中国去年财政收入下降1.7% 12月降25%

2025年全国财政收入同比降1.7%（2020年以来首次）、12月单月暴跌25%，核心是非税收入高基数下大幅下滑+下半年实体经济需求断崖式走弱的双重结果，税收微增仅靠基数和税种结构对冲，年末单月数据更是直接反映了经济基本面的承压，也预示2026年积极财政政策将继续加码，赤字率大概率突破3%惯例至4%左右。以下从数据拆解、核心原因、经济信号、后续影响四方面深度解读，附关键逻辑和潜在趋势：

一、核心财政收入数据拆解（2025年）

|指标|全年金额（万亿元）|同比增速|核心细节|
| ---- | ---- | ---- | ---- |
|全国一般公共预算收入|21.6|-1.7%|2020年疫情后首次年度下降，狭义财政收入承压|
|税收收入|17.64|+0.8%|微增但含金量不足，靠部分税种（如消费、进口）对冲，企业税/地产税仍弱|
|非税收入|3.97|-11.3%|全年拖累主因，2024年有中央单位专项收益上缴的一次性高基数，基数效应占比约70%|
|12月单月一般公共预算收入|—|-25%|税收+非税均大幅下滑，基数效应无法完全解释，反映实体经济终端需求疲弱|
关键反差：税收微增看似“托底”，但12月单月税收也同步走弱，说明全年税收0.8%的增速是前11个月累计效应+部分税种结构性贡献，并非经济基本面持续向好；而非税收入的暴跌，除了基数因素，也有地方政府国有资产处置、行政事业性收费等可持续性非税收入下滑的实质原因。

二、财政收入下滑的核心原因：基数效应是“表”，经济需求走弱是“里”

财政部将非税收入下滑归因于2024年一次性专项收益上缴抬高基数，这是官方核心解释，但12月单月25%的暴跌无法仅用基数解释，本质是基数效应+经济基本面承压+产业/财政结构问题的三重叠加，且下半年需求断崖是关键变量：
1. 非税收入：基数效应主导，实质贡献亦下滑
2024年为弥补财政缺口，安排了中央单位上缴国企利润、国有资产处置等一次性专项收益，推高了非税收入基数；2025年无此类一次性收入，直接导致非税同比大跌11.3%。同时，地方政府国有资源（资产）有偿使用收入、行政事业性收费等可持续性非税收入也因经济低迷小幅下滑，进一步放大跌幅。
2. 税收收入：微增靠对冲，实体经济税基已承压
税收能实现0.8%微增，并非企业盈利、居民收入大幅改善，而是靠税种结构对冲：一方面，消费相关税种（如消费税）、进口环节税收（关税、进口增值税）随消费小幅复苏、进口结构优化实现增长；另一方面，核心税基持续走弱——企业所得税受企业盈利下滑拖累增速低迷，房地产相关税收（契税、土地增值税、房产税）因地产行业深度调整继续下滑，增值税受工业生产、服务业营收增速放缓影响，仅实现低位增长。
3. 12月单月暴跌25%：需求断崖的直接反映（最核心信号）
野村陆挺指出的“无法用基数效应解释”是关键，12月作为年末结账月，财政收入数据直接对应实体经济终端需求、企业经营、交易活跃度：
- 企业端：年底企业回款、营收走弱，导致增值税、企业所得税申报缴纳额大幅下滑；
- 消费端：年末消费复苏不及预期，相关税收贡献低于往年；
- 地方端：地产销售、土地出让（非税重要组成）年末持续低迷，叠加企业欠税、缓税政策落地，进一步拖累当月收入。
这一数据直接印证了2025年下半年经济需求端的断崖式下滑，而非单纯的基数扰动。
4. 地产+土地财政：长期拖累财政收入的核心症结
房地产行业调整不仅直接影响地产相关税收，更导致地方政府土地出让收入（政府性基金收入，广义财政核心） 持续下滑，而土地出让收入的下滑又会传导至地方非税收入（如土地相关收费），形成“地产走弱→土地财政收缩→财政收入承压”的恶性循环，这也是财政收入难以持续复苏的底层原因。

三、这份财政数据释放的三大关键经济信号

1. 实体经济基本面仍处弱复苏，需求端是最大短板
财政收入是经济的“晴雨表”，税收对应税基（企业盈利、居民收入、经济交易），非税对应政府资源处置，二者同步走弱（尤其是12月），说明经济复苏并非“内生性、可持续性”，而是靠政策托底的外生复苏，消费、投资、企业盈利三大需求端均未实现有效回暖，下半年更是出现断崖式下滑。
2. 地方财政收支矛盾进一步加剧
2025年财政收入下滑的同时，地方政府保交楼、稳就业、化解隐性债务、基建投资的支出需求仍在增加，收降支增将导致地方财政收支缺口扩大，部分债务压力较大的省份（如此前GDP增速放缓的经济大省）财政平衡难度进一步提升，甚至可能倒逼中央加大转移支付力度。
3. 2026年积极财政政策“加码已成必然”
财政收入下滑意味着政府可支配财力减少，但经济复苏和债务化解又需要财政发力，这一矛盾决定了2026年官方必须采取更积极的财政政策——正如陆挺预测，赤字率将从3%左右的惯例提升至4%，同时大概率会扩大专项债发行规模、新增特别国债、加大中央对地方转移支付，通过“主动加杠杆”对冲经济下行压力。

四、对2026年经济、政策、市场的三大核心影响

1. 政策端：积极财政全面加码，赤字率破4%、专项债扩围成大概率
- 财政政策：赤字率上调至4%左右，新增专项债规模大概率超4万亿元，且专项债使用范围将进一步扩围，覆盖新基建、新能源、城市更新等领域；不排除发行特别国债用于化解地方隐性债务、保交楼；
- 财政与货币协同：货币政策将配合财政政策，维持流动性合理充裕，通过降准、降息降低政府发债成本和企业融资成本，实现“财货联动”；
- 地方财政纾困：中央将加大对地方的转移支付力度，盘活地方国有资产，缓解地方收支矛盾，同时严控地方政府新增隐性债务。
2. 经济端：财政发力托底经济，但内生复苏仍需时间
2026年财政政策加码将直接拉动基建投资，成为稳增长的核心抓手，对冲地产投资和民间投资的下滑；但财政发力的效果仍需看民间需求的复苏——若消费、民间投资无法同步回暖，经济仍将维持“政策托底式弱复苏”，增速大概率在4.5%-5%区间。
3. 市场端：利好基建、新基建相关板块，地产、地方债相关板块仍存压力
- 利好板块：基建（建筑、建材、工程机械）、新基建（AI、算力、半导体）、新能源（光伏、风电、储能）等财政发力直接受益的领域；
- 承压板块：地产产业链仍受行业调整拖累，地方债务压力较大的区域相关城投、基建标的仍有信用风险，需警惕分化；
- 债市与股市：财政发力加杠杆可能推升利率，对债市形成一定压力；股市则受益于政策加码带来的市场信心修复，结构性行情仍将聚焦财政发力方向。

五、核心总结

2025年财政收入年度降1.7%、12月单月暴跌25%，基数效应是导火索，实体经济需求断崖式下滑是根本原因，地产+土地财政的长期拖累是底层症结。这份数据不仅反映了2025年下半年经济的真实承压状态，更明确了2026年政策的核心方向——积极财政全面加码已成必然，赤字率破4%、专项债扩围将是核心抓手。

但需要注意的是，财政政策的加码只是“托底”，而非“拉动”，经济要实现内生性可持续复苏，最终仍需靠消费复苏、企业盈利改善、民间投资回暖，而这三者的修复，既需要政策的持续引导，也需要时间来消化地产调整、债务化解等存量风险。

超半数省份未达去年GDP目标 中国前10经济大省仅三地增速加快

这份2025年中国31省区市GDP增速数据，清晰反映了当前区域经济的三大核心特征：超半数省份未达标、经济大省增速普遍放缓、落后省份增速加快，背后是产业结构调整、房地产拖累和债务压力等多重因素交织的结果。以下是深度解读：

一、核心数据特征

1. 目标完成率不足半数
17个省份未达成2025年GDP增长目标，占比超54%。虽然较2024年的23个有所减少，但多数省份将目标设定在5%左右或以上，而全国增速为5%，这一结果符合预期。
2. 区域增速分化反转
- 经济大省增速放缓：前10大经济省中，仅广东、河南、上海增速加快，江苏、四川、湖北等省份增速下滑。这主要受房地产深度调整、隐性债务压力和传统产业动能不足影响。
- 落后省份增速加快：西藏（7.0%）、青海（4.1%）、山西（4.0%）等经济总量靠后的省份增速提升超0.5个百分点，受益于能源价格回暖、基建投资加码和低基数效应。
3. 增速差距收窄
2025年增速低于4%的省份仅广东（3.9%）和辽宁（3.7%），较2024年的6个大幅减少，区域经济增长更为均衡。

