聊聊房价那点事

近期很多大V似乎找到了新的流量密码就是喷房价，什么暴跌开始，什么重蹈日本覆辙的言论不绝于耳，评论也是一边倒看跌，可我打开链家看了下周边小区的成交价格似乎并没下跌多少，但不得不说房价的确曾长期困扰我，尤其是在我年轻尚没有能力买房的时候，与之对应的就是现在的房价走势可能也正在困扰着2019-2021年买了房的人。

房子是商品，而商品的成交就会必然满足供需平衡。有人会说房子有金融属性，那其实是房子使用贷款加杠杆的购买形式所赋予的，并不是房子本身的属性，如果不能贷款，一手交钱一手交货，房子是不是变得和超市里的一袋牛奶区别不大了。当然房子有一点很特殊，它是几乎唯一无法通过进口来替代的商品，只能内部生产内部消化。

谈到房价的供需平衡免不了涉及一个这样的普通人的困扰：你工资5000时， 房价15000，你觉得不合理，等你工资到10000，房价30000，你依然会觉得不合理。
很多年后我才意识到这样一个显而易见的事实：房价是由有实际支付能力的人的收入下限决定的，这个下限很可能比你的收入要高，尤其是你还年轻的时候。所有人总体收入是和GDP同步的，但个体分布总有多有少。而供应增加，首付比例下降，利率下降等等手段其实都是在拉低这个下限，使得更多人可以跳一跳买得起，增加了支付能力。而需求这端如果放宽来说，更大更好更方便是一种自然朴素的愿望，用一句话概括就是：没有卖不出的房子，只有不够低的价格。

那房产价格到底多少合适呢？影响房产价格的因素实在太多，经济，杠杆，供应，折旧，地段，周边等等，而自住本身的价值也无法客观估量，所以以我现在的认知，化繁为简后：
房产价格=租金收入（去除相关费用）+房价看涨期权
这里举个简单的例子：假设房价300万，买家只计划持有1年卖出，每年可出租3万元，租售比为1%，实际无风险利率为2%，则1年后买家可得到3万元，而本来300万是能得到6万元的，那6-3=3万元可以理解为买家购买了一个1年后按303万元以上卖出房子的权利，如果把周期拉长，房价涨到400万时，租售比进一步降低，这个期权价值..
不理解期权也没关系，可以简单认为除租金外影响房价的所有因素的预期估价，包括首付比例，地段，利率，当地人均GDP等等都会影响这个预期。

以前房价被指高估的一个普遍理由是租售比太低，这种观点的错误之处就是忽视了看涨期权的价值，在收入高速增长尤其是房价本身高增长期，房价的看涨期权价值是很高的，高到买家可以忽略不成比例的租金收入。通过这个简化的理解框架，你甚至可以倒推出买房的人在买房时预期房价会涨到什么价格（无论买房人是否真想过这个问题），事实上过去几十年，这种预期一再被超越，说明哪怕是当年的购房者甚至作为卖房者的开发商都低估了中国的发展速度。现在到了预期落空的时候了，那么当预期增速下降时，看涨期权价值降低，租金收入就成了房价的底。慢着，这个公式是不是有点眼熟，没错，其实房价和可转债一样是有“债底”的。

那怎么估算这个债底呢？不求精确，仅供参考
同样如果无风险收益是2.6%，考虑到看涨期权价值不可能为0，且是超长期的期权，所以毛估估租售比达到2%倒推即可得到房价的底部：举例来说如果某房产每月可租3000，一年36000，36000/2%=180万几乎就是房价的底部，在没有房产税导致几乎没有持有成本的情况下，大差不差就这么个基本逻辑。这里顺便再多说一句租售比的上限：原则上不会超过贷款利率，至于为什么应该不言自明。所以与其担心你持有的房产会跌多少，不如查查你的房产能租多少。

有人会说收入，房租都是变量，但相比房价的涉及因素实在简单太多，凡事越简单越可靠，最简化版本就是收入大致会和GDP同步，而M2还会有额外加成效果，所以...那些咆哮房价腰斩再腰斩纯属口嗨，也是看烦了目前网上的这种无脑悲观无脑喷，在此小小反驳一下，打完收工

PS1：无意猜测房价涨跌，只是提供一个看待房价的视角，对不对你说了算
PS2：同样月租4000，一线老破小和三线大平层，不考虑贷款纯投资角度你会如何选择？分别在什么价格出手呢？
PS3：没想到很多人对里头期权的概念表示不解，其实我已经表示可以和可转债类比，只是一种分析或理解方式而已，例子已搬到正文中
PS4：我理解你的不理解，毫无疑问：你是对的，一定要相信自己