大佬我算固收水平差,帮忙算算房贷那种划算。答谢50个金币,答谢完为止

其实是小弟买房中纯商贷和组合贷的区别

将两种模式中同样的部分简化后,剩余差异如下。

方案一:走公积金贷款,贷款60万,等额本息,贷款利率3.65%,贷款期20年,每月还贷3533.96。但是工资收入中每月有3500的公积金存缴额,无法办每月还贷(因为两个人的公积金的存缴额都是3500,一个人就足够去还公积金的逐月扣款,另一个人的3500因为公积金贷款没有结清,不能去还商贷的逐月代扣或者本金,只能还公积金本金)只能第一年年底提取现金,第二年年底只能去还公积金贷款的贷款本金,也就是每月的还贷得另外筹集现金还款。

举个例子,不是100%严禁:
第一年每月要还的3500,不能用工资里的公积金,得另外扣款,一年下来个人公积金账户多了3500*12=42000,只能年底去还本金。
第二年贷款本金下降为55.8万,每月只要还3250元,还是要找现金还款,一年下来个人公积金账户多了3500*12=42000,再去还本金,第三年开始每月只要还3000。

方案二:走纯商贷60万,等额本息,贷款利率5.5%,贷款期限30年,每月还贷3406.73,工资收入中每月3500的公积金存缴额可以办逐月还贷,不用掏钱了(其实我贷了不止60万,所以不存在超出的可能)。

计划大概率75%持仓3年或者5年,小概率25%生二胎持仓10年。

麻烦大佬们简单说下理由。
发表时间 2022-02-28 20:40     最后修改时间 2022-02-28 21:17

赞同来自: tttyyy2019

0

rypan

赞同来自:

这个问题也没能力自己解决的话,建议还贷。投资不适合你。
2022-03-02 08:04 引用
1

心太软

赞同来自: 好奇心135

我目前就是按方案二来的,5.39,每月还5k,领导一个人的公积金就够,然后半年提一次,提出来的钱想怎么花就怎么花
2022-03-01 22:20 引用
1

laputan

赞同来自: 钟爱一玉

建议贷30年的都没有审题啊,楼主说了大概率3-5年还完。

先说结论,以楼主提供的信息,方案一有压倒性优势。
简化近似计算,以第一年为例,利息差距1.85%,60w的利息差距11100。方案一需要每月3500的现金支出,一年共42000。和方案二相比,问题同样可简化为年初用21000投资,收益能否覆盖11100的利息差距?答案是不是显而易见了?
2022-03-01 18:12 引用
0

周win

赞同来自:

公积金贷是最好的贷款,没有之一。
2022-03-01 17:47 引用
0

cheche88

赞同来自:

通胀永续,贷30年比20年好
2022-03-01 16:13 引用
0

巴啦啦老魔仙

赞同来自:

肯定公积金贷啊,难道你拿不出其余的钱来还贷
2022-03-01 15:05 引用
0

慎之又胜

赞同来自:

方案一肯定是最合适的!
2022-03-01 14:08 引用
1

jetwang - 望远能知风浪小,凌空始觉海波平。

赞同来自: kopkop

贷款时间越长越划算
2022-03-01 14:06 引用
0

碧水春

赞同来自:

对于不能保证每年投资收益5.5%的人来说肯定公积金贷款划算,现在什么能搞到3.65%利率的贷款?但如果楼主投资能力强,每年能确保有5.5%以上的投资收益当然是商贷划算,相当于5.5%的杠杆资金用来投资。
2022-03-01 13:57 引用
0

yuwen5

赞同来自:

@我爱种菜
公积金贷款年限缩短,每月还款额增加到7000,这样又减少了总利息,又利用了两个人每月的公积金额度。唯一就是几年后到期了公积金没法用了。到时候再买一套房子或者装修啥的再提取呗。
直觉上觉得应该是这样好吧。缩短贷款年限,利率会变低吧。或者能选择公积金等额本金还款,开始时候还款额可以更多,超过一个人的公积金缴存额了,可以用两个人的公积金覆盖。
还有一个问题,楼主好像没说到,每月筹措现金去还贷的资金成本是多少?如果很高,那有可能就没太大必要。
2022-03-01 13:49 引用
1

海底两万里

赞同来自: sothin

我的公积金每半年提取一次,都是拿来随便使用的,我全部用来买可转债了。边买债边还月供,全覆盖还剩余一年有余。当然公积金贷款划算,越长越好。
2022-03-01 13:13 引用
0

南方的惊鸿

赞同来自:

公积金划算。
2022-03-01 12:22 引用
0

水龙啊

赞同来自:

根据楼主的原文,年底还固定本金4.2万,并且,每年的贷款期限在逐渐减少

年数 贴现年数 每月还款 年底剩余本金
1 -----20 -------3526 , 579240-42000=537240
2 -----19--------3270 , 517271-42000=475271
3------18------- 3004 , 456242-42000=414242

提供一个思路,算出第一个方案未来大概10年的现金流支出,再把自己在第二个方案商贷付出的现金流进行比较,进行贴现,必须假设自己现在手上有多少资产进行未来的投资,可以算出一个贴现率,这就是你未来投资的最低收益率(某个收益率,让你觉得第一个方案不划算)。

简单说,原理就是:第一方案的未来现金流,第二个方案的未来现金流,你都算出来了,还有,你现在有多少资产,你未来平均收益率是多少,你就可以比较出,究竟哪个方案更适合你。(换个角度讲,如果你手上有50万现金资产,你未来每年可以做到100%年收益率,想都不用想,肯定第二个方案,更优,在超高的收益率面前,第二个方案可以让你利滚利,但是第一个方案,还强迫你拿走投资的本金)

不过,我没耐心算下去了哈哈哈,其实第二个方案的现金流比较好算,第一个嘛。。。不好算,看哪位大神有更简单的方案
2022-03-01 12:08修改 引用
0

水龙啊

赞同来自:

因人而异

对于普罗大众来说,毫无疑问是第一个方案,根本不需要去思考的问题,利率比商贷低

但是楼主却说了打算持仓最多10年(原文:小概率25%生二胎持仓10年)

第一个方案,每年必须拿出4.2万现金,由于每年公积金可以还本金4.2万,毛估估楼主大概10年左右即可还清贷款,最终楼主累计支出30-42万(由于是等额本息,每个月还了多少本金,需要计算器),刚好楼主打算持仓10年,刚好冲突了,对楼主的流动性有一定的挑战。

第二个方案,未来10年不需要任何支出,更加不需要楼主未来10年拿出几十万的资金,流动性比较轻松,可以长期持仓,实现自己的投资梦想

结论:普通人坚决选择第一种方案,第二个方案,楼主只要每年收益率达到某个数字,明显选择第二个方案更优。
2022-03-01 11:46修改 引用
0

chieagle

赞同来自:

这是个送分题。哈哈哈,开玩笑的!

答案:公积金贷更好。利息率低的更划算!

分析:
1、表面是每月还款金额差不多,但是还款时间差10年
2、30年还款期拉低了每月还款额,你可以试一试商贷也是20年还款。
2022-03-01 11:37 引用
5

账户已注销

赞同来自: Jifandailu yy0019 beture 海底两万里 Kluer更多 »

前两天刚好有写房贷的理解:

房贷到底要不要提前还?

