谁能解答一下为何reits的26年可分配金额会远远超过26年预期的营业收入？

Reits的很多信息其实都隐藏在几百上千页的招募说明书里
我去看了下，关于LZ提到的问题，其实都在招募说明书293~295页的可供分配金额测算表里有解释
我对这个问题的理解是：
1.26年的预测可供分配金额实际包括了2.8个亿的期初可分配现金，扣掉这部分26年和27年的预测可分配金额都在4.4个亿左右。
2. 注意，上面的描述口径都是“预测”。招募说明书293页预测合并利润表，26年和27年的营收数据分别为5.4和5.6亿元，这样扣掉期初分配金额后，两年的可供分配金额均小于预测营收数据，至少在招募说明书的假设条件下它逻辑是自洽的，只是这个假设能不能实现……

@luckzpz

我观察的不是税息折旧及摊销前利润，而是营业额。
这个事情在Reits里都是一个谜团，导致它的股息率一直算不好。
如果连净资产都分了，是不是一旦破净值，就是一个机会？

Reits没什么深入研究，主要是无论中港美的Reits一直看的不是太明白。虽说可供分配金额必须分配90%是规定，但可供分配金额调整项太多，比如这个东方红，合同里写明的：

将税息折旧及摊销前利润调整为基金可供分配金额可能涉及的调整项包括：
1、当期购买基础设施项目等资本性支出；
2、基础设施项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公允价值变动损益）；
3、取得借款收到的本金；
4、偿还借款本金支付的现金；
5、基础设施项目资产减值准备的变动；
6、基础设施项目资产的处置利得或损失；
7、支付的利息及所得税费用；
8、应收和应付项目的变动；
9、未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的，基金管理人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情况；
10、其他可能的调整项

这不还是管理层想分多少都可以的，如果某年还债多、减值多、处置资产损失了，都可以少分配的，这就纯看人品了，那就跟高息股差不多，看起来没什么特别优势。固定资产净值也是个虚数，收入少了把资产减值一下，就消失一大块了，破净后买入也没什么确定性。

就跟每月的房贷一样，银行收到的是部分当期归还的本金+剩余本金的所有利息，银行绝不会认为自己收到的仅是利息。
在hk的reits，一直有用本金来分红的传统，所以看起来年化收益率很高。
一句话：你除了收到的金蛋，另外下蛋的鸡他们也慢慢杀了分给你。

@rourourou

将税息折旧及摊销前利润调整为基金可供分配金额可能涉及的调整项包括：
。。。
10、其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的资金、处置基础设施项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等。
本基金首期(2026年度)分派金额包含期初可供分配现金余额的影响。若不考虑期初现金余额影响,则首期(2026年度)分派率为10.09%。
看起来期初大概有2个多亿的现金在账上，根据基金合同，作为初次...

我观察的不是税息折旧及摊销前利润，而是营业额。
这个事情在Reits里都是一个谜团，导致它的股息率一直算不好。
如果连净资产都分了，是不是一旦破净值，就是一个机会？

将税息折旧及摊销前利润调整为基金可供分配金额可能涉及的调整项包括：
。。。
10、其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的资金、处置基础设施项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等。

本基金首期(2026年度)分派金额包含期初可供分配现金余额的影响。若不考虑期初现金余额影响,则首期(2026年度)分派率为10.09%。

看起来期初大概有2个多亿的现金在账上，根据基金合同，作为初次分配分掉了。

可分配金额包括你的部分本金加当期利润