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本人在今年 6 月左右买入了华夏合肥高新 REIT（180102）这款产品。
当时买入的核心想法的是：房地产行业经历了多年调整，我判断已接近底部。而华夏合肥高新 REIT 的底层资产，是汇聚了国盾量子、科大讯飞等众多科技企业的产业园，当下科技恰好是市场主线行情，赛道契合度高。
另外，当时市场利率和货币基金收益仅 1%-1.5%，这款 REIT 的年化租金收益率约 5%，相比之下优势明显。我想着能当 “包租公” 稳拿收益，就果断大仓位买入了。
万万没想到，这成了我今年以来最大的一笔亏损，更是遭遇了意料之外的黑天鹅。从买入到现在，基金净值已经亏损了 15%-20%，近两天更是直接跌停。目前这个基金的净值是2元左右，二级市场折价20%，按照80%出售。
想请教下有没有专门投资 低风险REIT 的资深人士：这款产品还有机会回暖吗？是基本面出现了重大变化，还是背后有其他原因？它的运营方是国有企业，怎么会出现这么大幅的亏损呢？
为什么一个貌似低风险的投资居然会碰到暴雷 和这个巨大的坑？？？
当时买入的核心想法的是：房地产行业经历了多年调整，我判断已接近底部。而华夏合肥高新 REIT 的底层资产，是汇聚了国盾量子、科大讯飞等众多科技企业的产业园，当下科技恰好是市场主线行情，赛道契合度高。
另外，当时市场利率和货币基金收益仅 1%-1.5%，这款 REIT 的年化租金收益率约 5%，相比之下优势明显。我想着能当 “包租公” 稳拿收益，就果断大仓位买入了。
万万没想到，这成了我今年以来最大的一笔亏损，更是遭遇了意料之外的黑天鹅。从买入到现在，基金净值已经亏损了 15%-20%，近两天更是直接跌停。目前这个基金的净值是2元左右，二级市场折价20%，按照80%出售。
想请教下有没有专门投资 低风险REIT 的资深人士：这款产品还有机会回暖吗？是基本面出现了重大变化，还是背后有其他原因？它的运营方是国有企业，怎么会出现这么大幅的亏损呢？
为什么一个貌似低风险的投资居然会碰到暴雷 和这个巨大的坑？？？
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@胖子大水桶
比如有些园区的企业入园，可以减免税收，还会有政府补贴，如果国家级的科技园区，可能照顾力度更大，地方级的科技园区，照顾力度会减小。
相对而言，这类REITs的透明性要好于股票，有点类似于红利股。
reit不是很懂，但依据本人的踩坑经验，说几点主观看法，希望对楼主有用。园区的出租价格和出租率，与宏观大环境密切相关，和国家的园区政策密切相关。
1.根据公司公告，该品种风险高于货基和债券，低于股票。所以，不属于低风险投资。
需要关注是否踏出能力圈了。如果是，也许小仓位试错比较稳妥。
2.年化租金收益率5％，相比货基收益率确实高。但需要确保投资品种本身的价值不缩水，避免“价值僵化”。根据公司三季度报告，园区出租率下滑了不少，市场用脚投票，倒是符合价值规律，也不是黑天鹅...
比如有些园区的企业入园，可以减免税收，还会有政府补贴，如果国家级的科技园区，可能照顾力度更大，地方级的科技园区，照顾力度会减小。
相对而言，这类REITs的透明性要好于股票，有点类似于红利股。
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reit不是很懂，但依据本人的踩坑经验，说几点主观看法，希望对楼主有用。
1.根据公司公告，该品种风险高于货基和债券，低于股票。所以，不属于低风险投资。
需要关注是否踏出能力圈了。如果是，也许小仓位试错比较稳妥。
2.年化租金收益率5％，相比货基收益率确实高。但需要确保投资品种本身的价值不缩水，避免“价值僵化”。根据公司三季度报告，园区出租率下滑了不少，市场用脚投票，倒是符合价值规律，也不是黑天鹅。
3.关于未来是否有机会回暖，当然是有可能的。比如租金回升、出租率回升，价值高了、投资者信心强了，该品种的市场价格自然就会回升了。但是未来的租赁情况将会如何，这就回到了第2点所说的品种的未来价值，需要楼主自己去判断了。
1.根据公司公告，该品种风险高于货基和债券，低于股票。所以，不属于低风险投资。
需要关注是否踏出能力圈了。如果是，也许小仓位试错比较稳妥。
2.年化租金收益率5％，相比货基收益率确实高。但需要确保投资品种本身的价值不缩水，避免“价值僵化”。根据公司三季度报告，园区出租率下滑了不少，市场用脚投票，倒是符合价值规律，也不是黑天鹅。
3.关于未来是否有机会回暖，当然是有可能的。比如租金回升、出租率回升，价值高了、投资者信心强了，该品种的市场价格自然就会回升了。但是未来的租赁情况将会如何，这就回到了第2点所说的品种的未来价值，需要楼主自己去判断了。
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我大概也看过几个reits,目前的交易价格波动基本跟着标的最近1年的现金流,或者派息走.这个定价逻辑其实很有问题.暂时的空置,对标的价值(园区或写字楼类)降低其实没有那么大.这个估值隐含了投资者对空置率降不下来和最近会大幅度下降的担忧.这两点能分析明白,我觉得很有机会.
