谨慎(或不要)长持REITs基金

周一周二就是申购首批REITs的时间了,申购还是不申购,申购哪一家?都是个问题,一开始想偷懒直接看券商报告算了,结果看下来基本都是普及知识,没有对其价值做判断的。被迫自己稍许花了点时间看了下9家拟上市REITs基金。觉得中国REITs基金价值比较低。
我认为这些基金价值比较低,REITs基金是比较容易衡量价值的一类资产,至少有两种比较方法,一种是横向比较同等现金流的股票/债券,另一种是与海外REITs比较,两种比较都得出同样结论。
比较同等现金流的股票/债券,首创水务,首钢生物质这种经营权基金其实就类似债券融资,经营权到期清零,提前多发点分红当贴现,所以当期收益高造成基金本身价值不断下降。招商蛇口(两座深圳商务楼)、张江光大(张江商务楼)、东吴苏州(工业园区商务楼)本质就是商务楼出租,给予4-4.5%收租,从债券角度看,完全无风险人民币25年期国债就有3.6%左右收益率,风险溢价只有1%都不到,从股票看,直接买收租股不是更好,永续经营(基金有期限),能继续开发更多地产来增厚业绩a股里分红过4%的主要收入来源租金的股票固然不多,也可以挑出900932陆家嘴B 8.98%,600663陆家嘴 4.49%,港股收租股非常多,比如00010恒隆集团4.26%,01972太古地产3.88%,00014希慎兴业 4.69%,00683嘉里建设5.04% 这样可以列举几十家,都是兼具收息+物业开发的,市净率低于0.5,港资债务比率比较低,财务稳健,分红记录足够长,怎么看都比这些REITs基金划算。至于平安广州、沪杭甬高速这类高速公路REITs,在A股中宁沪高速 4.61%,粤高速4.09%,山东高速5.87%,由于可以继续开发线路(REITs不能开发),负债杠杆优势(REITs负债有限),永续经营(REITs收费权到期清理),也怎么看都强于REITs。
与国际上比较,香港上市的REITs 00405越秀房信6.52%,新加坡上市的CRPU 砂之船零售7.73%,AU8U凯德中国信托4.79%,都是底层资产来源于中国资产的REITs,尽管资产类别有差异,但收益率都高于本次基金,收益来源更分散稳健。
本质上说,中国REITs与海外REITs并不是一类产品,这种差别决定了中国REITs更像鸡肋,食之无味弃之可惜。市场环境差别非常大,比如香港领展00823 上市复合回报高达15%,市值1558亿港元,达成高回报的原因是租金上调(香港地少人多)、物业收购与发展(增加可以增厚分红率的物业,出售低效资产)、债务融资杠杆(低廉的融资成本)。美国的住宅类REITs(EQR公平住宅、ESS埃塞科斯信托 AVB爱福融海湾社区等等大牛股)本身还可以自己开发物业,所以可以成为大牛股,这些条件中国REIT都不具备,商业地产供应量大涨租金难、有固定到期日意味难以收购增厚收益(说明书中没有收购预期),债务融资杠杆就不提了,5年期LPR基准就4.65%,比租金回报还高,杠杆越高亏损越多(看00410 SOHO中国),最后税率还和原来一样,分红都没有任何优惠政策。
综上所述中国REITs不要有超额回报的预期。
这次对于网上投资者一共只有20亿额度,显然一定会超额比例配售,市场未来估算我觉得可以参照1998年第一个封闭式基金-基金金泰,当时封基也是比例申购,1000元一手,1元发售,上市后炒作到1.8元,然后不断下跌,最后折价(封基折价几乎全球市场都是如此)。这次中国REITs很可能类似。上市初期可能有炒作溢价,但是长期看很大概率为折价。
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石门

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没有配售的资金什么时候能返回账户?
你的今天到账没?
2021-06-02 09:20 引用
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若烹小鲜

赞同来自: longer1980 zyx1314cs

老师,您说“港股收租股非常多……可以列举几十家”,您有具体的分析文章吗?我想学习!
2021-06-01 08:42 引用
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luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金

赞同来自: 在路上sss

要获利光看破远远不够,参与其中是必须的
2021-05-29 14:49 引用
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蔓越橘

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但是有可能开始会乱一下,
2021-05-29 13:17 引用
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Caleb89

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看看美国最大的REIT基金VNQ的具体持仓,比高速公路、产业园这些成长性好多了
2021-05-29 13:13 引用
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suliang

赞同来自: 宇宙无敌美少女

周一周二就是申购首批REITs的时间了,申购还是不申购,申购哪一家?

