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来福士，二手有几套大面积单价2字头挂很久没成交，一手还在卖，好像是5万一平，豪宅税问题？
江北嘴紫御江山小面积流通性好一些，寰宇天下一年贝壳才卖一两套，而且入住率低挂牌精装也有降到1字头的
还有重庆法拍房豪宅房产税购买前核定问题。这个税费是一手核定要收一直跟房，后面交易都是要收的，按二手房中介说法涉及业主个人隐私问题需要交易前中介和业主配合核定是否征收，拍卖公告并没有写户口学位占用情况，是否需要交豪宅房产税。
不知道拍卖前个人是否有办法核实豪宅房产税费，户口学位占用问题，还是只能请第三方辅拍调查 担保贷款收费（因为需要贷款），有没办法降低点交易成本？
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能请教下类似康庄美地这样的公租房重庆很多吗？网上搜了下这个小区规模也太大了，价格也太便宜了...“于2010年3月25日开工建设，2011年7月建成投用，项目占地550亩，为24—33层的高层电梯房小区，设5个组团，共63栋楼，建筑面积135万平方米，约2.28万套。住宅户型有单间配套、一室一厅、两室一厅、三室一厅，建筑面积在31-79平方米之间。小区容积率3.5，绿化率为35%，住宅租金10元/...康庄美地算中等规模吧？
你想得太多了。能请教下类似康庄美地这样的公租房重庆很多吗？网上搜了下这个小区规模也太大了，价格也太便宜了...“于2010年3月25日开工建设，2011年7月建成投用，项目占地550亩，为24—33层的高层电梯房小区，设5个组团，共63栋楼，建筑面积135万平方米，约2.28万套。住宅户型有单间配套、一室一厅、两室一厅、三室一厅，建筑面积在31-79平方米之间。小区容积率3.5，绿化率为35%，住宅租金10元/月·平方米，物业费1.03元/月·平方米。”
重庆主城九区公租房是4000万平方米，按人均15平方米计算能装260万人。即使拆迁了，很多人也不会买房子。重庆公租房质量和配套比同地段的商品房好（比如，公租房康庄美地和马路对面的“豪宅”融创壹号院）。毕竟当年黄市长给公租房的定调就是让市民有尊严的生活。感觉重庆人对买房完全没有执念。
从21年开始房地产开始走下坡，我把精力放在上面，想换仓位配置一些跟证券不相关的资产守住胜利果实。目前属于和房地产有比较深的绑定，买了地产股，地产债，22年底接盘买房子。分散了也都没什么好结果资产全方位缩水，通过房贷还增加自己的杠杆率，但对美好生活未来憧憬没有消退，还是喜欢到处看房子
23年底在重庆瘫痪大半个月，认识了一个很好的女生成为女朋友这是最大的收获。江北嘴渝中次新二手，豪宅鹅岭峰新盘交付18t租售情况，最近的旧改项目文创新建商业体都了解一下，重庆从16年开始几乎没有过能赚钱的二手住宅项目，渝中核心小面积公寓型住宅用地搞民宿的很多不愁出租，次新下半城1.6单价大面积住宅可以住的很舒服
搞笑的是重庆中介每次问我买房目的是什么投资还是自住，我打哈哈说重庆房子还能投资吗？然后他们能唯一举例的是香港置业一号半岛，也成了中介的唯一信仰。但我算了下资金成本税费其实就打个平手几乎没赚，和其他城市比差远了
2. 供应多；
3. 口罩影响大；
4. 一部分投机客被套，难套现；
5. 楼主所说的来福士应该是投机客爱炒的所谓的cbd吧，本地人基本不会去接盘，本地人以前炒中央公园，大学城，礼嘉，蔡家，照母山，北区，现在又炒西永，璧山，科学城。应接不暇！
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我是重庆人，目前在成都打工，有件事困惑了我很久，同等地段重庆房价比成都低很多，到底是为什么？论就业，环境，教育，医疗等，重庆肯定没有比成都差到这么多！不是全国人的成都，是八千万四川人的成都，重庆一般是说主城，相当于一个小省的省会，然而重庆全市人口才三千万，这一比较，需求端少了很多
也许是供求关系造成的，重庆是重庆人的重庆，成都则是全国人的成都。而且重庆的公租房和安置房是真的多。
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4.5容积率什么概念？安置房也到不了4.5吧恭喜您答对了，重庆早些年的安置房很多都是小高层，社区容积率我看最多只有3，虽然没什么居住环境，但是配套非常完善，冉家坝片区的安置房是学校医院样样都有，而且都还不是那种很差的，但是你要是去近年来新开发的礼嘉非豪宅片区，容积率基本上都是4+，而且配套差一大截，前几年高价抢完房子，这两年又要抢学校
你这是不明就里。实际上重庆是人口大幅流入城市。请教像我观察到的二手核心次新不涨卖不起价钱，或者卖得比外围一手便宜又是什么原因呢，只是重庆爱买新房，是个多中心的城市？配套，上班距离还是有差吧cbd购买力不像其他城市，cbd的住宅供应也太多了？我看到次新还是挺少的
你看各种统计，近20年，重庆总体是流出的，但近十年总体是流入的。
但这个不是问题的核心，重庆相当于一个小省，但通常我们说一个城市如何如何，一般是指北上广那样的城区+大郊区范围，或者类似深圳那种城区+小郊区。所以如果进行城市间比较，重庆就应该把渝东甚至渝西各1000万人排除，只剩主城都会区1000万人那样类比深圳，或者主城都会区+渝西类比北上广。就主城...