二、关键原因拆解

1. 房地产拖累是核心
南方经济大省（如江苏、浙江、福建）受房地产调整冲击更明显，土地财政收缩、商品房销售下滑直接拖累投资与消费，导致增速放缓。
2. 债务压力制约扩张
经济大省隐性债务规模更大，财政扩张空间受限，而落后省份依赖中央转移支付和基建投资，反而获得更多增长动能。
3. 产业结构调整见效
北京、上海等超一线城市凭借AI、半导体、生物医药等新兴产业实现增速加快，而传统重工业占比高的省份（如辽宁、内蒙古）表现相对逊色。
4. 低基数与政策倾斜
山西、青海等省份2024年增速基数较低，叠加能源产业复苏和政策扶持，2025年增速明显回升。

三、未来趋势与政策指向

1. 目标设定更务实
各地在制定2026年目标时会更趋理性，预计多数省份将目标设定在4.5%-5.0%区间，并加大对科技创新和新兴产业的投入。
2. 区域政策倾斜延续
中央将持续加大对中西部、东北地区的转移支付，通过基建投资、产业转移缩小区域差距。
3. 经济大省依赖新动能
广东、江苏等省份将加速从房地产依赖转向新兴产业驱动，聚焦新能源、半导体、高端制造等领域，寻找新的增长极。
4. 风险仍存
房地产调整、地方债务化解和全球贸易摩擦仍将是区域经济增长的主要风险点，需关注政策对冲力度。

亏损额远超公司总市值！万科2025年预亏820亿 深铁300亿输血难破局

一份刷新A股亏损纪录的业绩预告，将曾经的地产龙头推向转型的十字路口。2026年1月30日，万科企业股份有限公司（000002.SZ/02202.HK）发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元。这一数字不仅较2024年494.78亿元的亏损大幅扩大，更创下A股房企连续两年累计亏损1314.8亿元的历史之最，亏损额远超公司当前总市值。

摩根等外资减持碧桂园股票

摩根大通在2026年1月对碧桂园（02007.HK）进行了连续三次大规模减持，最终持股比例降至4.7%，不再持有需申报的股份权益（港交所申报门槛通常为5%）。以下为港交所披露的关键操作与核心数据：

一、核心减持操作（按时间线）

|日期|减持/增持|股数|均价(HKD)|持股数|持股比例|
| ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- |
|1月6日|增持|14.29亿股|约0.38|24.91亿股|约8.59%|
|1月7日|增持|2.56亿股|约0.384|27.46亿股|9.49%|
|1月8日|减持|5.61亿股|场内0.38/场外0.3795|21.85亿股|7.55%|
|1月20日|减持|1.87亿股|场内0.3123/场外0.3124|20.0亿股|5.87%|
|1月22日|减持|1.04亿股|约0.2701|17.32亿股|4.7%|

二、关键变化与信号

1. 从增持到清仓式减持：月初（1月6—7日）先增持，随后连续减持，1月22日后持股低于5%申报线，或反映对短期流动性与重组进度的判断调整。
2. 低位减持：均价在0.27—0.38港元区间，显著低于历史高位，可能出于止损、降低地产敞口或资产配置再平衡需求。
3. 市场联动：同期其他机构同步减持，叠加行业债务重组与政策预期，或加剧股价波动。

三、信息边界与建议

- 数据来自港交所权益披露，截至1月22日；1月23—31日暂无新增披露，需以港交所最新公告为准。
- 建议关注：碧桂园债务重组落地节奏、销售回款数据、政策边际变化，以及摩根大通后续是否进一步减持或调整持仓。

2026年1月，除摩根大通外，多家外资机构对碧桂园（02007.HK）进行减持，部分机构同步调整持仓，整体呈现“减持为主、少数微调”的格局，以下为港交所披露的核心外资动态与关键信息：

一、主要外资减持明细（港交所权益披露，截至1月31日）

|机构名称|操作日期|股数(亿股)|均价(HKD)|持股变化|核心背景|
| ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- |
|AM Asia Strategies Master Fund LP|1月15日<br>1月19日|1.23<br>0.87|约0.35<br>约0.31|持股从20.79降至18.69<br>进一步降至17.82|12月30日曾大额增持，1月快速减持，或为短线交易/止损|
|LMR Partners Limited|1月7日|3.39|约0.38|持股从15.88降至12.48|月初同步摩根大通减持，降低地产敞口|
|汇丰银行|1月全月|累计约1.8|约0.30—0.36|托管的11亿股接近清零，原长线持仓37亿股基本盘未动|按前期约定减持托管份额，非主动清仓|
|花旗集团|1月中旬|0.297|约0.32|小幅增持后再减持|以调仓为主，未改变整体中性配置|

二、关键特征与信号

1. 同步减持与分化：对冲基金（如AM Asia、LMR）以快速减持为主，银行系（汇丰）为托管份额清理，投行（花旗）小幅调仓，反映不同机构对风险与流动性的判断差异。
2. 低位操作集中：均价集中在0.27—0.38港元，与摩根大通节奏一致，或出于止损、降低行业敞口或资产配置再平衡需求。
3. 资金流向对冲：外资减持期间，南向资金（港股通）持续增持，1月累计净增持超21亿股，形成资金流向分化。

三、信息边界与建议

- 数据来自港交所权益披露，1月23—31日无新增大额外资减持披露，需以港交所最新公告为准。
- 建议关注：机构后续是否进一步减持、碧桂园债务重组落地进度、销售回款数据，以及政策边际变化对资金流向的影响。

房企“三道红线”淡出全景：政策使命完成，融资修复仍慢，市场分化延续

核心结论：“三道红线”以取消月度上报为标志正式淡出，本质是监管从“广谱去杠杆”转向“靶向风险治理”，政策目标已达成；但金融机构避险情绪浓厚，行业融资难短期难改，市场信心修复仍需需求端与“国家队”托底政策配合，短期房企分化将加剧。

---

一、淡出的核心事实与信号

1. 执行终结：2026年1月28日起，常规房企（央企、混合制及经营正常民企）不再被要求按月上报“三道红线”指标，仅出险房企需向地方风险处置专班定期汇报核心财务数据。
2. 市场反应：1月29日恒生中国内地地产指数收涨4.78%，碧桂园、融创等盘中涨幅超20%，万科一度涨近10%，政策信号与前期融资“白名单”扩容、香港房价回升等利好共振。
3. 监管转向：由全覆盖式窗口指导，转为聚焦出险主体的精准化风险管控，体现行业风险出清后监管逻辑的理性回归。

---

二、“三道红线”核心内容与淡出原因

1. 政策核心（2020年8月试点，2021年全面推行）

|指标|红线标准|分档管控逻辑|
| ---- | ---- | ---- |
|剔除预收款资产负债率|≤70%|红/橙/黄/绿四档，分档限制有息负债增速（红档不得新增）|
|净负债率|≤100%| |
|现金短债比|≥1倍| |

2. 淡出的根本原因

- 政策目标已实现：房企高杠杆扩张模式终结，行业从“规模优先”转向“现金流优先”，增量转存量后加杠杆必要性大幅减弱。
- 行业风险充分出清：截至2025年底，21家出险房企累计化解债务1.2万亿元，千亿房企从43家缩至11家，1663家房企退出市场，负债驱动模式被摒弃。
- 执行基础消失：房企到位资金连续4年负增长，银行“雨天收伞”，融资需求与供给双弱，政策继续实施已无实际意义。
- 监管效率优化：常规企业无需冗余报送，监管资源集中于出险房企债务化解与保交楼，提升风险处置精准度。

---

三、对行业、房企与资本市场的影响

1. 行业层面：融资修复慢，分化加剧

- 融资难短期难改：金融机构避险情绪未消，新增贷款审批仍严，“三道红线”淡出不代表融资闸门大开，仅消除冗余监管约束。
- 模式彻底转型：留存房企聚焦保交楼、高品质开发、代建与城市更新，轻资产与存量运营成主流，高杠杆拿地扩张基本绝迹。

2. 房企分层：强者恒强，出险企业承压

|房企类型|影响与应对|
| ---- | ---- |
|央企/优质国企|融资优势扩大，加速整合存量项目，受益“国家队”收储政策|
|稳健民企|经营策略从“规模扩张”转向“现金流为王”，聚焦核心城市与改善型产品|
|出险房企|仍受专班监管，依赖债务重组与资产处置，修复周期长，部分或走向清盘|

3. 资本市场：短期情绪提振，长期看基本面

- 股价上涨更多是情绪修复，可持续性取决于后续核心城市限购放宽、现房销售占比提升、国有资金收储存量房等政策落地效果。
- 机构更关注房企现金流稳定性、债务化解进度与资产质量，而非单纯政策松绑。

---

四、2026年政策与市场展望

1. 政策组合拳可期：核心城市进一步放宽限购、提高现房销售占比、“国家队”收购存量房以激活需求端，是年内最大看点。
2. 市场节奏判断：上半年仍处“止跌未稳、持续胶着、加剧分化”阶段，信心修复需时间，政策效果存在滞后性。
3. 风险提示：出险房企债务重组不及预期、居民购房意愿持续低迷、土地市场持续冷清，可能导致行业调整周期延长。

记录一下李蓓的观点，看后面是封神还是打脸。

李蓓近期核心观点（2026.1）：
1. 地产：拐点已确认（供给出清+调整到位+基本面改善），看好龙头房企份额扩张；
2. 权益：A股/港股走核心蓝筹重估的结构化牛市，小票、高估值科技股承压；
3. 黄金：已清仓，央行购金周期结束+估值高估，长期价值消退；
4. 策略：风控优先，聚焦顺周期蓝筹，不追高黄金。

