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本铺开间3.3米，进深6米加6.6米，产证面积32平方米，另有8平方米的附属部分，与商铺一体建成。这个商铺的最大缺陷是中间有一个L型承重墙（不可改变），使可实用面积大大减少。具体结构如下图：
请问方家，对这样的商铺如何定价？
参考1、卖家说：单价3.3万元/平方米，面积32平方米，总价105万元，证外的8平方米免费赠送。
参考2、前一个租户（系卖家亲戚）说：年租金约为3.5万元或3万元，前一个租户从事洗衣店。
参考3、隔壁有一间商铺，开间同样为3.3米，进深为12.6米，结构方正，面积为42平方米。现租户从事餐饮业（淮南牛肉汤），年租金5万元。
参考4、本人瞎估计：隔壁商铺按年化3.3%计算，30倍租售比，价格为150万元，单价3.6万元/平方米。以此为标准，前面3.3*6=19.8平方米，按3.6万元/平方米，约71万元；中间2.0*6.6=13.2平方米，按5折1.8万元/平方米，约28万元；附属8平方米，按1万元/平方米，约8万元；总价103万元。不知道这样计算有没有问题？
如此，1、该商铺化多少钱买入较为适宜？能够争取较为便宜的价格是多少？
2、在那几个角度与卖家砍价？
3、今后该商铺可以从事哪些行业？
4、如果出租，预期的租金是多少？
5、该铺适不适合开一家牛奶（如蒙牛）专卖店？在县级市开牛奶专卖店是不是一个好生意？
最后说明的是：本作资产配置的角度，个人认为该买一个商铺，但是本人近几年投资年化收益约为10%，是不是还是不买商铺而继续投资呢？
作为一个投资商铺的小白，本人以及家族完全没有从事商业方面的经验，所以殷切希望得到方家们的指点。现充币200元，按自己理解的标准打赏回帖，金币很少，只是表达自己对参与讨论的集友的一点小小谢意。如果有着极具启发性的分享，那么本人将再充少许金币，再次表达深深的感谢！
赞同来自: 好奇心135
谢谢！作为在小城市吃了一肚子商铺的过来人，建议千万别投商铺，一铺养三代的时代早就过去了，我们还是自己经营的，年底一算账就赚了个租金。味蕾小城市商铺涨幅极为有限，如果只看收益率，100万可以去凑凑买30年或者10年美债，也有接近5%的收益，比商铺好太多了
该铺是县级市最繁华的十字街路口处，是人流量最集中的地方，租出是没有问题的，年租金在3万元以上是有保障的。
因为是顶级区域，没有捡漏的可能，所以追求10%、甚至是5%以上的租金年化收益率不太容易。
关于自己的年化10%收益，这是建立在自己满仓满融、甚至单吊个股的投资方式上，风险极大，不具有可持续性，长期下来肯定遇上雷的。
现阶段，只是自己想到了风险，但是改变既有的、并且有着历史成功经验的模式...
