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还是那个问题，谁来监督管理 reits项目的运营者 ？股票还有证监会，散户可以打电话或者网上留言，多少有点压力。买了REITs的散户，有什么渠道可以反馈疑问么？华夏基金的人工客服，回复的还比较及时，前天还建议他们出公告，也被采纳了。
可供分配金额2.5亿元，实际分配金额1.77亿元，差额是什么？
本期可供分配金额计算过程，调增项1，这个是什么？
看了下，90公里的路，22年的日均收入有113万，车流中 大货车占了50%。对比平衡路段，比较直，路程短，应该有优势。路应该是能赚钱的。
22年，是四月初做股权交割，可供分配金额2.5亿元，实际分配金额1.77亿元。分配金额每年增长算2%，估低一点，对冲未来费用的增加。折现率按7%。收费期到46年，算22年吧。算下来净现值60（1.77亿元算）或者85（按2.5算）。貌似跟前几天的最低价6.7x差不多。
跌破0.7可以买一点么？
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发现资产有107亿，其中105.5亿为特许经营权，到期归零，可以近似计算资产为0元。
负债约为14亿。其中13亿为长期借款，年利率3.35%。每年利息0.435亿，计算IRR时予以扣除。
假设以价格7元买入，所需付出成本为，70亿现金 14亿负债=84亿。这是总投入。
根据华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金2023年第1季度报告
推算2023税息折旧及摊销前利润为约为4亿元。
保守估计2023年到2045年税息折旧及摊销前利润每年增幅3%。可计算出2023年到2045年收入。
以上收入需要减去每年0.435亿利息。
计算IRR约为2.51%。
我这个估计是不是太保守了，根据华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金2022年度评估报告的通行费的预估，算出来IRR有9%，但是那个报告我不太敢信。
我就想问问税息折旧及摊销前利润到底是怎么预估的
解禁没说可说的，之前大家觉得疫情结束了，出行恢复的又那么快，高速收费应该很快上来，结果季报一出，才增长两成，预期完成率还不到8成，当然这个问题公司进行了解释，说是这条高速主要靠货车，而货车一季度是淡季，后续能上来。再来就是下面有条高速在维修，可能会影响车流。
我觉得reits的主要问题还是久期太长了，对于寿险资负匹配还是很有用的，对于个人来说，目前的价格吸引力不足，现阶段reits缺乏一个整体价值重估的过程，除非出现reits整体崩盘，像之前分级A一样，每年分红收益率打到7%以上，才有机会。
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封闭基金主要套利逻辑是吃折价。我看了下，封闭期限都只有两三年了不起，基金持有资产主要是股票，所以封闭期结束，能完全吃到折价部分。
而REITs基金虽然也类似封闭基金，但是封闭期都是几十年，折价均摊到每年也没多少了，一般也等不了那么长时间。还不说封闭期结束后，资产残值还剩多少。
所以我个人更关注两点：
- 基金实时分派率：折价越多，当然分派比例会越高，类似债券；
- 年限：年限越短，理论每年折价越多。
所以我计算收益的时候，是按照 基金实时分派率-逐年折价。
说得不正确，麻烦大家纠正，轻喷。
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个人申购绝大多数是跟风。但定价是机构投资者竞价出来的。看看马上解限的机构，有保险公募券商信托等等。他们的精算师吃白饭的吗？他们不担心赔钱吗，这是固收产品啊！如果赔钱唯一的原因是测算失误，怎么跟客户解释？你把机构想的太高大上了。先不说道德风险，即产品发行不畅时通过关系找机构捧场这种事。就从纯投资角度，机构实际操作中也不是算几十年净现值给出合理估值决定是否买卖，更多是看自身的资金情况，资金充裕了需要配置，就主要参考市场的相关产品定价来决定申购。完全按理论上价格操作那钱就闲着用不出去了。再举个更直观的例子，你看看新股IPO的机构定价，整出胡鬼的价格还少吗？
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