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分享一下高善文博士公众号最近的一篇文章，作为地产从业人员对其中一些关于施工面积、库存面积的计算方式有些认同，所以搬来集思录听听各位大咖的声音。
https://mp.weixin.qq.com/s/uuM3re2_IROzFzKPg0VZKg
内容摘要
日本90年代地产泡沫的教训众所周知，但韩国的经验则被忽视。1998年的韩国同样站在高收入国家的门槛上，位于城镇化的后半场，和当下中国发展阶段接近。1998年亚洲金融危机中，韩国经历了经济衰退、房价下跌、银行承压。但和日本不同，韩国随后经济持续增长并成为发达国家。
日韩都经历了房地产市场的剧烈调整，但未来路径完全不同，此前有无房地产需求透支是决定性因素。合并考虑地产投资水平、中国独有的土地供应制度、二手房成交增长和库存量，基本可以确认中国当下并不存在房地产需求透支，韩国的路径或许更有参考价值。
海外国家的经验显示基本面恶化也会导致房地产市场承压，当基本面修复，房地产价格和投资会快速修复，1998的韩国是一个典型，若政策应对得当，负面影响可能大幅降低。而需求透支的后果需要漫长的时间来消化，政策也无能为力，1991的日本是另一个典型。
https://mp.weixin.qq.com/s/uuM3re2_IROzFzKPg0VZKg
内容摘要
日本90年代地产泡沫的教训众所周知，但韩国的经验则被忽视。1998年的韩国同样站在高收入国家的门槛上，位于城镇化的后半场，和当下中国发展阶段接近。1998年亚洲金融危机中，韩国经历了经济衰退、房价下跌、银行承压。但和日本不同，韩国随后经济持续增长并成为发达国家。
日韩都经历了房地产市场的剧烈调整，但未来路径完全不同，此前有无房地产需求透支是决定性因素。合并考虑地产投资水平、中国独有的土地供应制度、二手房成交增长和库存量，基本可以确认中国当下并不存在房地产需求透支，韩国的路径或许更有参考价值。
海外国家的经验显示基本面恶化也会导致房地产市场承压，当基本面修复，房地产价格和投资会快速修复，1998的韩国是一个典型，若政策应对得当，负面影响可能大幅降低。而需求透支的后果需要漫长的时间来消化，政策也无能为力，1991的日本是另一个典型。
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失去了三十、四十年，但日本国民很富裕
根据日本政府的统计数据，日本全体国民的家庭金融资产（现金、理财、股票、债券等，不含房产）如下：
5 亿日元（折合 2300 万人民币）以上：9 万个家庭，共持有 105 万亿日元（折合 4.9 万亿）金融资产
1-5 亿日元的富豪家庭：139.5 万个，合计持有 259 万亿日元
0.5-1亿日元的富裕家庭：325.4 万个，合计持有 258 万亿日元
0.3-0.5亿日元的准富裕家庭：726.3 万个，合计持有 332 万亿日元
低于 0.3 亿日元的中下层家庭：4213.2 万个，合计持有 678 万亿日元（折合 31.5 万亿人民币），平均每家折合 75 万人民币
总计，日本全国共有 5413.4 万个独立户，平均每户 2.3 人，共持有金融资产 1632 万亿日元（平均每户 140 万人民币），全体国民（包括老人、残疾人、婴幼儿等）的人均资产规模约 60 万人民币
..................... 从这个数据来看，日本房产已经便宜到令人发指，如果真能日本化，我们周围的绝大部分人做梦都要笑醒
根据日本政府的统计数据，日本全体国民的家庭金融资产（现金、理财、股票、债券等，不含房产）如下：
5 亿日元（折合 2300 万人民币）以上：9 万个家庭，共持有 105 万亿日元（折合 4.9 万亿）金融资产
1-5 亿日元的富豪家庭：139.5 万个，合计持有 259 万亿日元
0.5-1亿日元的富裕家庭：325.4 万个，合计持有 258 万亿日元
0.3-0.5亿日元的准富裕家庭：726.3 万个，合计持有 332 万亿日元
低于 0.3 亿日元的中下层家庭：4213.2 万个，合计持有 678 万亿日元（折合 31.5 万亿人民币），平均每家折合 75 万人民币
总计，日本全国共有 5413.4 万个独立户，平均每户 2.3 人，共持有金融资产 1632 万亿日元（平均每户 140 万人民币），全体国民（包括老人、残疾人、婴幼儿等）的人均资产规模约 60 万人民币
..................... 从这个数据来看，日本房产已经便宜到令人发指，如果真能日本化，我们周围的绝大部分人做梦都要笑醒
京公网安备 11010802031449号