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最近股市没什么热点，但楼市这边已经利好不断了…
今天西安又出台一项政策，首付比例最低降至2成，算是拉开了促销卖房的新一轮周期。
有很多小伙伴问我，为什么各地方政府要刺激老百姓买房子呢，不是说房住不炒吗？
其实房住不炒本意是想遏制房价涨太快，而不是都不买，否则将会引发一系列问题...
我们的地方政府财政收入有相当一大部分来自于土地出让金，在房产税没有替代之前，这是一块无法等量替换掉的收入来源。
楼价持续下跌，就会导致财政收入减少...
其次房地产本身是扮演一个印钞机的角色。
很多人好奇，房地产不是囤积了大量财富吗，怎么是印钞机呢？
因为老百姓通过买房，向银行申请住房贷款，并创造了大量的M2（M2=流通中现金+活期存款+定期存款）
比如张三拿出30万首付买房的一瞬间，银行已经发100万给房地产商了，创造了100万的M2。
企业收到钱，发工资，盖房子，交税收，买地。
所以只要愿意掏出首付的人持续增加，背后就能催生出更多的信贷，刺激更多的消费，让整个地产产业链活络起来。
而老百姓背负了房贷后，就需要做更多创收GDP（生产产品，服务劳动）的事，这样也就为社会创造了更多价值。
其实过去几十年，会发现我们就是这么成长起来的。
当时随着人口红利和经济制造效率不断提高，大家都乐于买房上杠杆，即便面临高额房贷，但我们坚信买房能保值升值，借钱投资有更高收益。
结果也确实如此，经过我们一两代人的努力，国家经济建设好了，咱有了高铁、地铁、高楼大厦等各种一流基建，成为了世界强国。
彼时虽然房价上涨很快，但居民收入增速也是在飞速上涨的。
但随着老龄化、疫情各种问题的出现，从15年之后经济出现拐点，开始进入缓速增长。
我们从10-14年的10%+增长速度，下降到最近几年的8%增长速度，今年甚至会进一步下降~
除了收入增长放缓，面临第二个问题则是当下越来越重的养老压力。
过去的一代，是多人养一老的一代，如今年轻人大幅减少，老年人急剧增加，变成了一人养多老的局面，年轻人养老压力也开始徒增。
可以看见，我们60岁以上老龄化人口占比，从11年的13.7%已升到现在的18.9%。
而15-59岁的劳动人口，则是一直呈下降趋势，从11年的70%降到现在的63.5%。
而且这几年婴幼儿出生率还在急剧降低，从12年最高的14.57‰，降到21年的7.52‰。
今年预估还要低，我们这里的一个某三甲大型医院，之前每月接生7~800个宝宝，今年每月只接生100个…
如果继续下降，那么一旦低于7.18‰的死亡率，届时就是人口负增长的时代了~
目前我们60岁人口占比18.9%，日本是32%，德国是27%。
因此结合未来趋势来看，我们老龄人口比例肯定还会继续增加，届时大量的城市将会出现人口净流出的情况...
等70、80后老去，他们都有自己的住房，但要买房的00后，占比却越来越少。
所以我们也能看到未来的楼市，尤其是三、四线，压力是很大的，至少需求会越来越低迷。
其实老龄化这件事本来是很久远，并不会一下直接爆发出来。
但这波YQ加速催化之后，大家对经济的预期，直接打到了谷底，房子也不敢买了。
去年深圳，一个月成交量更是从七八千套跌到一千多套，算是一个缩影。
所以现在急需提振信心，刚需竟然不买房？怎能让你们轻易躺平...
