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26年1月，百城房价同比涨幅回正，过年期间在家闲着无聊也开始研究房价走势，再考虑要不要买房的问题。
2021年-2025年，一二线平均跌幅有30-50%不等，在这个背景下，目前一线强二线城市次新房租售比大约1.5%，老破小租售比大约2.5%。
目前十年期国债收益约1.8%。很多人说从租售比角度，还要跌很多才能价值回归。要对齐日本4-5%净收益率。如果这样国内的房价还要至少腰斩。
个人的一些思考：用租售比来估值只能类比股息率而不是市盈率回报，以1.5租售比为例，不能简单类比70pe买了一个股票，应该理解成股息率1.5%买了一个股票，在每年收到分红的同时，股票本身的盈利部分没有全部分红掉（对应，城市还在建设和扩张），老破小因为所在的周边环境没有增量（甚至还有中心城区功能逐步向外围疏解的预期），所以股息率高。
上面的观点不知道有没有表达清楚，把这个模型简化到极致的话，可以这样打比方，假设1980年，你有一笔钱，两个选项：
A.选择在上海（或二线城市长沙）中心区全款买了一套房，每年租售比1.8%，一直出租到今天（忽略掉装修折旧的部分）。
B.选择买国债，假设收益率也是1.8%每年。
今年是2026,46年过去了，A和B每年收到的钱是一样多的，但是50年过去了，A选项手里还有一套房，B选项手里还剩当年可以买下这套房的本金。考虑到货币超发了太多，所以即使是50年的破房子，也不会是当年的名义价格。这就是我想说的租金收益率比国债低才是合理的。因为每年收到租金后剩下来的是真实资产（房子），买国债剩下来的是假的资产（名义货币）。
结论：从这个角度说，目前老破小租售比已经比十年期国债高，次新租金收益率虽比国债低，但考虑到城市的扩张效应（等于盈利的一部分用于周边建设，没有全部分红），对于一二线城市来说，目前已经算得上一个比较好的买房时机？
（由于本人水平有限，还请各位大佬拍砖指正）
2021年-2025年，一二线平均跌幅有30-50%不等，在这个背景下，目前一线强二线城市次新房租售比大约1.5%，老破小租售比大约2.5%。
目前十年期国债收益约1.8%。很多人说从租售比角度，还要跌很多才能价值回归。要对齐日本4-5%净收益率。如果这样国内的房价还要至少腰斩。
个人的一些思考：用租售比来估值只能类比股息率而不是市盈率回报，以1.5租售比为例，不能简单类比70pe买了一个股票，应该理解成股息率1.5%买了一个股票，在每年收到分红的同时，股票本身的盈利部分没有全部分红掉（对应，城市还在建设和扩张），老破小因为所在的周边环境没有增量（甚至还有中心城区功能逐步向外围疏解的预期），所以股息率高。
上面的观点不知道有没有表达清楚，把这个模型简化到极致的话，可以这样打比方，假设1980年，你有一笔钱，两个选项：
A.选择在上海（或二线城市长沙）中心区全款买了一套房，每年租售比1.8%，一直出租到今天（忽略掉装修折旧的部分）。
B.选择买国债，假设收益率也是1.8%每年。
今年是2026,46年过去了，A和B每年收到的钱是一样多的，但是50年过去了，A选项手里还有一套房，B选项手里还剩当年可以买下这套房的本金。考虑到货币超发了太多，所以即使是50年的破房子，也不会是当年的名义价格。这就是我想说的租金收益率比国债低才是合理的。因为每年收到租金后剩下来的是真实资产（房子），买国债剩下来的是假的资产（名义货币）。
结论：从这个角度说，目前老破小租售比已经比十年期国债高，次新租金收益率虽比国债低，但考虑到城市的扩张效应（等于盈利的一部分用于周边建设，没有全部分红），对于一二线城市来说，目前已经算得上一个比较好的买房时机？
（由于本人水平有限，还请各位大佬拍砖指正）
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赞同来自: 郑和下西洋
1、房产和股票的类比在底层机制上不成立。股票代表企业未来现金流的折现，企业盈利可以通过经营改善而增长。但房子不会自己"经营"出更多价值。把租金类比成股息，那"未分红的盈利"对应什么？对应城市建设？那就要求城市建设的增量最终会转化为你这套房子的价格增量。但城市扩张的受益是高度不均匀的，新建地铁沿线的房子受益,五公里外的房子可能没影响。
2、货币超发导致房价名义价格不跌，这个判断在过去二十年成立，但它不是自然规律。楼主用1980年买房和买国债对比，结论是房子能对抗货币超发。这个推演忽略了一个前提：过去四十年中国处于快速城镇化阶段，房地产同时承载了居住需求和资产荒下的配置需求。现在城镇化率已经接近65%，增量空间收窄，人口结构也在变。在这个背景下，"房子永远能跑赢货币贬值"这件事不再是确定的。
3、租售比和国债收益率的对比缺少风险调整。国债几乎无风险，房产有流动性风险、政策风险、维护成本、折旧。如果租售比和国债收益率一样，投资房产的风险调整后收益其实是负的。
4、老破小租售比高不等于投资价值高。楼主说老破小2.5%已经超过国债更值得买，但老破小租售比高的原因恰恰是市场预期它未来会贬值——无论是物理折旧还是区位价值下沉。用当期收益率倒推投资价值，没有考虑资产本金的未来损耗。
2、货币超发导致房价名义价格不跌，这个判断在过去二十年成立，但它不是自然规律。楼主用1980年买房和买国债对比，结论是房子能对抗货币超发。这个推演忽略了一个前提：过去四十年中国处于快速城镇化阶段，房地产同时承载了居住需求和资产荒下的配置需求。现在城镇化率已经接近65%，增量空间收窄，人口结构也在变。在这个背景下，"房子永远能跑赢货币贬值"这件事不再是确定的。
3、租售比和国债收益率的对比缺少风险调整。国债几乎无风险，房产有流动性风险、政策风险、维护成本、折旧。如果租售比和国债收益率一样，投资房产的风险调整后收益其实是负的。
4、老破小租售比高不等于投资价值高。楼主说老破小2.5%已经超过国债更值得买，但老破小租售比高的原因恰恰是市场预期它未来会贬值——无论是物理折旧还是区位价值下沉。用当期收益率倒推投资价值，没有考虑资产本金的未来损耗。
京公网安备 11010802031449号