未来十年我国房地产业发展的结构性趋势

之前读黄奇帆的《分析与思考》这本书，印象比较深的内容，一个是关于宏观经济领域去杠杆，另一个就是关于房地产。

这两年房地产业的发展情况，与他在2019年的判断基本完全一致。

本文是学习《未来十年我国房地产业发展的结构性趋势和地方政府管控方式的转变》一课（演讲于2019年12月16日）的部分笔记及个人理解。

黄奇帆讲的是总体的、内在的、长期的，体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

一、中国房地产市场规模总量缩减

（一）

回顾下中国房地产过去20年总量是怎么增长的。

在1998年和1999年那会儿，一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。随后十年，从1998年到2008年，平均涨了6倍，有的城市涨了8倍以上。

2008年全球金融危机，房地产交易量从7亿平方米萎缩到6亿平方米。后来又过了5年，到2012年前后，交易量又翻了一番，增长到12亿平方米。

从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。

黄奇帆的基本判断是：今后十几年，中国每年的房地产新房交易量不仅不会继续增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，零增长或者负增长。十几年后，可能下降到每年10亿平方米以内，大体减少40%的总量。

（二）

中国房地产业在过去20年交易总量的暴增有四大原因：

一是城市化。过去20年，中国城市化率上升了近26个百分点。城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市。城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。为了把城市功能重新组合，拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务聚集区、文化娱乐聚集区，各种因规划功能布局调整而进行的城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房拆旧改造。50年前，农村是土坯房，城市是砖瓦房。1980年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土房。土坯房一般不会超过10年就垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本也要拆了重建。

四是人均住房面积增加。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，也只有十几平方米；现在城市人均住房面积已经近50平方米。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

（三）

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢。未来十几年大概从现在的60%涨到70%，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，城市人口红利淡出。

二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，大拆大建的状况会逐渐淡出，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本不会增加。当前已经到到近50平方米，困难家庭住房改善的要求逐渐降到较低水平，尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。2012年住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房，理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年。假设一个城市有10亿平方米的房子，如果按30年算，每年会折旧1/30，差不多3000万平方米要拆了重造；现在如果变成了100年，每年折旧就变成了1000万平方米了。

未来十几年中国房地产业发展趋势，不会是17亿平方米、18亿平方米、20亿平方米、30万平方米……而是会逐渐萎缩，大体有十几年的过程，每年往下降，到10亿平方米以下。

二、总量萎缩后的热点、重点地区

过去十几年，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，到处都是房地产，全民造房。

未来建设量主要会体现在三个热点地区：

一是中心城市。

省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，有些还会向1500万、2000万发展；有些省会城市现在是500万、600万，以后可能往1000万方向走。

省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑：就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%~10%；但是它的人口一般会是这个省总人口的20%；它的GDP可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业，不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总量的40%。

比如郑州：现在是1000万人口，河南省1亿人口，作为省会城市应承担20%人口，所以未来十几年后发展成2000万人口一点也不用惊讶；郑州GDP现在到了1万亿元，整个河南5万亿元，贡献了20%，如果要30%的话应该是1.5万亿元；服务业方面，一个地方每100万人应该有一个三甲医院，河南1亿人口要有100个三甲医院的话，郑州40%就应该有40个，它现在才9个。

中心城市要靠服务业，要靠人口的增长。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

二是大都市圈。

如果已经是人口2000万以上的超级大城市，核心圈就已经密密麻麻的，碰上天花板了，它的发展集中表现在辐射的大都市圈。

大都市圈的辐射范围一般会有1.5万~2万平方千米，大体上50~70千米的半径绕成一个圈。圈里会有一些中小城市，这些中小城市单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈，就会加快发展。

三是城市群。

以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百千米的半径范围内的城市构成。比如上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。

