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你以为年轻人未来会愿意给老龄化严重的北京上海社会直接间接地端屎倒尿来换取一个老破小的居住条件？深圳1300万人租房説走就走截至2022年6月底，SOHO中国投资物业平均出租率为约80%。要知道，在2020年之前，SOHO中国的平均出租率长期维持在90%以上，只有在2020年上半年，SOHO中国平均出租率一度跌至78%，今年上半年80%的平均出租率是2020年以来的次低水平。哈哈。只要城市之间收入代差一直存在。就会有你所谓的年轻人端屎倒尿的来换取北京上海的房子。从全球过去50年主要国家的发展趋势来看。大部分年轻人都是流向大城市的。都是来端屎倒尿的换取大城市房子。而且房价大跌，一般三四线城市跌幅远远打超过一线城市，一线城市里面外郊区房子跌幅远大于市区老破小。
你这观点有点片面，从一线城市身边的例子来看，多数只有一两套房。辛苦攒了N年钱一把置换到房子里的比比皆是。每年新房就几万套，限购已经限制不了大家的热情了，要靠积分制。通过限制土地出让，稳住新房价格，二手房的价格就不会跌。你这观点至少在一线城市是不成立的，至于三四线，能不能卖出去是个问题，卖不出去价格不价格的无所谓的。你以为年轻人未来会愿意给老龄化严重的北京上海社会直接间接地端屎倒尿来换取一个老破小的居住条件？深圳1300万人租房説走就走
截至2022年6月底，SOHO中国投资物业平均出租率为约80%。要知道，在2020年之前，SOHO中国的平均出租率长期维持在90%以上，只有在2020年上半年，SOHO中国平均出租率一度跌至78%，今年上半年80%的平均出租率是2020年以来的次低水平。
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房地产的价格N年前已经脱离了大气层了，以前的人还愿意掏空N个荷包买是因为人们相信房价还是会涨，现在看，人们还相信房价会涨吗？过去十年，欧美这种人口减少的国家，大城市房价都在上涨。德国更是厉害。美国自08年次贷下跌到2012年，跌幅越20％后，从此开启又一轮上涨。至今从2012年到2022年美国平均房价已经上涨了100％，欧美主要大城市一样上涨。这是什么现象原因导致的？这是货币超发导致的。
房住不炒和涨价去库存，这两个完全矛盾的政策，竟然是在2016年左右同时提出！房地产能健康发展才是怪事。涨价只是去库存的结果，不是原因。先有的是去库存，这个我记得很清楚，你去看看16年的大boss新年讲话就知道了，高调定调要解决房地产高库存问题。然后就是不断的降息，不断的放开限购，贷款利息比当时余额宝还低，置换算三成首付，置换的话不仅不用出钱，手里还能多一笔钱放余额宝吃息。结果就是大家拼了命的买房、置换，然后房价大幅上涨。后面看房价涨的太厉害，又提出住房不炒这个概念，后续政策也逐步收紧，有过贷款记录的算二套，这才勉强压住房价。
房地产的价格N年前已经脱离了大气层了，以前的人还愿意掏空N个荷包买是因为人们相信房价还是会涨，现在看，人们还相信房价会涨吗？你这观点有点片面，从一线城市身边的例子来看，多数只有一两套房。辛苦攒了N年钱一把置换到房子里的比比皆是。每年新房就几万套，限购已经限制不了大家的热情了，要靠积分制。通过限制土地出让，稳住新房价格，二手房的价格就不会跌。你这观点至少在一线城市是不成立的，至于三四线，能不能卖出去是个问题，卖不出去价格不价格的无所谓的。
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我认为中国房地产现在根本不能碰。
1、中国人口今年或者明年就会死亡人数超过出生人数吧？那么这种情况下，买房有什么意义？况且有些人家里本来就有房。
2、民营企业大量倒闭，破产。以前中国房地产定价主力其实是这部分民营企业企业主。房地产主要吸收的也是民营企业主的资金。体制内的房地产交易类似左手倒右手，除了实现炒高了地产价格，其实毫无意义，对经济还有害。现在民营企业走向衰亡，所以中国房地产将来价格怎么样，大家应该心里有数。有人说。体制内好多人有钱买房 ，不用担心。请问你自己不去打听一下吗？体制内有一个缺房的吗？体制内有些人拥有上千套房产，人家还买什么房？ 有人认为所谓刚需韭菜肯定买。拜托，韭菜买房是因为以自身浅薄的认识能力认为房价能涨，自己能赚。现在房住不炒，你让他拿出几十年的劳动所得换套房子，他不是傻瓜吗？再说有些傻韭菜，房子都没有建成，就和银行贷款把自己抵押出去，其实和以前的债务NULI也差不多。 不算这些，还有大量躺平的，人家压根不惦记买房这事儿，请问你们谁有办法把这些躺平的韭菜扶起来，割下去？
3、房产税早晚来临，届时房价什么样，真不好说跌到什么程度。
