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现在房贷都3个点以上，但有房质押借贷的情况下，能到2.8%
假如我每年投资收益是三个点以上，这是不是意味着如果我全款买房，再质押给银行借出来更划算？
本人的情况是:稳定的现金流(工资)，本人资金足够购买一套房，但买完后就没剩几个钱了，所以才想出此下策。不存在需要过桥资金的情况，不知道这么操作，有哪些隐形的坑？
我是该全款买房然后低息借贷，还是首付买房，剩下的资金继续投资呢？
假如我每年投资收益是三个点以上，这是不是意味着如果我全款买房，再质押给银行借出来更划算？
本人的情况是:稳定的现金流(工资)，本人资金足够购买一套房，但买完后就没剩几个钱了，所以才想出此下策。不存在需要过桥资金的情况，不知道这么操作，有哪些隐形的坑？
我是该全款买房然后低息借贷，还是首付买房，剩下的资金继续投资呢？
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赞同来自: 朱顶红 、lucylv 、雷神2019 、唐唐脱口秀 、好几回发个 、更多 »
这道题目我做过，中间的经历给你做一些参考！
因为二宝要出生，家里的房子不够住，而且面临大宝上学需要买学区房，我在2019年时准备购入家庭第二套房产，当时家里人也是帮我凑足了购房的所有资金。
当时我个人的情况是：有工资收入，还有商铺出租的一些被动收入，但是这些收入基本都是按月到账，我的投资没有启动资金，这些收入作为启动资金积累的很慢。
因为房贷是30年，利息也不高，当时的想法是只要我的投资收益能跟贷款利息做到差不多，30年后这个房贷就是送给我的。基于以上分析，我跟家里人商量并做了决定，购房只支付首付款，其他资金作为投资的启动资金。
这个资金运行的时候需要特别注意一点，不能让家人陪你处于任何风险之中，我是按照下面的方式解决的：
1、资金拿出一部分配置固收（我当时拿了一半多一点），使得固收的利息+工资+其他家庭收入—家庭支出要大于房贷；这样你的投资心态会好很多，投资行为不会因为市场不好而奔溃，能保住我们小散的一点点优势；
2、风险部分投资做长期期望值为正的配置，要耐得住寂寞，时间和等待会给你带来不小的回报；
3、做这些决定前要和家人沟通好，至少和老婆沟通好，获得家人的支持。
到目前为止我这个资金运行了5年半左右的时间，在原始资金都保留的情况下，依靠投资收益贷款部分已经还掉了约四分之三。
最后希望这两三年市场给力点，让我尽快把房贷全部还清。
因为二宝要出生，家里的房子不够住，而且面临大宝上学需要买学区房，我在2019年时准备购入家庭第二套房产，当时家里人也是帮我凑足了购房的所有资金。
当时我个人的情况是：有工资收入，还有商铺出租的一些被动收入，但是这些收入基本都是按月到账，我的投资没有启动资金，这些收入作为启动资金积累的很慢。
因为房贷是30年，利息也不高，当时的想法是只要我的投资收益能跟贷款利息做到差不多，30年后这个房贷就是送给我的。基于以上分析，我跟家里人商量并做了决定，购房只支付首付款，其他资金作为投资的启动资金。
这个资金运行的时候需要特别注意一点，不能让家人陪你处于任何风险之中，我是按照下面的方式解决的：
1、资金拿出一部分配置固收（我当时拿了一半多一点），使得固收的利息+工资+其他家庭收入—家庭支出要大于房贷；这样你的投资心态会好很多，投资行为不会因为市场不好而奔溃，能保住我们小散的一点点优势；
2、风险部分投资做长期期望值为正的配置，要耐得住寂寞，时间和等待会给你带来不小的回报；
3、做这些决定前要和家人沟通好，至少和老婆沟通好，获得家人的支持。
到目前为止我这个资金运行了5年半左右的时间，在原始资金都保留的情况下，依靠投资收益贷款部分已经还掉了约四分之三。
最后希望这两三年市场给力点，让我尽快把房贷全部还清。