这句话错了吧?应该叫认购。楼主大概没有基金从业证书。。。
2021-05-29 12:48 引用
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fjhghj

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综上,得出,取决于项目实际收益
2021-05-29 12:09 引用
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wang10

赞同来自: 若烹小鲜

上市后,等高折价就很合适
2021-05-29 11:54 引用
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夜览晴空

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这个基金怎么感觉就像是稳房价的工具
2021-05-29 11:53 引用
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西出嘉裕

赞同来自: 骑马小恐龙 18221856503 abaidai pqfund

不管你们怎么看,反正我是不会接盘的
2021-05-29 11:45 引用
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alfa101

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赞同文章观点,对普通投资者还是不如股票的,同时小盘reits具有一定炒新价值
2021-05-29 11:35 引用
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rypan

赞同来自: Syphurith 偷儿书生 起个名字想半天

而且由于管理费的原因,管理人只有扩募的意愿,而没有高位卖出资产的意愿
2021-05-29 10:40 引用
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逆熵

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美国住宅reits不大行吧,最牛的是普洛斯,现在叫安博
2021-05-29 10:18 引用
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阿甘id

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2021-05-29 10:13 引用
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阿甘id

赞同来自: yssy7499

有理有据,思路清晰。
2021-05-29 10:05 引用
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根本

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思路清晰,数据详实,赞!
2021-05-29 09:53 引用
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Geto

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前期有溢价,直接薅羊毛
2021-05-29 09:44 引用
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gzyy

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持有的南方道琼斯美国精选REIT 还在亏损中 被汇率爆击了
2021-05-29 09:30 引用
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IT可乐

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世纪大坑
2021-05-29 09:28 引用
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simplify

赞同来自: 起个名字想半天

请问国内的REITs分红部分要不要交企业所得税?
2021-05-29 09:16 引用
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西胖子

赞同来自: Syphurith pqfund rypan xineric flyzizai更多 »

写得很详细,很有启发。
一个这么多坑点的东西,是不是有没有发现的黄金?
我是暂时没发现。不过有新玩具,总是开心的。
2021-05-29 09:04修改 引用
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情绪522

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支持一下
2021-05-29 09:03 引用
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割总

赞同来自: 若烹小鲜 骑马小恐龙 ttxie 十六pk legendfall 偷儿书生 luyi1 起个名字想半天 御女雪千寻 pqfund 白云22 sfzxc123 流沙少帅 小韭菜团子 文艺处女蛇 rypan blacklevi0823 在路上sss xineric 风过树梢 烈火情天 老模范 西胖子更多 »

学习了,中国公募REITs是可以扩募的,也就是可以融资收购其他资产,但是扩募需要持有人大会至少1/2投票权通过。
另外融资比例受限,融资利率高,限制了公募REITs通过收购扩张业绩。
至于管理的资产能不能通过不断上涨租金,使得盈利增长,这个有待观察,取决于基金资产和基金管理人的水平了。
另外有一个值得关注的因素就是基金管理费,这个和普通基金是不一样的,多数REITs除了基本管理费之外,还有浮动管理费,多是按照当年收到租金的一定比例收取,比如中金普洛斯,基础管理费是基金资产0.7%,浮动管理费是当年租金收入的5%,这个长期看是巨大的销金窟,跟赌场抽水差不多,这个浮动管理费会严重影响基金业绩,除非基金管理水平俱高,可以做到覆盖后还能给投资人高回报。
2021-05-29 08:32 引用
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fjc118

赞同来自: rckadult 根本 春曖花開9282

先自己顶一下
2021-05-29 04:25 引用

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