北京保障房reits。也就是说只要最终经营符合最初的预期，那么能够实现的年化回报大约就在6%左右。
我不会百分百相信预测，也不觉得长期资产获得6%算是很高的收益，所以我是会等足够折价之后，才会考虑reits基金：reits基金究竟什么时候值得入手？
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这些资产能变现吗？变不了现，过几年说倒闭了，你有啥办法？其实可以观察下自己所在城市的商场，刚开业红红火火，过几年旁边又开新商场了，这边立马冷冷清清。一个商业连10年都撑不住，有的3,5年就不行了。
luckzpz
- 像爱惜自己生命一样保护本金
另外中国这东西说穿了就是平台来资市场圈钱的产物，底层资产收益说到底就是平台公司说了算，每年资产收益低，平台公司为了后面发行可能会利益输送点，收益高，平台公司就会想办法薅，在中国目前这个法制环境下，证券公司那些管理人根本吹维护持有人利益，都是不能指望真正拿到资产增值的部分，不能和国外的资产类比。说得好像股票不是啥产物似的
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请教一下，股息率大于5%的REITS有什么坑？此“股息率”和彼“股息率”是两码事。reits不是永续的，当年的分红里面包含了部分本金的，所以高股息的reits如果算一下最终的现金流，实际回报率要远低于股息率的。
现存的reits基金，如果没有溢价，长期预期提供的年化回报也就6%左右。但现在普遍都处于高溢价状态，那预期收益自然就要大打折扣了。
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