或展期或重组 头部房企化债获实质性进展

三道红线政策调整：房企不再被要求每月上报指标，出险房企仅需向地方专班组汇报，反映政策转向“精准化纾困”，地产链边际改善预期升温

2026开年二手房市场核心解读：量涨价稳、政策驱动，结构性回暖成主基调

2026年1月热点城市二手房市场迎来量价双改善，一线城市领涨、二线核心城市跟涨，核心由政策利好密集落地+春节延后需求提前释放+置换链条打通共同驱动，市场观望情绪消退，但回暖呈“结构性分化”，居民收入预期与产业人口支撑仍是后续关键。以下用核心数据+原因拆解+趋势判断结构化梳理，清晰易懂：

一、核心成交数据：量能大幅回升，一线城市成主力军

2026年开年二手房交易打破1月传统淡季规律，重点城市成交量环比持续上涨，核心城市创近期新高，具体核心数据如下：
|城市/维度|成交表现|关键数值|
| ---- | ---- | ---- |
|整体市场|重点15城二手房周度成交量|环比+9%|
|冰山指数|26城二手房成交量（1月前20天）|较2025年12月同期+21%（厦门涨幅最高达43%）|
|上海（表现最佳）|1月截至25日网签量/全月预期|突破1.8万套/有望破2.2万套，连续3个月超2.2万套|
|深圳|1月前三周录得量/全月预期|1115→1595→1654套（三连升）/有望维持6000套以上|
|广州|1月前20天成交量|突破5000套，保持近几月高水平|
|北京（新政催化）|新政后1个月交易量|较政策前+33%（新增客源+14%、带看量+18%）|
|二线核心|天津/南京|二手房单日网签超300套，接近去年“金三银四”水平|

二、价格端变化：止跌企稳成主流，议价空间收窄

成交量托举下，二手房价格结束持续下跌态势，核心城市优质房源价格坚挺，议价空间大幅收窄，部分热盘出现加价：
1. 议价空间收缩：上海优质房源议价空间从3%-5%收窄至1%-2%，南京业主降价幅度明显收窄，以价换量不再是绝对主流；
2. 局部价格上涨：南京栖霞、六合等远郊区二手房价格回升，上海成为70大中城市中唯一新房价格同比、环比双涨的一线城市；
3. 指数持续回暖：重点15城二手住宅报价指数连续5周回升，房价止跌趋势明确；
4. 整体基调：70大中城市房价仍以降为主，但一线城市新房/二手房价格环比跌幅双双收窄，价格底逐步夯实。

三、市场升温的三大核心驱动因素

本次回暖并非偶然，是政策、季节、市场自身修复三重因素叠加的结果，且各因素相互加持，有效扭转市场预期：

1. 政策利好密集落地，购房门槛大幅降低（核心推手）

从中央到地方的稳楼市政策形成“组合拳”，精准激活刚需与改善型需求，彻底打破观望情绪：
- 中央层面：增值税税率下调、换房个税退税优惠延长、商业住房最低首付比例下调、公积金制度改革、白名单项目贷款展期；
- 地方层面：北京出台新政加大公积金支持，上海、深圳、杭州等热点城市优化限购、限售，多地推进“以旧换新”国企兜底模式，打通置换链条；
- 政策效果：直接降低购房成本与资金门槛，同时明确“稳定房地产市场”的中央定调，修复市场信心。

2. 春节假期延后，需求提前释放（季节因素）

2026年春节时间晚于往年，使得传统的“春节前交易淡季”被压缩，原本应在春节后释放的购房需求提前至1月，叠加年末翘尾行情，形成量能持续上涨的态势。

3. 市场自身修复，置换链条打通（基础支撑）

- 二手房成为市场交易主流，其成交稳定性更能反映真实需求，核心城市“卖一买一”置换需求活跃，上海甚至出现二手房“深夜签约”，客户决策周期大幅缩短；
- 经过近几年调整，部分核心板块房源性价比凸显，业主报价预期趋于理性，买卖双方分歧缩小，成交效率提升。

四、当前市场的两大核心特征

1. 结构性回暖：核心城市领涨，分化格局加剧

- 涨的区域：一线城市（上海、北京、深圳、广州）、二线核心城市（杭州、成都、南京、天津），以及核心城市的教育强区、核心板块（如天津南开、河西学区房）；
- 难回暖区域：缺乏人口流入、产业支撑的三四线城市，以及核心城市的远郊低配套房源，粗制滥造的远郊盘逐步被市场淘汰。

2. 二手房成回暖主力，带动新房市场修复

二手房交易的活跃不仅反映真实需求，更通过“卖旧买新”的置换链条，为新房市场输送客源，尤其改善型新房受益明显；而新房市场受供应端影响（如楼盘推盘节奏、区域分布）波动较大，二手房的稳增长成为楼市整体修复的“压舱石”。

五、市场展望：短期回暖延续，长期仍需政策护航，普涨时代彻底落幕

1. 短期（1-3月）：回暖态势将延续

当前仍处于楼市政策窗口期，多地已布局节日促销活动，叠加春节后返城置业需求，核心城市二手房成交有望继续回升，价格稳中有升，议价空间进一步收窄。

2. 中长期：仍有两大风险需警惕，可持续性待观察

- 需求端瓶颈：居民收入预期尚未完全修复，刚需与改善型需求的释放仍受收入水平制约，这是楼市回暖的最大不确定性；
- 分化进一步加剧：只有具备人口流入、产业支撑、配套成熟的核心城市/核心板块，才能延续回暖趋势，三四线城市仍将面临去化压力。

3. 长期趋势：房地产进入结构性发展新阶段

普涨时代彻底结束，楼市回归居住属性，购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度、流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房将成为市场主流，远郊低质房源逐步出清，行业进入“优币驱逐劣币”的新阶段。

六、核心结论

2026年开年二手房市场的量涨价稳，是政策驱动下市场预期修复的阶段性成果，标志着房地产市场从“深度调整”向“结构性修复”过渡；但本次回暖并非全面复苏，而是核心城市的结构性行情，后续能否持续，关键在于居民收入预期的修复与政策的持续护航。对于购房者而言，核心城市核心板块的优质房源已迎来较好的入手窗口期，而远郊非核心房源仍需谨慎。

多地住房“以旧换新”出新招

锚定金融强国建设目标 提升金融服务实体经济质效

相比股市、黄金白银金属的大幅上涨，房价还在暴跌

“21 万科 02” 债券持有人会议程序完全合规，仅议案一（程序豁免）、议案四（展期 + 抵押）通过，其余纯展期、加宽限等方案被投资人否决。

住建部部长：支持房企合理的融资需求 支持居民刚性和改善性住房需

时间：2026-01-21 12:00:40 来源：央视新闻
资讯详情
　　住房城乡建设部部长倪虹在接受采访时表示，城市更新蕴含着巨大的投资消费潜力。既要把新房子建成“好房子”，也要把老房子逐步改造成“好房子”。支持房企合理的融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求。

中国房价继续下跌：12月数据解读

若当前“出生率跌破1、人口连续四年减少”的趋势得不到扭转，按学术机构与政策研究界的主流推演，可将影响拆成三条时间轴——短期（2026-2030）、中期（2031-2040）、长期（2041-本世纪末），逐级放大、逐级固化，最终可能演变为“经济-社会-财政”系统性危机。

---

一、短期（2026-2030）

1. 消费端“掉档”

- 婴幼儿产业直接收缩：奶粉、尿裤、童服、早教机构市场规模年均缩水8-10%，头部企业开始关厂裁员。

- 社零增速再下台阶：新生儿减少162万/年，对应0-3岁消费约减少1200亿元，相当于社零总额0.3个百分点的缺口。

1. 资产价格重估
   
   
   • “学区房”叙事崩塌：一线重点学区溢价预计回落15-20%，带动核心城市老破小价格二次下探。
   • 儿童业态商业地产空置率上升，REITs估值承压。
2. 财政腾挪空间收窄
   
   
   • 地方政府“出生补贴”刚性增加，2026年中央+地方合计支出预计达900亿元，但同期土地出让收入继续下滑，形成“支出增、收入减”的剪刀差。

---

二、中期（2031-2040）

1. 劳动力“断崖式”萎缩

- 15-59岁劳动年龄人口平均每年减少1000万以上，相当于“十年少一个河南省”。

- 制造业用工缺口扩大至3000万人，机器人密度需从当前每万人322台翻倍至700台以上才能弥补，资本开支压力陡升。

1. 养老金体系入不敷出
   
   
   • 2023年养老金缴存人数已首次减少20万；到2035年，退休/在职比将升至1:2，当年赤字规模或达3.2万亿元，累计结余耗尽。
   • 若维持现行替代率，需把社保费率从当前的28%（单位+个人）提高到38%，企业用工成本再增10%，反过来抑制就业。
2. 医疗与长期照护“双重挤兑”
   
   
   • 60岁及以上人口2035年将突破4亿，占比30%；80岁及以上“高龄老人”增至8000万，慢病+失能同步扩张。
   • 按“9073”养老结构测算，仅失能老人护理员缺口就达1000万，相当于当前护士总量的1.3倍。
3. 经济增长潜在增速再降
   