代入楼主的情况。

如果是表面的合算,数字很明显,3.65比5.5少很多。第一种好,但明显更适用典型集思录资深用户。

但楼主既然问了,看起来对资金安排和未来没有很大的自信。

我建议第二种,公积金完美覆盖的那种,楼主可以腾出精力来学习其他的事情。

安心是最重要的,跟投资一样,防止情绪失控是最大头。

不然你老是得记挂什么时候还,还得另外筹集现金很费精力的。

如果你相信通胀永续,那贷30年比20年好,10年前的每月3500和现在的3500,你可以自己想想,含金量差多少。
2022-03-01 11:32 引用
0

岁神

赞同来自:

方案一更优
2022-03-01 11:23 引用
0

我爱种菜

赞同来自:

公积金贷款年限缩短,每月还款额增加到7000,这样又减少了总利息,又利用了两个人每月的公积金额度。唯一就是几年后到期了公积金没法用了。到时候再买一套房子或者装修啥的再提取呗。
2022-03-01 11:14 引用
0

bigboiii

赞同来自:

@sothin
我的看法,把问题简化。
年底提取的公积金买入固收,分月用于第二年的还款,不用于偿还本金。
这样楼主需要的只是筹集第一年的款而已。
剩余的几十年不存在筹款的问题。
再来对比公积金和商贷的利率,结果显而易见了。
大聪明。能这样提出来的话,公积金中心还有钱吗。提取还本金是打包的一个动作,不可分割的
2022-03-01 10:49修改 引用
0

乌拉喵呜

赞同来自:

@GODSAVEME
公积金统一都是3.25%,为啥你是3.65%?
二次使用1.1倍利息,3.575%,这个是银行算法利息,换成复利的年化应该在3.6%左右,公积金逐月还贷需要先存12个月的存缴额在账户不能动,这部分损失也要加到利息上去,大概就是3.65%
2022-03-01 09:00 引用
1

sothin

赞同来自: aaronyhang

我的看法,把问题简化。
年底提取的公积金买入固收,分月用于第二年的还款,不用于偿还本金。
这样楼主需要的只是筹集第一年的款而已。
剩余的几十年不存在筹款的问题。
再来对比公积金和商贷的利率,结果显而易见了。
2022-03-01 03:25 引用
1

风长宜

赞同来自: lane8884

选方案一
理由是你相当于向银行低息3.65%贷款了,这么低的利率,而且每年还有公积金帮你还本金,后期很爽了,越还越少,还低息
2022-02-28 23:41 引用
0

爱在十字路口

赞同来自:

不懂怎么算,3500用20年还清,3406少100,却要多还10年,感觉利息多付好多!
2022-02-28 23:41 引用
1

我不叫小梁

赞同来自: 乌拉喵呜

换个角度,年底一次性还一年的钱,利率就是公积金利率,但如果每个月还钱,那利率就是商业贷款的利率。。。这还用想?
2022-02-28 22:57 引用
1

GODSAVEME

赞同来自: 三千军甲

公积金统一都是3.25%,为啥你是3.65%?
2022-02-28 22:12 引用
2

胖有型

赞同来自: onegenius 乌拉喵呜

这个问题比较私人,因为涉及到很多因素,
比如一看楼主自身的投资能力如何,能否长期、显著超过按揭利率,或者说有没这个信心超过按揭利率。
再比二看楼主自身现金流是否紧张,在没有外来援助(借钱,融资)的情况下,能否轻松搞定月供。

抛开以上因素不讲,泛泛而谈的话,方案一看起来并不太划算,我个人不太建议。
虽然表面上来说公积金贷款的确是低,但是需要楼主自筹月供资金。
下面我从三方面来阐述一下为什么不划算:

1、锁在公积金账户里面的钱只能取出来归还本金; 长期来看,就是一个不断提前还本的过程。
如果我们把“归还贷款”也视为投资的一种的话,那么这相当于把楼主这部分资金的收益率牢牢锁死在公积金利率这个档位,也即3.65%之上,这已经很亏了,而这只还是亏得最小的部分,因为只是少赚了而已。