城市群里的大中城市会加快发展、互动、优化资源配置。

三、关于房价问题的判断

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

（一）

全国城市新开发房屋的平均交易价格，1998年是每平方米2000元，2018年上涨到8800元，这是东、中、西加起来，全国的均价，10年发一番，20年翻两番。

如果当地比当地，不管是东部，还是西部，都翻了三番以上，涨了8倍，有的特别热的房子甚至涨了10倍以上。

总的来说，特别热的城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说是最高的。

热点城市的房价收入比甚至到了30几倍、40倍，不过全国而言我们的房价收入比是9倍多，而美国、欧洲一般是4~5倍。

过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

（二）

支持房价这个状态的原因，大体有三条：

一是商品的供求关系。过去20年，中国房地产是供不应求的。人均住房面积从10平方米往20平方米、30平方米、40平方米的这个过程，是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求支撑它越造越多，过程还供不应求。

二是通货膨胀。中国的M2从2004年、2005年开始，整整十几年都是两位数增长，有若干年份甚至是百分之二十几的增长。我们的M2到2019年6月份有190多万亿元，2018年180多万亿元，而在2004年的时候，也就20多万亿元，十几年间，M2翻了三番，也是涨了8倍。房地产成了M2超出增长的一个吸收器、一个超级蓄水池，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象。

三是其他影响。一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受成交购买力影响，当然也受国际经济危机的冲击。

（三）

根据这几个因素来预测未来——

从房地产供求关系看：尽管局部还会有供不应求，但是总体上已经进入了总量过剩的阶段。

从通货膨胀看：我国M2已经到了190万亿元，会不会今后十年再翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体等于GDP的增长率加物价指数。未来房地产价格的增长大体不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在房地产价格大幅下跌的可能性，没有这个经济基础；但也不会再产生过去十几年五年翻一番、十年翻两番的那种历史性现象。

四、房地产开发企业数量会减少三分之二以上

（一）

中国房地产商、房地产开发企业数量是世界之最。美国2018年50个州的工商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个。中国有多少？根据2018年全国工商局的统计，在册的房地产开发商一共有9.7万个！

黄奇帆认为，今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有个大幅度减量萎缩的过程，至少会减掉三分之二。

（二）

中国房地产商有三大特征：

第一，杂、散、小。大到上万亿元规模，小到几百万元规模，各种各样。

第二，层层叠叠。比如一个大房地产公司在某个省注册以后，要到其他各个省开发，它会在二三十个省的中心城市注册一个省级开发公司，然后这个公司到了各地市州又各注册一个公司，中国有400多个地市州，再然后面对2000多个区县，它在县委、县政府的鼓励下又会去注册一个公司。因为在地方注册公司，GDP、税收都算在地方政府。所以中国最大的几家开发商，下面都有几百个子公司。

第三，空壳公司多。9万多个房产企业中，排名在前的15%大开发商在去年的开发，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面大概占了85%。剩下的企业只干了2亿多平方米，有大量的空壳公司。一到狂热的时候就出现乱集资、乱炒地、乱发展的现象，不景气的时候就是空壳。

（三）

房地产在整顿发展中，会从三个方面上缩小：

第一，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市。

第二，工商年检注销。过去这些年由于入市门槛很低，入市不就即成空壳公司，年检又不退市注销，今后这方面的管理会加强，本来就空壳，没有业务量，年检不过就注销。

第三，房产企业转型。相当一部分房地产商在市场规模缩小、一些城市业务衰退的情况下，会主动转行，接着就是收购兼并等。

五、房地产开发商总体负债率将大幅下降

（一）

中国房地产、房产商的负债率是世界之最。9万多个房产商的总负债率2018年是84%。中国前十位的销售规模在1万亿元左右的房产商，它们的负债率也在81%。

整个中国房地产开发模式是大规模的基建、大规模的贷款，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转，运行的模式表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。10亿元的地拍卖成20亿元，后面跟着的是银行信托的钱，开发商不受自己有没有钱的影响，于是就会把地价炒出翻一番。地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高有恃无恐。

其次是造房子当然是靠融资借贷，靠开发贷。可以来自银行、信托，当然也可以来自发企业债。一些信用差的小房产商，还会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租，也就是把房子卖了以后回租，租赁出租费每年15%，相当于开发商向买房者高息揽储，接了一个高利贷。

