置换，出租还是按兵不动

三线城市，目前在住的一套小孩小学初中读书方便，但属于还建房，管理差且没有证。
另外一套出租了两年，今年还没租出去，属于城市新区，有物业有证。
目前的想法是在读书附近加一点置换一套四房，在住的无证不好出，有证的出手亏得多。
现在的行情下，怎么决策比较好？请教下各位大佬