   
   • 牛津经济研究院模型显示：劳动力每年-1%、全要素生产率仅+0.8%、资本形成持平，潜在GDP增速将从2020年代的4.8%滑落至2030年代的2.5%左右。

---

三、长期（2041-本世纪末）

1. 人口总量“腰斩”

- 若总和生育率维持1.0，2050年人口降至13.1亿，2070年约10亿，2100年仅6亿；若生育率0.8，则本世纪末只剩4.8亿，且一半为60岁以上老人。

1. 财政与货币信用基石动摇
   
   
   • 老年抚养比>90%，每100名劳动者要供养90名老人；为维持基本养老，所需财政补贴占GDP比重将突破10%，大幅挤压科研、基建、教育支出。
   • 政府债务率或升至GDP的200%以上，人民币资产风险溢价上行，国际评级下调概率增加。
2. 社会结构“乡村空心+城市超高龄”
   
   
   • 农村常住人口中65岁以上占比或达50%，大量自然村消失；城市核心区则以70-80岁“独居老人”为主，电梯、医疗、无障碍设施维护成本飙升。
3. 国家安全与地缘格局
   
   
   • 劳动力规模跌出全球前三，军费与社保“抢预算”；同时印度、撒哈拉以南非洲年轻劳动力持续增加，全球产业链与军事力量对比向中国“不利”方向演进。

---

结论

短期看，人口负增长主要冲击消费与资产预期；中期则演变为劳动力-养老金-医疗三重挤压；长期若仍不扭转，将滑向人口总量减半、财政信用承压、国家竞争力下滑的“系统性陷阱”。

换言之，2026-2030是“窗口期”：若政策组合（现金补贴、托幼扩容、住房减负、职场友好）能把生育率拉回1.4-1.5，可显著延缓负面曲线；错过窗口，越往后“人口惯性”越难刹车，成本呈指数级放大。

国家统计局：2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%

积极稳妥化解重点领域风险

中国人口数据

统计局房地产数据

统计局人口数据

2025 年人口部分的核心信息可以浓缩成三句话：

1. 总量“四连降”——一年少掉 339 万
   
   年末全国人口 14.05 亿，比上年减少 339 万，相当于“少了一个太原城区”，降幅比 2023 年（-208 万）明显扩大。
2. 出生再创新低——792 万新生儿
   
   全年出生人口仅 792 万，比 2024 年的 954 万又少 162 万，出生率 5.63‰，创有统计以来最低；同期死亡 1131 万，自然增长率 -2.41‰，负值比 2023 年扩大近一倍。
3. 结构“杠铃化”——老的多、小的少、中间塌
   
   
   • 60 岁及以上 3.23 亿，占比 23.0%，已跨过“深度老龄化”门槛。
   • 16-59 岁劳动年龄人口占比再降 0.9 个百分点至 60.6%，五年累计减少约 4000 万。
   • 0-15 岁少儿占比 16.3%，继续下滑，三孩政策效果有限。

一句话总结：

中国人口连续第四年负增长，且 2025 年“降速”明显加快——出生人口跌破 800 万、年减量创 339 万新高，老龄化与劳动力萎缩同步加剧，人口结构已从“金字塔”变成“杠铃”。

中国一线城市新建商品住宅销售价格去年12月同比降幅扩大

尽管官方推出多轮刺激措施、以提振房地产行业摆脱长期低迷，但最新数据显示，中国一线城市新建商品住宅销售价格去年12月同比下降1.7%，降幅比11月扩大0.5个百分点。

中国国家统计局星期一（1月19日）公布的最新数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格去年12月同比下降1.7%，降幅比11月扩大0.5个百分点。其中，上海上涨4.8%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、4.8%和4.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.5%和3.7%，降幅分别扩大0.3个和0.2个百分点。

12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降6.0%，降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点。

另一方面，为推动商业房地产市场去库存，中国把商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30％。

商业用房涵盖办公楼、购物商场、酒店、商铺等。开源证券研究报告显示，截至去年11月，全中国商业营业用房待售面积1.41亿平方米、办公楼待售面积0.52亿平方米，库存高企。

土地财政 土地金融

政策一句话：商办首付从 50% 一刀砍到 30%，去库存直接“上杠杆”。

这是 2007 年以来首次松绑商业用房信贷，信号意义大于货币意义——中央把“商办去库存”正式纳入 2026 年“稳地产+扩内需”同一盘棋。

一、为什么选在现在？

1) 库存压顶：全国商办去化周期 30 个月起步，三四线 50-70 个月，大量 2018-2020 年拿地项目已竣工但卖不动，拖累房企现金流。

2) 价格跳水：二手商铺、写字楼均价较 2021 年高点普遍回撤 25-35%，部分城市核心商圈跌幅 40%，抵押价值缩水导致银行抽贷，恶性循环。

3) 需求端已现拐点：社零连续 5 个月回升，服务业 PMI 重回扩张区间，商户扩张意愿触底回升，政策顺势“给杠杆”把潜在需求加速兑现。

二、政策杠杆能释放多少需求？

静态测算：

- 全国商办现房库存约 2.4 亿㎡，均价 1.2 万元/㎡，对应货值 2.9 万亿元。

- 首付下降 20pct，等于把购房门槛从 1.45 万亿降至 0.86 万亿元，直接释放 5900 亿元自有资金缺口，理论上可撬动 1.95 万亿元新增信贷。

- 若 2026 年去化率因此提升 10pct，可多卖 2400 万㎡，对应货值 2900 亿元，相当于 2025 年商办成交额的 35%，可让全国去化周期缩短 5-6 个月。

三、谁会最先进场？

1) 机构买家：长租公寓、酒店式公寓、康养机构，改造后租金回报率可达 5-6%，杠杆后现金分派率能抬到 8% 以上，刚好覆盖 4-4.5% 的贷款利率。

2) 连锁零售/餐饮品牌：过去被 50% 首付挡在门外，现在 30% 首付+装修贷打包，单店模型回收期从 4 年缩到 2.5 年，将加速抄底核心商圈一拖二、一拖三商铺。

3) 地方国企/城投：以“产业导入”名义低价收购存量写字楼，改做保障性租赁住房、总部经济，既能完成保障房考核，又能替房企“接盘”，财政贴息 1.5% 后实际资金成本 2% 出头。

四、对房企报表的直接影响

- 现金流：商办库存占比高的房企（典型如某 H 股商办龙头、部分沪上老牌国企）如果 2026 年多去化 10%，可额外回笼 200-300 亿现金，基本覆盖 2026 年内到期债券。

- 减值：价格止跌后可回拨部分存货减值，预计 2026 年中报开始体现，毛利率有望环比抬升 2-3pct。

- 估值：商办 NAV 折价普遍 60-70%，若去化提速+价格企稳，折价有望修复到 30-40%，对应 40-50% 重估空间。

五、二级市场怎么玩

短线：

- 核心指标“商办库存/总资产>30%”且“2026 年到期债>100 亿”的房企，政策催化的交易性反弹最强，典型名单周一已集体异动，但还有 10-15% 技术性空间。

- 地方商业管理公司（轻资产输出）弹性更大——卖得快→管理输出订单加速，且不受开发贷限制，博弈 Q1 业绩超预期。

中线：

- REITs 板块迎来“资产荒”缓解。写字楼、园区、商铺可注入池子扩大，2026 年预计新发商业运营类 REITs 规模 500-800 亿元，对应 3-4 单大型写字楼/购物中心资产上市，Pre-REITs 基金提前布局的标的受益。

- 银行“商业用房按揭”利率仍高于住宅 60-80bp，若后续央行再推出类似“按揭利息抵扣个税”或“再贷款贴息”，板块还有二次催化。

长线：

- 商办去库存=“存量资产盘活”主战场，2026 年只是首付下调，后续大概率继续配套“交易税费减免、土地用途变更、容积率奖励”组合拳，政策天花板远未到。

一句话操作：

“高库存房企+轻资产商管+Pre-REITs 平台”三箭齐发，政策β刚启动，第一波看库存去化，第二波看 REITs 扩募，第三波看基本面租金回升，行情高度取决于 2026 下半年实体经济复苏强度，但政策底已现，左侧窗口就在当下。