不建议投资此商铺。
原因：
1，变现困难，急需要用钱的时候，要大幅折价才能变现；
2，投资收益率太低。年化3%的投资，才接近存款利息；
3，商铺产权才40年，按照3%的收益率，40年回本，风险大于收益；
4，商铺出租或者转卖税费超高。按照法律，没记错的话租金要收20%的税！！！估计楼主没有计算过这一笔费用（现在没交不等于以后不交，而且存在违法，被收滞纳金的风险）。
5，地段有变动的风险，今天的好地段不等于以后的好地段；
6，租金收益不稳定，今年能租5万，明年也许只能租3万，甚至租不出去。当然，也有可能租金大幅上涨。但总体来说，风险大于收益。
7，商铺格局有问题，后续无论出租还是卖出也会比较困难。
赞同来自: 好奇心135
基本上不建议投资的更多，而且理由充分，最重要就是这笔投资性价比低。
年化收益率低、而且流动性差，考虑到房地产下行将来甚至有可能卖出时亏损。
我建一个资产配置的模拟盘，7年多收益约70%，全部是场内基金流动性很好，
可供你参考https://xueqiu.com/P/ZH960785。
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商铺收益率多少能投资，这个不能一概而论，得评估租金有没有递增空间。没有递增空间的铺，15年以下回本才能考虑。有递增空间的，大约20年回本比较理想
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商铺我不懂，不过关于牛奶有个建议：我们这里，最稳定的是 药店、包子铺、五金店
我家小区附近也算商铺多，人流多的区域，前些年也看到过2-3家牛奶店铺，印象中没撑过半年的。
最稳定的店铺是熟食店，好几家都是十年以上老店
其次是水果店、早餐店、杂货店
再次是药店
其他的开关频率比较高
其次是个体小卖铺
谢谢！建议如果心动的话，需要去考究一下人流量里的人主要是从何而来、来做什么、这种人流特点持续多久了，然后再问问周边居民附近的近5年的变化，尤其是特殊情况下表现如何，比如政府、城管、消防等，再问问周边商铺开铺以来的感受，有没有五年店、十年店，二十年店，老店搬迁的原因是什么，新店是为何做不起来。
该铺所在的县级市是千年历史的古城，所在的十字街也是历史悠久的最中心地带，该铺是主路上的临街商铺，查百度地图该铺属于＂人流量＂最大的区域，这是该铺的最大优势。如果没有这个优势，那就没有什么投资价值了。
由此可以丰富对整个区域认识，使自己站在更高的决策点，判断业务的可行性。
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未来能否能出租出去，租金会不会下降
我在湖南三线城市，有一个门面空了快一年了，还没出租出去，地段还行，菜市场附近，人流量可以，也有人想租，但要我降价30%，我不干，不差钱。
我也想找人接盘，不好卖啊。
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1、商铺分街铺和商超铺，简单来说，商超铺目前整体人气优于街铺，这个可以从商超的停车场和连锁店的聚集程度来进行简单判断，好的商超匹配一流的物业服务，人气几乎不在街铺同一个层次上，可即便如此，工作日的商超依旧也是客流稀少。
2、街铺分为几类，纯休闲步行街、依靠各类批发市场生存的市场街、依靠学校、工厂、小区等人员聚集的街铺、依靠旅游景点的街铺，以上除了纯休闲步行街外，其余可以吃到相关产业附带的人流，这个产业兴旺直接决定了铺的死活，所以盈利周期要打个问号。
3、纯休闲步行街由于是以休闲为主，普遍来说人员的消费目的性不强，这类型地方要么是没有什么人气，要么是人气还可以，如果人气还可以的话，由于它的开放性，相对竞争也会比较大。
4、加上目前电商、流动小贩的冲击，街铺的生意很难做，基本需求都被分流完了。所以看铺买铺的话，不能单纯考虑地段、人流等营销属性，还需考虑业务稳定性和未来发展增值，保底逻辑在这里同样适用。
目前做街铺的以餐饮为主，做餐饮偶尔才会爆出一个旺铺，随机性极强，难以复制，死掉的更是千千万。
如果真想拿铺，还是跟着主流连锁品牌的思路和小贩聚集高的地段来拿。
流动小贩都不愿意来的地方，你图啥？
易尔奇 - 安待久 渐息散
