周一周二就是申购首批REITs的时间了,申购还是不申购,申购哪一家?都是个问题,一开始想偷懒直接看券商报告算了,结果看下来基本都是普及知识,没有对其价值做判断的。被迫自己稍许花了点时间看了下9家拟上市REITs基金。觉得中国REITs基金价值比较低。
我认为这些基金价值比较低,REITs基金是比较容易衡量价值的一类资产,至少有两种比较方法,一种是横向比较同等现金流的股票/债券,另一种是与海外REITs比较,两种比较都得出同样结论。
比较同等现金流的股票/债券,首创水务,首钢生物质这种经营权基金其实就类似债券融资,经营权到期清零,提前多发点分红当贴现,所以当期收益高造成基金本身价值不断下降。招商蛇口(两座深圳商务楼)、张江光大(张江商务楼)、东吴苏州(工业园区商务楼)本质就是商务楼出租,给予4-4.5%收租,从债券角度看,完全无风险人民币25年期国债就有3.6%左右收益率,风险溢价只有1%都不到,从股票看,直接买收租股不是更好,永续经营(基金有期限),能继续开发更多地产来增厚业绩a股里分红过4%的主要收入来源租金的股票固然不多,也可以挑出900932陆家嘴B 8.98%,600663陆家嘴 4.49%,港股收租股非常多,比如00010恒隆集团4.26%,01972太古地产3.88%,00014希慎兴业 4.69%,00683嘉里建设5.04% 这样可以列举几十家,都是兼具收息+物业开发的,市净率低于0.5,港资债务比率比较低,财务稳健,分红记录足够长,怎么看都比这些REITs基金划算。至于平安广州、沪杭甬高速这类高速公路REITs,在A股中宁沪高速 4.61%,粤高速4.09%,山东高速5.87%,由于可以继续开发线路(REITs不能开发),负债杠杆优势(REITs负债有限),永续经营(REITs收费权到期清理),也怎么看都强于REITs。
与国际上比较,香港上市的REITs 00405越秀房信6.52%,新加坡上市的CRPU 砂之船零售7.73%,AU8U凯德中国信托4.79%,都是底层资产来源于中国资产的REITs,尽管资产类别有差异,但收益率都高于本次基金,收益来源更分散稳健。
本质上说,中国REITs与海外REITs并不是一类产品,这种差别决定了中国REITs更像鸡肋,食之无味弃之可惜。市场环境差别非常大,比如香港领展00823 上市复合回报高达15%,市值1558亿港元,达成高回报的原因是租金上调(香港地少人多)、物业收购与发展(增加可以增厚分红率的物业,出售低效资产)、债务融资杠杆(低廉的融资成本)。美国的住宅类REITs(EQR公平住宅、ESS埃塞科斯信托 AVB爱福融海湾社区等等大牛股)本身还可以自己开发物业,所以可以成为大牛股,这些条件中国REIT都不具备,商业地产供应量大涨租金难、有固定到期日意味难以收购增厚收益(说明书中没有收购预期),债务融资杠杆就不提了,5年期LPR基准就4.65%,比租金回报还高,杠杆越高亏损越多(看00410 SOHO中国),最后税率还和原来一样,分红都没有任何优惠政策。
综上所述中国REITs不要有超额回报的预期。
这次对于网上投资者一共只有20亿额度,显然一定会超额比例配售,市场未来估算我觉得可以参照1998年第一个封闭式基金-基金金泰,当时封基也是比例申购,1000元一手,1元发售,上市后炒作到1.8元,然后不断下跌,最后折价(封基折价几乎全球市场都是如此)。这次中国REITs很可能类似。上市初期可能有炒作溢价,但是长期看很大概率为折价。
我认为这些基金价值比较低,REITs基金是比较容易衡量价值的一类资产,至少有两种比较方法,一种是横向比较同等现金流的股票/债券,另一种是与海外REITs比较,两种比较都得出同样结论。