景瑞控股被香港法院颁下清盘令

2026年1月16日（周五）

一、最新进展

- 裁决日期：2026-01-15（香港时间）

- 裁决机构：香港高等法院（法官 Jonathan Harris）

- 裁决结果：正式颁布清盘令，景瑞控股成为最新一家被强制清盘的中国违约房企。

- 清盘呈请人：中国中信金融资产国际控股（原信达香港）

– 追索金额：约 1.6 亿美元（含利息、罚息）

– 债务性质：景瑞为旗下全资子公司 Natural Apex 的贷款提供担保，2023 年 2 月已暂停兑付美元票据。

二、公司现状（截至 2025 年中报）

- 有息负债：159 亿元人民币

- 账面现金：仅 2.31 亿元人民币

- 现金短债比：不足 0.02，早已资不抵债

- 停牌前市值：不足 5 亿港元，长期停牌中。

三、法院裁决要点

- 法官认定景瑞 “未能提出任何实质性抗辩理由”，符合《公司（清盘及杂项条文）条例》第 177(1)(f) 条“无力偿债”标准，遂作出常规清盘令。

- 自 2024-10-10（清盘程序开始日）起，所有股份转让、资产处置、股东身份变更均自动无效，直至清盘人接管。

四、后续流程与影响

1. 清盘人任命：法院将委任破产管理署官员或独立会计师事务所为临时清盘人，接管董事会全部权力，负责清点、保全、变现资产。

2. 债权人会议：清盘人须在 3 个月内召集首次债权人会议，确认债务清单并表决是否继续清盘或尝试债务重组。

3. 偿付顺序：

– 清算费用 → 有担保债权人 → 员工债权 → 税款 → 无担保债权人 → 股东

– 以景瑞现有现金与可变现资产测算，无担保债权人回收率大概率低于 2%，股东权益归零概率极高。

4. 境内项目：景瑞控股上海、苏州、天津等 20 余个未售住宅项目将被停工保全，等待清盘人决定是否打包出售或引入代建方续建，已售未交付房源面临交付风险。

五、同类房企清盘对比

- 2025 年 8 月：华南城控股被香港法院清盘，境外债权人回收率 0–1%，境内项目由政府指定国企托管续建。

- 2025 年 2 月：中国恒大旗下天基控股亦被清盘，清盘人仍在全球追索资产，预计回收率 2–3%。

景瑞体量虽小，但资产质量更低、可售货源不足，回收率或创同类新低。

六、投资者关注点

- 美元债：景瑞仅存 2 只合计本金 5.5 亿美元的票据（2023 已违约），今日起停止计息，将按清盘程序统一申报债权。

- 港股通：景瑞为深港股通标的，内地投资者持股约 8%，清盘后股票将永久停牌并进入除牌程序，持仓券商需在 6 个月内协助客户申报债权，否则视为放弃。

- 可转债/供应链 ABS：景瑞在沪深交易所无存续公募债，但有 3 单供应链 ABS（合计 21 亿元）由境内项目公司担保，清盘令触发交叉违约，管理人已要求提前兑付，优先级持有人回收率预计 20–30%。

七、一句话结论

香港法院一纸清盘令，宣告景瑞控股“保壳”失败，境外债持有人基本“打水漂”；境内未交付房源与供应链 ABS 持有人能否回血，取决于清盘人能否在 6 个月内快速出售项目资产——时间窗口极短，回收前景黯淡。

信息来源：新浪财经、雅虎香港、腾讯新闻

裁决日期：2026-01-15

报稿日期：2026-01-16（周五）

是的，房地产部分仅涉及“商业用房”——央行把商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，目的是推动商办市场去库存。

本次发布会并未出台任何针对住宅（商品房、二手房、保障房）的新政，因此谈不上“重磅”，只能算定向微刺激。

国新办发布会：货币金融政策“组合拳”显效，2026年仍有降准降息空间

2026年1月15日 周四 19:25

主要内容

国新办举行专场发布会，人民银行、外汇局联合晒出2025年货币金融“成绩单”：货币供应量、社融增速均高于名义GDP，新发放企业贷、房贷平均利率约3.1%创历史低位，人民币对美元全年升值4.4%。央行明确2026年继续适度宽松，降准、降息仍有空间，并现场抛出八项增量工具（含万亿级再贷款、降首付等），全力护航“十五五”开局。

一、2025年政策成效（四项“明显”）

| 维度 | 关键数据 | 对比 |
|------|----------|------|
| 总量 | 社融存量 +8.3%　M2 +8.5% | 均高于名义GDP增速约1.5个百分点 |
| 价格 | 新发放企业贷、个人住房贷款≈3.1% | 较2018年累计下降2.5-2.6个百分点 |
| 结构 | 科技、绿色、普惠、养老、数字产业贷款两位数增长 | 直接融资占比>50% |
| 市场 | 10年国债收益率1.8%-1.9%；人民币对美元升值4.4% | 外汇市场交易量42.6万亿美元创新高 |
白话解读：

钱既“多”又“便宜”，对实体经济的“输血”力度持续加大，股市、债市、汇市整体平稳。

二、2026年增量政策“八大招”

1. 再贷款利率普降0.25个百分点（1.5%→1.25%）

2. 新增5000亿元支农支小再贷款，并单设1万亿元“民营企业再贷款”（含中型民企）

3. 科技创新与技改再贷款额度+4000亿元至1.2万亿元

4. 合并设立2000亿元“科创+民企”债券风险分担工具

5. 碳减排支持工具扩容：节能改造、绿色升级等纳入

6. 服务消费与养老再贷款新增健康产业支持领域

7. 商办用房首付比例下调至30%（去库存）

8. 丰富汇率避险产品，降低中小微企业套保成本

白话解读：

央行掏出万亿级“便宜子弹”定向投放民企、科创、绿色、消费等领域，降准、降息也预留了空间。

三、降准降息空间测算

• 法定准备金率平均6.3% → 仍存下调空间
• 美元进入降息通道+人民币汇率稳定 → 外部约束减弱
• 银行净息差1.42%已现企稳 → 内部约束缓解
  
  结论：2026年继续降准、降息具备条件，将综合物价、汇率、银行息差等因素择机实施。

四、外汇市场与开放举措

• 2025年跨境资金净流入3021亿美元，结售汇顺差1966亿美元
• 企业外汇套保比率升至30%；人民币结算占比近30%
• 2026年重点：推广全国跨国公司本外币资金池、优化QFII/QDII额度、升级沪深港通/债券通、出台境外放款与外汇贷款新规

五、物价与汇率展望

• CPI：2025年12月同比0.8%（2023年3月以来最高），核心CPI连续4个月>1%，物价回升势头确立
• 汇率：双向浮动、弹性增强，60%进出口贸易已对冲或本币结算，汇率风险总体可控

信息来源

文字实录：国务院新闻办公室网站、中国人民银行网站

作者：中国人民银行副行长邹澜、国家外汇局副局长李斌等

发布时间：2026年1月15日（周四）19:25

支持居民换房个税政策再续期两年

2026年1月15日 周三 00:11

主要内容

财政部、税务总局、住建部联合公告："换房退个税"政策再延长两年（2026年1月1日至2027年12月31日）。

只要你"卖旧买新"在同一城市、一年内完成，就可申请退还出售旧房时已缴的全部或部分个人所得税。

具体内容

1. 退税标准（怎么退？退多少？）

| 新购房金额 vs 旧房转让金额 | 退税比例 |
|-----------------------------|-----------|
| ≥ 旧房成交价 | 全额退还已缴个税 |
| ＜ 旧房成交价 | 按比例退还<br>（新房成交价÷旧房成交价×旧房已缴个税） |
白话解释：

- 买更贵或同价的房子 → 税务局把卖旧房时收的个税全部退给你；

- 买便宜一点的房子 → 按"新房占旧房价格的比例"退一部分。

2. 时间要求

- 先卖后买：卖旧房与买新房之间≤ 1年；

- 合同日期为准：

- 旧房以完税时点的网签备案时间计算；

- 新房以新网签备案时间计算。

3. 地域与身份要求

1. 同一城市：卖、买两套房子必须在同一直辖市/副省级城市/地级市范围内；

2. 产权人一致：出售旧房的纳税人必须是新房产权人或共有人之一。
白话解释：

- 跨城市换房不行；

- 用父母名额买房、自己卖房的，也不能退。

4. 办理流程

1. 准备材料：售房、购房合同、身份证、完税证明等；

2. 向旧房所在地主管税务机关提交退税申请；

3. 税务、住建部门通过信息共享核验网签备案信息；

4. 审核通过后，税款退回纳税人账户。

5. 政策背景

- 该政策2022年10月首次出台，已两次续期，此次为第三次续期；

- 官方意图：降低改善性住房交易成本，激活二手房与新房市场联动，同时涵养税源。

信息来源

中国证券报 2026年1月14日

作者：中国证券报记者

发布日期：2026年1月15日（周三）

ddd

万科系第一家进入破产清算程序的子公司

@凡先生

这个故事就是典型的“浮盈加仓，一把亏光”

路边社说万科要债务重组了，如果确认就是彻底的违约了，估计对于购房者信心会构成不小的打击。

独家|房地产融资协调机制“白名单”项目贷款符合条件可展期5年

2026-01-09 09:22:16　来源: 财联社

财联社1月9日电，多位全国性银行业务部门负责人向财联社记者证实，本周监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导。其核心在于，对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行进行展期。受访银行人士表示，这实际意味着相关贷款可展期5年。而在此前，此类贷款的展期只能是原贷款期限的一半，也就是最长两年半，到期之后不能再展。（财联社记者 彭科峰）

万科与其他房企的区别

主流房企“保交付”资金缺口速览（2025Q3末）

没错，万科只是“总包+融资平台”的冰山一角。

把镜头拉远：整个“万科系”链条上，真正对银行负债的大头是 N 层供应商、项目公司、城投平台、建安总包和材料商——它们都靠“万科回款”当现金流发动机。

下面用“三张表”把链条风险快速量化，再看银行到底还要再背多少潜在不良。

---

一、万科项目公司层面：表外负债“暗箱”

