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真的是性格决定命运，生性胆小，在港股投资更多都是关注些 捡烟蒂的公司，像腾讯，泡泡，雪王，固然优秀的公司很多，但是现在港股通汹涌流动性外溢，把港股基本面质地优秀的公司都合理偏溢价了，美的招行宁德时代恒瑞医药纷纷溢价，还有些资金专门操作把公司市值炒到港股通给韭A接盘。
只能去一些港股通的洪水还没有冲刷过的土地寻找些便宜货了，当然也有可能是价值陷阱，基于人民币未来国际化大饼，人民币离岸资产一定会迎来价值重估，目前的外资买港股的逻辑，还是基于配置思维。买好公司，大公司，指数成分股或者直接配指数。因为香港的市场确实体量还是有限的，不值得大资金投入过多的资源和人力。
回到主题，越秀服务值得买么，最早关注越秀的标的是，越秀房托（hk405），研究了下发现欠账太多。资产都是好资产硬资产，广州最核心的商圈，白马大厦，IFC，维多利广场，放在任何一个广州人眼里，这都是老广 新广绕不开的地方，虽然业态可能会老化，但是location绝对无敌。越秀房托才是真reits，国内那些reits绝大部分都没有他的资产硬核。问题就是好资产也要有好价格。 越秀房托在周期高位接盘了越秀地产的商业写字楼资产包。越秀金融大厦印象中是75亿接盘，整个资产包做到了400亿，但是写字楼本身是饱和的业态，加上承租率租金下滑双杀，回报率被摊薄，资产负债率飙升到50%。而且这个资产负债率还是基于高水位估值的资产价格，实际商业地产写字楼，早已经找不到能这个价格承接的资金方。但是200亿负债却是刚性的，之前还都是借的港币，最近3年都是高利率周期，导致负债成本4% ，一年利息成本8个亿，本身400亿资产包，20亿营收，大概10亿净利润尚可，但是基本被负债成本吃干抹净。看起来现在还有50亿市值，但是一年顶天也就1-2亿的利润，性价比很低。
今年越秀的一大变化就是，管理层调整。目前越秀服务和越秀房托是同一个董事长。都是收租的业务，但是两个亲儿子却同母不同命。一个承接越秀地产开发的楼盘，做物业服务稳稳赚钱轻资产。一个承接越秀地产的写字楼商业，重资产业务，写字楼收租，商场招租，都是些减租退租的客户，
两家都是不到50亿的市值，越秀房托200亿 负债，20亿营收，息税前10亿利润，还完4%利率的负债，亏掉底裤。越秀服务，25%资产负债，48亿 在手现金存款。40亿营收，接近5亿归母净利，50%股息率润率。两种高下立判的生意。
说说越秀服务的好话，
1、背靠越秀地产 广州地铁，在管面积7kw ，合同面积9kw ，越秀服务合约面积达9245万平方米，较2024年末提升4.2%，合约项目515个，在管面积超7231万平方米，较2024年末提升4.3%，在管项目444个，合约在管比127%，在管面积中91%位于一二线城市，公司平均物管单价约 2.8元/平方米，属于行业中高水平区间。母公司越秀地产近几年的交付楼盘也均为一二线核心城市的高品质社区，为越秀服务的高量级区域深耕打下基础。
光是广州，琶洲南TOD、越秀·观樾、万博和樾府等高端项目，
越秀地产的土地储备和销售目前主要集中在，广州，杭州，北京，截至2024年末，越秀地产总土地储备约1971万平方米，其中一线城市占比42.9%，二线城市占比52.7%，合计达95.6%。2024年新增的271万平方米土储中，北京、上海、广州合计占比超70%，且全部位于城市核心地段。
北京今年增速较快，存量较低，广州存量最大。以北京市场为例，2023年越秀地产摘得北京香山樾地块，仅用一年实现60.17亿元销售额，位列2024年北京商品住宅销售榜第二、海淀区第一；2024年11月，越秀地产获取和樾望云、和樾玉鸣地块，四个月后在今年的3月21日，双盘同开，首日开盘销售152亿元，去化率超9成，创北京同期市场新高，
同时还有广州地铁主要是立足广州，一些tod 地产的业态都是给越秀服务管理的。
2025上半年，越秀服务新增合约面积956万平方米，新签约的项目是37个，其中，住宅占比54%，主要来自于越秀地产所交付的项目；TOD占31%，主要是广州地铁续签或新增的项目，例如广州地铁新增的项目有广州地铁的4号线、6号线和13号线；商业及产业园占比13%。
