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今天看了一下REITs场内的交易价格，让我挺吃惊的，本来在场内交易的资产是非常容易出现折价的，但是现在所有上市交易的REITs全部溢价，高的溢价率竟然超过了40%
注：所谓的高溢价就是场内交易的价格远远超过基金本身真实价格（即净值）的情况，这种情况代表投资者极端看好一项资产的表现。
人们对新事物的追逐是一项资产产生溢价的原因之一，我对REITs具体投资标的了解的不深，但是对封闭式基金却有比较深的了解，REITs基金本质也属于封闭式基金的一种，所以我想从封闭式基金的历史来看看REITs基金的未来：
一、封闭基金折价之谜
1、疯狂的历史
1998年是中国公募基金发展历程的一个分水岭，基于1997年11月4日《证券投资基金管理暂行办法》的正式颁布，真正意义上的公募基金管理公司诞生了。
1998年3月，国泰基金、南方基金成为第一批真正意义正规的公募基金管理公司，当时两家公司各自发行的了一支封闭式基金，那就是基金金泰和基金开元。
注：这段历史到现在还是基金从业资格证的核心考题。
老百姓对基金这个事物似懂非懂，只知道基金是一个新型的投资工具，收益率不错，于是基金金泰和基金开元的募集发售点燃了老百姓的投资热情。认购人数人数和金额达到了一个匪夷所思的数字，根据当时的资料，认购期间共冻结资金1616亿元，最终不得不按比例配售，两只基金中签率仅有2%左右。
1998年的1616亿是什么概念？1998年全国GDP是84402.3亿元，相当于将近全国GDP的2%申购两只基金，按照GDP计算，1998年这1616亿元，相当于今天的2万亿人民币。
随后华夏基金、博时基金等基金公司也先后发布了自己的基金产品，如基金兴华、基金安信、基金裕阳等，也同样遭到了疯狂的抢购，最终中签率同样只有2%左右，创造了基金发行的神话。
人民日报1998年4月8日8二版曾经以金泰、开元分别上涨39.6%、34.6%这样的标题见证了那个时代的封闭基金的疯狂，基金金泰和基金开元上市当天暴涨超过30%拉开了封基炒作的序幕，其中开元上市时第一周的溢价就达到67%，在之后的几年封闭基金几乎都是溢价交易的，甚至封闭基金场内有溢价300%倍还高。封闭基金的高溢价也为接下的的暴跌埋下了种子。
2、熊市之殇
在2001年上证指数到达最高点2245后，随着一纸国有股减持的通知，牛市戛然而止。迎来历史著名的4年大熊市，上证指数从2245一路阴跌，在2003年短暂上涨后继续下跌，虽然在此期间管理层频发利好，但股市依然像一个蔫了气的皮球，阴跌不止，直到跌破1000大多数人的心里防线，最终在998点才止跌。期间无数当年的牛股被打回原形，中科创业（现名康达尔）、亿安科技（现名神州高铁）、银广夏（现名西部创业）等等牛股崩盘时连续十几个跌停的打造了前无古人的记录。封闭式基金的高溢价泡沫在这种漫长的熊市中也被揉的粉碎，当基民发现自己的基金根本卖不出去的时候，于是发生了踩踏，从高溢价到低溢价卖不出去，平价还是卖不出去，最后只能折价促销，在熊市的末期，封基的折价率普遍在40%以上，最高逼近50%。可以说在这次熊市中封基从高溢价到高折价使得基民不但承受了净值下跌的冲击，还承受了溢价率暴跌的的二次伤害，给老基民留下了无法估计的伤害，这也为之后封闭基金长期折价埋下了种子。
二、上市高溢价交易REITs的未来
现在疯狂的REITs和当年刚上市的封闭式基金是何其的相似啊，申购人数爆棚，高溢价交易（场内交易价格远远高于净值）
基本可以肯定的是，上市高溢价交易的REITs未来铁定会走之前封闭基金的老路，那就是从高溢价到低溢价，从低溢价到低折价，最后从低折价到高折价 。
一项资产的价格短期是由热度决定的，而长期是由买卖双方供需关系决定的，当有一天人们惊奇的发现，原来这么“好”的资产收益率也会负，原来这么“好”的资产也有卖不出去的时候，那么整个投资逻辑就会转向。
可怜的是现在那些还在场内高溢价不停买入的投资者，他们使得平价申购的套利者赚的盆满钵满，未来也会为低风险高折价买入者做一次完美嫁衣。
注：所谓的高溢价就是场内交易的价格远远超过基金本身真实价格（即净值）的情况，这种情况代表投资者极端看好一项资产的表现。
人们对新事物的追逐是一项资产产生溢价的原因之一，我对REITs具体投资标的了解的不深，但是对封闭式基金却有比较深的了解，REITs基金本质也属于封闭式基金的一种，所以我想从封闭式基金的历史来看看REITs基金的未来：
一、封闭基金折价之谜
1、疯狂的历史
1998年是中国公募基金发展历程的一个分水岭，基于1997年11月4日《证券投资基金管理暂行办法》的正式颁布，真正意义上的公募基金管理公司诞生了。
1998年3月，国泰基金、南方基金成为第一批真正意义正规的公募基金管理公司，当时两家公司各自发行的了一支封闭式基金，那就是基金金泰和基金开元。
注：这段历史到现在还是基金从业资格证的核心考题。
