Edge
Chrome
Firefox
问了下ds;回答如下：根据2025年最新市场动态和政策导向，结合销售数据、利润率变化及行业结构特征，对地产板块是否进入反转阶段分析如下：
关键指标监测表
指标 现状（2025年） 反转信号阈值
70城房价环比上涨占比 <30% (7月数据) ≥50% 持续3个月
房企综合毛利率 14%-24% (头部) 回升至20%+
三四线去化周期 >20个月 降至18个月以内
开发投资同比增速 -12.0% (1-7月) 转正并维持
结论：地产板块已进入 “分化式复苏” 阶段，政策底与市场底共振下，核心城市销售量和头部房企利润率企稳迹象明确，但全面行业反转需等待三四线风险出清及居民收入预期改善，预计2026年中后概率更高。当下宜 “优中选优”，规避低能级城市敞口及高债务房企。
个人觉得股市是预期，如果明年反转，那么今年布局，会不会是个机会？此外
从地产指数月线看，似乎也二次触底开始往上了，是否存在周期反转带来的收益机会？
- 一、销售量分析：结构性回暖，但全面反转尚未确立
- 整体销售仍处调整期
- 全国数据：2025年1-7月，全国新建商品房销售面积同比降4.0%，销售额降6.5%，7月单月环比下滑超45%（淡季效应）。 - 区域分化显著：
- 核心城市领跑：北京、上海6月新房成交环比增30%+，南京1-7月住宅成交182.46万㎡（均价2.77万元/㎡），主城区去化良好。 - 三四线承压：部分城市库存去化周期超20个月，房价阴跌持续，如东北地区投资同比降22.2%。
- 回暖动能与瓶颈
- 政策刺激显效：限购松绑（一线城市郊区优化）、房贷利率降至2.6%-3.6%、城中村改造（货币化安置）释放需求，6月百强房企销售环比增20%。
- 居民信心待修复：7月70城新房价格环比下跌城市达56个，定金及预收款同比降9.9%，反映购房者观望情绪仍浓。
- 二、利润率分析：筑底企稳，修复缓慢
- 行业整体仍处低位
- 毛利率触底：2025Q1行业销售毛利率14.43%，净利率-2.48%，为历史底部，主要受2020-2021年高溢价地块结转拖累。
- 头部房企分化：
- 华润置地：2025H1综合毛利率24.0%（开发业务15.6%，经营性不动产72.9%），商业REIT贡献60%核心利润。 - 保利、中海：毛利率分别为14.6%、17.4%，净利同比降63.5%、16.6%，但较2024年边际改善。
- 利润修复路径
- 成本端优化：土地溢价率回归理性（核心城市土拍溢价率5%-8%），叠加现房销售试点减少资金沉淀。
- 产品升级提效：高得房率（超100%）、绿色智能住宅（如广州荔湾江景房）支撑溢价，但三四线去库存仍依赖降价。
- 三、反转信号验证：政策与市场共振，但风险未消
- 积极信号
- 政策持续加码：专项债6000亿支持存量房收储、保障房开工200万套分流需求，城中村改造（“棚改2.0”）创造增量。
- 资金布局核心资产：北向资金6月增持A股地产股超50亿元，保利、万科获重点配置；头部房企（中海、华润）逆势加仓一二线土储。
- 核心挑战
- 债务风险未解：房企到位资金同比降7.5%，民营房企拿地意愿低（国企占比超60%），中小房企债务重组进度滞后。
- 供应过剩压力：广义库存127亿㎡，需7-8年消化，三四线“以价换量”难逆转。
- 四、结论：分化复苏进行时，全面反转需待2026年
- 当前阶段定位：
- 核心城市进入“U型”筑底：政策托底+需求释放支撑销售量价企稳（如上海、深圳土拍创新高），但利润率修复需至2026年高成本项目出清。
- 非核心城市仍处“L型”调整：人口流出、库存高压制约反转，依赖收储政策加速出清。
- 投资策略建议：
- 短中期：聚焦高信用龙头（如保利、华润）及核心城市土储充裕房企，关注“开发+运营”双轮驱动模式（如华润商业REIT扩募）。 - 长期：跟踪城中村改造进度、房产税试点扩围，布局“好房子”政策受益标的（绿色建筑、智能家居）。
关键指标监测表
指标 现状（2025年） 反转信号阈值
70城房价环比上涨占比 <30% (7月数据) ≥50% 持续3个月
房企综合毛利率 14%-24% (头部) 回升至20%+
三四线去化周期 >20个月 降至18个月以内
开发投资同比增速 -12.0% (1-7月) 转正并维持
结论：地产板块已进入 “分化式复苏” 阶段，政策底与市场底共振下，核心城市销售量和头部房企利润率企稳迹象明确，但全面行业反转需等待三四线风险出清及居民收入预期改善，预计2026年中后概率更高。当下宜 “优中选优”，规避低能级城市敞口及高债务房企。
个人觉得股市是预期，如果明年反转，那么今年布局，会不会是个机会？此外
1
赞同来自: orchimike
@orchimike
哥们说这个，好像已经拉起来几倍了？这个房地产（512200）不是拉起来几倍，而是2024年8月9日份额合并了，合并前0.4410元/份，合并后1.2317元/份，1.2317/0.4410=2.793，也就是2.793份合并成1份了。
5
京公网安备 11010802031449号