为何民营房地产公司发行高息境外美元债？

如题
几年前发行的美元债，很多利率都在10个点左右，
于此相对很多国企房地产在国内债务成本利率基本上五六个点甚至更低

对此的解释无非以下几个
1，民营房企国内融资受限制，到境外发债，人家对你不了解，信用原因导致只能高息发债
2，总体上几年前人民币一直有升值趋势，所以即使高息发债，也会因为汇率原因导致实际利率降低
3，是不是阴谋论？说是国外发债对象其实就是利益相关人，高息发债转移资产。

大家有对此了解的吗？