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REITs产品，底层逻辑就靠不住；
类似的产品是旅游景区打包上市，看看所有的类似股，有哪一个是能给股东带来好的回报的？
好的景区是不会打包到上市资产里面的，即使打包进去了，管理人也有的是办法掏空利润；
REITs是完全一样的逻辑；
类似的产品是旅游景区打包上市，看看所有的类似股，有哪一个是能给股东带来好的回报的？
好的景区是不会打包到上市资产里面的，即使打包进去了，管理人也有的是办法掏空利润；
REITs是完全一样的逻辑；
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感觉这种产品
1.分子端研究底层资产基本面,判断未来租金和出租率是走高还是走低.
2. 分母端研究宏观利率走势, 看无风险利率是走高还是走低, 对应的长债是牛是熊, 折射到reits上的估值变化.
对投资人的要求一点都不低啊, 不比研究个股容易.
1.分子端研究底层资产基本面,判断未来租金和出租率是走高还是走低.
2. 分母端研究宏观利率走势, 看无风险利率是走高还是走低, 对应的长债是牛是熊, 折射到reits上的估值变化.
对投资人的要求一点都不低啊, 不比研究个股容易.
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我在广州天河黄埔做产业园招商的，现在整个商办市场竞争很激烈。人力成本的提升，很多公司也逐步小型化，不需要那么大的办公场地了；企业都在想着降本增效，原先用500方的，现在降到200-300方；需求端在萎缩，而供应端除了存量的园区，还有陆续建好新入市的园区，所以整体都很卷；目前整个市场状况是：降价+定制装修+提升中介的渠道佣金；所以业主出租方是租金收入 降低，而成本投入还要增加，所以整个的盈利能力真心一般般
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港股离岸人民币交易的汇贤产业信托87001，是投资于李嘉诚的北京东方广场写字楼与公寓的reits信托基金，疫情后至今已经下跌了82.3%。这么好地理位置的项目都不挣钱，其他出租类的商业地产能好到哪里去？
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@zigma
https://mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI1NTQzMTgxMg%3D%3D%26amp%3Bmid%3D2247492022%26amp%3Bidx%3D1%26amp%3Bsn%3D7afdb86f ... a%26amp%3Bscene%3D27
从北京保障房中心的案例看，实际是一个五年期ABS。
对于北京保障房中心，比从银行贷款利率低。
对于普通投资者来说，相当于投资5年期理财产品，比银行5年期存款利率高。
对于机构投资者来说，可以可以做国债正回购融资，进行套利。
保障房不是商品房，有一个5年期的问题。
reits的净资产到底是怎么估出来的？这事情我试图去理解，但就是整不明白。比如508031，对应上海两块保租房，地块是划转的，房子评估价只有2万不到。周围商品房要8万。如果这是真的，那理论上它的出租收益率roe应该是正常周边商品房的4倍。他自己公告出租率95%+，那盘我还去看过，房租一点不便宜。但实际没有，也就2.5%左右的红利率。远远差于预期。（我原本估计应该有6%）北京保障房中心首个ABS完成转售交易
所以我就整不明白了，这玩意...
