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招股说明书预测的公馆2023年收入是1.518亿元，根据过去两年的情况看，应该是达不到的——过去两年每年大概只有2亿的营业收入（今年经济复苏，或许会略高一些，这里保守估计）。2023年按0.579年算（2023.1.1-7.24）就是1.158亿。因为低于预测值，可以另外获得0.2亿的补偿，因此公馆2023年应获得1.358亿收入。基金2022.4季度末给地产物业的估值是1.682亿，应该是高估...这里面可能都还有一个情况，就是22年的2000万补偿款已经计入1.68亿的资产，但要4月才能拿到，所以到时还要减这2000万，即这1.68亿实际只有1.48亿。对比21年3.85亿和22年1.68亿，把全年收入加起来，刚好有2000万的差。
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这个净值是高估的，净资产中1.77亿是地产物业.......招股说明书预测的公馆2023年收入是1.518亿元，根据过去两年的情况看，应该是达不到的——过去两年每年大概只有2亿的营业收入（今年经济复苏，或许会略高一些，这里保守估计）。2023年按0.579年算（2023.1.1-7.24）就是1.158亿。因为低于预测值，可以另外获得0.2亿的补偿，因此公馆2023年应获得1.358亿收入。
基金2022.4季度末给地产物业的估值是1.682亿，应该是高估了0.32亿（占基金净值1%），所以实际折价应该减少一个百分点。
烦劳各位大佬看看这样算对不对呢？
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2022年一季度这部分资产是4.5亿，二季度是2.68亿，那又是怎么回事呢？这4.5亿有3.43亿也许就是地产资产，减二季度2.68亿，就是0.75亿，但二季度收入为4822万，多扣除了2700万。还有这1.77亿实际是1.68亿，此外万科还要补偿2000万。
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最主要还是看有没有暴雷吧，从最近净值看不出暴雷的痕迹。但这个基金，基金公司自己是持有的，会不会已经暴雷了，然后基金公司这几天先把净值稳住，自己先出，等出完了再调整净值？这个担忧我个人认为可能性极低吧。
鹏华基金自己本身才持有10万份，比我都多不了多少，总共只有900多万市值，就算爆雷，最多就对下面跌10-20%吧（毕竟前五大持仓债券没问题，持有的股票也没问题），算上折价，可能就是亏个一百多万，鹏华基金这么大一个公司，为了这一百多万，完全犯不着搞这种骚操作呢。
luckzpz
- 像爱惜自己生命一样保护本金
我问过她了，她问我是打算用股票仓位去买，还是用债券仓位去买。我说当然是用债券仓位，这个比一般的债券基金收益要高。她倒是观点和我相反，因为她觉得债券仓位收益率不是最重要的，灵活性和确定性更重要，这个很有可能会在要用钱的时候搞不出来钱。再一个，她说我最近将蛮多if和ic 换成了指数etf，本身手上还是多留点灵活性强的现金等价物要好一点。她说她不懂这个封闭基金，有点复杂，她喜欢简单的，她建议我别买多了。债为主体的品种在加息的大背景下恐怕不会走好
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买不买这只基关键在于愿不愿承担流动性风险和用什么钱买？
我肯定不会拿买股票的钱去买这个，不过我的账户也有一部分钱是对流动性要求比较低、为了降低组合波动的，还挺适合这个产品的。
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不问一下令堂？我问过她了，她问我是打算用股票仓位去买，还是用债券仓位去买。我说当然是用债券仓位，这个比一般的债券基金收益要高。她倒是观点和我相反，因为她觉得债券仓位收益率不是最重要的，灵活性和确定性更重要，这个很有可能会在要用钱的时候搞不出来钱。再一个，她说我最近将蛮多if和ic 换成了指数etf，本身手上还是多留点灵活性强的现金等价物要好一点。她说她不懂这个封闭基金，有点复杂，她喜欢简单的，她建议我别买多了。
luckzpz
- 像爱惜自己生命一样保护本金
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我来谈谈我对这个封闭基金的观点哈，虽然是业余投资者，毕竟也买了5万张。不问一下令堂？
1.这属于一个挂羊头卖狗肉的reits ，虽然每年可以收两亿左右的租金和补偿款，但是貌似这个租金并不会从净值增长里面体现出来，我理解为，应该是当初支付了交易对价，已经对冲掉了（地产项目每年的公允价值会减少两个亿）所以他的净值增长必须完全由债券和股票提供，地产部分可以不用看了。
2.这只基金大概是10%的股票加130%的债券(债...