最近没关注 我只记得以前的 应该变化不大这个豪宅房产税在二手交易也是盲盒一样，同一栋楼可能高楼层要交矮楼不用，又可能一手业主交易的时候就规避了，需要每一套核实，但是像法拍这种联系不到业主核实就很麻烦，需要业主一些个人信息配合买家就做不到
首先是独栋别墅有房产税 不管大小
去掉独栋以外，就是他的单价/平方 超过主城均价的200%左右的那种才交 比如均价1W 你买个2W的就交
交是终生每年交，就算你卖2手了 别人也要继续每年交。
前几年我看到的规避方法是，比如你这套联排或者洋房把 证面积150，实际上可用300-400平方，他得卖你350W，需要房产税，这个时候他给你变成 证面积150房...
征收方式只按当年均价做标准，10年前的豪宅可能一万多一平要收，现在刚需一手可能卖上3万了，反而一手的3万不用交二手的1万一直给，总房价每年0.5%，就50年土地使用权房子很快也共产了。
还有我发现外围一手卖得比核心二手次新好卖也贵，来福士代持是什么打法没太懂
船票96
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重庆常住人口3200万 户籍人口3400万你这是不明就里。实际上重庆是人口大幅流入城市。
浙江常住人口6400万 户籍人口5000万
人口净流出的地方是没有钱途的
你看各种统计，近20年，重庆总体是流出的，但近十年总体是流入的。
但这个不是问题的核心，重庆相当于一个小省，但通常我们说一个城市如何如何，一般是指北上广那样的城区+大郊区范围，或者类似深圳那种城区+小郊区。所以如果进行城市间比较，重庆就应该把渝东甚至渝西各1000万人排除，只剩主城都会区1000万人那样类比深圳，或者主城都会区+渝西类比北上广。就主城都会区来说，重庆近10年是大幅流入的，而且流入规模在全国可以排在前几位。因为渝东属于贫困山区人口占1/3，面积占一半，这部分是大幅流出的，所以才导致重庆整体仅仅小幅流入这个情况。你在街上看到越来越多的东北人山东人河南人陕西人湖北湖南人也印证了这个事实，更不用说贵州北部和川东的流入规模。
上面说了很多重庆房价低的原因，什么收入，容积率，地形，气候这些都不算是啥原因，压倒性的决定性的原因就是地卖得太多。重庆曾经长期绝对优势霸占住宅销售面积全国第一（好多年每年新房供应都是30万套左右，这什么概念？），在加上全国无人可比的公租房供应，经济发展和人口的大量流入的有利因素都被天量供应打得找不着北了。什么时候供应量下来了，房产的相对价格（比较其他二线）肯定会涨。
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有人能再把重庆房地产说的仔细点吗？或者能在哪里能看到关于重庆房地产写的比较不错的文章。谢谢最近没关注 我只记得以前的 应该变化不大
首先是独栋别墅有房产税 不管大小
去掉独栋以外，就是他的单价/平方 超过主城均价的200%左右的那种才交 比如均价1W 你买个2W的就交
交是终生每年交，就算你卖2手了 别人也要继续每年交。
前几年我看到的规避方法是，比如你这套联排或者洋房把 证面积150，实际上可用300-400平方，他得卖你350W，需要房产税，这个时候他给你变成 证面积150房子280W，然后送你地下室连着的车库2,3个 车库70W 合计280+70W 这样你的房子单价就变成了280W/150平方=1.866W 这样就没超过均价200% 开发商就给你规避了 我见过最奇葩的是开发商打包了4个车位 合计100W左右 交房后一般装修的时候 把4个车位包进地下室偷面积……
说实话一般只有顶跃 才可能有房产税，还有就是一些没良心的开发商把证面积搞个很小100平方出头 然后实际很大那种洋房联排叠拼才可能遇到。还有就是某些豪宅单价上天 普通当地老百姓不碰那种才有可能。