https://mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI1NTQzMTgxMg%3D%3D%26amp%3Bmid%3D2247492022%26amp%3Bidx%3D1%26amp%3Bsn%3D7afdb86f ... a%26amp%3Bscene%3D27
从北京保障房中心的案例看，实际是一个五年期ABS。
对于北京保障房中心，比从银行贷款利率低。
对于普通投资者来说，相当于投资5年期理财产品，比银行5年期存款利率高。
对于机构投资者来说，可以可以做国债正回购融资，进行套利。
保障房不是商品房，有一个5年期的问题。
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@baiketong
肯定不是好资产，好资产需要证券化和大家分享吗？
但肯定也不能太垃圾，也真的有一定的发行门槛，最起码，要做到测算盈利，哪怕是“做”出来的盈利。足够垃圾的资产，做不出来的。
我了解到的某个reits中的资产，确实是他们企业的同类资产中最出色的几个之一。
也了解到同城市某种资产（这种资产是大型吞金兽），也打算研究发行reits，但是实在做不出盈利，作罢。
REITS，就是垃圾资产，不用在垃圾堆里找珍珠。花时间研究它都对不起自己的生命。换一个角度看，好资产会轮到你我吗？要跟国家队做队友，不是找猪队友。对也不对。
肯定不是好资产，好资产需要证券化和大家分享吗？
但肯定也不能太垃圾，也真的有一定的发行门槛，最起码，要做到测算盈利，哪怕是“做”出来的盈利。足够垃圾的资产，做不出来的。
我了解到的某个reits中的资产，确实是他们企业的同类资产中最出色的几个之一。
也了解到同城市某种资产（这种资产是大型吞金兽），也打算研究发行reits，但是实在做不出盈利，作罢。
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@zigma
更何况，保租房不是公租房，保租房号称是周边市场评估租金的九折，实际上可看作是周边假设存在同档次同户型商品住宅出租租金的九折，你不能把100多元每平每月的保租房租金同周边老公房租金相比的。事实上近年来保租房大量上市，竞争形势非常严峻，为了保出租率，降低空置，同样会降租，风险并不见得比产业园，物流园低多少。看看这两年京沪深房租跌了多少吧。几个保租房reit公布的季度数据显示，为了揽客保出租率，动态租金同样在下调。
真正稀缺的是个别的公租房reits，比如红土深圳安居，华泰苏州恒泰，公益性质，租金只有市场租金的六七折，租金仅二三十元每平米每月起，在两个reit发行的深圳福田罗湖南山和苏州工业园区这种优质地段，政策补贴性的公租房小区其实建得很少，周边缺乏真正的竞品，房源高度吃香，甚至要轮候申请排队，房租保持稳中有升，未来40多年reit存续期涨租的空间潜力非常可观，到期回购残值也因位于优质稀缺地段而存在升值潜力。所以为什么深圳安居和苏州恒泰相对于其他保租房reit价格高一点（即现价派息率低一点），贵有贵的道理，这才是真正的长期递升年金，投资reit的机构不傻的。
reits的净资产到底是怎么估出来的？这事情我试图去理解，但就是整不明白。比如508031，对应上海两块保租房，地块是划转的，房子评估价只有2万不到。周围商品房要8万。如果这是真的，那理论上它的出租收益率roe应该是正常周边商品房的4倍。他自己公告出租率95%+，那盘我还去看过，房租一点不便宜。但实际没有，也就2.5%左右的红利率。远远差于预期。（我原本估计应该有6%）你现价买入只有2.5%派息率，是因为它不是净资产卖给你的，如果你发行价3.041买到则可享受年化4个点以上的派息率，但现在溢价了30%，自然派息率只有2.5%，理解？
所以我就整不明白了，这玩意...
