如何看待“银行直供房”？对银行和地产板块有什么影响？

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银行类型代表银行特点与规模（截至2025年11月初）
国有大型银行农业银行、建设银行、交通银行等业务较为审慎，规模相对较小。例如，农业银行今年以来挂牌标的不足700套。
城商行/农商行兰州银行、吉林银行、天津银行、兰州农商行等绝对主力，挂牌数量大。例如，兰州银行2025年挂牌量达1779个；吉林银行超2000个。
农信系统四川农信、辽宁农信、广东农信等规模惊人，是房产直售的重要力量。例如，四川农信系统标的超2.5万个。

什么是“银行直供房”？

简单来说，“银行直供房”是银行直接作为房东出售的房产。它们的来源非常集中，主要是银行处置不良贷款的产物。当企业或个人借款人无力偿还贷款时，原先作为抵押物的房产就会被银行通过司法程序收回，完成债权剥离和产权清晰化，然后由银行直接出售。

这与大家常听说的“法拍房”有本质区别：银行直供房的产权已经清晰地在银行名下，交易对手是银行本身，能有效规避法拍房可能存在的长期租约、民间借贷等复杂纠纷，交易风险相对较低。
银行直售房业务的推进，对银行和房地产板块的股票影响较为复杂：

影响维度对银行股的潜在影响对房地产股的潜在影响
短期影响可能提升特定银行（尤其是地方性银行）的资产周转效率和不良债权回收率，对股价有小幅正面支撑。银行低价房入市可能加剧局部区域房价下行压力，影响房企销售去化和盈利能力，利空地产股。
中长期影响有助于优化资产质量，但大规模折价售房可能引发市场对银行资产质量和房地产相关风险暴露的担忧。加速行业分化，拥有优质土储和稳健财务的头部房企抗风险能力更强，行业洗牌可能加速。
市场情绪被视为银行在主动管理风险，但也被部分投资者解读为房地产下行风险加剧的信号。强化房价“只涨不跌”预期被打破的认知，可能加剧对板块的谨慎观望情绪。
核心关注点资产处置的实际回收率、新增不良贷款的压力。银行直售房对具体区域房价的实际冲击、房企的现金流安全性。

对银行股的具体影响

资产质量优化与盈利压力并存：银行加速处置不良资产，有助于加快资金回笼，降低持有房产的维护成本和资产贬值风险，从而优化资产负债表。有银行反馈，直售模式的资产回收率可能比传统债权转让方式高出15%-20%，处置周期也能缩短三分之一以上。然而，为快速变现，银行通常愿意以低于市场价10%-30%的价格出售这些房产，这种折价虽然能加速周转，但也会侵蚀部分潜在利润。
中小银行与大型银行的差异：目前，地方城商行、农商行和农信系统是银行直售房的绝对主力。例如，四川农信系统挂牌的房产标的超过2.5万个，辽宁农信系统累计挂牌达1.1万个。这些银行受特定区域经济波动和单一行业客户（如中小开发商）风险集中的影响更大，不良资产压力更为突出。因此，直售业务对它们改善资产质量的意义更为重大。相比之下，大型国有银行开展此类业务更为审慎，规模也相对较小，例如农业银行同期挂牌的房产标的不足700套。

对房地产股的具体影响
价格体系的冲击：银行直售房以其明显的价格优势（普遍低于市价15%-30%）进入市场，在原有的新房、二手房和法拍房价格体系之外，形成了一个新的“价格锚点”。这可能会挤压周边二手房业主的定价空间，并间接倒逼新房开发商调整定价策略，从而影响房企的毛利率水平。
区域分化的加剧：银行直售房的影响并非全局性的，而是呈现出明显的区域分化特征。在配套成熟、需求旺盛的核心城区，其影响相对有限。然而，在原本库存就较高、供需关系脆弱的非核心区域和远郊区，大量低价房源的集中入市，会加剧这些区域的竞争，使得当地房企的项目销售更加困难。

总结与投资视角

总而言之，银行直售房业务反映了银行在积极化解风险，但其大规模出现也警示着房地产领域潜在的压力。