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我是喜欢重庆的城市建设环境的，现在买房都是大额投入哪怕是自住都不希望跌吧，没明白为什么cbd核心区是这种情况，有没我不知道的坑，也不清楚欧神欧成效带团到重庆都上岸没重庆的平均收入不高的 加上重庆范围非常大 哪怕是主城也不小 然后重庆的地太多太多了 加上各种廉租房/公租房啊 只要你没房或者家里没房之类的就能直接排队申请 一个月几百租金 很多人直接躺平了……
可以作为资产配置 投资没必要 作为固定资产对冲通胀用 时间拉长只有资金成本的合理涨幅
我记得之前有一套 09-11年买的 182W全款的毛坯 后来直到16年 还是只能卖180-200W 你数下几年了 然后16年底17年初黄奇帆离开重庆 房价一波暴涨 短短一年不到的时间就230-250W 然后后面几年到现在大概300出头 实际年化收益没多少的 我都是用全款计算 按揭杠杠那种你自己算下 主要是重庆的房价可以一直不涨或者温和上涨很容易跑不过资金成本 然后突然跟风来一波30-50% 时间需要很久 对比其他地区不划算
至于那种小户型 以前30-70平方 然后从6000-7000 直接干到均价12000-15000-18000的那种倒是多 重庆房屋供应量太大了 面积越小总价月底 涨幅比例越大 面积大总价高的 反倒跌或者勉强保值
而且你们外地不是有的人上班坐车或者开车半小时1小时的吗，拿重庆来说 你开车半小时或者轻轨半小时的这个距离 房价可以相差50%或者40% 多花点时间少打工很多年不香吗
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重庆主城九区公租房是4000万平方米，按人均15平方米计算能装260万人。即使拆迁了，很多人也不会买房子。重庆公租房质量和配套比同地段的商品房好（比如，公租房康庄美地和马路对面的“豪宅”融创壹号院）。毕竟当年黄市长给公租房的定调就是让市民有尊严的生活。感觉重庆人对买房完全没有执念。
@船票96
重庆今年尤其是下半年来楼市冰冻，失去流动性。尤其是刚需房，好像客户一下子就消失了。
今年第三次土拍没提了，估计开拍也没人要。
但好消息是，今年都市区两次土拍成交建面仅仅373万平，或者说4万套左右，仅相当于去年的25%，更是相当于卖地高峰期的15，16，17年的15%左右（当年年拍30万套）。
而都市区370万户居民，按照住宅50年寿命计算，单单换房需求就有7,8万套/年
所以，如果土拍继续维持目...
船票96
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今年第三次土拍没提了，估计开拍也没人要。
但好消息是，今年都市区两次土拍成交建面仅仅373万平，或者说4万套左右，仅相当于去年的25%，更是相当于卖地高峰期的15，16，17年的15%左右（当年年拍30万套）。
而都市区370万户居民，按照住宅50年寿命计算，单单换房需求就有7,8万套/年
所以，如果土拍继续维持目前这种量，不需要过分担心市场，尤其考虑到重庆房价在最低之列。从租房回报率看，市场上能轻松找到3.8%左右的房子，相较目前的市场利率也有一定优势了。
等15年高峰期土地消化的差不多了，应该会有完全不同的前景。
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重庆经济就那样，老百姓收入不高，房子又多，还想咋涨。
何况坐两站地铁，房价低1/4，1/3，为啥非要在江北嘴买？江北嘴除了几家分行上班近，又没什么得到认可的好学校。
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