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1.这属于一个挂羊头卖狗肉的reits ，虽然每年可以收两亿左右的租金和补偿款，但是貌似这个租金并不会从净值增长里面体现出来，我理解为，应该是当初支付了交易对价，已经对冲掉了（地产项目每年的公允价值会减少两个亿）所以他的净值增长必须完全由债券和股票提供，地产部分可以不用看了。
2.这只基金大概是10%的股票加130%的债券(债券部分加了0.5倍正回购杠杆)。从股票持仓上来看，基本可以认为就是一水的蓝筹股，债券的话是个黑箱（大多数的债基都是黑箱），从介绍上来看，大概就是高等级的中短债，起码也通过了前十大持有人中江苏银行，平安银行，兴业银行风控部的审核了。
3.今年股票部分打新增强基本上没了，按照沪深300跌幅来看，基本上对净值的贡献度是-2%，管理费是-0.75%，信用债在下半年也遭遇了转熊，加了0.5倍杠杆的话，债券部分今年可能能做个3%左右的收益率就可以了，3-2-0.75=0.25所以估计整个2022年净值应该是持平的。
4.正因为22年没有利润，所以每年1月中旬的分红可能会取消，这样的话，就会造成折价的扩大，但是扩大到什么位置是合适的呢？今天低位的时候折价已经8个点了，这点值得细算
5.有小伙伴说，当初这个基折价最大的时候有十多个点，现在只有7.5个点，但是我想说，现在的性价比其高于当年的十多个点。因为只有2.5年就到期了啊，所以其实光折价每年就可以拿3个点了啊。
6.立足未来来看，现在蓝筹股应该可以说在相对低位，所以目前还剩8%左右仓位的股票是不用担心的，1.5倍杠杆的中短债，我是这样子看的：1.目前爆雷的概率不大，因为真正爆雷债，都在11月份涨了好几倍，现在这个时候跌的，反而是信用等级很高的信用债。2.如果是信用债，大不了就持有到期，这货一直以来的做法也是这样的，都是大型央企发的债券为主，起码排名前五的主力债我看是一点儿问题都没有，提示里面有说还有鞍钢债，那也是大型央企债，没问题。所以我觉得在当前时间点，应该不会是爆雷的问题。
7.真正的问题应该来自于未来利率市场的转向，因为它毕竟加了0.5倍正回购杠杆，如果明年的回购利率持续攀高，会侵蚀掉持有的债息，导致无法达到过往7%左右的高年华成长了。同时如果像最近利率市场动荡比较激烈的情况下，出现最近这种3-4%的跌幅，其实也在意料之内。
8.真正的问题在于，我们要搞懂这究竟是个什么东西。如认为它就是一个9成加了0.5倍杠杆的债基，加1成沪深300etf，那么它2.5年后的收益率大概会是4个点的内生成长+3个点的折价收益，但是要完全损失掉流动性（这货经常一天的交易量不超过100万），所以一个900天左右的，有7个点收益的理财，我个人觉得还是算可以的。
9.鉴于此，我已经买入了5万张，并打算再跌再买，但是绝对不会超过本人在股市投资资产的20%，实在炸雷了，本人欣然接受，我可以接受为我这段文字的认知亏损150万-200万左右的幅度，多了我也难受了。
10.作为一个封闭基金，起码不会出现大户看到了爆雷苗头，一把赎回，中小户含泪埋单的情况，就像前阵子某债基一夜净值跌停的情况。大家都在一艘船上，要死一起死，起码还有那么多大银行陪着我跌入深渊。最近的卖，我估计也不是银行出手，每天一两千万的成交额，银行根本出不去。
11.我觉得这货接下来短期可能受制于某大户行为，十几天后有个分红考验，大概率明年可能分不了了，如果折价再扩大，我就再加，反正已经买了四百多万了，不在乎再被套多一点，钱嘛，不就是拿来被套的么～
12.好了，我先干为敬，各位随意。
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前海，持仓存在变数，外加9%的股票持仓也是变数，万一来个骚操作，亏都是有可能的，关键一点这货每年还有0.75%的管理费。
我记得前海有过十几的折价吧，如果折价再大点倒是可以拿拿。
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