于是有了一连串的楼市刺激政策。
当然，这波全面刺激，有的人还是看好，已经掏出钱包，甚至计划卖股买房了。
也有的人表示想继续观望。
说回我们的投资逻辑，房价长远背后的机会，最终还是取决于经济增速。
未来还有没有一种方式，比如发展科技革命、新产业，来提高老百姓的生产效率。
如果没有，那么老百姓收入自然就没法高速增长了。
可好消息是，现在我们的硬科技、高端制造，是在高速发展的，尤其是全球增长最快，潜力最大的新能源产业，我们仅次于美国，所以肯定有机会。
那么问题来了，近期在降息加上首付比例下降的环境下，是不是应该抄底上车？
我自己还是觉得，刚需的话，短期择时意义有限，等贷款利率进入低位，就可以考虑上车。
但如果作为投资的话，房地产的增值潜力，已经大不如前了，很容易就会踩坑。
从投资属性来说，我还是坚信未来我们的股市表现大概率会优于楼市，所以我大部分资金还是放权益基金为主。
一是楼市整体的估值还是高了，从租售比来看估值，就相当于股市的市盈率高达40倍以上，以我们目前的基本面来说，相比海外地产，性价比确实不高。
二是一二线城市的天花板已经快到了，全国老百姓收入增长凝滞，房价还能再涨50%？那上班族要彻底供不起了...
相比之下，A股大部分资产的估值并不高，尤其是有外资参与定价的港股，整体连宽基市盈率都只有10倍不到，更为合理。
A股和港股还有涨50%空间否？显然还是有的，毕竟去年才刚跌下来，后续估值中枢提升一下就可以做到。
加之股市本身受到人口红利减少的影响，比地产也会更小些。
至于怎么做财富决策，就决定了未来几年自己的收益和阶级会如何。
如今已经进入分岔口，所以每一次选择都务必要慎之又慎....
今天西安又出台一项政策，首付比例最低降至2成，算是拉开了促销卖房的新一轮周期。
有很多小伙伴问我，为什么各地方政府要刺激老百姓买房子呢，不是说房住不炒吗？
其实房住不炒本意是想遏制房价涨太快，而不是都不买，否则将会引发一系列问题...
我们的地方政府财政收入有相当一大部分来自于土地出让金，在房产税没有替代之前，这是一块无法等量替换掉的收入来源。
楼价持续下跌，就会导致财政收入减少...
其次房地产本身是扮演一个印钞机的角色。
很多人好奇，房地产不是囤积了大量财富吗，怎么是印钞机呢？
因为老百姓通过买房，向银行申请住房贷款，并创造了大量的M2（M2=流通中现金+活期存款+定期存款）
比如张三拿出30万首付买房的一瞬间，银行已经发100万给房地产商了，创造了100万的M2。
企业收到钱，发工资，盖房子，交税收，买地。
所以只要愿意掏出首付的人持续增加，背后就能催生出更多的信贷，刺激更多的消费，让整个地产产业链活络起来。
而老百姓背负了房贷后，就需要做更多创收GDP（生产产品，服务劳动）的事，这样也就为社会创造了更多价值。
其实过去几十年，会发现我们就是这么成长起来的。
当时随着人口红利和经济制造效率不断提高，大家都乐于买房上杠杆，即便面临高额房贷，但我们坚信买房能保值升值，借钱投资有更高收益。
结果也确实如此，经过我们一两代人的努力，国家经济建设好了，咱有了高铁、地铁、高楼大厦等各种一流基建，成为了世界强国。
彼时虽然房价上涨很快，但居民收入增速也是在飞速上涨的。
但随着老龄化、疫情各种问题的出现，从15年之后经济出现拐点，开始进入缓速增长。
我们从10-14年的10%+增长速度，下降到最近几年的8%增长速度，今年甚至会进一步下降~
除了收入增长放缓，面临第二个问题则是当下越来越重的养老压力。
过去的一代，是多人养一老的一代，如今年轻人大幅减少，老年人急剧增加，变成了一人养多老的局面，年轻人养老压力也开始徒增。
可以看见，我们60岁以上老龄化人口占比，从11年的13.7%已升到现在的18.9%。
而15-59岁的劳动人口，则是一直呈下降趋势，从11年的70%降到现在的63.5%。
而且这几年婴幼儿出生率还在急剧降低，从12年最高的14.57‰，降到21年的7.52‰。
今年预估还要低，我们这里的一个某三甲大型医院，之前每月接生7~800个宝宝，今年每月只接生100个…
如果继续下降，那么一旦低于7.18‰的死亡率，届时就是人口负增长的时代了~
目前我们60岁人口占比18.9%，日本是32%，德国是27%。
因此结合未来趋势来看，我们老龄人口比例肯定还会继续增加，届时大量的城市将会出现人口净流出的情况...