再次是预售房。房子还没造好就收定金、卖预售房，把老百姓客户的资金借来了。

（二）

房产商往往还会把这种高负债率当做自己的一种经营成就，因为这里面银行贷款是正常利息的有息贷款；信托一般比银行利息高一倍，信托至少12%，甚至15%；乱集资的话17%、18%、20%。

这个情况下，房产商要怎么把这个资金链上的利息平衡呢？卖楼花、拿定金、预售是不付利息的，还有一种就是让别人给你施工，招标时必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有30%甚至40%的钱是无息债务，觉得赚了便宜。

所有这些运行在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断裂的时候，房产商会赚很多的钱。

但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，地雷就一个一个爆炸。

全世界房地产商都不是这样的。香港房地产业算是中国房地产业的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，它同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%~70%。

香港房地产商跑到内地来，负债率也没有变很高，一般也就在40%。所以这是企业文化、企业制度的问题。

（三）

今后十几年，房地产企业高负债情况会发生根本的转变：

一是土地批租债务。买地的钱会得到管控，国家15年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎没有监管到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。一般别墅或多层公寓不搞预售，十层以上的高层公寓可以预售，但必须是在房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象减少。

三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分、长期持有出租的模式。这样一来，如果不用资本的方式，而是用长期贷款的高利息方式来租赁，可能租赁的费用还不够还利息。而如果租赁资产采用了资本的形式，长期出租，租金又以REITs方式参与了直接融资，这就区别于商业银行贷款了。香港就有很多REITs。

中国房地产的高债务经营模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下。

六、房地产企业的经营模式变化

整个中国的房地产业在过去几十年里，就像大皮包公司一样，不断买地造房，造了房子以后就紧赶慢赶地把自己20万、50万平方米的楼盘尽快脱手卖掉，非常快的流水。

股价涨了10倍，房产商富得流油了吗？也不见得。这种像贸易公司一样快进快出、大周转的商务模式，比如造价成本每平方米1万元，销售价格1.2万元或1.3万元，扣掉全部成本还有15%回报就很不错了。

其实这十几年来房价涨了这么多，赚到的还是老百姓——尽管大部分是自己住，但算算账总也高兴。

从这个角度，房产商的经营模式也很无奈，土地的钱不是自己的，是借来的，造房的钱、开发的钱也是借来的，预售的周转资金是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱。最好的结果就是造好后赶快回收，还账，还完账转了一圈能够有10%、15%的利润就很高兴了，没办法去获得十年以上的长期利润。

黄奇帆说李嘉诚有件事让他印象很深。李嘉诚1993年在浦东搞了一个别墅小区世纪雅园，因为是自有资金，所以2000年造好后也不着急卖，先租10年；到2010年，世纪雅园已经从每平方米1万元变成7万元，他就把租赁合同到期的房子全部收回，然后又花每平方米一万多元装修了下，统统按照每平方米8万元卖掉，立马全部卖光。500套别墅，李嘉诚赚了很多钱。

当期造了就卖的商务模式不一定是一种好的模式，可能是高比例向银行或金融机构贷款、被倒逼还款的需要。

美国的房产商，基本上有30%、40%比例的房子造好了就卖掉，50%、60%的房产是自己持有，出租三五十年，那么房价上升的好处就归房产商所有了。出租以后也不会就把自己的本金套在里面，有租金就可以用REITs的方法，有点像资产证券化。

年后中国的房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加。黄奇帆认为，十年以后中国的新增房屋结构中会有50%左右是租赁的，50%左右是商品销售产权房。

50%的租赁里面会有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给低收入群体——他们交的租金只要能够支付政府保障房款的利息就可以了。政府可以把这个本金给信托公司搞一笔REITs，也不负债。

小结

以上六个趋势性判断包含新房交易量、开发重点方向、房产价格、房地产企业总量、房地产企业负债、租售并举模式，涵盖了土地供给、企业供给、资本供给、货币供给等诸多内容。

从这两年的行业发展态势看，黄奇帆先生几乎个个言中，可见其对国内形势、政策理解之深刻。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这六个趋势，应该也会成为我国房地产业在“新时代”的一个“新常态”，还是很值得认真学习体会的。