2、楼主预设会持仓3-5年,或者长达10年。在这么长的一段时间内,不排除偶尔有一段时间因为流动性不足(也就是现金不够),需要通过其它渠道筹集月供资金的情况。比如临时用一下蚂蚁贷微粒贷或者银行的信用贷款来筹集归还月供。
这种信用贷的年化一般都在12%-18%左右,那就亏得更多。

3、每年从公积金账户中取出来提前还本的金额,和当年归还本息的总额差不多,这也就意味着整个贷款生命周期中,归还贷款本金的资金将会有一大半(具体多少没仔细算,总之绝对超过50%,毕竟等额本息还款的话,前两年其实基本都在还利息)不是从公积金账户里提出来。我很想把“不是”这两个字标粗加黑,可惜我不会这方面的技巧。
不清楚楼主所在城市对公积金账户中提款有什么具体限制,不过无论如何,把资金锁在公积金账户里,从收益率的角度来说,不是很好的选择。这是我认为最重要的。

以上,讲完。
2022-02-28 21:35 引用
5

跬步致远 - 不积跬步无以至千里

赞同来自: newbison ergouzizzz 好奇心135 总是人生Guang 胆子真不大更多 »

用脚想也是公积金哇。
2022-02-28 21:18 引用
2

陪伴成长

赞同来自: onegenius 好奇心135

首先,确认过没有 公积金+商贷 的组合贷款吗?

原则上,如果是长期贷款,那利息还是能省则省,所以应该尽量往方案一靠拢。

所以如果方案一公积金贷款的瓶颈是 每月还款不能大于每月公积金,那可以考虑降低贷款金额,把每月还款额降到每月公积金以下,这样就可以每月还款了。至于差额,可以考虑通过其他方式补齐(看你的表述,应该是可以另外解决的)。

仅供参考!
2022-02-28 21:09 引用
0

乌拉喵呜

赞同来自:

@lz1600
走公积金贷款,贷款59万,等额本息,贷款利率3.65%,贷款期20年,每月还贷3468。工资收入中每月3500的公积金存缴额完美覆盖!
走公积金贷款的话,因为每月3500的存缴额,不能还每月的扣款。

也就是第一年每月要还的3500,不能用工资里的公积金,得另外扣款,一年下来个人公积金账户多了3500*12=42000,只能年底去还本金。
第二年本金下降为55.8万,每月只要还3250元,还是要找现金还款,一年下来个人公积金账户多了3500*12=42000,再去还本金,第三年开始每月只要还3000。
以此类推。
2022-02-28 21:06 引用
1

定投心

赞同来自: 风长宜

我自己的看法,方案二纯商贷总利息,应该比方案一公积金贷款总利息要高。
2022-02-28 21:02 引用
0

御女雪千寻

赞同来自:

没详细算,但大概率是方案一更优。

每年提取一次用于还款也没啥大问题吧,相当于第一年需要准备约42000的还款额而已。

楼主是一直满仓么,第一年每月多准备3500流动资金正常来说应该不需要这么纠结。
2022-02-28 21:01 引用
3

lz1600

赞同来自: newbison 好奇心135

走公积金贷款,贷款59万,等额本息,贷款利率3.65%,贷款期20年,每月还贷3468。工资收入中每月3500的公积金存缴额完美覆盖!
2022-02-28 20:58 引用
0

lk0328

赞同来自:

利率3.65%和5.5%,谁合算不是一目了然么?
只能第一年提取现金,第二年只能年底去还公积金本金。----这句说的啥?
2022-02-28 20:52 引用
0

乌拉喵呜

赞同来自:

自己无耻的顶下
2022-02-28 20:50 引用
2

mrlinwentao

赞同来自: 我的号没了 newbison

3.65和5.5还要理由?
2022-02-28 20:50 引用
0

集XFD

赞同来自:

公积金划算。
2022-02-28 20:47 引用

要回复问题请先登录注册

发起人

问题状态

  • 最新活动: 2022-03-02 08:04
  • 浏览: 11892
  • 关注: 40