城镇化与去库存

改革开放30多年，以及可见的未来20年，中国经济的发展过程其实可以用一个指标来观察，就是城镇化率。从十亿中国人九亿农民的完全农业经济到未来的70－80%城镇化率，中间伴随着一系列的经济变化，如工业体系的建立，服务业和兴起，农业现代化的实现，货币改革，人民币走出去等等等等。城镇化率是中国从发展中国家到发达国家整个过程的演示，目前我们只走到了一半多一点。

政府在未来十几二十年的主要目标是进一步的将农村人口赶入城​市，因为这样一方面可以将劳动力集中起来，统一教育，提高素质，为实现现代化准备人力条件；另一方面可以集中进行资源的共享和消耗，是比分散要更节约资源，更有效率的，这也是城市的最大魅力；再一方面可以将大量的土地空置出来，或者退耕还林，改善环境，或者集约种植，提高产量，提升现代化农业水平。中国已经步入中等收入国家水平，想要跨过中产阶级陷阱进入发达水平，就必须要进一步提高城镇化率，这个实现了，总目标就自然而然的实现了。

那么，城镇化面临的一个核心问题就是房子，不盖出足够的房子出来，就会出现巴西印度那样大量城市周边的贫民窟，这是从脸面上从道理上都讲不通的，都围在城市周边的贫民窟里也不足进城，也不算城市化了。因此，盖房是首要的。而数亿人就需要上亿套房子，靠社会主义​优越性来盖保障房吗，显然政府出不来这个钱，那么就要靠市场的力量来解决这个问题。土地和开发商是中间的重要环节，从最初的审批土地给开发商，到后来的公开拍卖土地，不管怎样，开发商有巨大的商业利益驱动，就有巨大的动力来借钱来操心这个盖房子的事儿了。

于是乎，土地越拍越贵，房价越涨越高，这本不是政府想的本意，但房地产业在GDP中占比太大，增速影响更是明显，就没有人在意这个房价上涨了。而且，土地贵了，地方政府更是得益，于是政府就成了推波助澜的帮凶。随着一轮轮房地产开发热潮，原有的城市土著们逐渐都解决或改善了住房需求，这也解决了很大的生活品质的问题，甚好甚好！但房子盖的太多太快，虽然价格越来越高，但库存也越来越大，相当于多出来的房子没有分配到应该进城的人手里去​，因为卖不动了，怎么办？

这界政府上来就明确了施政目标：去库存。最好的解决办法是降一降房价，让居者有其屋，从而皆大欢喜。但是，开发商高价买的地，降价会影响利润，他们舍不得，政府由于影响了土地价格​也不同意，另外还有老百姓是买涨不买跌的，降价显然去不了库存。既然如此，那就涨吧，于是乎从去年以来，一线价格先暴动了。本来一线城市是没什么库存问题的，一线涨起的作用类似于股市国家队买大盘股救指数的道理，一个是涨起来由头足，二一个易操作，再一个效应明显。这波去库存可以认为是让富人来接盘，通过涨价效应让有钱有能力的人把库存买下来，解决开发贷款的坏帐问题，消除银行最大风险。

接下来，就是如何把富人们接的房子如何再分配到进城的新人手里，这些人数量大，家境穷，可真心没能力在高价接盘，那么唯有降价。此时的降价会影响谁的利益呢，政府地卖差不多了，开发商以后再赚钱就是优中取精了，银行的开发贷问题已经解决了（个人房贷款是风险极小的，尤其在中国），那么剩下影响最主要的就是为国去库存接盘的​富人们，也活该吧，最后一轮接盘你们也不是考虑的国家利益，也不是刚性需求，完全是贪心作崇想赚更多的钱，而且还上杠杆。这样，房价大跌的风险也基本消除了，至少不会太大。

政府不卖地了，房子也都到个人手里（虽然此时相当一部分还是集中在富人手中），存量极大，也就到了推出物业税的时候了，中国也将进入发达国家那样的稳定的税收和支出状态。至于房价下降是由于政府不推价格了，还是物业税​的原因，则不重要了，大降价可以发生在房子从富人到穷人的分配过程中（比较缓慢的下降），也可能发生在征收物业税以后（将会出现断崖式下降）。

不管怎样，政府的目标和目的都达到了，爱谁谁！