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180105，最新估值19.92亿元（年初估的），市值16亿元。
折价22%，所以看看怎么估值的，这是产业园，主要是租金收入，而产业园的租金收入，大家可能不太清楚，但至少清楚未来几年不怎么好。
然而，根据24年的评估报告，给出租金预期是，26年 8.54%，27年7.13%，28年8.56%......看到这些，就知道，领导需要20亿的估值，剩下的，怎么估，你们看着办（账都不调整好，2031年就很突兀）
25年Q3实际数据，出租率下降10.64%，单价下降6.41%。这么一算，营收下降十多个点了
评估报告只给了2025-2034的预估数据，2035-2058的数据我自己补上（按报告给的增长率），估值19.8亿元，和评估报告相差不大。（底层资产有三个，其中两个2048年左右土地到期，另外一个2058，到期可以续，但也要费用，具体的收益和费用怎么分配，还要深入分析，目前就是按到期评估）
评估数据，2035年开始，每项都是增加2.75%，而2029年只剩一个资产，营收估计为7591，成本为1649。按公司给的6.25%折现率，大概就是19.8亿元。
改了估值数据，折现还是按6.25%：
所有增长率改为2.0%，估值为14.5亿元，如果出租率均为70%，估值为13.05亿元；
所有增长率改为1.5%，估值为13.8亿元，如果出租率均为70%，估值为12.42亿元；
所有增长率改为1.5%，估值为13.1亿元，如果出租率均为70%，估值为11.83亿元。
随着年限增加，毛利率会下降，毕竟老建筑，租金会更低，维护成本更高。
目前市场对未来的预期肯定很差，而价格相对较高，可能是部分投资者要求的折现率不高，也可能...
折价22%，所以看看怎么估值的，这是产业园，主要是租金收入，而产业园的租金收入，大家可能不太清楚，但至少清楚未来几年不怎么好。
然而，根据24年的评估报告，给出租金预期是，26年 8.54%，27年7.13%，28年8.56%......看到这些，就知道，领导需要20亿的估值，剩下的，怎么估，你们看着办（账都不调整好，2031年就很突兀）
25年Q3实际数据，出租率下降10.64%，单价下降6.41%。这么一算，营收下降十多个点了
评估报告只给了2025-2034的预估数据，2035-2058的数据我自己补上（按报告给的增长率），估值19.8亿元，和评估报告相差不大。（底层资产有三个，其中两个2048年左右土地到期，另外一个2058，到期可以续，但也要费用，具体的收益和费用怎么分配，还要深入分析，目前就是按到期评估）
评估数据，2035年开始，每项都是增加2.75%，而2029年只剩一个资产，营收估计为7591，成本为1649。按公司给的6.25%折现率，大概就是19.8亿元。
改了估值数据，折现还是按6.25%：
所有增长率改为2.0%，估值为14.5亿元，如果出租率均为70%，估值为13.05亿元；
所有增长率改为1.5%，估值为13.8亿元，如果出租率均为70%，估值为12.42亿元；
所有增长率改为1.5%，估值为13.1亿元，如果出租率均为70%，估值为11.83亿元。
随着年限增加，毛利率会下降，毕竟老建筑，租金会更低，维护成本更高。
目前市场对未来的预期肯定很差，而价格相对较高，可能是部分投资者要求的折现率不高，也可能...
京公网安备 11010802031449号