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现在的地产环境，是一铺套三代；
商铺是商业属性，入手容易出手难。
如果不是购入自用，真心没必要配置。
楼主既然有年化10%的收益率，
不如继续用钱找钱；不沉淀资金。
2009年，汶川地震后房价较低，
当时为彻底改善务所办公场地，
我购置了近300平米的写字楼，
现砸在手里，不如用这钱投资投机。
以上意见，敬请参考。
谢谢！实在想买，花点时间去蹲点，数数人流。下雨天/晴天/工作日/周末，都要去看。这么搞看看能不能让家人下头。不过还是建议不要买商铺，其他论坛我懒得说了，JSL人少还是可以说一说。买红利，沪深300，存银行都行，能做到比5W租金多的也不在少数，你是会员了你懂的：）。
该铺所在的县级市是千年历史的古城，所在的十字街也是历史悠久的最中心地带，该铺是主路上的临街商铺，查百度地图该铺属于＂人流量＂最大的区域，这是该铺的最大优势。如果没有这个优势，那就没有什么投资价值了。
1、该商铺化多少钱买入较为适宜？能够争取较为便宜的价格是多少？县城都是存量生意，新开的商业区会比老商业区更吸引人气。实在想买商铺，楼上说的挺好，买法拍的，肯定有5折6折的。2、在那几个角度与卖家砍价？ 就拿法拍的价格，或者法拍的公寓的价格去谈啊。他空置肯定他着急，你有钱你急什么。谈不拢你就不买。弄不好能多谈个20%下来是不是美滋滋。当然我建议还是不要买这个商铺。因为他上家是洗衣店，肯定是背街吧，...谢谢！
该铺所在的县级市是千年历史的古城，所在的十字街也是历史悠久的最中心地带，该铺是主路上的临街商铺，查百度地图该铺属于＂人流量＂最大的区域，这是该铺的最大优势。如果没有这个优势，那就没有什么投资价值了。
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县城都是存量生意，新开的商业区会比老商业区更吸引人气。实在想买商铺，楼上说的挺好，买法拍的，肯定有5折6折的。
2、在那几个角度与卖家砍价？
就拿法拍的价格，或者法拍的公寓的价格去谈啊。他空置肯定他着急，你有钱你急什么。谈不拢你就不买。弄不好能多谈个20%下来是不是美滋滋。当然我建议还是不要买这个商铺。因为他上家是洗衣店，肯定是背街吧，人流量少的可怜。背街和主街差距是很大的
3、今后该商铺可以从事哪些行业？
背街可以做平价店，比如2元店之类的。或者卖卖便宜的网红包子铺。主打一个从线上吸引客流类型的店，因为背街客流要从主商圈吸收是很困难的。或者刚需的店，你看旁边银行啊药店啊，都是客人自己找上门的不需要吸引客流。
4、如果出租，预期的租金是多少？
按比例跟着附近就行了
5、该铺适不适合开一家牛奶（如蒙牛）专卖店？在县级市开牛奶专卖店是不是一个好生意？
没碰过商业的人不要做。会做生意的可以做，县城起码还有5年能做做，但是不适合没做过生意的。不过我们一般不会去碰了，这些都是红海。
总结，如果打折的话商铺还行，这个价格还是贵了，县城线下生意几十年也不会死，但是一定要合适的价格。收租5w一年，100w得20年，确定县城到时候中心不会换吗？所以赚的还是商铺上涨卖给下一个人的钱。自己可以尝试做小生意，但是要选好品类，而且坑很多，非常累。吃不了苦的不要去干，但是即使很累赚的可能还是夫妻老婆店的钱
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商铺不应该比同地段的商品房贵，否则就是虚高，长期回报不可持续（这其中的逻辑很简单，比起商品房，政府更喜欢规划商业地，如果商业地块能卖的比住宅地块更贵，政府一定会大力推动新卖商业用地入市）。房地产整体已经没有涨价预期，所以你的收益只能来自于租金，房价上升就不用想了，不跌就不错了。
如果商铺的收益在5%以下就没有任何考虑的必要，因为你目前看到的大概率已经是巅峰，以后大概率连REITs都比不上（而目前REITs定价还是严重虚高）。
县城随便建个大购物中心，一大片小商铺马上萧条，这种非常常见，所以如果收益只有3.3%，还不如买国债。
另外可以对比一下，之前中证红利指数的股息率6%以上很长一段时间（更不用提港股红利指数），收益和稳定性秒杀商铺。当然现在已经涨了很多，大概已经不到5%了，再涨我要考虑卖出了。但即使是现在，相比于你这个3.3%的商铺还是不知道香到哪里去了。（如果你心态上能不看估值波动，即使是现在买入持有30年的年化回报也远高于商铺的3.3%，而且风险远低于商铺）