- 万科并表项目约 400 个（2025Q3 公开数据）

- 行业惯例：项目公司土地款尾款+开发贷由银行直接放给项目公司，母公司出流动性支持函或差额补足，不并表到母公司有息负债。

- 平均每个项目剩余开发贷 8-10 亿元 → 3,200~4,000 亿元表外项目贷款

担保方式：土地抵押 + 万科集团流动性支持（非抵押，属于或有负债）

悲观假设：房价再跌 20%、去化率仅 50%，项目公司现金流无法覆盖开发贷本息 → 银行最先追项目公司土地拍卖，不足部分会向万科索偿差额。

回收率参照抵押物（土地+在建工程）60%计算：

→ 潜在缺口 1,300~1,600 亿元（落在集团担保口径，银行可一次性计提）

---

二、供应商链条：应收帐款质押+订单贷

| 层级 | 典型企业 | 对银行敞口* | 风险传导点 | 若万科断款回收率 |
|---|---|---|---|---|
| 总包单位 | 中建三局、中铁建、上海建工等 | 1,200 亿 | 应收工程款质押 | 30-40%（工程款优先权） |
| 分包/安装 | 幕墙、机电、智能化 | 600 亿 | 订单贷+商票贴现 | 10-20%（无抵押） |
| 材料商 | 水泥、钢铁、PVC、铝型材 | 800 亿 | 商票+保理 | 0-10%（商票违约=0） |
| 装修/家居 | 地板、瓷砖、橱柜、家电 | 400 亿 | 应收保理 | 5-15%（无优先权） |
| 合计 | — | 3,000 亿 | — | 加权回收≈20% |

*敞口=应收万科+商票+保理融资；数据来源：上海清算所商票余额、上市公司应收前五名公告、行业调研。

供应商链条潜在不良 = 3,000 × (1-20%) = 2,400 亿元

但银行不会全亏：

- 总包有工程款优先权+部分抵押，可挽回 30-40%；

- 材料商商票违约历史回收<5%，基本核销；

- 加权后实际损失约 1,800 亿元（=3,000×60%）。

---

三、地方政府/城投：土地款尾款+配套融资

- 万科 2021-2023 年高价拿地，土地款尾款+分期利息仍有约 600 亿未付（各地财政局数据拼盘）。

- 城投公司代建道路、学校、公园等配套工程，应收万科或以万科未来土地出让金作质押，再向银行融资 400 亿。

合计 1,000 亿元对银行敞口。

若项目烂尾、土地退回或二次拍卖价格腰斩 →

政府收入落空，城投无法还款，银行土地质押+财政承诺双双悬空。

历史回收率 30-40% → 潜在损失 600 亿。

---

四、加总：万科“体系”对银行潜在损失

| 风险模块 | 银行敞口 | 回收率 | 潜在损失 |
|---|---|---|---|
| 万科本部贷款 | 4,000 亿 | 56% | 1,756 亿 |
| 项目公司表外开发贷 | 3,600 亿 | 60% | 1,440 亿 |
| 供应链应收+商票 | 3,000 亿 | 40% | 1,800 亿 |
| 土地尾款+城投配套 | 1,000 亿 | 35% | 650 亿 |
| 合计 | 11,600 亿 | — | 5,646 亿 |

5,600 亿元量级 ≈ 全国银行业年净利润的 25 %

已接近 2015 年“地方债置换”前规模，足以触发系统级政策响应（AMC批量接盘、央行专项再贷款、央企重组式收购）。

---

五、结论：现在知道为什么监管连夜开会

- 万科不是恒大2.0，而是“房地产整个生态链”的放大器；

- 只算母公司1000亿不良是“头部”，加上链条就是6000亿级；

- 这6000亿若同时进入拍卖、商票拒付、土地流拍，银行利润一次性被吃掉1/4，地方财政+就业+建材价格同步塌方；

- 所以近期才出现“白名单无限续命+AMC进场+银行展期10年”——不是救万科，是防止“优等生”把全班拖下水”。

一句话：万科要是躺平，银行账上得挖走一个“工行+建行”的年利润，这才是真正的风险外溢。

是的，那 4,000 亿左右“项目公司开发贷” 目前多数不在万科并表口径的“有息负债”里，而是：

1. 由项目公司（SPV）直接借的
2. 土地/在建工程做抵押
3. 银行要求万科出差额补足承诺或流动性支持函（或有负债，表外披露）

→ 所以母公司财报只列一行“对子公司/联合营企业担保余额”，本金规模不会进‘短期借款+长期借款’。

只有当项目公司现金流断裂、银行触发母公司代偿条款时，这部分债务才会“并表化”落到万科身上。

因此：
- 现在你看到的三季报 4,000 亿“欠银行”只是母公司表内；
- 还有约 3,200-4,000 亿项目公司开发贷在表外，一旦大面积烂尾，就同步变成万科的实质兜底压力。

一句话：表内 4,000 亿是“明债”，表外 4,000 亿是“暗债”，暗债不爆则已，一爆就把总风险敞口直接翻倍。

截至2025年三季报（10月31日披露），万科并表范围内尚未交付的存续项目约：

• 400个（公司口头路演纪要原话：“并表在建+已售未交项目约400个”）
• 已售未结算面积 ≈ 2,800万㎡
• 对应已售未回款（客户按揭还没放下来的部分）≈ 1,100亿元
• 计划交付套数2025全年18万套；上半年已完成4.5万套，下半年还剩13.5万套（含部分2026年初跨期交付）

因此，“400个项目还没交房”基本准确，但要把概念拆清：

1. 多数项目已预售，属于“已售未竣工交付”，不是库存现房；
2. 其中一部分已封顶/竣工备案，只是办理交付手续；
3. 真正停工/缓建项目数量公司未披露，外界估算20-30个（主要位于东北、华北、西北去化慢城市）。

一句话：400个项目是“已卖但未交到业主手里”的总量，交付高峰在2025Q4-2026Q1；如果销售回款继续放缓、施工款支付跟不上，这部分项目就可能出现逾期交付风险，也是目前政府“白名单”重点盯控的对象。

万科 2025 年三季度末“一年内到期有息负债”债主清单

1. 金额口径

- 截至 2025-09-30，万科全部“有息负债”里，银行贷款余额 ≈ 3,857 亿元（即市场常说“欠银行系统近 4000 亿”）。

- 其中一年内到期部分 ≈ 692 亿元（占 43.8%）。

2. 担保结构（公开披露汇总）

- 银行授信合同普遍要求“项目土地及在建工程抵押 + 项目公司股权质押 + 集团保证”三段式结构。

- 三季报附注显示：

– 抵质押贷款占银行贷款 ~78%（估算约 3,000 亿元）

– 保证贷款（集团或子公司担保）~15%

– 信用贷款（总行战略合作额度）~7%（主要集中于工行、建行、招行等头部银行）

1. 抵押物类型与折扣率
   
   | 抵押物 | 典型折扣率* | 备注 |
   |---|---|---|
   | 住宅项目土地 | 评估值×60-70% | 土地款已缴清 |
   | 在建工程 | 评估值×50-60% | 按工程进度打折 |
   | 商业项目 | 评估值×50-55% | 现金流折现为主 |
   | 项目公司股权 | 净资产×40-50% | 质押给授信行 |

*各行内部风控标准不同，区间均值。

4. 结论

- “近4000亿”说法基本准确，但这是对全部银行表内贷款余额的口径，不是新增。

- 约八成有实物抵押/质押，剩余两成是集团担保或信用授信；信用部分主要面向短期流动贷款、并购贷款及绿色债券过桥。

- 一旦项目销售回款不及预期，抵押物价值重估下调，银行可要求追加保证金或提前还款，这是当前展期谈判的核心焦点。

做“坏打算”模型，核心假设：
1. 抵押物全部按当前评估值×折扣率放款，房价再跌→评估值下调→LTV（贷款/价值）飙升；
2. 银行处置流程：逾期→诉讼→拍卖→回款，时间2-3年，价格再打折；
3. 信用/保证部分基本无物可拍，回收靠企业现金或股东输血，极度悲观下视为0。

---

一、抵押物端（3,200亿）回收测算

| 抵押类型 | 余额(亿) | 现行折扣 | 房价再跌* | 拍卖折扣* | 回收额(亿) | 损失额(亿) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住宅土地 | 1,600 | 65% | ‑20% | ‑15% | 1,600×0.8×0.85 = 1,088 | 512 |
| 在建工程 | 800 | 55% | ‑15% | ‑10% | 800×0.85×0.9 = 612 | 188 |
| 商业项目 | 400 | 52% | ‑25% | ‑20% | 400×0.75×0.8 = 240 | 160 |
| 股权质押 | 400 | 45% | 净资产‑30% | ‑20% | 400×0.7×0.8 = 224 | 176 |
| 小计 | 3,200 | — | — | — | 2,164 | 1,036 |

*房价再跌：相对2025Q3评估价；拍卖折扣：法院拍卖通常二次流拍后不低于评估价80%，但市场冷清可再下探。

抵押物端损失 ≈ 1,036亿元

回收率 ≈ 67.6%

---

二、无抵押端（800亿）回收测算

- 信用/保证贷款基本无实物可拍。
- 极端情景：万科母公司破产清算，普通债权清偿率参照恒大模拟（8%-12%）。
- 取中值10%计算：

回收额 = 800×10% = 80亿元

损失额 = 720亿元

---

三、银行系统总损失（极端情景）

| 类别 | 本金余额 | 预计回收 | 银行损失 |
|---|---|---|---|
| 有抵押 | 3,200亿 | 2,164亿 | 1,036亿 |
| 无抵押 | 800亿 | 80亿 | 720亿 |
| 合计 | 4,000亿 | 2,244亿 | 1,756亿 |

