地产股前瞻估值的答疑

在这一波大盘下跌的过程中，地产板块表现出了比较强的抗跌性能。其实买优质地产股的逻辑很简单，简单来说就是三点：

1、业绩优秀。

2、分红大方。

3、估值超低。

老读者很关注我每月初发布的《9只地产股前瞻估值》专栏文章，读者中也有不少资深地产股研究者，他们发现我计算的前瞻利润偏高，普遍高于券商研报的预测数据。

今天专门撰文说明一下。

由于地产公司有特殊的会计准则，普遍存在“费用错配”这个现象，也就是说报表上我们看到的利润，其实是大约前两年的合同销售收入减去今年的费用。

举个栗子：

某房企两年前卖了100亿的货，销售、管理、财务等真实费用10亿。今年卖了200亿的货，真实费用20亿。实际报表计算利润时，却会用100亿的营收来扣除20亿的费用。

再扣除其它成本之后，报表上的净利润，对高速扩张房企来说，其实是失真的，偏低很多。

而我评估公司的基本面时，对此进行了归一化纠偏。因为扩张快很可能是优势，不应该当作负面因素。

而券商的研报，预测的也是未来的报表净利润，没有这种纠偏处理。今天做个对比，用我的前瞻数据，来对比卖方研究团队的预测。

大A地产行业研究研报，可以关注广发乐加栋，以及海通涂力磊。

乐家栋，近年来新财富排名分别是第1、第1、第1，地产一哥。

涂力磊，近年来新财富排名分别是第3、第2、第2。口碑也不错。

我自己当前的地产持仓是下面3只。下面是一年后，也就是2021年度前瞻利润：

1、新城控股：乐家栋192亿，我的前瞻计算313亿。

2、阳光城：乐家栋83亿，涂力磊66亿，我的前瞻计算103亿。

3、荣盛发展： 乐家栋120亿，我的前瞻计算141亿。

阳光城和荣盛略微偏高，而新城偏高较多。这是因为新城前几年的扩张较快。对公司净利润率的纠偏会更高。

但无论是卖方研究还是我的计算，都指向同一个结论：当前的地产股极度低估。

例如新城控股，用现在的市值1000亿除以乐家栋计算的192亿，也仅仅是5倍前瞻PE。

港股的新城发展（新城A的控股公司）估值更低，只有新城控股的一半左右。所以我现在已经把大部分仓位切换到了新城发展。

另两只持仓，阳光城和荣盛发展，目前市值分别是250和280亿，按照乐家栋计算的2021利润来看，前瞻PE分别是3倍和2倍多。

这次抱团股的崩盘，也许会刺激一些基金重新审视价值投资的逻辑，让极度低估的地产板块迎来一次估值修复的机会。

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