2026年房价观察

统计条线的数字比较精彩，讲究一个口径的变化，如把增量、增速、或者创造一个新的指标进来以不断修正总量增长速度，毕竟高质量的发展是王道，所以修正多一些也正常。就房价而言，可以修正的指标不够多，不像房产销售面积、总量影响经济指标那样夸张，所以浅析下。
2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况
表格分为：1、新房；2、二手房
1、新房
新房的价格变化不如二手房来的真实，新房价格收到地块影响、政府备案调节价格的影响。
（1）上海（环比、同比、累计）：100.1；105.1；105.7
年底有内环板块集中上市的影响，年底涨幅较大，且年内因中环、内环开发拿地多（徐汇、黄埔、普陀、浦东），受近期地块个别项目影响大，开盘价累计涨幅居高不下。四大新城的开发进度降低。
（2）北京（同比、环比、累计）：99.5；97.9；96.0
房企开发拿地在四环外居多，累计新房价格下行。
2、二手房
二手房真实反映了内在价值
（1）上海（环比、同比、累计）：99.2；95.4；97.9
11月环比10月，500w的一套的二手房，浮亏4万左右；同比2024年11月，浮亏23w，抹除了一名大厂、中厂中青年劳动力的全年收入。
（2）北京：98.7；93.2；97.1
北京二手房流通环境劣于上海，现在新生代对于北京的定居意愿有降低倾向，不同于2015年之前的盛况，北京对于山河四省、东北、西北的吸引力较大，对于长三角、广东片区吸引力不足。
（3）南京：99.0；92.7；94.4
南京作为传统的体制之都，房价环境更差一些，且老龄化程度是个重要因素。
累计降幅4-6%左右的地区：深圳、无锡、杭州。
累计降幅6-8%左右的地区：厦门、广州、昆明、西安、徐州、温州。
全年保值率排行榜：成都、上海、杭州、北京、深圳。（成都素有乐不思蜀的传统，吸纳了云南、陕西、湖北、湖南人士）
即使在强二线以上城市，500w左右房产，需承受15w-25w左右的折价成本，0.5w左右维护费用，且房贷压缩家庭持续现金流，房价的低迷对消费、股市有着一定的压制左右。家庭存款经历了15年狂潮后，只会有剩余闲钱进去大A，不会复现之前的房价、股价双助推情况。