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内容摘要
日本90年代地产泡沫的教训众所周知，但韩国的经验则被忽视。1998年的韩国同样站在高收入国家的门槛上，位于城镇化的后半场，和当下中国发展阶段接近。1998年亚洲金融危机中，韩国经历了经济衰退、房价下跌、银行承压。但和日本不同，韩国随后经济持续增长并成为发达国家。
日韩都经历了房地产市场的剧烈调整，但未来路径完全不同，此前有无房地产需求透支是决定性因素。合并考虑地产投资水平、中国独有的土地供应制度、二手房成交增长和库存量，基本可以确认中国当下并不存在房地产需求透支，韩国的路径或许更有参考价值。
海外国家的经验显示基本面恶化也会导致房地产市场承压，当基本面修复，房地产价格和投资会快速修复，1998的韩国是一个典型，若政策应对得当，负面影响可能大幅降低。而需求透支的后果需要漫长的时间来消化，政策也无能为力，1991的日本是另一个典型。
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失去了三十、四十年，但日本国民很富裕日本是基尼系数最小的国家，国内是基尼系数最大的国家，没有任何可比性，所以日本道路是不可能的
根据日本政府的统计数据，日本全体国民的家庭金融资产（现金、理财、股票、债券等，不含房产）如下：
5 亿日元（折合 2300 万人民币）以上：9 万个家庭，共持有 105 万亿日元（折合 4.9 万亿）金融资产
1-5 亿日元的富豪家庭：139.5 万个，合计持有 259 万亿日元
0.5-1亿日元的富裕家庭：325.4 万个，合计持有 258 万亿日元
0.3...
日本是放弃泡沫，保就业；国内是呵护泡沫，不惜把劳动密集型产业链都逼走
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韩国也是成功的经验？韩国如果维持这样的出生率，过一百年就灭亡了，哪来的成功经验。国内城市人口的总和生育率比韩国还要低，特别是大城市还要低得多，只有0.4，韩国人口基本集中在首都圈，为0.8
韩国房价收入比10，国内官方不统计，可以自己估，一二线城市比韩国高好几倍是肯定的
所以人口趋势大概率会比韩国低得多，韩国人口隔代少50%多，国内人口隔代会少得更快，而且为了攒首付，繁衍一代人口的时间还要久得多
内需不用指望了，投资（房地产）末日轮，出口因为劳动力快速减少也会后继乏力
至于产业转型，眼下也不过是没有效应的投资出的产能，所有车企合起来利润达不到丰田的零头
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根据日本政府的统计数据，日本全体国民的家庭金融资产（现金、理财、股票、债券等，不含房产）如下：
5 亿日元（折合 2300 万人民币）以上：9 万个家庭，共持有 105 万亿日元（折合 4.9 万亿）金融资产
1-5 亿日元的富豪家庭：139.5 万个，合计持有 259 万亿日元
0.5-1亿日元的富裕家庭：325.4 万个，合计持有 258 万亿日元
0.3-0.5亿日元的准富裕家庭：726.3 万个，合计持有 332 万亿日元
低于 0.3 亿日元的中下层家庭：4213.2 万个，合计持有 678 万亿日元（折合 31.5 万亿人民币），平均每家折合 75 万人民币
总计，日本全国共有 5413.4 万个独立户，平均每户 2.3 人，共持有金融资产 1632 万亿日元（平均每户 140 万人民币），全体国民（包括老人、残疾人、婴幼儿等）的人均资产规模约 60 万人民币
..................... 从这个数据来看，日本房产已经便宜到令人发指，如果真能日本化，我们周围的绝大部分人做梦都要笑醒
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建模了100亿人18岁以前的增长曲线，得出了非常有说服力的数据，然后用这个增长趋势来推测未来20年的身高增长。这种预测没用！各地有很多重复建设的工程，最直观的是路挖了填填完再挖，我们只能看着白白把资源浪费了。
常识：树不会涨到天上！
比尔·盖茨在个人博客上表示，2011年至2013年期间，中国消耗了66亿吨水泥，超过美国在整个二十世纪的消耗量。但是看看美国在1901年至2000年期间建造了哪些工程：各种摩天大楼、州际公路、胡佛水坝等等，而期间消耗的水泥总共只有45亿吨。
我们再强...
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常识：树不会涨到天上！
比尔·盖茨在个人博客上表示，2011年至2013年期间，中国消耗了66亿吨水泥，超过美国在整个二十世纪的消耗量。但是看看美国在1901年至2000年期间建造了哪些工程：各种摩天大楼、州际公路、胡佛水坝等等，而期间消耗的水泥总共只有45亿吨。
我们再强大，1年顶别人30年的用量，我认为也是有点过量了。
我作为一个地产相关行业从业者，已经认清现实。另外，杭州的地产形势在全国还算是比较好的了。
像韩国那不更惨？财富高度集中在少数人手里，普通人生存空间被极剧压缩，学生和年轻人卷到睡眠时间都没有，男女性别对立到都不想结婚，不想生孩子，甚至在生育率如此低的情况下政府还给孕妇出了一份指南，告诫孕妇怀孕期间也不能抛弃家务，不能放松对孕妇自己的身材管理，这种脑残政府和少数财阀掌控命脉的国家，像他们有什么好？现在学生和年轻人已经卷到什么时间不足了啊T_T
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日本当年的经济崩溃（如果能称为崩溃），本质是因为在日美贸易战中被美国打败，在缺乏产业支撑的环境下，经济被迫进行收缩。而韩国当年的经济复兴（如果能称为复兴），本质是因为美国为了牵制日本的经济，从而刻意进行畸形培养的结果。对美国而言，如果日本是被砍过的果树，那韩国就是被扭曲的盆栽。所以，抛开美国讨论日本和韩国的经济和房地产，没有任何意义。
而目前中美的贸易战还无法判断最终结果（不同的人有不同看法），所以单纯根据日韩的经验来推导国内房地产的发展，也没有任何意义。。。
合格境内投资者 - 好运气不会一直眷顾你，好习惯会一生伴着你，坚持好习惯，等待好运气。
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