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2、目前走势基本和REITs 刚推出时自己的预想一致了（也是学习了很多其他人的帖子）。自己的理解就是相当于封闭基金，公共基础事业，理论上应该是有折价的。不过第一批都涨了，而且上市后还被爆炒了一段时间。当时觉得不可思议，明显觉得市场是错的，风险收益完全完全不成正比。
3、**如何获取有价值的资料信息？****总感觉像骗钱的，相当于把某一个项目打包卖出去。但是项目如何，资产质量如何，投资收益如何感觉很难找到相关资料，个人投资的话，从信息获取上很吃亏。
4、什么时候会有投资价值？记得第一波爆炒前，上市了一批REITs 基金，应该是建仓或者其他原因导致。后面呢？跌到有投资价值？又有新的REITs 接盘？恶性通胀导致资产价值飙升？经济形式逆转导致某些公路、产业园收益暴涨?低利率导致这类产品更有价值？感觉都有可能，总之看起来具备了一点投资价值。
5、纳入考虑范围，看看有没有明白人带着集友们赚点小钱钱。
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23年以来REITS基金跌幅赶超股票了和创业，科创板了，犹记得上市初期涨到大面积停牌，现在开始跌的大面积停牌了。华安张江，嘉实京东跌的爹妈都不认识了，今天嘉实京东竟然跌停？？？？？？这跌法完全颠覆认知了，资产价格、租赁价格双杀？目前实体经济到底是什么样子了？这个应该引用可转债回售制度，低于70%或是多少的价格，发行机构回购，既然这么好，回来变坏了，应该承担这个责任，难道你们机构就一点专业性都没有吗，只知道发行赚钱吗，怎么调研的，还是明知道不好还发，那职业道德呢
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老哥买了哪些高股息股？港股通买的吗？06881 中国银河
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REITS这个东西最大的问题就是：投资者和管理者没有共同的利益基础。管理者把未来几十年收益都打包一次性卖掉了，那么以后经营的好坏、收益水平与管理者无关，当然没有动力用心经营。例如产业园区的租金收益型REITS， 管理者就不会再用心招商，甚至故意让园区租不出去。然后以市场环境不好为由，把园区资产低价出租给关系户，从关系户那里私下捞取好处。说不定投资者对他们还感恩戴德呢！这个有感触，以前工作原因，老总将市价每平10元的土地租给关系户5元，集体资产，绝大部分股东不知道，谓曰，商业秘密！凡接触合同的人都要闭嘴。
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投资者和管理者没有共同的利益基础。
管理者把未来几十年收益都打包一次性卖掉了，那么以后经营的好坏、收益水平与管理者无关，当然没有动力用心经营。例如产业园区的租金收益型REITS， 管理者就不会再用心招商，甚至故意让园区租不出去。然后以市场环境不好为由，把园区资产低价出租给关系户，从关系户那里私下捞取好处。
说不定投资者对他们还感恩戴德呢！
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今天又是reits大跌的一天，也看到了上面的帖子。感觉目前大跌从基本面上来说就是底层资产大幅贬值（收租的遇到退租，肯定也伴随租金降价，有产权的遇到土地资产重估，也是大幅降价），预期的收益率大幅下降。
那么问题来了，跌到什么时候，实际的收益率值得一看，到什么情况下，底层资产触底反弹？感觉未来的某一天，REITs肯定会有所谓的戴维斯双击，就是不知道什么时候。留下帖子，等专业人士带着发财。
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我计算的时候，把价格，和收益率混一起了， 口径错了。
如果后面用的收益率，那么支出现金流就应该按照1块钱来算。my.irr([-1]+[0.0606]*40)
0.05288753370440458
my.irr([-1]+[0.14]*16)
0.1157203548518777
重新计算的内部收益率都还可以。
不过问题还是对现金流的持续性的担忧。
买这些品种最多的是那些人？散户？大户？还是基金？如果是后者，估计应该可以买，他们的投入很大，不会拿去亏钱吧主要是追求低风险的机构买。 他们把reits当作固定收益产品。机构的人买东西，有时候不追求性价比，而是看销售人员的手段。
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第三，分红有高低，不代表分红多就一定好。比如物流产业园的分红就低于高速公路收费。原因是随着时间推移，公路是有破损的，比如路基烂了。所以当下分红多一点作为补偿，后续没人走这公路了，慌废改道都正常。。产业园就不一样除了业务盈利，靠地皮也值钱。通俗讲，贬值快的分红就多。
最后总结下，要不是看在它信用背书高的份上，我都可以理解这品种就是非法集资传销投资返利。最后就跑路了。像不像城投债的升级2.0版，借道基金卷土重来。要是还是实在想玩，那就好好去搜索一下城投债爆雷的原因，了解风险评估。要是日后亏钱了可以安慰下自己，自己不是蠢和傻。是迷信。哈哈哈哈哈哈哈
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内部收益率是负的！！！a=[-5.207]+[0.0606]*38
a
[-5.207, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606, 0.0606]
irr(a)
-0.036864687185812484
再看股息收益率最好的 安徽交控，收益率也是负的！！！
更不要提底层资产会不会被缺钱的地方政府薅羊毛b=[-7.432]+[0.1465]*16
irr(b)
-0.1118897598300006
npv(0.03,[0.1465]*16)
1.8954074902126952
按照3%的利率计算净现值，只有1.890元。
也就是说， 即使想达到每年3%的收益，这家伙也只值1.89元
京公网安备 11010802031449号