请教一下，如果现在做REIZ，利用溢价率和股息率的双低，大家觉得有戏没？

两个问题
1.Reits按以前的标准就是是非标资产，不同Reits之间的差别比狗都大。而且现在Reits明显是机构主导的专业化投资市场，市场有效性绝对高于大A其他部分，我不看好溢价率回归或者说全市场拉平的可能性；
2. 中国公募Reits和股票最大的差别就是非永续预期，每个reits招募说明书都会提示其封闭期和期满决策安排，不说收益权类到期资产归零的，就算是产权类到期怎么安排现在大家都是一头问号。老外Reits是通过持续经营转型物业经营平台解决的这问题，目前中国公募Reits扩募有案例，但是效果如何有待观察。公司股票不融资摊薄经营不出问题，20年后理论上还是一股股票+20年的分红，20年的Reits持续分红，好的你获得了20年的分红和折旧20年的固定资产，差的可能你投入的本金都没回本Reits资产都没了。所以我一直认为Reits看分红率没意义，要自己定期算预期IRR。
综上所述，不看好Reits用溢价率和分红率的双低投资逻辑