学习REITs投资品种的心得

近期在学习reits，以下为学习的心得与大家分享：

俗话说一铺旺三代，早年间通过持有商铺房产，经营一个小买卖就能养活一家人。近几年这种情况似乎有了变化，随着快递行业和网上购物的兴起，底商这个重资产投资也没有以前那么抢手了。
中国已经成为全球第二大经济体，有望很快成为全球第一大经济体。经济增速也不可能保持像前几十年那样高速增长，GDP增长回落到4~5%的空间，甚至更低应该是符合经济规律的。就像发达经济体那样，暴利行业会被逐渐削平，合理合规的稳定赚钱应该是大多数行业的未来。
可以得到验证的一个案例是，现在存贷款利率都在降低，2%以上收益率的低风险理财产品都很难找到了。3年期的国债利率比5年期的还要高，出现了倒挂。潜在的含义就是未来5～10年，利率还会进一步降低。
作为普通投资者，能否未雨绸缪，找到一款风险可控、收益率适中的投资品种呢？一段时间以来，通过研究REITs（固定资产投资基金），它有望成为股票、国债和银行理财之间的缓冲带，逐步成为继可转债以后又一热门的投资品类。
REITs的特点——相对较低的风险和较高的收益率，目前其收益率在4%~10%之间。由于底层投资是产权类与租赁类固定资产，相较于股票而言更加稳健。相较于债券，由于是直接获得房租、租赁经营权收益，其收益率会更高一些。REITs的波动率也在股票和债券之间。整体而言是一类风险相对较低，收益率相对较高的投资品类，可以作为普通投资者类似固收+的投资配置。
那么，如何进行REITs配置呢？由于REITs本身在中国开放的时间并不是很长，大概有四五年，上市品种也不是很多，大概有80只投资标的。包括两大类，一类是产权类REITs，例如保障性租赁住房、物流园区和奥特莱斯商圈；还有一种经营类REITs，就是通过租用业主的场地，获得特许经营权，例如高速公路、风电新能源等项目，这类产品的主要特点就是收益率相对产权类的高一些，风险就是租期较短，到期后是否能够继续承租，具有一定的政策风险。作为普通投资者，对于REITs底层经营情况并不是研究得非常透彻，所以我觉得通过一篮子配置的方式，即通过持有产权类、经营类两个大类，包含高速、发电、保租房，商业地产等不同品种的多只REITs标的，来获得相对较高的分红收益，降低一个行业或单个产品的风险，也是一种投资思路。近半年来，在我的整体投资框架下，已经开始部署实践。未来的目标是随着临近退休，配置15%~30%比例的REITs，获得类似工资的每季度分红收益，作为退休后工资降低补偿。
截止2026年1季度，集思录显示的可转债投资温度已经有两、三个季度保持在95%以上，说明两年来牛市可转债价格都在相对高位。相较于两年前，大量可转债价格在80~100元之间，当前投资的性价比较低，就当前而言，它可能不是一种好的投资品类。需要继续等待几年，等整体价格下来以后再增加行配置。当然，在2026年投资计划中也有通过主动买入股票直接配债的策略。
当然，持有高分红类的股票也是一种投资思路。并且股票还可以通过市值打新获得每年额外1%~2%的收益。持有股票的缺点是，股票波动相对较大，会随着股市牛熊产生较大的波动。而REITs产品具有类似于债券特性，会随着股市的涨跌体现出逆周期性。REITs本身分红也是享受政策红利免税的。相对于红利类主动型基金，它管理产品单一，管理费用更低一些，短期来看并不明显，长期来看就会非常有价值了。REITs产品投资期限一般都比较长，短则10年以上，类似保租房项目有100年的权益。也就是说一次性买入可以享有几十年的分红权利，真正做到一铺旺三代。
当然，REITs产品也有风险。一个是产品本身经营的风险，不同行业都有不同的周期。会随着生产经营景气情况，价格产生波动，分红率因此也会有波动。其二，就是道德风险。碰上一个好的管理方，每年可以保持一个较高的分红率，碰到一个有问题的管理方，会通过各种手段稀释经营利润，压低分红率。至少，REITs产品由于有国家的政策保护，需要每年拿出不低于90%的利润进行分红。第三就是政策风险，例如房地产行业，受政策扶持或者调控，同类的REITs也会产生收益类的波动。当然，国家为了扶持中小型企业，降低负债率，目前上市的REITs公司质地相对优质，也在不断推出REITs公募基金等扶持政策。未来几年可以预期有一个良好的发展环境。