等70、80后老去，他们都有自己的住房，但要买房的00后，占比却越来越少。
所以我们也能看到未来的楼市，尤其是三、四线，压力是很大的，至少需求会越来越低迷。
其实老龄化这件事本来是很久远，并不会一下直接爆发出来。
但这波YQ加速催化之后，大家对经济的预期，直接打到了谷底，房子也不敢买了。
去年深圳，一个月成交量更是从七八千套跌到一千多套，算是一个缩影。
所以现在急需提振信心，刚需竟然不买房？怎能让你们轻易躺平...
于是有了一连串的楼市刺激政策。
当然，这波全面刺激，有的人还是看好，已经掏出钱包，甚至计划卖股买房了。
也有的人表示想继续观望。
说回我们的投资逻辑，房价长远背后的机会，最终还是取决于经济增速。
未来还有没有一种方式，比如发展科技革命、新产业，来提高老百姓的生产效率。
如果没有，那么老百姓收入自然就没法高速增长了。
可好消息是，现在我们的硬科技、高端制造，是在高速发展的，尤其是全球增长最快，潜力最大的新能源产业，我们仅次于美国，所以肯定有机会。
那么问题来了，近期在降息加上首付比例下降的环境下，是不是应该抄底上车？
我自己还是觉得，刚需的话，短期择时意义有限，等贷款利率进入低位，就可以考虑上车。
但如果作为投资的话，房地产的增值潜力，已经大不如前了，很容易就会踩坑。
从投资属性来说，我还是坚信未来我们的股市表现大概率会优于楼市，所以我大部分资金还是放权益基金为主。
一是楼市整体的估值还是高了，从租售比来看估值，就相当于股市的市盈率高达40倍以上，以我们目前的基本面来说，相比海外地产，性价比确实不高。
二是一二线城市的天花板已经快到了，全国老百姓收入增长凝滞，房价还能再涨50%？那上班族要彻底供不起了...
相比之下，A股大部分资产的估值并不高，尤其是有外资参与定价的港股，整体连宽基市盈率都只有10倍不到，更为合理。
A股和港股还有涨50%空间否？显然还是有的，毕竟去年才刚跌下来，后续估值中枢提升一下就可以做到。
加之股市本身受到人口红利减少的影响，比地产也会更小些。
至于怎么做财富决策，就决定了未来几年自己的收益和阶级会如何。
如今已经进入分岔口，所以每一次选择都务必要慎之又慎....
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房子本来就是击鼓传花，而且持有是有成本的， 又不能产生现金流，没办法折现。等折旧的差不多了，就该拆了重新盖，以后房地产就是增量改善，然后每年建设总量跟折旧差不多。现在已经盖了这么多房子，不管有没有接盘侠都不可持续的呀。连国家都想好办法了，发发REITs，帮企业降杠杆，帮那些泛滥的资金，找到可以稳定增值的标的，其他胆大的，自己玩去别把银行坑了就行。
现在的政策我看就是防止过快下跌，顺便帮企业降低杠杆率。反正刚需这张牌还能再用一用，自己哭着喊着要上车，国家怎么会管呢，日本房价跌了那么多，也没见银行免掉一天贷款，要不怎么那么多老头都离婚破产，下一代成了废宅。中国是自有住房率最高的国家了。关于房子很多人不理性。做投资就要理性一些，只要能等得起就可以等着。全世界没见炒房的上财富榜，但是炒股的、搞企业的都有就知道这是邪路一条。大城市普通人只是吃到了时代的红利。但是红利终究要过去，想想现在有没有能力再去分享别人的红利再去判断。炒股其实也一样。
现在的政策我看就是防止过快下跌，顺便帮企业降低杠杆率。反正刚需这张牌还能再用一用，自己哭着喊着要上车，国家怎么会管呢，日本房价跌了那么多，也没见银行免掉一天贷款，要不怎么那么多老头都离婚破产，下一代成了废宅。中国是自有住房率最高的国家了。关于房子很多人不理性。做投资就要理性一些，只要能等得起就可以等着。全世界没见炒房的上财富榜，但是炒股的、搞企业的都有就知道这是邪路一条。大城市普通人只是吃到了时代的红利。但是红利终究要过去，想想现在有没有能力再去分享别人的红利再去判断。炒股其实也一样。
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