期内公司在管TOD项目管理面积达到1070万平方米，占总在管面积15%；管理地铁站318个，其中广州地铁达233个，市占率达70%；广州地铁接近76%的车辆和76%的站场都由越秀服务进行管理。
依托TOD特色优势，越秀服务目前还拓展到长沙、青岛、福州、郑州等城市，形成相对比较独立的管理特色和业态的管理壁垒。
根据2023年广州地铁物业管理及相关服务框架协议，2023年应付越秀服务集团的最高年度服务费为3.35亿元，2024年应付越秀服务集团的最高年度服务费为4.21亿元，2025年应付越秀服务集团的最高年度服务费为5.05亿元，合计最高为12.6亿元。
整体还是吃越秀朋友圈 广东国企朋友圈的生意，好处是不缺规模和营收，分红少不了，坏处是增收不增利，经营保守。 国企背景，需要给集团回款，
一年5亿利润，2.5亿分红基本打底，现在42亿市值，6%股息率。8倍pe，未来还有5-10%营收增速。
2、庞大的现金储备，半年报说要开始考虑并购资产，做大营收了。开始有点担心国企的资本开支乱投资，后来想想预期放在银行2%左右的存款吃利息，真的不如低位并购一些稳健收租的行业。就怕接盘国企的一些垃圾资产。
说些不好的，1、广东国企一贯保守，2、物业费限价，开始增收不增利，营收增速大于利润增速，比如广州物业费限价，导致超出部分都是通过增值服务收费的。3、可能的广州地铁 越秀服务切割。
同业对标：滨江服务，主要集中在杭州区域，接近的在管面积，盈利规模，滨江服务市场给62亿市值，越秀只给42亿，差了50%。当然滨江是民企，但是从增长潜力和未来拿地的能力，越秀地产应该是强于滨江集团的。
当然物管行业的好公司肯定是华润万象生活，保利物业这些，但华润万象真的不便宜啊，保利分红扣扣索索的，投资也是性格决定命运。 买物业服务买的其实就是未来的一个稳定现金流，类似于水电煤电气的玩意，物业费最大的瓶颈就是政府物价干预，目前广州的限价是2.8，限价是缺点，面积还在扩张是一点小优势。假若未来3-5年是城市化扩张的最后一波，越秀地产的土地储备面积顺利完工交付。单单从越秀地产一家，越秀服务未来的在管面积增幅还有50%左右。
目前是8kw平，对应一年40亿营收，5亿利润，42亿市值。
未来如果1亿平，对应50亿营收，6亿利润，50亿市值？
坦白讲，不是一个性感的生意，无法做到量价齐升，增收不增利也是因为地产贬值，居民收入下滑，到导致物业增值服务收入下滑，只是一个债券收租的生意。仅此而已，比reits好一点点
只能去一些港股通的洪水还没有冲刷过的土地寻找些便宜货了，当然也有可能是价值陷阱，基于人民币未来国际化大饼，人民币离岸资产一定会迎来价值重估，目前的外资买港股的逻辑，还是基于配置思维。买好公司，大公司，指数成分股或者直接配指数。因为香港的市场确实体量还是有限的，不值得大资金投入过多的资源和人力。
回到主题，越秀服务值得买么，最早关注越秀的标的是，越秀房托（hk405），研究了下发现欠账太多。资产都是好资产硬资产，广州最核心的商圈，白马大厦，IFC，维多利广场，放在任何一个广州人眼里，这都是老广 新广绕不开的地方，虽然业态可能会老化，但是location绝对无敌。越秀房托才是真reits，国内那些reits绝大部分都没有他的资产硬核。问题就是好资产也要有好价格。 越秀房托在周期高位接盘了越秀地产的商业写字楼资产包。越秀金融大厦印象中是75亿接盘，整个资产包做到了400亿，但是写字楼本身是饱和的业态，加上承租率租金下滑双杀，回报率被摊薄，资产负债率飙升到50%。而且这个资产负债率还是基于高水位估值的资产价格，实际商业地产写字楼，早已经找不到能这个价格承接的资金方。但是200亿负债却是刚性的，之前还都是借的港币，最近3年都是高利率周期，导致负债成本4% ，一年利息成本8个亿，本身400亿资产包，20亿营收，大概10亿净利润尚可，但是基本被负债成本吃干抹净。看起来现在还有50亿市值，但是一年顶天也就1-2亿的利润，性价比很低。
今年越秀的一大变化就是，管理层调整。目前越秀服务和越秀房托是同一个董事长。都是收租的业务，但是两个亲儿子却同母不同命。一个承接越秀地产开发的楼盘，做物业服务稳稳赚钱轻资产。一个承接越秀地产的写字楼商业，重资产业务，写字楼收租，商场招租，都是些减租退租的客户，
两家都是不到50亿的市值，越秀房托200亿 负债，20亿营收，息税前10亿利润，还完4%利率的负债，亏掉底裤。越秀服务，25%资产负债，48亿 在手现金存款。40亿营收，接近5亿归母净利，50%股息率润率。两种高下立判的生意。