4、日本等地前车之鉴，大家去看看，房产泡沫破裂以后，经济衰落几十年，一直到给银行贷款打工的债务NU老去或死掉才稍微有点起色。
总之，什么烂资产都别碰，你因为你能捡个烟头，顺便抽几口，其实你不知道人家那烟头有传染病，小心终身不愈。
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远有日本，近有燕郊，都是房地产行业走势的样本。供过于求且需求持续萎缩的背景下，除了人口净流入的城市，其他地区的房地产在十年内基本没什么希望了，我们一个环京破县城，没产业没前途，人均月收入不足3000，房价竟然能顶到8000+，腰斩都嫌贵。8000还嫌贵，我们这同样3000的工资，房价13000.找谁说理去！
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大嘴说的没错，地产就是夜壶。每当主人感觉夜壶太臭，就会扔到一边，夜急的时候再捡回来用。地产周期和猪周期不是一回事吗？价格上涨，刺激供应量。
这回的新主人扔的太狠，捡回来发现夜壶已经漏了。。
猪肉涨价可以抑制猪肉需求，比猪周期更可怕的是，房价上涨还能刺激购房需求。刚需叠加各种投资性伪刚需，放大市场需求预期。导致供应量，库存量过大。是本轮地产熊市根源。地产熊并不是政策造成。
马大帅
- 德彪投资股份有限公司董事长兼总经理 的姐夫
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** 1. 未来房地产从刚需转向改善是主要趋势。**
原因是我们已经过了城镇化主升阶段，且新出生人口不断下降。过去十年中新建项目占比在一半以上，过去12年里支持地产产业高增长的原因就是刚需购房需求。刚需不是年龄概念，是一个普遍的居住购房的需求概念，包括农业人口进城购房，城市人口结婚购房等等。
2020年，中国家庭户人均居住面积达41.76㎡，这一数据涵盖城乡，其中城市家庭人均居住面积为36.52㎡。
美国人均住房面积为67平，位列第一。
德国人均住房面积为46平，位列第二。
法国人均住房面积为40平，位列第三
我们以只有发达国家18-29%的收入,在人均住房面积上达到了发达国家56-111%的水平。说明我们的总量供应已经基本饱和。未来大概率是逐年缓慢下降。
2.政府调控将逐渐演变为市场调控，企业面临二次淘汰筛选
在房住不炒的主基调下，房子逐渐回归到居住本质，这个周期可能会很长。同时政策的转向也会跟上，“一城一策”类的工具将逐渐变成常态，中央政府一刀切式的政策不再适用。
一旦转变为市场调控和竞争，那么面对逐渐萎缩的市场，企业面临的竞争环境将更加残酷，在三道红线降杠杆淘汰第一批高周转投资驱动型的地产公司后，改善方向的品质将是第二批对地产企业的考验。这个时候刚需类型的企业将陷入投资与竞争的苦海，拥有全国布局与品质优势的企业将脱颖而出。
这时，一些施工企业、总承包企业背景的开发商会脱颖而出，成为新的入局者。
3.一线城市核心地段房价总体趋势将领涨，城市备案价隐形天花板将被开打
在追求改善品质的道路上，限价将不断被试探并打开。因为既然追求品质，必定要有投入与相对合理的利润。一线豪宅将继续供不应求价格上涨，任何稀缺的品种因为供给有限而最终一定上涨。这部分与大部分普通人的住房需求关系不大。但是如果有高端产品成功经验的企业，只要公司投资踏准节奏，拿对地，做好定位，未来占有纯高端市场应该不成问题。
几个参考指标，仅供参考
恒大暴雷（已暴雷，待正式官宣处理意见）
板块普涨（行业恢复标志及政策力度指标：华夏幸福、泰禾等垃圾暴雷股连拉涨停）
房地产税（重新进入主流舆论渠道）
价格天花板（核心城市新建高端品质项目进入18-20w/㎡，其他新建品质改善类项目进入15w/㎡）
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不是有人说了吗，房价不可能三角:1.房价不可能跌2.房价不可能涨3.房价不可能不涨不跌话说谁解决了，就得到诺贝尔奖。从本质上说，房子不是用来住的，是用来炒的；从要求上来说，房子是用来住的，不是用来炒的。从历史上说，房子价格是政策决定的。这次三条红线画太粗了，变成大棒了，用力过猛，打趴下了，现在想扶却扶不起来了……时间是最好的疗伤药，相信未来，春暖花开。不可能不跌，不降价无法解决流动性，否则房企只有一个结局：被资金利息耗死（地产是高杠杆），拖死上下游，包括上游卖地的，这是常识。这帮企业之所以倒下，只是他们太贪心，赌徒而已，拿赚钱是自己的，烂尾交给业主和下游，拿去枪毙都不为过。
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