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赞同来自: 唐唐脱口秀
我有钱在股市（额度超过房贷），同时在还房贷。也接到过电话说让我还完房贷再抵押贷的电话（房贷利率高于抵押贷），但我没去办理：1、我懒，懒得去办各种手续；2、有中介费的，费用1-3%，贷款期也没给我明确确定只说最长10年，要是时间短加上中介费也未必能优惠多少；3、自有资金进股市合规合法，弄个抵押贷毕竟明面上不合规，万一股市低迷期（比如24年9月初）他要提前还款也是个麻烦事。
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全款买房再质押贷款的可行性及优缺点如下，供参考：
- 优势：
- 质押贷款利率（如2.8%）可能低于房贷利率（3%+），利差可能带来收益。
- 避免房贷审批限制（如收入证明、还款能力审核）。
- 风险：
- 投资回报不确定性：若投资收益低于贷款利率（如市场波动导致回报<2.8%），可能亏损。
- 流动性压力：全款买房后，剩余资金接近枯竭，质押贷款需按月付息，若工资中断可能面临还款风险。
- 贷款额度限制：质押贷款通常为房产价值的50%-70%，需确认能否满足资金需求。
- 隐性成本：评估费、手续费、提前还款违约金等可能增加实际成本。
- 现金流稳定性：质押贷款需按月付息，需确保工资覆盖还款且留有应急储备。
- 长期规划：若未来有换房需求，全款房更易处置；若需保留资金用于其他机会（如创业、教育），首付更灵活。
- 实操建议：
1. 测算两种方案的净收益：对比（投资回报-贷款成本）与（房贷利息-剩余资金投资收益）。
2. 咨询银行确认质押贷款实际利率、额度和费用。
3. 预留至少6个月应急资金，避免现金流断裂。
若追求稳健，首付买房更安全；若对投资能力高度自信且能承担波动，可考虑全款+质押。
来自DeepSeek
方案对比
1. 全款买房+质押贷款- 优势：
- 质押贷款利率（如2.8%）可能低于房贷利率（3%+），利差可能带来收益。
- 避免房贷审批限制（如收入证明、还款能力审核）。
- 风险：
- 投资回报不确定性：若投资收益低于贷款利率（如市场波动导致回报<2.8%），可能亏损。
- 流动性压力：全款买房后，剩余资金接近枯竭，质押贷款需按月付息，若工资中断可能面临还款风险。
- 贷款额度限制：质押贷款通常为房产价值的50%-70%，需确认能否满足资金需求。
- 隐性成本：评估费、手续费、提前还款违约金等可能增加实际成本。
- 首付买房+保留资金投资
- 优势：
- 保留部分现金，增强应急能力或投资灵活性。 - 利用房贷杠杆，降低短期资金压力。
- **风险**： - 房贷利率较高（3%+），若投资回报无法覆盖利差，可能不划算。 - 需符合房贷审批条件（如收入证明、负债率等）。
- 优势：
关键考量因素
- 投资能力：若长期稳定收益≥3%，且风险可控（如国债、高评级债券），全款+质押更优；若依赖高风险投资（如股票、基金），需谨慎评估。- 现金流稳定性：质押贷款需按月付息，需确保工资覆盖还款且留有应急储备。
- 长期规划：若未来有换房需求，全款房更易处置；若需保留资金用于其他机会（如创业、教育），首付更灵活。
建议
- 中性结论：两种方案无绝对优劣，需结合个人风险偏好和财务目标。- 实操建议：
1. 测算两种方案的净收益：对比（投资回报-贷款成本）与（房贷利息-剩余资金投资收益）。
2. 咨询银行确认质押贷款实际利率、额度和费用。
3. 预留至少6个月应急资金，避免现金流断裂。
若追求稳健，首付买房更安全；若对投资能力高度自信且能承担波动，可考虑全款+质押。
来自DeepSeek
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