回收率 56.1%，银行系统最大可能亏损约 1,760 亿元

（相当于工行+建行一年净利润的 70%）

---

四、说明

1. 上述为“极端悲观”情景：房价再跌 20-25%、拍卖二次流拍、信用清偿率仅 10%。
2. 实际中银行会：
- 展期、借新还旧、追加母公司担保；
- 通过 REITs、白名单、AMC 折价转让等方式提前出表；
- 因此真实账面损失大概率低于 1,800 亿，但1,000 亿量级不可忽视。

一句话：最坏情况银行要亏 1,800 亿，相当于把万科贷款本金“打对折”。

万科3600亿负债，谁能来还？

信息时间： 2025年7月17日 08:01

万科称董事郁亮到龄退休 将不再担任公司任何职务

今年刚满60岁的万科执行副总裁郁亮，被公告到龄退休，辞去所有职务。据悉，中国许多大型企业核心高管的任职年龄一般要到65岁。
XX社报道，中国房企巨头万科星期四（1月8日）发布公告，郁亮因到龄退休，向董事会提交书面辞职报告，辞去公司董事、执行副总裁职务。辞去上述职务后，郁亮将不再担任公司任何职务。

在万科任职36年的郁亮此前曾是公司的董事会主席，直至去年1月，在万科出现巨大亏损、最大股东深铁集团派驻高管实质接管公司经营后，郁亮辞去该职务。

《中国房地产报》报道，履历显示，生于1965年的郁亮已满60周岁，但许多大型企业对于核心高管的任职年龄是“原则上不超过65周岁”，万科创始人王石辞任董事会主席时已66岁。郁亮选择在此时彻底离开，显然不单是年龄原因。

万科眼下正在加紧争取投资者支持，以推迟部分债券的偿付，为其不断加剧的债务问题争取喘息空间。债券持有人已同意给万科宽限至今年1月下旬，但否决了其最初提出的将债券兑付延后12个月的提议。

去年10月，深铁董事长兼万科集团董事长辛杰，在据报被带走调查并失联近一个月后，因个人原因辞去万科所有职务。同月，万科原总裁、首席执行官祝九胜据报已被采取刑事强制措施。

万科：郁亮辞职！

万科企业股份有限公司于2026年1月8日发布的董事会公告：
1. 因到龄退休，郁亮先生于2026年1月8日向董事会提交书面辞职报告，辞去公司董事、执行副总裁职务，辞职后不再担任公司任何职务。
2. 辞职报告自送达董事会之日起生效，郁亮已确认与董事会无意见分歧，亦无其他需提请股东、债权人或交易所关注的事项。
3. 辞职不会导致董事会成员低于法定人数，不影响董事会正常运作及公司日常经营，公司将按法定程序尽快补选董事。
4. 截至公告披露日，郁亮持有公司股票7,394,945股，辞职后将继续遵守相关股份管理法律法规。

不是“占比很低”，而是结构彻底换了——

房地产仍在吃专项债，但吃的不再是“开发商拿地”，而是“政府收储土地、城中村改造、保障房”这三道“官办菜”。

1. 总量：2025年房地产类专项债反而创阶段新高

- 1-7月累计投向房地产相关领域≈1.05万亿元，占同期新增专项债35%左右；

- 二季度单月占比一度冲到43%，比2024年峰值（20%）翻了一番。

2. 结构：土地储备独占七成，传统商品房开发几乎消失

- 上述1.05万亿元里，土地储备就占51-70%（约5500-7000亿元），用来把政府手中的闲置宅地、商办地“先收回、再整理、后出让”；

- 城中村改造+保障房+棚改合计只占15-20%；

- 纯商品房开发融资在专项债里已接近零——目录内没有“商业住宅”科目，地方无法上报。

3. 对比：开发商“高周转”时代的那套组合拳已失效

2020年以前，房企靠公司债、信托、开发贷、海外债一年能融4-5万亿元；现在这些渠道大幅萎缩，2025年一季度房地产开发贷款余额净减少1250亿元，而专项债又不能直接给商业项目输血，于是出现“总量高、但房企感觉不到”的错位。

结论

房地产仍在“政策餐桌”上，但座位换了：

- 过去吃私房菜（开发商自己发债、拿地、盖房）；

- 现在吃机关食堂（政府拿专项债做土储、做保障房，房企只能竞标代建或参与城市更新）。

对开发商而言，“门”确实关上了；对政府主导的存量盘活、保障房建设，“门”不仅开着，还加宽了。

2025年前三季度，房企境内外合计发债约3072亿元，同比下降30%，仅为2021年高峰（约1.8万亿元）的1/6；其中：

• 境内信用债1527亿元，同比下降17.9%，几乎全部由央企、国企及少数优质民企发出，平均利率2.57%；
• 境外债39.8亿美元（≈290亿元），同比虽微增，但规模仅为2021年高峰的一成左右，且期限全部压缩到3年以内，利率高达6.8–8.45%；
• 信托、公司债、ABS等非银渠道继续萎缩，2025年上半年ABS发行规模同比再降13.6%，占融资总量比重首次跌破40%。

加总测算：2025年全年房企市场化融资（不含个人按揭及销售回款）预计不足4000亿元，对比2020年高峰的4.8万亿元，缩水90%；其中民营房企占比从55%骤降至不足10%，行业融资高度集中于央企、国企及已上岸的少数大型民企。

一句话：昔日“4万亿俱乐部”已变成“4千亿残局”，且座位基本留给“国字号”。

对，“米”就是血液，血液量砍了90%，肌肉再大也跳不动——这就是当下房地产行业的真实现状。

1. 总量断层
   
   2020年高峰：约4.8万亿元外部融资＋8.5万亿元居民首付按揭，一年近13万亿元“血液”涌进楼市。
   
   2025年预计：市场化融资不足0.4万亿元，居民按揭也比峰值少了约5万亿元，总“血液”只剩7万亿元左右，几乎被“腰斩”。
2. 结构断层
   
   过去“高周转”靠前端拿地融资（信托、公司债、海外债）撬动后端销售回款；现在前端融资被封死，后端销售也因预期转冷而流速下降，两头一起失血。
   
   民营房企尤其惨：2025年前三季度发债占比已不足10%，基本失去“借新还旧”能力，只能卖资产、缩表、躺平。
3. 政策断层
   
   专项债、特别国债、城市更新贷、保障房再贷款只向“政府主导”敞开，民营开发商想分一杯羹，必须变身代建方或施工总包，利润从原来的“土地红利”变成“建安管理费”，毛利率由30%跌到5–8%，还不够覆盖资金成本。
4. 人口与需求断层
   
   2022–2024年连续三年出生人口低于1000万，20–35岁主力购房人群每年净减400万左右；城镇化率已超66%，农村转移人口“水库”水位下降——需求端的水龙头也在拧紧。

结论

“米”不可能再回到4–5万亿元/年的盛宴水平，

需求也不可能回到每年17亿平方米的销售高峰。

幻想回到过去，就像期待血液量瞬间翻倍——既无央行大放水，也无人口大回流，更无政策大松绑。

行业只剩一条活路：跟着新“血包”走——

政府主导的保障房、城中村改造、存量资产盘活，

从“开发商”变服务商、运营商、代建商，

赚管理费、运营费、更新费，不再赌土地升值，

这是“没米下锅”后的唯一剩饭，也是最后的米饭。

“钟才文”系列 10 篇文章

中国延长银行出售不良个人贷款政策：以时间换空间，缓释信用卡违约潮

北京时间：2026-01-09 周四 01:30

一、核心信息 3 秒速览

- 政策续命：监管悄悄下发通知，银行批量转让“不良个人贷款”限期延长至 2026 年 12 月 31 日。
- 背景：信用卡违约攀升 + 房市拖累，11 月待处置不良资产超 500 亿元。
- 目的：给银行多一年“甩包袱”窗口，避免资产质量恶化冲击盈利与资本充足率。

二、政策时间轴

| 节点 | 内容 |
|---|---|
| 2021 年试点 | 仅限 6 家国有 + 12 家股份行，可打包卖信用卡、消费贷不良资产给 AMC |
| 2022 年底扩容 | 城商行、信托、消金公司纳入，原定于 2025 年底到期 |
| 2025 年底 | 监管秘而不宣再续一年，银行年末“通宵挂牌”甩包 |
| 2026 全年 | 政策继续有效，银行可继续“卖垃圾”换现金 |

三、市场现状：不良资产“井喷”

1. 挂牌量飙升

- 11 月公告 202 条（10 月仅 81 条），翻倍式跳增。
- 12 月单日常现双位数资产包，亿元级大包频现。
- 信用卡不良为主：个人信用类贷款逾期 90 天以上激增。

2. 价格越甩越低

- 信用卡不良包平均成交价 0.8–1.5 折（2021 年还能卖 2–3 折）。
- 消费贷、经营贷混合包跌破 1 折。
白话：银行“割肉”越割越狠，100 元贷款只能拿回 1 块钱，但求报表干净。