说说越秀服务的好话，
1、背靠越秀地产 广州地铁，在管面积7kw ，合同面积9kw ，越秀服务合约面积达9245万平方米，较2024年末提升4.2%，合约项目515个，在管面积超7231万平方米，较2024年末提升4.3%，在管项目444个，合约在管比127%，在管面积中91%位于一二线城市，公司平均物管单价约 2.8元/平方米，属于行业中高水平区间。母公司越秀地产近几年的交付楼盘也均为一二线核心城市的高品质社区，为越秀服务的高量级区域深耕打下基础。
光是广州，琶洲南TOD、越秀·观樾、万博和樾府等高端项目，
越秀地产的土地储备和销售目前主要集中在，广州，杭州，北京，截至2024年末，越秀地产总土地储备约1971万平方米，其中一线城市占比42.9%，二线城市占比52.7%，合计达95.6%。2024年新增的271万平方米土储中，北京、上海、广州合计占比超70%，且全部位于城市核心地段。
北京今年增速较快，存量较低，广州存量最大。以北京市场为例，2023年越秀地产摘得北京香山樾地块，仅用一年实现60.17亿元销售额，位列2024年北京商品住宅销售榜第二、海淀区第一；2024年11月，越秀地产获取和樾望云、和樾玉鸣地块，四个月后在今年的3月21日，双盘同开，首日开盘销售152亿元，去化率超9成，创北京同期市场新高，
同时还有广州地铁主要是立足广州，一些tod 地产的业态都是给越秀服务管理的。
2025上半年，越秀服务新增合约面积956万平方米，新签约的项目是37个，其中，住宅占比54%，主要来自于越秀地产所交付的项目；TOD占31%，主要是广州地铁续签或新增的项目，例如广州地铁新增的项目有广州地铁的4号线、6号线和13号线；商业及产业园占比13%。
期内公司在管TOD项目管理面积达到1070万平方米，占总在管面积15%；管理地铁站318个，其中广州地铁达233个，市占率达70%；广州地铁接近76%的车辆和76%的站场都由越秀服务进行管理。
依托TOD特色优势，越秀服务目前还拓展到长沙、青岛、福州、郑州等城市，形成相对比较独立的管理特色和业态的管理壁垒。
根据2023年广州地铁物业管理及相关服务框架协议，2023年应付越秀服务集团的最高年度服务费为3.35亿元，2024年应付越秀服务集团的最高年度服务费为4.21亿元，2025年应付越秀服务集团的最高年度服务费为5.05亿元，合计最高为12.6亿元。
整体还是吃越秀朋友圈 广东国企朋友圈的生意，好处是不缺规模和营收，分红少不了，坏处是增收不增利，经营保守。 国企背景，需要给集团回款，
一年5亿利润，2.5亿分红基本打底，现在42亿市值，6%股息率。8倍pe，未来还有5-10%营收增速。
2、庞大的现金储备，半年报说要开始考虑并购资产，做大营收了。开始有点担心国企的资本开支乱投资，后来想想预期放在银行2%左右的存款吃利息，真的不如低位并购一些稳健收租的行业。就怕接盘国企的一些垃圾资产。
说些不好的，1、广东国企一贯保守，2、物业费限价，开始增收不增利，营收增速大于利润增速，比如广州物业费限价，导致超出部分都是通过增值服务收费的。3、可能的广州地铁 越秀服务切割。
同业对标：滨江服务，主要集中在杭州区域，接近的在管面积，盈利规模，滨江服务市场给62亿市值，越秀只给42亿，差了50%。当然滨江是民企，但是从增长潜力和未来拿地的能力，越秀地产应该是强于滨江集团的。
当然物管行业的好公司肯定是华润万象生活，保利物业这些，但华润万象真的不便宜啊，保利分红扣扣索索的，投资也是性格决定命运。 买物业服务买的其实就是未来的一个稳定现金流，类似于水电煤电气的玩意，物业费最大的瓶颈就是政府物价干预，目前广州的限价是2.8，限价是缺点，面积还在扩张是一点小优势。假若未来3-5年是城市化扩张的最后一波，越秀地产的土地储备面积顺利完工交付。单单从越秀地产一家，越秀服务未来的在管面积增幅还有50%左右。
目前是8kw平，对应一年40亿营收，5亿利润，42亿市值。
未来如果1亿平，对应50亿营收，6亿利润，50亿市值？
坦白讲，不是一个性感的生意，无法做到量价齐升，增收不增利也是因为地产贬值，居民收入下滑，到导致物业增值服务收入下滑，只是一个债券收租的生意。仅此而已，比reits好一点点
京公网安备 11010802031449号