更何况，保租房不是公租房，保租房号称是周边市场评估租金的九折，实际上可看作是周边假设存在同档次同户型商品住宅出租租金的九折，你不能把100多元每平每月的保租房租金同周边老公房租金相比的。事实上近年来保租房大量上市，竞争形势非常严峻，为了保出租率，降低空置，同样会降租，风险并不见得比产业园，物流园低多少。看看这两年京沪深房租跌了多少吧。几个保租房reit公布的季度数据显示，为了揽客保出租率，动态租金同样在下调。
真正稀缺的是个别的公租房reits，比如红土深圳安居，华泰苏州恒泰，公益性质，租金只有市场租金的六七折，租金仅二三十元每平米每月起，在两个reit发行的深圳福田罗湖南山和苏州工业园区这种优质地段，政策补贴性的公租房小区其实建得很少，周边缺乏真正的竞品，房源高度吃香，甚至要轮候申请排队，房租保持稳中有升，未来40多年reit存续期涨租的空间潜力非常可观，到期回购残值也因位于优质稀缺地段而存在升值潜力。所以为什么深圳安居和苏州恒泰相对于其他保租房reit价格高一点（即现价派息率低一点），贵有贵的道理，这才是真正的长期递升年金，投资reit的机构不傻的。
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因为宏观经济不好，底层资产出租率、租金单价下降，所以预期收益率下降了，二级市场交易价格自然跟着降。reit肯定不是“稳拿收益”，它相当于一个高分红，低杠杆的股票。如果未来宏观经济好转，出租率和单价上升，还是有机会回本甚至盈利的。
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pppppp
- +---++--+-+++++++++++
@BeeBeeSee
关键的关键，租金近几年跟随房价呈下行趋势；
所有的租金都要打折扣，具体打多少只能毛估估了；
还是坛子逛少了可以，这个reits挺有意思的，
https://www.jisilu.cn/question/476797
关键的关键，租金近几年跟随房价呈下行趋势；
所有的租金都要打折扣，具体打多少只能毛估估了；
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@patience1206
这玩意我是万万没有想到有如此大的风险的。
现在是不管成本是多少，只有先拿着，而且每季度分红后一定要分红再买入，三季度单季度华夏合肥高新reit报告可供分配金额0.0223，目前价格1.6元，reit基金分红率强制要求90%以上，目前对应年化收益率5个点，可以持有，我不建议现在割肉，要割肉也是三季报出来立马割掉，现在跌幅已经很大了。目前也只能是这样了。 没有其他更好的办法了。
基金属于产权类，土地使用权到期之后可以续期，缴纳土地出让金，延长使用权年限，目前政策比较模糊，存在不确定性，...
这玩意我是万万没有想到有如此大的风险的。
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@terrypk
基金属于产权类，土地使用权到期之后可以续期，缴纳土地出让金，延长使用权年限，目前政策比较模糊，存在不确定性，但绝不是到期清零，不是割自己肉分红，不用理会那些说最后会清零的言论，土地使用权还有30多年，实际上根本没有人会持有这么久。
只要价格再跌，就有一堆鬼故事出来，但是这个基金有收益率支撑，估值是有底部的，不会一直跌，现在真正要关注的是未来的运营风险（如出租率下降，租金收缴率持续下降），继续观察经营数据，看看会不会持续恶化。
我不知道你的成本多少，我估计我只要要持有3-4年左右才能解套，而这三年还要有稳定4-5个点分红水平呢。。。。现在是不管成本是多少，只有先拿着，而且每季度分红后一定要分红再买入，三季度单季度华夏合肥高新reit报告可供分配金额0.0223，目前价格1.6元，reit基金分红率强制要求90%以上，目前对应年化收益率5个点，可以持有，我不建议现在割肉，要割肉也是三季报出来立马割掉，现在跌幅已经很大了。
基金属于产权类，土地使用权到期之后可以续期，缴纳土地出让金，延长使用权年限，目前政策比较模糊，存在不确定性，但绝不是到期清零，不是割自己肉分红，不用理会那些说最后会清零的言论，土地使用权还有30多年，实际上根本没有人会持有这么久。
只要价格再跌，就有一堆鬼故事出来，但是这个基金有收益率支撑，估值是有底部的，不会一直跌，现在真正要关注的是未来的运营风险（如出租率下降，租金收缴率持续下降），继续观察经营数据，看看会不会持续恶化。
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我3月份买的招商蛇口reits，两个朋友聊天说自己租房，我也想过过租房的瘾，而且在深圳租房的瘾，于是买了招商蛇口reits，您猜怎么着，就一直跌，reits都涨的那阵它也跌，6月底割肉了，今年唯一的亏损
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urfatu - 80后IT男-话不投机一律拉黑，垃圾信息多，拉一个清静一个
赞同来自: patience1206
@gukuaijia
问题是，发行的时候，房产带租（也许本就是关联公司的高价短租，以拉高房价）2万一平米！三十年后，年久失修，空置很久，地势偏僻的房产只能卖三千一平方！还得加清算费，所有的损失都由瑞次持有人承担！所有风险已写在合同里明明白白坑你呀！你说的对。不过所有房产都是这样的，也不是REITS独家。这是房地产本身的风险，况且都写在合同里，不应该买者自负吗
京公网安备 11010802031449号