公用基础设施REITS 收益率估算

目前发行REITS基金，有一部分是公用事业，到期是由政府无偿收回的。可以看成是一个固定期限的贷款，每年分红就是还本付息，可以用等额本息来计算收益。
先假设20年运营期，20年后无偿还给政府，按年利率10%计算。初始本金投入1万元。


如果买1万元公用事业REITS ，每年基金分红11.75%，到期年华收益只有4.36%