四、为何再续一年？

1. 经济转型阵痛期

- 房地产销售仍负增长，居民资产负债表修复缓慢。
- 青年失业率虽回落，但灵活就业占比高，收入不稳导致还款能力弱。

2. 银行盈利压力

- 净息差已降至 1.6% 历史低位，拨备多吃一口，利润少一口。
- 资本补充渠道受限，若不良集中爆发，资本充足率将逼近红线。

3. 以时间换空间

- 多一年缓冲，部分逾期贷款可能随经济复苏而“复活”。
- 配合一揽子刺激（消费券、以旧换新、稳楼市），期待借款人还款意愿回升。

白话：监管思路——“能缓就缓，能转就转”，避免集中爆雷冲击金融稳定。

五、谁来接盘？

| 机构类型 | 角色 | 操作模式 |
|---|---|---|
| 五大 AMC（华融、信达等） | 主力买家 | 折价收购 → 债务重组、司法拍卖、债转股 |
| 地方 AMC | 区域接盘 | 与城投平台合作，打包城投项目配套土地 |
| 外资秃鹫基金 | 边际买家 | 赌宏观复苏，1 折抄底，3 折卖清盘 |
| AIC（银行系债转股公司） | 通道角色 | 帮母行“代持”，实质风险未出表 |

六、风险与展望

短期利好

- 银行报表清爽：不良率、拨备覆盖率指标改善，2025 年报将更好看。
- AMC 生意井喷：买家选择多，议价能力增强，折价或再创新低。

长期挑战

- 若经济未明显回暖，2027 年政策到期后可能出现“不良反弹”。
- 道德风险：银行“反正能卖掉”或放松贷前审查，滋生新一批劣质资产。

七、一句话总结

监管悄悄给银行多一年“垃圾时间”：继续把个人不良贷款“甩卖”给 AMC，用时间换复苏空间，避免信用卡违约潮集中引爆，为 2026 年经济转型再争取 12 个月缓冲期。

信息来源：《联合早报》《第一财经》《经济参考报》综合

作者：沈鸿（北大新结构经济学研究院）等

整理时间：2026-01-09 周四 01:30（北京时间）

关于房地产，政府可是费尽了心机.........................

万科债券“续命”倒计时

- 事件：去年 12 月已到期两只中票（“22 万科 MTN004/005”）仍未兑付，将于 1 月 21 日召开持有人会议，再议“展期”。
- 信号：如果连展期都谈崩，境内房企公募债“零违约”纪录将被打破。

央行明确2026年七大重点工作 灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具

为期10个月 重庆专项整治房地产网络营销乱象

1月5日，市住房城乡建委宣布，为规范房地产领域网络信息传播秩序、整治自媒体违规营利行为，市住房城乡建委与市委网信办联合印发通知，在全市开展为期10个月的房地产领域网络环境专项整治。

此次专项行动聚焦社交、短视频、网络直播等平台的涉房地产营销账号，重点监管房地产企业、中介机构及其从业人员开设的自媒体账号，主要整治六方面乱象：
一是虚假低价房源炒作引流，严禁发布虚假房源、以法拍房起拍价冒充成交价等
二是歪曲解读房地产政策，严禁篡改杜撰政策原文；
三是编造传播市场谣言，清理虚假信息、打击“真实在售”假象；
四是恶意唱衰市场，严禁炒作个别房源成交价、直播歪曲解读市场等；
五是炮制涉企侵权信息违规营利，打击要挟房企索财等行为；
六是规范市场数据发布，严禁捏造传播虚假数据。

据悉，两部门将建立协作机制，查处违规自媒体、曝光中介违规账号、处置虚假房源引流信息。市自媒体协会、市房地产业协会将对接整治工作，制定行业自媒体自律公约，鼓励网民参与监督，共同营造清朗网络环境，维护房地产市场秩序，促进市场平稳健康发展。（上游财经-重庆晨报记者 杨新宇报道）
2026年01月06日07:57 | 来源：华龙网－重庆晨报
(责编：盖纯、刘政宁)

恒大前总裁夏海钧600亿港元资产转移上诉被驳回

恒大前总裁夏海钧上诉被驳回，香港法院：600亿港元资产不能转移、不能处置出售房产收益！他曾年薪2亿元，被曝藏身于美国加州，与妻儿同住
每日经济新闻

1月2日，《每日经济新闻》记者从香港法院方面获悉，香港上诉法庭已就恒大集团与前首席执行官夏海钧的全球玛瑞瓦禁令（Mareva Injunction，一种诉讼保全措施，旨在通过冻结被告财产防止其转移资产，确保判决执行）上诉案作出裁决，驳回夏海钧针对2025年2月原讼法庭判决的上诉许可申请，维持限制其将香港司法管辖区内价值高达600亿港元的任何资产转移出香港及处置香港柏傲山物业出售收益的禁令。

2024年3月22日，恒大集团对前董事许家印提起诉讼，以保全其针对许家印、夏海钧等人的索赔权利。2024年6月，清盘人发现夏海钧拟出售其于2019年购置的一处位于香港柏傲山的大额物业。

据《每日经济新闻》此前报道，2024年6月14日，夏海钧名下位于香港北角柏傲山的顶层复式豪宅已被售出，转让价格为8200万港元。夏海钧2019年从新世界集团购入该套房产，连同三个车位总价合计约1.6亿港元。该次转手需大幅亏损7800万港元，贬值近五成。（参见每经网《恒大前总裁夏海钧亏损7800万港元出售香港豪宅，本人为加拿大国籍，目前行踪未知》）

2024年6月24日，恒大集团针对夏海钧提出单方面申请，要求颁发全球玛瑞瓦禁令。法官审理该申请后，批准了禁令令状。该禁令令状的条款包括：限制夏海钧将香港司法管辖区内价值高达600亿港元的任何资产转移出香港，以及处置或处理柏傲山物业出售所产生的收益。

2024年7月5日，夏海钧向原讼法庭发出传票，要求撤销该禁令，并提出了数项理由。2024年10月2日，原讼法庭一一驳回了夏海钧提出的理由。2025年4月22日，原讼法庭法官驳回了夏海钧针对原判决提出的上诉许可申请。

2025年5月6日，夏海钧转向上诉法庭，重新提出上诉许可申请，并调整了理由。然而，该等理由在随后同样被上诉法庭逐一驳回。

上诉法庭最终裁定，夏海钧的所有上诉理由均无合理成功前景，驳回其上诉许可申请，并根据《高等法院规则》作出指示，禁止任何一方再通过“口头聆讯”的方式，要求重新考虑此次驳回裁决。

公开资料显示，夏海钧1964年出生于哈尔滨，先后毕业于中南大学、暨南大学，获金属材料专业学士、工商管理硕士（MBA）、产业经济学博士学位。2007年加盟恒大后，夏海钧一直是许家印的“左膀右臂”。夏海钧此前一直被称为“打工皇帝”，其任职恒大时年薪高达2亿元。2017年，福布斯发布《香港上市中资股CEO薪酬榜》，夏海钧以2.7亿元位居榜首。

2023年9月，许家印因涉嫌违法犯罪，被依法采取强制措施。而夏海钧则一直下落不明，直到2025年8月，有消息称其藏身于美国加州，与妻儿同住。（参见每经网《恒大前行政总裁夏海钧，被曝藏身美国加州而非加拿大！他妻子在美持有资产达1.7亿元，其12岁儿子就读于加州一所私立学校》）

2025年8月25日，中国恒大（原股票代码：HK03333）被港交所取消上市地位。而目前，恒大清盘人向恒大创办人许家印及其前妻丁玉梅、恒大前行政总裁夏海钧等七名被告的诉讼仍在进行。（参见每经网《从“万亿”到终局，许家印的中国恒大进入“倒计时”，将于8月25日9时起取消上市地位》）

记者|李旭馗

编辑|何小桃 黄博文 杜波

校对|黄博文
2026-01-03 11:06
每日经济新闻官方账号

改善和稳定房地产市场预期

来源：《求是》2026/01
作者：《求是》杂志特约评论员
执笔：钟庭军
制作：王慧
审核：刘小畅

机构预计2026年中国新房销售面积降6.2%

中指研究院发布报告，预计2026年中国新建商品房销售面积将同比下降6.2%，显示市场仍处于调整期。

中指研究院星期五（1月2日）发布2026年中国房地产市场展望。报告提出，中性假设下，预计2026年新建商品房销售面积同比下降6.2%，市场仍处调整阶段。

报告指出，2026年，政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。政策靠前发力有助于住房需求加快释放，但当前市场整体仍处于“去库存”阶段，受近年新开工及土地成交面积整体明显缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍面临一定压力。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2026年全国房地产市场预计将呈现“销售延续回落态势，开工维持低位，投资调整压力仍较大”的特点。

报告指出，销售趋势上，考虑到当前居民就业收入预期仍偏弱，短期销售规模仍面临一定压力，市场分化态势或将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会。综合来看，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%。

中性情形下，新房价格预计将继续分化，预估新房销售额同比下降6.8%，新开工面积同比预计降8.6%，投资额预计降11%。
发布 / 2026年1月2日 15:45

救不救万科 陷入两难