比较同等现金流的股票/债券,首创水务,首钢生物质这种经营权基金其实就类似债券融资,经营权到期清零,提前多发点分红当贴现,所以当期收益高造成基金本身价值不断下降。招商蛇口(两座深圳商务楼)、张江光大(张江商务楼)、东吴苏州(工业园区商务楼)本质就是商务楼出租,给予4-4.5%收租,从债券角度看,完全无风险人民币25年期国债就有3.6%左右收益率,风险溢价只有1%都不到,从股票看,直接买收租股不是更好,永续经营(基金有期限),能继续开发更多地产来增厚业绩a股里分红过4%的主要收入来源租金的股票固然不多,也可以挑出900932陆家嘴B 8.98%,600663陆家嘴 4.49%,港股收租股非常多,比如00010恒隆集团4.26%,01972太古地产3.88%,00014希慎兴业 4.69%,00683嘉里建设5.04% 这样可以列举几十家,都是兼具收息+物业开发的,市净率低于0.5,港资债务比率比较低,财务稳健,分红记录足够长,怎么看都比这些REITs基金划算。至于平安广州、沪杭甬高速这类高速公路REITs,在A股中宁沪高速 4.61%,粤高速4.09%,山东高速5.87%,由于可以继续开发线路(REITs不能开发),负债杠杆优势(REITs负债有限),永续经营(REITs收费权到期清理),也怎么看都强于REITs。
与国际上比较,香港上市的REITs 00405越秀房信6.52%,新加坡上市的CRPU 砂之船零售7.73%,AU8U凯德中国信托4.79%,都是底层资产来源于中国资产的REITs,尽管资产类别有差异,但收益率都高于本次基金,收益来源更分散稳健。
本质上说,中国REITs与海外REITs并不是一类产品,这种差别决定了中国REITs更像鸡肋,食之无味弃之可惜。市场环境差别非常大,比如香港领展00823 上市复合回报高达15%,市值1558亿港元,达成高回报的原因是租金上调(香港地少人多)、物业收购与发展(增加可以增厚分红率的物业,出售低效资产)、债务融资杠杆(低廉的融资成本)。美国的住宅类REITs(EQR公平住宅、ESS埃塞科斯信托 AVB爱福融海湾社区等等大牛股)本身还可以自己开发物业,所以可以成为大牛股,这些条件中国REIT都不具备,商业地产供应量大涨租金难、有固定到期日意味难以收购增厚收益(说明书中没有收购预期),债务融资杠杆就不提了,5年期LPR基准就4.65%,比租金回报还高,杠杆越高亏损越多(看00410 SOHO中国),最后税率还和原来一样,分红都没有任何优惠政策。
综上所述中国REITs不要有超额回报的预期。
这次对于网上投资者一共只有20亿额度,显然一定会超额比例配售,市场未来估算我觉得可以参照1998年第一个封闭式基金-基金金泰,当时封基也是比例申购,1000元一手,1元发售,上市后炒作到1.8元,然后不断下跌,最后折价(封基折价几乎全球市场都是如此)。这次中国REITs很可能类似。上市初期可能有炒作溢价,但是长期看很大概率为折价。
23
赞同来自: 若烹小鲜 、骑马小恐龙 、ttxie 、十六pk 、legendfall 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
学习了,中国公募REITs是可以扩募的,也就是可以融资收购其他资产,但是扩募需要持有人大会至少1/2投票权通过。
另外融资比例受限,融资利率高,限制了公募REITs通过收购扩张业绩。
至于管理的资产能不能通过不断上涨租金,使得盈利增长,这个有待观察,取决于基金资产和基金管理人的水平了。
另外有一个值得关注的因素就是基金管理费,这个和普通基金是不一样的,多数REITs除了基本管理费之外,还有浮动管理费,多是按照当年收到租金的一定比例收取,比如中金普洛斯,基础管理费是基金资产0.7%,浮动管理费是当年租金收入的5%,这个长期看是巨大的销金窟,跟赌场抽水差不多,这个浮动管理费会严重影响基金业绩,除非基金管理水平俱高,可以做到覆盖后还能给投资人高回报。
另外融资比例受限,融资利率高,限制了公募REITs通过收购扩张业绩。
至于管理的资产能不能通过不断上涨租金,使得盈利增长,这个有待观察,取决于基金资产和基金管理人的水平了。
另外有一个值得关注的因素就是基金管理费,这个和普通基金是不一样的,多数REITs除了基本管理费之外,还有浮动管理费,多是按照当年收到租金的一定比例收取,比如中金普洛斯,基础管理费是基金资产0.7%,浮动管理费是当年租金收入的5%,这个长期看是巨大的销金窟,跟赌场抽水差不多,这个浮动管理费会严重影响基金业绩,除非基金管理水平俱高,可以做到覆盖后还能给投资人高回报。