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商铺我不太懂，因为我自己现在还持有一套社区商铺，无论是租金回报和增值回报都很一般，所以不敢给别人建议，只能说作为资产配置，给家人一点心安方面还可以的。我个人对这个商铺的投资回报其实不太满意。
如果开奶业专卖的话，不止卖牛奶，考虑考虑其他奶品，如水牛奶，羊奶，骆驼奶，山羊奶都做，会不会更好些？不做特大品牌的专卖店，这样的大品牌要求多，利润少，以上说的这些小众奶品，其实有不少人喝的，比牛奶略贵，但是口感或者营养方面要好不少。
我就是常年在网上买水牛奶喝，因为附近商超没有卖的，水牛奶比普通牛奶好喝很多，以前喝过一次后再不想喝纯牛奶。
还有现在有不少羊奶和骆驼奶的专卖店，我看都开了好几年也没有倒闭，证明利润还不错。
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2、在那几个角度与卖家砍价？
强化缺点：强调L型承重墙对价值的损耗（实际损耗确实也很大，后面那个狭长空间不太好利用），表达因为这个不是很想买
引入竞争：去找隔壁业主或多找几家询价（隔壁你也开价105万试试反馈，说不定有惊喜）
心理预期：在你心理价位下再多砍一些报价，主动引入谈判锚定值；或者找几个朋友去看，让他们给出越来越低的锚定值，影响卖家心理预期；
5、该铺适不适合开一家牛奶（如蒙牛）专卖店？在县级市开牛奶专卖店是不是一个好生意？
个人感觉不适合。从一二线城市看，牛奶的销售渠道非常成熟，超市、电商、自配、居住区附近的便利店。随着这些渠道的下沉，县级市以后也差不多是如此。单纯从购买便利性来说，商铺所在的核心商圈离居民区可能也不是很近。所以，看不到在核心商圈开牛奶专卖店能提供哪些额外价值。最大的价值可能是给牛奶企业做宣传，这也是蒙牛推广专卖店的初心吧...
1、该商铺化多少钱买入较为适宜？能够争取较为便宜的价格是多少？县级市，举例：绍兴诸暨市，万风商圈周边店铺价在13000左右一平，成交困难，有价无市，不知楼主在哪个县级市，三万多一平是不是高了。2、在那几个角度与卖家砍价？可以看看司法拍卖有没有漏，3、今后该商铺可以从事哪些行业？个人觉得除非你自己用的上的，如果自己需要付租金办公，可以考虑入手店铺，空置在那里心会发慌的，资产贬值且无收益。4、如果出...谢谢！
该铺是县级市最繁华的十字街路口处，是人流量最集中的地方，租出是没有问题的，年租金在3万元以上是有保障的。
因为是顶级区域，没有捡漏的可能，所以追求10%、甚至是5%以上的租金年化收益率不太容易。
关于自己的年化10%收益，这是建立在自己满仓满融、甚至单吊个股的投资方式上，风险极大，不具有可持续性，长期下来肯定遇上雷的。
现阶段，只是自己想到了风险，但是改变既有的、并且有着历史成功经验的模式非常困难，所以想在资金量上有所减少，从而达到一定程度上控制风险的目的。
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县级市，举例：绍兴诸暨市，万风商圈周边店铺价在13000左右一平，成交困难，有价无市，不知楼主在哪个县级市，三万多一平是不是高了。
2、在那几个角度与卖家砍价？可以
看看司法拍卖有没有漏，
3、今后该商铺可以从事哪些行业？
个人觉得除非你自己用的上的，如果自己需要付租金办公，可以考虑入手店铺，空置在那里心会发慌的，资产贬值且无收益。
4、如果出租，预期的租金是多少？
有五个点的收益比较理想
5、该铺适不适合开一家牛奶（如蒙牛）专卖店？在县级市开牛奶专卖店是不是一个好生意？
不太了解，本人牛奶均是从京东上购买，送货上门到家，
最后说明的是：本作资产配置的角度，个人认为该买一个商铺，但是本人近几年投资年化收益约为10%，是不是还是不买商铺而继续投资呢？
一年能确保10%，你已经是大赢家了，就是可以运作的资金量大不大，从投资回报率来看，你的认为一定是对的，
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