老百姓对基金这个事物似懂非懂，只知道基金是一个新型的投资工具，收益率不错，于是基金金泰和基金开元的募集发售点燃了老百姓的投资热情。认购人数人数和金额达到了一个匪夷所思的数字，根据当时的资料，认购期间共冻结资金1616亿元，最终不得不按比例配售，两只基金中签率仅有2%左右。
1998年的1616亿是什么概念？1998年全国GDP是84402.3亿元，相当于将近全国GDP的2%申购两只基金，按照GDP计算，1998年这1616亿元，相当于今天的2万亿人民币。
随后华夏基金、博时基金等基金公司也先后发布了自己的基金产品，如基金兴华、基金安信、基金裕阳等，也同样遭到了疯狂的抢购，最终中签率同样只有2%左右，创造了基金发行的神话。
人民日报1998年4月8日8二版曾经以金泰、开元分别上涨39.6%、34.6%这样的标题见证了那个时代的封闭基金的疯狂，基金金泰和基金开元上市当天暴涨超过30%拉开了封基炒作的序幕，其中开元上市时第一周的溢价就达到67%，在之后的几年封闭基金几乎都是溢价交易的，甚至封闭基金场内有溢价300%倍还高。封闭基金的高溢价也为接下的的暴跌埋下了种子。
2、熊市之殇
在2001年上证指数到达最高点2245后，随着一纸国有股减持的通知，牛市戛然而止。迎来历史著名的4年大熊市，上证指数从2245一路阴跌，在2003年短暂上涨后继续下跌，虽然在此期间管理层频发利好，但股市依然像一个蔫了气的皮球，阴跌不止，直到跌破1000大多数人的心里防线，最终在998点才止跌。期间无数当年的牛股被打回原形，中科创业（现名康达尔）、亿安科技（现名神州高铁）、银广夏（现名西部创业）等等牛股崩盘时连续十几个跌停的打造了前无古人的记录。封闭式基金的高溢价泡沫在这种漫长的熊市中也被揉的粉碎，当基民发现自己的基金根本卖不出去的时候，于是发生了踩踏，从高溢价到低溢价卖不出去，平价还是卖不出去，最后只能折价促销，在熊市的末期，封基的折价率普遍在40%以上，最高逼近50%。可以说在这次熊市中封基从高溢价到高折价使得基民不但承受了净值下跌的冲击，还承受了溢价率暴跌的的二次伤害，给老基民留下了无法估计的伤害，这也为之后封闭基金长期折价埋下了种子。
二、上市高溢价交易REITs的未来
现在疯狂的REITs和当年刚上市的封闭式基金是何其的相似啊，申购人数爆棚，高溢价交易（场内交易价格远远高于净值）
基本可以肯定的是，上市高溢价交易的REITs未来铁定会走之前封闭基金的老路，那就是从高溢价到低溢价，从低溢价到低折价，最后从低折价到高折价 。
一项资产的价格短期是由热度决定的，而长期是由买卖双方供需关系决定的，当有一天人们惊奇的发现，原来这么“好”的资产收益率也会负，原来这么“好”的资产也有卖不出去的时候，那么整个投资逻辑就会转向。
可怜的是现在那些还在场内高溢价不停买入的投资者，他们使得平价申购的套利者赚的盆满钵满，未来也会为低风险高折价买入者做一次完美嫁衣。
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感觉楼主犯了经验主义的错误。目前园区类REITs和污水处理REITs之间的差异甚至还大于股票型封闭式基金和国外商业地产REITs之间的区别。我觉得REITs更像浮动利息的永续债券而不是股票式基金。未来大幅溢折价取决于市场利率的高低。除非定价时底层资产过度增值（参考HK02191顺丰房托，折价率33%），否则很难出现当年封闭式基金那么夸张的折价率。
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楼主写的太笼统，有些是不准确的。98年两只首发封基上市即大幅溢价，但很快，不到一年，后发的20亿份额的封基就逐渐走向折价，99年5.19那么大的行情，所有大型封基几乎都是折价5%左右的。而5亿份额的小型封基则是大幅溢价，有些一直坚持到01-05年熊市里。
以上这些特点，与目前的reits有一定相似之处，即盘大盘小比什么业绩成长管用的多。
另外封基按规定每年要按90%分红的。这点和reits一样。
以上这些特点，与目前的reits有一定相似之处，即盘大盘小比什么业绩成长管用的多。
另外封基按规定每年要按90%分红的。这点和reits一样。
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lz这是从苹果的历史看橘子的未来，reits与封基的差异比苹果和橘子差异还大
ps： 我不持有reits，打新的reits已没格局地提前下车。
ps： 我不持有reits，打新的reits已没格局地提前下车。
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reits是不是真的大溢价很难说，关键reits的净值是参考净值，不代表这东西就值这点，净值更接近股票的净资产的感觉，不像封基和分级a那是确定的净值。
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